Після 2022 року закордонна нерухомість для українського покупця кілька разів змінювала свою функцію. Спочатку це було житло для релокації та своєрідний страховий актив за межами країни. Потім різко зріс інтерес до курортних ринків, де нерухомість продавали вже як інвестиційний продукт із професійним управлінням, прогнозованою орендою та високою заявленою дохідністю. Дубай, Туреччина, Балі та інші популярні напрямки стали майже стандартною пропозицією міжнародних агентств.
У 2026 році структура попиту виглядає складніше. Українці не припинили купувати нерухомість в ОАЕ, Туреччині чи Індонезії, проте поряд із ними значно сильніші позиції отримали Іспанія, Польща та інші європейські ринки. Причина не лише у географії. Змінився сам підхід до інвестиції: покупця дедалі більше цікавить не максимальний відсоток у презентації девелопера, а ліквідність активу, глибина місцевого ринку, можливість перепродажу, реальний орендний попит, доступ до фінансування та юридична передбачуваність. Іншими словами, закордонна квартира поступово перестає бути екзотичною інвестицією. Для частини українського капіталу вона перетворюється на повноцінний елемент довгострокової стратегії.
Іспанія виходить в один із головних напрямків
Одним із найбільш показових ринків стала Іспанія. Експерти міжнародного туризму та інвестицій у курортну нерухомість називають її напрямком номер один для українських інвесторів і зазначає, що за потоком інвестицій вона випередила Польщу. Серед відносно доступних регіонів він виділяє Аліканте та Валенсію.
Офіційна статистика іспанського ринку підтверджує, що український покупець уже є помітною його частиною. У першому кварталі 2026 року громадяни України забезпечили близько 3,08% усіх операцій іноземних покупців і посіли десяте місце серед іноземних національностей. За перше півріччя йдеться приблизно про 1,5 тис. придбаних об'єктів.
Важливий і демографічний фундамент такого попиту. Станом на 30 червня 2026 року в Іспанії перебували понад 353 тис. громадян України з чинними документами на проживання або перебування. Це вже достатньо велика спільнота, щоб формувати власний попит на житло, послуги, оренду та локальну інфраструктуру.
Привабливість Іспанії полягає не в одному показнику дохідності. Це великий сформований ринок із потужною вторинкою, внутрішнім та міжнародним попитом, туристичними потоками й значно зрозумілішим сценарієм майбутнього продажу активу. Інвестор купує не лише квадратні метри біля моря, а доступ до досить глибокого ринку.
За це доводиться платити. Ціни у популярних прибережних локаціях зростають, витрати на придбання та оформлення суттєві, а реальна чиста орендна дохідність може бути значно скромнішою за цифри, які український інвестор звик бачити в рекламі курортних проєктів.
Польща стала іншим типом закордонної інвестиції
Польський ринок розвивається за зовсім іншою логікою. Тут важко відокремити класичного інвестора від людини, яка вже фактично інтегрувалася в країну та купує житло для себе, дітей або довгострокового проживання.
У 2025 році іноземці придбали в Польщі понад 17,7 тис. квартир. Майже 9,3 тис. із них купили громадяни України. Загальна площа придбаного українцями житла перевищила 548 тис. м². Фактично українці забезпечили більше половини всіх квартирних угод іноземців.
Це вже не короткостроковий ефект релокації. Для порівняння, у 2015 році всі іноземці разом придбали у Польщі менше 3,8 тис. квартир. За десятиліття обсяг такого попиту зріс майже вп'ятеро.
Польща приваблива великою українською діаспорою, географічною близькістю, зрозумілою економікою великих міст і можливістю працювати з нормальним локальним орендним ринком. Для частини резидентів додатковою перевагою стає доступ до європейського кредитування, що принципово змінює економіку купівлі порівняно з моделлю, коли об'єкт потрібно повністю оплачувати власним капіталом.
У цьому випадку квартира може одночасно виконувати три функції: бути житлом, приносити орендний дохід і залишатися активом, який потенційно можна продати не лише іншому українцю або іноземцю, а й місцевому покупцеві. Ця остання характеристика для інвестиційної нерухомості критично важлива.
Чому максимальна орендна дохідність уже не є головним аргументом
Ринок міжнародної нерухомості багато років продавався українському інвестору через одну дуже просту цифру: відсоток річної дохідності. В одній країні обіцяли 7%, в іншій 10%, у курортному проєкті 12%, а інколи й більше.
Проблема такого підходу полягає в тому, що валова орендна дохідність нічого не говорить про якість самої інвестиції.
Інвестору потрібно врахувати податки, управління, комісію оператора, ремонти, меблювання, страхування, періоди простою, витрати на пошук орендаря, платежі комплексу, юридичне обслуговування та майбутні витрати під час продажу. Після цього рекламні 8-12% можуть перетворитися на значно скромніший чистий результат.
За оцінкою ON.UA, для багатьох європейських ринків реалістичними можна вважати близько 5-6% річних, причому такий результат уже є хорошим показником.
Для професійного інвестора важливішим стає інше питання: що станеться з активом через п'ять або десять років? Квартира з 6% доходу, яку можна відносно швидко продати на великому ринку, іноді є кращою інвестицією за апартаменти з обіцяними 12%, для яких через кілька років потрібно буде шукати наступного іноземного інвестора.
Дубай і Балі нікуди не зникли
Говорити про кінець інтересу до Дубая чи Балі було б неправильно. Ці ринки залишаються активними, а міжнародні оператори продовжують пропонувати там широкий вибір інвестиційних продуктів. На ринку ОАЕ приваблюють податкові умови, міжнародний капітал, швидкість девелопменту та висока ділова активність. Балі залишається туристичним ринком із відносно високою потенційною орендною дохідністю.
Змінилася оцінка ризику. Курортний об'єкт може демонструвати чудову операційну економіку, поки зростає туристичний потік, працює керуюча компанія та зберігається високий рівень завантаження. Проте інвестор фактично купує не лише нерухомість. Він частково інвестує в туристичний бізнес.
У такому активі результат залежить від завантаження, середньої вартості ночі, якості оператора, конкуренції нових проєктів, транспортної доступності та загального туристичного попиту.
З класичною квартирою у Варшаві, Валенсії чи Празі економіка інша. Там базовий попит створює не лише турист, а людина, якій фізично потрібно десь жити.
Середземноморські ринки виглядають привабливо, проте мають проблему сезонності
Окремий сегмент українського попиту формують Хорватія, Чорногорія, Албанія, Греція та інші прибережні країни. Їхня логіка зрозуміла: море, відносна культурна близькість, туристичний попит, можливість поєднати власне користування з орендою.
Для частини таких ринків слабким місцем залишається невеликий внутрішній попит. В окремих курортних локаціях основним покупцем стає іноземець, а основним орендарем турист.
Це створює іншу структуру ризику. Актив може добре працювати протягом сезону, проте мати слабше завантаження взимку та більш вузьке коло потенційних покупців при виході з інвестиції. Для Адріатики сезонність залишається важливим фактором, а можливість швидкого перепродажу окремих об'єктів може бути нижчою, ніж у великих міських ринках.
Такі об'єкти можуть бути хорошим інструментом збереження капіталу або поєднання інвестиції з власним відпочинком. Оцінювати їх виключно через очікувану орендну дохідність некоректно.
Покупець став значно професійнішим
Найважливіша трансформація відбувається не на карті, а в голові інвестора. У 2022-2023 роках рішення нерідко приймалося за логікою географічної диверсифікації: потрібно мати актив поза Україною. Наступний етап приніс захоплення високодохідними курортними форматами, девелоперськими розстрочками, апарт-готелями та нерухомістю під управлінням. Тепер покупець дедалі частіше рахує повний цикл інвестиції.
Скільки коштуватиме придбання з податками та оформленням? Хто буде орендарем? Яка реальна вакантність? Скільки забирає керуюча компанія? Хто купить цей актив через п'ять років? Наскільки великий вторинний ринок? Чи доступна іпотека наступному покупцеві? Які податки виникнуть при продажу? Наскільки легко вивести капітал?
Це вже значно ближче до професійного аналізу нерухомості, ніж до вибору квартири за красивим рендером і таблицею прогнозованої дохідності.
Ліквідність стає дорожчою за обіцяну прибутковість
Одна з головних помилок приватного інвестора полягає у тому, що він детально рахує вхід і майже не моделює вихід. Припустімо, два об'єкти коштують по €200 тис. Перший приносить чисті 5% на рік, другий потенційно 8%. На перший погляд другий очевидно вигідніший. Якщо через п'ять років перший актив можна продати за кілька місяців широкому колу місцевих та іноземних покупців, а другий доведеться рік продавати іншому інвестору зі значним дисконтом, початкова різниця в орендній дохідності може втратити значення.
Нерухомість не має постійної біржової котировки. Реальна ціна активу визначається лише тоді, коли знаходиться покупець, готовий заплатити гроші.
Звідси поступово змінюється і географія попиту українців. Сформовані європейські ринки можуть програвати екзотичним напрямкам за рекламною дохідністю, проте вигравати за глибиною вторинного ринку, доступністю фінансування, юридичною передбачуваністю та кількістю потенційних покупців.
Закордонна нерухомість стає частиною сімейної фінансової стратегії
Ще одна зміна полягає у горизонті володіння. Квартира в Польщі може купуватися для дитини, яка навчається або планує залишитися в ЄС. Іспанська нерухомість може поєднувати власне проживання, сезонну оренду та збереження частини сімейного капіталу в євро. Апартаменти у туристичному комплексі можуть залишатися чистою інвестицією.
Це три різні продукти, хоча формально всі вони називаються нерухомістю.
Професійний вибір починається не з країни. Він починається з визначення функції активу: проживання, оренда, збереження капіталу, отримання доходу, майбутня релокація, диверсифікація або спекулятивне зростання вартості. Лише після цього має сенс порівнювати юрисдикції.
Аналітика ON.UA
Зміна географії закордонних покупок українців показує більш фундаментальний процес, ніж чергову зміну модних країн. Український приватний інвестор поступово проходить той самий шлях, який проходять зрілі ринки капіталу: від оцінки активу через номінальну дохідність до оцінки всього інвестиційного циклу.
Раніше основним аргументом могла бути проста конструкція: квартира коштує $100 тис. і приносить 10% річних. Тепер дедалі важливішими стають ліквідність, структура попиту, можливість кредитування, податкове середовище, якість управління, юридична модель володіння та сценарій виходу.
У цьому контексті зростання інтересу до Іспанії та Польщі виглядає закономірно. Це не обов'язково ринки максимальної дохідності. Їхня перевага полягає у великій кількості потенційних користувачів нерухомості та покупців: місцевих мешканців, мігрантів, туристів, інвесторів, сімей, студентів.
Для нерухомості така диверсифікація попиту має величезне значення.
Дубай, Балі, Мальдіви, Занзібар та інші міжнародні інвестиційні напрямки нікуди не зникають. Вони залишаються окремим класом нерухомості з іншою структурою доходу та ризику. Порівнювати готельний номер на острові з квартирою у Варшаві лише за показником річної дохідності приблизно так само некоректно, як порівнювати облігацію з акцією тільки за поточним грошовим потоком.
Наступний етап розвитку цього ринку, ймовірно, полягатиме не у появі нової «найкращої країни для інвестицій», а в сегментації українського капіталу. Консервативні гроші шукатимуть ліквідні європейські активи. Капітал із вищою толерантністю до ризику залишатиметься на ринках із потенціалом швидкого зростання. Частина покупців купуватиме житло там, де фактично формується нове місце проживання їхніх сімей.
І це вже значно зріліший ринок, ніж проста гонитва за країною, де в рекламній презентації намальовано найбільший відсоток.
FAQ
Де українці найактивніше купують нерухомість за кордоном?
Серед найбільш помітних напрямків залишаються Польща, Іспанія, Туреччина, ОАЕ та низка курортних ринків. Польща особливо виділяється масштабом: у 2025 році українці придбали там майже 9,3 тис. квартир. В Іспанії громадяни України також входять до найбільших груп іноземних покупців.
Чому зростає інтерес до Іспанії?
Іспанія поєднує великий внутрішній ринок, міжнародний попит, туризм, розвинену вторинку та можливість використовувати нерухомість як для проживання, так і для оренди. Важливим фактором стала й велика українська спільнота в країні.
Чи перестали українці інвестувати в Дубай і Балі?
Ні. ОАЕ та Індонезія залишаються популярними інвестиційними напрямками. Змінилося ставлення до таких активів: інвестори уважніше оцінюють реальну дохідність, якість керуючої компанії, туристичний попит та можливість майбутнього перепродажу.
Яка дохідність закордонної нерухомості є реальною?
Єдиної цифри не існує. Для сформованих європейських ринків чиста або близька до чистої дохідність на рівні близько 5-6% може бути хорошим результатом. Вища заявлена дохідність часто означає додатковий операційний, ринковий або юридичний ризик.
Що важливіше за орендну дохідність?
Ліквідність, стабільність попиту, витрати на володіння, податки, можливість фінансування, юридична модель, якість управління та сценарій продажу активу. Висока орендна ставка не компенсує автоматично складний або збитковий вихід з інвестиції.
Що потрібно визначити перед вибором країни?
Насамперед мету купівлі. Нерухомість для власного проживання, збереження капіталу, довгострокової оренди, туристичного бізнесу та перепродажу потребує різних ринків, локацій і моделей оцінки.