Український ринок житлової нерухомості зберігає значний потенціал кредитного попиту, який поки що не перетворюється на відповідну кількість реальних угод. У третьому кварталі 2026 року 37% опитаних українців розглядали можливість придбання житла в кредит або розстрочку. Проте серед потенційних позичальників 90% вважають прийнятною відсоткову ставку не вище 5% річних. Ця різниця між бажанням придбати власне житло та готовністю прийняти фактичні умови фінансування є однією з ключових характеристик сучасного українського ринку нерухомості.
За результатами дослідження, 45% потенційних позичальників орієнтуються на ставку до 2% річних, ще 45% готові розглядати кредитування в діапазоні 3–5%. Таким чином, навіть відносно доступна за українськими мірками іпотека не завжди відповідає фінансовим очікуванням домогосподарств. Для багатьох сімей вирішальним залишається не можливість отримати кредит як така, а розмір щомісячного платежу, який доведеться сплачувати протягом наступних десяти або двадцяти років.
Дослідження також демонструє, що воєнні ризики залишаються не менш важливим фактором, ніж вартість кредитних ресурсів. Частота російських атак впливає на житлові плани 78% опитаних. Це означає, що навіть суттєве зниження іпотечних ставок не гарантуватиме автоматичного відновлення масового попиту на квартири без достатньої впевненості в безпеці, стабільності доходів і довгострокових перспективах проживання.
Для ринку нерухомості наведені показники мають значно ширше значення, ніж оцінка популярності державної програми «єОселя». Вони дозволяють зрозуміти, які фінансові умови можуть стимулювати відкладений попит, чому забудовники продовжують використовувати розстрочку та які обмеження стримуватимуть іпотечне кредитування у 2027 році.
37% українців розглядають кредит або розстрочку: чому цей показник майже не змінюється
У третьому кварталі 2026 року можливість придбання житла із залученням кредитних коштів або розстрочки розглядали 37% респондентів. Роком раніше відповідний показник становив 38%. Різниця в один відсотковий пункт сама по собі не дозволяє говорити про суттєве погіршення кредитних настроїв. Без інформації про обсяг вибірки, методологію та статистичну похибку опитування таку зміну доцільно розглядати як ознаку відносної стабільності задекларованого інтересу.
Водночас стабільність цього показника не означає, що ринок перебуває в стані рівноваги. Потенційний попит може залишатися високим протягом кількох років, не перетворюючись на реальні угоди. Причинами можуть бути недостатні доходи, відсутність першого внеску, невідповідність вимогам кредитних програм, високі ціни квартир або небажання брати на себе довгострокові зобов'язання під час війни.
Для аналізу житлового ринку важливо розрізняти три категорії: людей, які хотіли б придбати нерухомість, тих, хто готовий розглядати кредитування, та домогосподарства, які фактично можуть отримати фінансування й завершити угоду.
Ці групи суттєво відрізняються за фінансовими можливостями. За оцінкою ON.UA, показник 37% характеризує наявність інтересу до кредитних інструментів, але не може використовуватися як прямий прогноз майбутньої частки іпотечних угод або кількості квартир, які будуть придбані найближчим часом.
«єОселя», банківські кредити та розстрочка: як розподіляється потенційний попит
Серед опитаних 16% планують скористатися державною програмою «єОселя». Ще 8% розглядають інші кредитні програми банків, а 13% орієнтуються на розстрочку безпосередньо від забудовника.
Разом ці показники становлять 37%, що відповідає загальній частці респондентів, які розглядають придбання житла із залученням фінансування. Це свідчить про важливу особливість українського ринку: кредитні інструменти не обмежуються класичною банківською іпотекою.
Державна програма «єОселя» орієнтована на визначені категорії громадян та передбачає пільгові умови кредитування. Банківські програми можуть мати інші вимоги до позичальників, початкового внеску, строку кредиту та вартості фінансування.
Розстрочка від забудовника функціонує за іншою моделлю. Покупець сплачує вартість квартири частинами відповідно до умов договору, а графік платежів, можливість зміни ціни та порядок набуття права власності залежать від конкретної пропозиції. Для забудовників розстрочка залишається важливим інструментом підтримки продажів, особливо серед клієнтів, які мають частину необхідного капіталу, але не готові або не можуть отримати банківський кредит. Проте відсутність класичної відсоткової ставки не означає автоматичної дешевизни такого фінансування. Вартість розстрочки може бути закладена в ціну квартири, а короткий строк погашення здатний створювати значне щомісячне навантаження. Саме тому порівнювати державну іпотеку, банківський кредит і розстрочку необхідно за повною сумою витрат, а не лише за рекламованою ставкою.
Чому 5% річних стали психологічною межею для українців
Одним із найпоказовіших результатів дослідження є ставлення потенційних позичальників до вартості кредитування. За наведеними даними, 90% респондентів із цієї групи вважають прийнятною ставку не вище 5% річних. Половина з них, або 45% усієї групи потенційних позичальників, орієнтується на ставку до 2%. Ще 45% назвали прийнятним діапазон 3–5%.
Ці відповіді демонструють значний розрив між очікуваннями населення та економічною вартістю довгострокового кредитування. Для позичальника відсоткова ставка визначає не лише загальну переплату, а й доступність квартири за поточного рівня доходів. Навіть різниця в кілька відсоткових пунктів може суттєво змінювати щомісячний платіж, особливо якщо йдеться про кредит на п'ятнадцять або двадцять років.
При цьому сприйняття ставки як прийнятної не завжди означає готовність укласти кредитний договір. Людина може вважати 3% вигідними, але не мати достатнього першого внеску, стабільного підтвердженого доходу або впевненості у власній фінансовій ситуації. За оцінкою ON.UA, межа у 5% відображає не стільки сформовану ринкову ціну кредитних ресурсів, скільки фінансові очікування домогосподарств, які прагнуть зменшити ризик довгострокового боргового навантаження.
Скільки коштуватиме іпотека за ставками 3%, 5%, 7% і 10%
Щоб зрозуміти, наскільки сильно ставка впливає на доступність житла, розглянемо умовний приклад.
Припустімо, що родина купує квартиру за 2,5 млн грн, має 500 тис. грн власних коштів і планує залучити кредит у розмірі 2 млн грн на 20 років. Для кредиту в 2 млн грн різниця між ставками 3% і 7% становить приблизно 4,4 тис. грн щомісяця. За двадцять років за умови незмінних ставок різниця в загальній сумі відсотків перевищує мільйон гривень.
Саме тому навіть пільгова ставка 7% може залишатися фінансово складною для частини українських родин. Водночас реальні умови державних програм можуть передбачати зміну ставки протягом строку кредитування. У такому випадку необхідно розраховувати повний графік платежів, а не орієнтуватися лише на початкову ставку.
Чи може іпотечний платіж бути вигіднішим за оренду квартири
Порівняння щомісячного іпотечного платежу з орендною платою є одним із найпоширеніших аргументів на користь придбання власного житла. Якщо родина сплачує за оренду 15 тис. грн на місяць, а потенційний іпотечний платіж становить приблизно 13 тис. грн, кредит може виглядати привабливішим.
Проте пряме порівняння цих сум не дає повної фінансової картини. Під час оренди родина зазвичай не витрачає значний капітал на перший внесок. Водночас вона не формує право власності на житло. У випадку іпотеки частина платежу спрямовується на погашення основної суми боргу, але виникають додаткові витрати, пов'язані з придбанням і володінням нерухомістю.
До них можуть належати страхування, ремонт, утримання будинку, податки у визначених законом випадках та інші платежі. Окремо необхідно враховувати альтернативну вартість першого внеску. Кошти, вкладені у придбання квартири, перестають бути доступними для інших фінансових потреб.
Під час війни важливим фактором залишається також мобільність. Орендар може відносно швидко змінити місце проживання, тоді як власник квартири з іпотекою має довгострокове фінансове зобов'язання. За оцінкою ON.UA, рішення між орендою та іпотекою повинно враховувати не лише поточну різницю в платежах, а й горизонт проживання, фінансовий резерв родини та ризики конкретного регіону.
Обізнаність про «єОселю» зростає, але це ще не означає масового кредитування
У третьому кварталі 2026 року про програму «єОселя» знали 80% опитаних потенційних покупців житла. Наприкінці 2024 року відповідний показник становив 69%. Зростання обізнаності на 11 відсоткових пунктів свідчить про помітне поширення інформації щодо державного іпотечного кредитування.
Водночас фактично скористалися програмою 4% опитаних, а частка тих, хто ще не оформлював іпотеку, але планує це зробити, за наведеними даними досягла 47%. Ці показники не варто механічно порівнювати між собою без уточнення бази відповідей на кожне запитання. Знання про програму, намір скористатися нею та фактичне отримання кредиту є різними характеристиками поведінки респондентів.
Для оцінки ефективності державної іпотеки необхідно додатково аналізувати кількість поданих заявок, частку погоджених кредитів, обсяг виданого фінансування та структуру придбаного житла. Проте наведене дослідження дозволяє зробити важливий висновок: проблема іпотечного ринку вже не зводиться лише до недостатньої поінформованості населення. Навіть коли громадяни знають про програму, вони можуть не відповідати її вимогам або вважати фінансові умови недостатньо прийнятними.
Чому державна підтримка не здатна самостійно вирішити проблему доступності житла
Пільгова іпотека знижує вартість фінансування для визначених категорій громадян, але не усуває інших економічних обмежень.
Насамперед ідеться про співвідношення доходів населення та вартості квартир. Якщо ціни на житло зростають швидше за доходи домогосподарств, навіть зниження кредитної ставки не завжди забезпечує доступність придбання.
Другим обмеженням залишається початковий внесок. Родина може мати достатній щомісячний дохід для обслуговування кредиту, але не володіти необхідною сумою власних коштів.
Третій фактор — стабільність доходу. Банківське кредитування передбачає оцінку платоспроможності позичальника, а воєнні та економічні ризики можуть ускладнювати прогнозування майбутніх заробітків.
Четверте обмеження пов'язане з вибором житла, яке відповідає умовам конкретної програми.
Не кожна квартира, що продається на ринку, автоматично підходить для придбання за пільговою іпотекою. За оцінкою ON.UA, розширення кредитного попиту потребує комплексного підходу, який поєднує доступні фінансові інструменти, достатню пропозицію відповідного житла та стабільні доходи населення.
Чому українці відмовляються від іпотеки
Серед респондентів, які не розглядають кредит або розстрочку, 48% назвали головним бар'єром небажання брати на себе боргові зобов'язання. Ще 45% не хочуть переплачувати за відсотками, 33% стримують нестабільна економічна ситуація та воєнні ризики, а 28% вважають чинні умови кредитування невигідними.
Ці результати демонструють, що фінансові рішення українців визначаються не лише арифметикою щомісячного платежу. Для багатьох родин довгостроковий кредит означає необхідність планувати доходи на роки вперед, що особливо складно в умовах війни. Навіть якщо поточний платіж є посильним, позичальник повинен оцінювати можливість його обслуговування в разі втрати роботи, зниження доходу або необхідності переїзду. Крім того, частина громадян принципово не бажає брати кредити незалежно від їхньої вартості.
Це означає, що зниження відсоткової ставки здатне залучити лише частину потенційного попиту. Для інших вирішальними залишатимуться власні заощадження, придбання меншої квартири, допомога родини або відкладення купівлі до стабілізації економічної ситуації.
Війна залишається головним обмеженням житлового попиту
Серед факторів, які загалом стримують придбання нерухомості, 56% респондентів назвали війну та пов'язані з нею ризики. Високі ціни на житло відзначили 53%, економічну невизначеність — 42%, недостатній дохід або відсутність заощаджень — 35%, високі кредитні ставки — 32%.
Окреме запитання дослідження стосувалося впливу російських атак на плани придбання нерухомості. За наведеними результатами, 78% опитаних зазначили, що частота атак впливає на їхні житлові рішення. Для 51% вплив є суттєвим, ще для 27% — частковим.
Ці показники пояснюють, чому ринок не можна оцінювати виключно через доступність іпотеки. Навіть за вигідної ставки покупець може відкладати угоду через ризик пошкодження житла, невизначеність щодо майбутнього місця проживання або сумніви у стабільності доходу.
Особливо складним є рішення про придбання нерухомості в регіонах із підвищеними безпековими ризиками. Водночас у відносно безпечніших містах попит може підтримуватися внутрішньою міграцією та потребою в постійному житлі. Це створює регіональні відмінності, які не відображаються в загальнонаціональному показнику готовності до кредитування.
Аналітика ON.UA: чому український іпотечний ринок має потенціал, але не готовий до масового зростання
Результати дослідження дозволяють розглядати кредитування як один із можливих механізмів відновлення житлового попиту. Проте вони також показують, що основні обмеження мають системний характер.
Відкладений попит не дорівнює платоспроможному
Готовність 37% респондентів розглядати кредит або розстрочку свідчить про наявність інтересу до придбання житла. Проте значна частина цього попиту може залишатися умовною. Людина може планувати купівлю квартири, але не мати достатнього доходу, першого внеску або можливості підтвердити платоспроможність відповідно до банківських вимог. Тому для оцінки реального потенціалу ринку важливо аналізувати не лише наміри, а й фінансові можливості домогосподарств.
За оцінкою ON.UA, головним резервом зростання іпотечних угод є не вся група потенційних позичальників, а ті родини, які вже мають частину необхідного капіталу, стабільні доходи та конкретну потребу в житлі.
Ставка 3–5% може стимулювати попит, але її недостатньо
Зниження вартості кредитування безпосередньо впливає на розмір щомісячного платежу. Для частини домогосподарств це може стати вирішальним фактором переходу від оренди до придбання власної квартири.
Однак масове кредитування за низькими ставками потребує економічно стійкого механізму фінансування. Якщо ринкова вартість кредитних ресурсів перевищує ставку для позичальника, різницю необхідно компенсувати за рахунок відповідних програм або інших фінансових механізмів. Тому довгострокова доступність пільгової іпотеки залежатиме не лише від попиту населення, а й від ресурсів фінансової системи та бюджетних можливостей.
Державна іпотека може впливати на ціни окремих категорій житла
Розширення доступного кредитування здатне збільшувати кількість потенційних покупців у сегментах, які відповідають умовам програм. Якщо пропозиція таких квартир обмежена, додатковий попит може підтримувати зростання цін.
Це особливо важливо для невеликих квартир у містах із відносно стабільним попитом та обмеженою кількістю відповідних об'єктів. За оцінкою ON.UA, ефективність пільгової іпотеки для підвищення доступності житла залежить також від реакції пропозиції. Якщо нове будівництво та вихід об'єктів на ринок не встигають за збільшенням платоспроможного попиту, частина переваг нижчої ставки може бути компенсована подорожчанням квартир. Це можливий економічний ефект, а не підтверджена поточним опитуванням динаміка цін.
Розстрочка від забудовника залишатиметься важливим конкурентом банківської іпотеки
Частка респондентів, які розглядають розстрочку, становить 13%. Це показує, що для частини покупців пряме фінансування від забудовника є альтернативою банківському кредитуванню. Перевагами такої моделі можуть бути простіша процедура погодження та можливість придбати квартиру без класичного іпотечного кредиту.
Водночас коротший строк виплат здатний створювати значно більше щомісячне навантаження. Для забудовників розстрочка може залишатися ефективним інструментом продажів, але її використання потребує уважного управління фінансовими потоками та ризиками невиконання договорів. Для покупців ключове значення мають юридична структура угоди, строки будівництва, порядок платежів і наслідки прострочення.
Фіксовані гривневі платежі мають окрему цінність
Серед переваг кредитування 43% респондентів відзначили можливість планувати бюджет завдяки фіксованим щомісячним платежам. Для українського ринку це особливо важливо в умовах валютної та економічної невизначеності. Гривневий кредит із передбачуваним графіком погашення дозволяє домогосподарству краще оцінювати майбутні витрати. Проте стабільність номінального платежу не гарантує стабільності його частки в сімейному бюджеті.
Якщо доходи скорочуються, навіть незмінний платіж може ставати фінансово складнішим. Крім того, необхідно враховувати умови договору щодо можливого перегляду ставки.
Безпекова ситуація впливає не лише на кількість угод, а й на географію попиту
Вплив російських атак на житлові рішення 78% опитаних є важливим показником для регіонального аналізу. Потенційний покупець може не відмовлятися від придбання нерухомості загалом, але змінювати бажане місто, район або тип будинку. Відповідно, кредитний попит може перерозподілятися між регіонами. За оцінкою ON.UA, в умовах війни перевагу можуть отримувати об'єкти з відносно кращими характеристиками безпеки, автономності та доступу до необхідної інфраструктури.
Проте для підтвердження такого перерозподілу необхідні окремі регіональні дані щодо заявок, погоджених кредитів і фактичних угод.
Зростання іпотеки може змінювати структуру продажів новобудов
Державні програми та банківські вимоги впливають на те, які об'єкти можуть придбаватися із залученням кредитних коштів.
Для девелоперів це створює стимули адаптувати характеристики житла, документацію та цінову політику до умов відповідних програм. Найбільший потенціал можуть мати проєкти, які поєднують юридичну готовність до кредитування, прийнятну загальну вартість квартири та характеристики, затребувані серед сімей.
Водночас сам факт відповідності програмі не гарантує високих продажів. Покупці продовжуватимуть оцінювати розташування, транспортну доступність, якість будівництва, інфраструктуру та репутацію забудовника.
Прогноз ON.UA: що відбуватиметься з іпотекою та житловим попитом у 2027 році
Базовий сценарій: поступове зростання кредитних угод без масового іпотечного буму
За базовим сценарієм ON.UA, у 2027 році державні програми залишатимуться одним із головних інструментів підтримки іпотечного попиту. Проте зростання кількості кредитних угод залежатиме від доступності фінансування, стабільності доходів населення та безпекової ситуації.
Навіть за збереження високої обізнаності про «єОселю» частина потенційних позичальників не зможе перейти до фактичного придбання житла. Найбільш стійким може залишатися попит серед домогосподарств із підтвердженими доходами, достатнім першим внеском і довгостроковими планами проживання в конкретному місті.
Позитивний сценарій: доступніші кредити активізують відкладений попит
За сприятливих умов розширення фінансування та підвищення впевненості домогосподарств можуть стимулювати попит на квартири.
У цьому випадку частина громадян, які сьогодні лише розглядають кредитування, зможе перейти до фактичних угод. Найпомітніший ефект може спостерігатися в сегментах житла, що відповідають умовам пільгових програм і мають доступну загальну вартість. Водночас за обмеженої пропозиції збільшення кредитного попиту може створювати додатковий ціновий тиск.
Негативний сценарій: високі ризики збережуть перевагу оренди та відкладених покупок
Якщо воєнні ризики та економічна невизначеність залишатимуться високими, значна частина домогосподарств може продовжити відкладати придбання нерухомості.
У такій ситуації навіть відносно доступні ставки не забезпечать швидкого зростання кількості угод. Ринок може зберігати значний задекларований попит, який не реалізується через недостатню фінансову впевненість. Для забудовників це означатиме необхідність гнучкіше працювати з умовами оплати, а для власників вторинного житла — враховувати реальну платоспроможність потенційних покупців.
Які квартири можуть отримати найбільшу підтримку кредитного попиту
За оцінкою ON.UA, найбільш перспективними для кредитного придбання залишатимуться об'єкти, які відповідають одночасно кільком критеріям. Насамперед це квартири із загальною вартістю, що дозволяє родині сформувати перший внесок і обслуговувати кредит без надмірного фінансового навантаження.
Другий фактор — відповідність умовам конкретної кредитної програми.
Третій — функціональність житла. Для сімей важливими залишаються раціональне планування, доступність шкіл, дитячих садків, медичних закладів і транспорту.
Четвертий — характеристики будинку та його інженерної інфраструктури.
У сучасних умовах значення можуть мати наявність укриття поблизу, автономність основних систем, енергоефективність і здатність будинку забезпечувати прийнятні умови проживання під час перебоїв із комунальними послугами.
При цьому інвестиційна привабливість конкретної квартири не повинна оцінюватися лише через можливість її придбання за державною програмою.
Ліквідність залежить також від майбутнього попиту, конкуренції та характеристик локального ринку.
Висновок ON.UA: головна проблема іпотеки в Україні — не відсутність бажання купувати житло
Результати дослідження за третій квартал 2026 року демонструють, що інтерес українців до придбання нерухомості із залученням фінансування залишається значним. 37% опитаних розглядають кредит або розстрочку, а державна програма «єОселя» є найпопулярнішим із названих інструментів.
Проте 90% потенційних позичальників вважають прийнятною ставку не вище 5% річних. Це свідчить про суттєвий розрив між очікуваннями населення та доступністю довгострокового кредитування. Водночас війна, високі ціни на нерухомість, нестабільність доходів і недостатні заощадження залишаються самостійними обмеженнями житлового попиту.
Головний висновок ON.UA: український іпотечний ринок має значний резерв потенційного попиту, але його реалізація залежатиме не лише від зниження ставок. Вирішальними залишатимуться платоспроможність домогосподарств, доступність першого внеску, достатня пропозиція житла та впевненість у майбутньому. У 2027 році найбільш реалістичним виглядає поступове розширення кредитного сегмента за умови збереження державної підтримки та достатнього фінансування. Проте підстав прогнозувати масовий іпотечний бум лише на основі результатів опитування немає.
Для ринку нерухомості це означає, що ключовою конкурентною перевагою залишатиметься не просто можливість придбати квартиру в кредит, а співвідношення її вартості, характеристик і реального фінансового навантаження на родину.
FAQ: іпотека, «єОселя» та купівля житла в кредит у 2026–2027 роках
Скільки українців готові купувати житло в кредит або розстрочку?
За результатами опитування у третьому кварталі 2026 року, таку можливість розглядали 37% респондентів.
Яку іпотечну ставку українці вважають прийнятною?
Серед потенційних позичальників 90% назвали прийнятною ставку не вище 5% річних.
Скільки українців планують скористатися програмою «єОселя»?
За наведеними результатами дослідження, 16% респондентів розглядають цей інструмент.
Чи популярна розстрочка від забудовника?
Так. Можливість придбання житла в розстрочку безпосередньо від забудовника розглядають 13% опитаних.
Скільки українців знають про програму «єОселя»?
У третьому кварталі 2026 року обізнаність про програму серед опитаних потенційних покупців досягла 80%.
Чому українці не хочуть брати іпотеку?
Основними причинами є небажання мати боргові зобов'язання, переплата за відсотками, економічна нестабільність, воєнні ризики та невигідні умови кредитування.
Чи вигідніше платити іпотеку, ніж орендувати квартиру?
Це залежить від розміру кредиту, ставки, першого внеску, орендної плати та строку проживання. Порівнювати потрібно повні витрати, а не лише щомісячні платежі.
Як війна впливає на плани купівлі нерухомості?
78% опитаних зазначили, що частота російських атак впливає на їхні житлові плани.
Чи можуть нижчі іпотечні ставки підвищити ціни квартир?
Так, якщо зростання платоспроможного попиту випереджатиме збільшення пропозиції відповідного житла. Проте такий ефект залежить від конкретного сегмента ринку.
Який прогноз іпотечного ринку України на 2027 рік?
За базовим сценарієм ON.UA, можливе поступове розширення кредитного сегмента за умови достатнього фінансування, стабільності доходів і відсутності суттєвого погіршення безпекової ситуації.