Російські атаки на логістичну та промислову інфраструктуру змушують український бізнес переглядати підходи до будівництва й експлуатації складської нерухомості. Якщо раніше головними критеріями вибору складу були розташування, транспортна доступність, висота приміщень, вартість оренди та ефективність оброблення вантажів, то сьогодні дедалі більшого значення набуває фізичний захист товарних запасів і здатність підприємства продовжувати роботу після пошкодження інфраструктури.
Одним із можливих рішень стає будівництво підземних або частково заглиблених логістичних комплексів. Українські девелопери вже отримують запити на попереднє оцінювання вартості таких об'єктів. Це свідчить про появу інтересу до нового для масового складського ринку формату, хоча поки що не доводить формування значного обсягу реальних інвестицій.
Підземний склад суттєво відрізняється від традиційного логістичного комплексу. Його економіка визначається не лише площею зберігання та вартістю будівельних матеріалів, а й геологічними умовами, глибиною розміщення, конструктивним захистом, організацією вантажних потоків, вентиляцією, протипожежними системами та енергозабезпеченням.
Відповідно, головне питання для інвестора полягає не в тому, чи можливо технічно побудувати склад під землею. Сучасні будівельні технології дозволяють реалізовувати складні підземні споруди. Значно важливіше зрозуміти, за яких умов додаткові витрати на захист виправдовуються вартістю товарів, ризиком їх втрати та потребою забезпечити безперервність бізнесу.
Чому українські компанії почали розглядати підземну логістику
Традиційна складська нерухомість проєктується насамперед для ефективного приймання, зберігання, комплектування та відвантаження продукції. Для цього використовуються великі відкриті простори, високі стелі, широкі прольоти, вантажні доки та зручні під'їзди для транспорту. Така архітектура забезпечує високу продуктивність логістичних операцій, але не обов'язково передбачає спеціальний захист від воєнних загроз. Пошкодження великого складу може призвести до втрати не лише будівлі, а й товарних запасів, обладнання, документації та можливості виконувати договірні зобов'язання.
Для окремих підприємств наслідки зупинення логістики можуть бути значно дорожчими за відновлення самої нерухомості. Тому бізнес починає оцінювати складські комплекси не лише як місце зберігання товарів, а й як критичну частину операційної інфраструктури.
Підземне розміщення розглядається як один зі способів зменшення певних фізичних ризиків. Проте його ефективність залежить від конкретних інженерних рішень і характеру загроз. Розташування нижче рівня землі саме по собі не гарантує захисту від прямого ураження, пожежі, затоплення або руйнування входів та інженерних комунікацій.
За оцінкою ON.UA, інтерес до захищених складів є частиною ширшої тенденції: український бізнес поступово включає в інвестиційні розрахунки не лише вартість будівництва та експлуатації, а й можливі фінансові наслідки тривалого припинення роботи.
Якими можуть бути підземні складські комплекси
Під назвою «підземний склад» можуть розумітися принципово різні інженерні об'єкти.
Перший варіант — повністю заглиблена споруда, у якій основні складські приміщення розташовані нижче рівня землі. Такий формат потребує складної організації вантажного доступу, вентиляції, евакуації та інженерного забезпечення.
Другий — напівпідземний комплекс, частина якого розміщена нижче поверхні, а інша залишається наземною. Це може спрощувати окремі логістичні операції, але ступінь захисту залежатиме від конструкції будівлі.
Третій — комбінований логістичний центр, де основні товарні потоки обробляються у звичайному наземному складі, а окремі приміщення з підвищеними вимогами до захисту розташовані в заглибленій частині.
Четвертий варіант — переобладнання вже наявних підземних споруд для зберігання певних категорій продукції, якщо це дозволяють їхній технічний стан, правовий статус і вимоги до експлуатації.
Ці формати суттєво відрізняються за вартістю, корисною площею, продуктивністю та обмеженнями. Тому порівнювати вартість підземного й наземного складу лише за ціною квадратного метра без визначення технічного завдання некоректно.
Скільки коштує будівництво підземного складу в Україні
За оцінкою будівельної компанії Rauta, будівництво сучасного наземного складу може коштувати приблизно $1 000–1 300 за квадратний метр без урахування земельної ділянки та зовнішніх інженерних мереж. Підземний об'єкт із відповідними захисними характеристиками може обійтися у 2,5–3 рази дорожче.
У вересні 2026 року компанія отримала три запити на розрахунок будівництва підземних складів. За словами директора Rauta Андрія Озейчука, інтерес виявляють представники роздрібної торгівлі та логістичного бізнесу. Йдеться про попередні звернення, а не про підтверджені договори на будівництво.
Існують і менш капіталомісткі варіанти. Наприклад, за оцінкою консалтингової компанії UTG, повністю або частково заглиблений склад може потребувати на 80–100% більше капітальних інвестицій, ніж звичайний склад класу А. Різниця між експертними оцінками пояснюється, зокрема, тим, що йдеться про різні конструктивні рішення, ступінь заглиблення та вимоги до захисту. Таким чином, універсальної ціни підземного складу не існує. Для кожного проєкту необхідно окремо визначати його призначення, технічні характеристики й очікуваний рівень стійкості до конкретних загроз.
Що найбільше збільшує вартість підземного будівництва
Основне здорожчання формується на етапі створення конструкцій і підземної інженерної інфраструктури. Значну частину бюджету можуть становити земляні роботи, підготовка котловану, забезпечення стійкості ґрунтів, гідроізоляція та захист від підземних вод. Складність цих робіт залежить від геологічних умов ділянки.
Окрема стаття витрат — несучі конструкції. Підземна споруда повинна сприймати навантаження від ґрунту та інших передбачених проєктом впливів. Якщо замовник висуває спеціальні вимоги до фізичного захисту, це додатково впливає на конструктивну схему.
Не менш складною є організація вантажної логістики. Звичайний наземний склад дозволяє організувати прямий доступ вантажівок до докових воріт. У підземному комплексі можуть знадобитися спеціальні рампи, вантажні ліфти або інші рішення для переміщення продукції. До цього додаються витрати на вентиляцію, протипожежний захист, водовідведення, резервне електропостачання та системи безпечної евакуації людей.
У результаті інвестор отримує не просто дорожчу будівлю. Він отримує складніший об'єкт із потенційно вищими витратами на подальшу експлуатацію.
Чи окупиться підземний склад за рахунок оренди
Для девелопера, який будує логістичний комплекс із метою подальшої здачі в оренду, ключовим питанням залишається прибутковість інвестицій. За оцінкою UTG, для окупності заглибленого складу приблизно за 9–10 років чиста орендна ставка може потребувати рівня щонайменше $10–11 за квадратний метр на місяць без ПДВ та операційних витрат. Для порівняння, у вересні 2026 року орієнтир оренди якісних складів у Київському регіоні становив до $6 за квадратний метр на місяць, а на заході України — до $7.
Це створює суттєвий розрив між поточними ринковими ставками та доходом, необхідним для повернення підвищених капітальних вкладень.
Водночас такі оцінки не слід сприймати як універсальну модель окупності. Реальний результат залежатиме від вартості земельної ділянки, фінансування, заповнюваності, операційних витрат, податків, ремонту обладнання та інших складових.
Для орендаря питання також неоднозначне. З одного боку, захищений склад може зменшувати ризик втрати продукції та вимушених простоїв. З іншого — підвищена орендна плата збільшує постійні витрати підприємства. Тому готовність платити більше залежатиме від вартості товарів, критичності постачання та фінансових наслідків можливого припинення роботи.
Хто може інвестувати в захищені логістичні комплекси
Потенційний попит на підземні склади не буде однаковим для всіх категорій бізнесу. Насамперед такі рішення можуть розглядати підприємства, для яких втрата товарних запасів або зупинення постачання створює особливо значні збитки. До них можуть належати фармацевтичні дистриб'ютори, оператори критично важливої логістики, підприємства зі спеціалізованою продукцією, великі торговельні мережі та окремі промислові компанії.
Проте навіть у цих сегментах будівництво підземного складу не обов'язково буде оптимальним рішенням. Для частини підприємств ефективнішою може виявитися географічна диверсифікація запасів, розподіл продукції між кількома складами або створення захищених приміщень для найбільш цінних товарів.
Окремим напрямом є підземне зберігання нафтопродуктів. У вересні 2026 року керівництво Західної паливно-енергетичної компанії повідомляло про готовність розглядати відповідні інвестиції. Для сховища місткістю близько 10 тис. тонн називалася орієнтовна потреба від $10 млн. Водночас сховище нафтопродуктів є спеціалізованим інфраструктурним об'єктом, тому його вартість не можна безпосередньо порівнювати з ціною квадратного метра товарного складу.
Готовність окремих компаній інвестувати також не означає, що на українському ринку вже сформувалася достатня кількість замовлень для масштабного розвитку підземної складської нерухомості.
Чому бізнес може обрати кілька невеликих складів замість одного підземного
Альтернативою будівництву великого захищеного комплексу є децентралізація логістичної інфраструктури. Традиційна модель великого розподільчого центру дозволяє концентрувати товарні запаси, персонал та обладнання в одному місці. Це може знижувати витрати на одиницю обробленої продукції. Проте концентрація створює ризик одночасної втрати значної частини запасів у разі пошкодження об'єкта. Розподіл продукції між кількома складами потенційно зменшує залежність підприємства від одного майданчика.
За такої моделі бізнес може використовувати декілька регіональних логістичних вузлів, підтримувати резервні запаси та перенаправляти товарні потоки в разі зупинення окремого об'єкта.
Звичайно, децентралізація також потребує додаткових витрат на транспорт, персонал, інформаційні системи та управління запасами. Проте для багатьох компаній вона може виявитися економічно доступнішою за будівництво повністю підземного логістичного комплексу.
За оцінкою ON.UA, найбільш перспективною може стати комбінована модель: кілька географічно розподілених складів із посиленим захистом критичних функцій і спеціалізованими приміщеннями для найціннішої продукції.
Аналітика ON.UA: як оцінити економічну доцільність підземного складу
Головна відмінність захищеної складської нерухомості від традиційної полягає в тому, що частина інвестицій спрямовується не на збільшення продуктивності або орендного доходу, а на зменшення ризику втрат. Тому стандартного порівняння вартості будівництва та майбутньої орендної ставки недостатньо.
Вартість захисту потрібно порівнювати з можливими збитками
Припустімо, що підприємство розглядає будівництво складу площею 5 000 м². За наведеними вище орієнтирами наземний комплекс може коштувати $5–6,5 млн, тоді як підземний — $12,5–19,5 млн. Різниця в початкових капітальних витратах становить приблизно $7,5–13 млн. Ці додаткові інвестиції не створюють автоматично пропорційного збільшення товарообігу чи орендного доходу. Їхня потенційна економічна цінність полягає у зменшенні можливих втрат.
Для обґрунтування проєкту необхідно оцінити вартість товарних запасів, обладнання, наслідки простою, можливості страхування та альтернативні способи управління ризиками. При цьому неможливо коректно визначити окупність захисту без оцінки ймовірності різних сценаріїв пошкодження та фактичної ефективності запроєктованих конструкцій.
Власний склад і склад для оренди мають різну економіку
Компанія, яка будує підземний склад для власної продукції, може враховувати не лише витрати на нерухомість, а й можливість уникнути порушення постачання та втрати клієнтів. Натомість девелопер, який планує здавати площі в оренду, повинен забезпечити достатній грошовий потік для повернення вкладеного капіталу. Це означає, що проєкт може бути економічно обґрунтованим для конкретного великого підприємства, але недостатньо привабливим для спекулятивного девелопменту без попередньо визначених орендарів.
За оцінкою ON.UA, на початковому етапі розвитку сегмента більш реалістичними можуть бути проєкти під конкретного замовника, ніж універсальні підземні склади, які будуються без гарантій заповнюваності.
Підземна нерухомість може мати обмежену універсальність
Ліквідність комерційної нерухомості залежить від можливості знайти нового користувача або покупця. Звичайний склад із типовими технічними характеристиками може підходити різним категоріям логістичних операторів.
Спеціалізований підземний комплекс може мати обмеження щодо висоти зберігання, вантажного доступу, типів продукції та організації операцій.
Це потенційно звужує коло орендарів і ускладнює перепрофілювання об'єкта. Тому підвищений рівень фізичного захисту не обов'язково означає вищу ліквідність нерухомості.
Ринок потребуватиме нових підходів до оцінювання
Підземні логістичні комплекси можуть створити складнощі для традиційного порівняльного підходу до оцінки нерухомості. За відсутності достатньої кількості аналогічних угод визначити ринкову вартість через пряме порівняння буде непросто.
Для інвесторів більшого значення можуть набувати витратний і дохідний підходи, аналіз альтернативного використання та сценарне моделювання. Окремо необхідно враховувати ризик функціонального старіння, оскільки вимоги до захисту, логістичних процесів і технологій можуть змінюватися.
Прогноз ON.UA: чи стануть підземні склади масовим явищем до 2031 року
За базовим сценарієм ON.UA, протягом наступних п'яти років захищена логістична нерухомість може сформувати окремий спеціалізований сегмент українського ринку. Однак підстав очікувати масового переходу складської інфраструктури під землю поки недостатньо.
Головним обмеженням залишатиметься висока вартість будівництва порівняно з традиційними наземними комплексами. Додатковими факторами будуть складність проєктування, обмеження земельних ділянок, інженерні вимоги та доступність довгострокового фінансування.
Найімовірніше, першими реалізовуватимуться об'єкти, для яких існує конкретний замовник із достатніми фінансовими ресурсами та обґрунтованою потребою у фізичному захисті продукції.
У позитивному сценарії розвиток будівельних технологій, доступність фінансування та накопичення практичного досвіду можуть поступово зменшувати частину витрат і розширювати коло потенційних інвесторів. Водночас навіть за таких умов звичайні наземні склади зберігатимуть значні економічні переваги для більшості стандартних логістичних операцій.
Найбільш перспективним напрямом ON.UA вважає не повну заміну наземних складів підземними, а розвиток різних рівнів захисту: від резервування критичних систем і розподілу запасів до будівництва спеціалізованих заглиблених комплексів.
Висновок ON.UA: підземні склади можуть стати важливою інвестиційною нішею, але не універсальним рішенням
Інтерес українського бізнесу до підземної складської нерухомості відображає зміну підходів до управління логістичними ризиками. Компанії дедалі частіше змушені оцінювати не лише вартість зберігання продукції, а й можливі наслідки втрати товарів, обладнання та зупинення операцій.
Орієнтовна вартість сучасного підземного складу може у 2,5–3 рази перевищувати будівництво наземного аналога, хоча для менш складних заглиблених форматів експертні оцінки передбачають меншу різницю. Це суттєво обмежує коло потенційних інвесторів і підвищує вимоги до фінансового обґрунтування проєктів.
Головний висновок ON.UA: підземна логістична нерухомість може отримати розвиток там, де економічні наслідки втрати продукції або зупинення постачання виправдовують значні додаткові капітальні витрати. Для більшості стандартних складських операцій наземні комплекси та диверсифікація логістичної інфраструктури залишатимуться важливими альтернативами.
До 2031 року український ринок, імовірно, рухатиметься не до повного перенесення логістики під землю, а до формування складнішої системи складської нерухомості, у якій різні об'єкти матимуть різний рівень фізичного захисту, автономності та технологічної оснащеності.
FAQ: будівництво підземних складів в Україні
Скільки коштує побудувати підземний склад в Україні?
За однією з експертних оцінок 2026 року, орієнтовна вартість може становити $2 500–3 900 за квадратний метр. Реальний бюджет залежить від конструкції, геології, інженерних систем і вимог до захисту.
Наскільки підземний склад дорожчий за звичайний?
Залежно від технічного рішення, експертні оцінки передбачають збільшення капітальних витрат приблизно на 80–200% порівняно з відповідними наземними об'єктами.
Скільки може коштувати підземний склад площею 10 000 м²?
За умовного діапазону $2 500–3 900 за квадратний метр базова оцінка становитиме $25–39 млн без витрат, які не включені до початкових цінових орієнтирів.
Хто цікавиться будівництвом підземних складів?
Серед потенційних замовників називають представників роздрібної торгівлі та логістики. Спеціалізовані захищені об'єкти також можуть бути актуальними для окремих промислових і критично важливих галузей.
Чи існують в Україні готові масові проєкти підземних товарних складів?
Публічна інформація свідчить про інтерес і попередні розрахунки, але не підтверджує існування сформованого масового ринку таких об'єктів.
Яка орендна ставка може бути необхідною для окупності?
За однією з експертних оцінок, для орієнтовної окупності за 9–10 років може знадобитися чиста ставка не менше $10–11 за квадратний метр на місяць. Для конкретного проєкту потрібна окрема фінансова модель.
Чи гарантує підземний склад захист від ракетних атак?
Ні. Рівень захисту залежить від конструкції, інженерних рішень і характеристик загроз. Абсолютної гарантії безпеки не існує.
Що вигідніше: підземний склад чи кілька наземних?
Це залежить від вартості продукції, логістичних витрат, характеру ризиків і потреб бізнесу. Для частини підприємств розподіл запасів між кількома об'єктами може бути економічно ефективнішим.
Чи стануть підземні склади популярними до 2031 року?
За прогнозом ON.UA, можливий розвиток спеціалізованого сегмента захищених складів, але масова заміна традиційних логістичних комплексів малоймовірна без суттєвого зниження вартості будівництва та розширення платоспроможного попиту.