Українці вже кілька років залишаються найбільшою групою іноземних покупців житла у Польщі, але статистика 2025 року показує важливішу зміну, ніж просто зростання кількості угод. Іноземці придбали понад 17,7 тис. квартир, майже вп'ятеро більше, ніж у 2015 році, а на громадян України припало близько 9,3 тис. об'єктів загальною площею понад 548 тис. м². Тобто українці забезпечили більше половини всіх покупок житла іноземцями і придбали більшу загальну площу квартир, ніж громадяни решти 115 країн, представлених у статистиці польського МВС.
Називати це просто «масовим скуповуванням» нерухомості було б занадто поверхово. Польський ринок дедалі сильніше відображає перехід частини української міграції від тимчасового проживання до довгострокового закріплення. Люди, які кілька років орендували квартири, працюють у Польщі, мають дітей у місцевих школах, відкривають бізнес або отримують довгострокові дозволи на проживання, поступово починають приймати ті самі житлові рішення, що й місцеве населення: накопичувати перший внесок, брати іпотеку та переводити щомісячні витрати з оренди у власний актив. Саме тому український попит сьогодні правильніше розглядати не як короткострокову реакцію на війну, а як частину структурної зміни польського житлового ринку.
Кожна друга квартира, придбана іноземцем, дісталася українцю
У 2015 році іноземні громадяни купили у Польщі менше 3,8 тис. квартир. За десять років цей показник збільшився до понад 17,7 тис., причому лише за 2025 рік кількість угод зросла ще приблизно на 2%. Українці з великим відривом посідають перше місце. Майже 9,3 тис. придбаних квартир означають приблизно 52% усіх угод іноземців. Білоруси, які займають другу позицію, придбали понад 2,7 тис. квартир, тобто більш ніж утричі менше.
При цьому частка іноземців усього за кілька років зросла приблизно з 4% до 7% житлових транзакцій. У масштабах країни це вже означає, що орієнтовно кожна чотирнадцята квартира продається покупцю без польського громадянства. Для Варшави, Кракова, Вроцлава та Гданська концентрація міжнародного попиту ще відчутніша, оскільки саме великі економічні центри приймають основну частину кваліфікованих працівників, підприємців, студентів і корпоративних релокантів.
Це вже не лише покупці, які «перечікують війну»
Польський уряд у 2026 році сам фіксує зміну характеру української міграції. За даними Управління у справах іноземців, у першому півріччі 2026 року кількість заяв українців на тимчасове проживання досягла рекордного рівня, причому головною підставою залишається працевлаштування. Одночасно близько 959 тис. громадян України все ще користуються тимчасовим захистом, але дедалі більше людей переходять до стабільніших форм легалізації.
Це принципово важливо для нерухомості. Людина, яка не знає, в якій країні житиме через рік, майже завжди орендує. Людина, яка вже має роботу, довгостроковий статус, дітей у польській школі та планує залишатися щонайменше п'ять-десять років, починає рахувати економіку володіння. Тому сам факт купівлі квартири є одним із найсильніших індикаторів інтеграції. Це вже не лише питання покращення житлових умов. Покупець фактично робить довгострокову ставку на конкретне місто, ринок праці та власне майбутнє в країні.
Польща зручна для українця не тільки географічно
Близькість до України залишається очевидною перевагою, але пояснювати нею половину всіх іноземних покупок було б недостатньо.
Польща пропонує великий ринок праці, відносно зрозуміле для українців мовне та культурне середовище, розвинену транспортну інфраструктуру, доступ до освіти та європейську правову систему. Для частини сімей важливим є і те, що житло тут можна використовувати не лише як місце проживання, а як довгостроковий актив у країні ЄС.
Польський соціолог Міколай Павляк описує цей процес як перехід Польщі від країни еміграції до країни імміграції. На його думку, іноземці дедалі частіше приїжджають не лише заробити і повернутися, а працювати, створювати сім'ї та закріплюватися у країні. Саме цей фактор значно краще пояснює український попит, ніж проста теза про безпеку.
Але польське житло вже далеко не дешеве
Для українця, який пам'ятає польські ціни десятирічної давності, сучасний ринок може виглядати зовсім інакше. У другому кварталі 2026 року середня фактична ціна квадратного метра на первинному ринку у семи найбільших польських містах становила 14 444 злотих. За квартал вона збільшилася приблизно на 1,4%, але у річному вимірі зростання становило лише близько 0,6%, що вже більше схоже на стабілізацію після попередніх сильних років.
Найдорожчою залишається Варшава, де середня транзакційна ціна нового житла становила 16 783 злотих за м². У Кракові вона досягла 15 923 злотих, у Гданську 14 491, у Вроцлаві 14 312, у Гдині 12 887, у Познані 12 766, а у Лодзі 9 945 злотих за квадратний метр.
Тобто стандартна квартира площею 50 м² у Варшаві за середньою транзакційною ціною первинки означає бюджет близько 839 тис. злотих без урахування ремонту, меблів, паркомісця та інших супутніх витрат. Польща давно перестала бути ринком, де український покупець автоматично отримує дешеве європейське житло.
Варшава і Краків дорожчі, але дають найбільшу глибину ринку
Висока ціна великих міст має зворотний бік. Саме тут концентруються робочі місця, університети, міжнародні компанії, бізнес та орендний попит, а тому ширшим залишається і коло потенційних покупців при майбутньому перепродажі. Для людини, яка купує квартиру насамперед для себе, це означає більшу стабільність повсякденного життя. Для інвестора глибший вторинний ринок знижує ризик того, що через кілька років буде складно вийти з активу.
Проте навіть у межах одного міста різниця між районами може бути величезною. Варшавська квартира біля метро і новобудова на периферії агломерації не є взаємозамінними активами лише тому, що формально знаходяться в одному ринку. Тому середня міська ціна є лише стартовим орієнтиром.
Польський ринок вже не росте однаково в усіх містах
Статистика другого кварталу 2026 року показує досить важливу зміну. Загальний середній показник продовжує зростати, але окремі міста вже рухаються у різних напрямках. У Варшаві первинне житло подорожчало приблизно на 2,4% за рік, у Кракові на 1,4%, у Гданську на 2,9%. Водночас у Вроцлаві середня транзакційна ціна впала приблизно на 4,7%, а у Лодзі на 1,1%.
Це означає, що теза «нерухомість у Польщі постійно дорожчає» вже недостатня для інвестиційного рішення. Після сильного загальнонаціонального циклу ринок стає більш локальним. Результат дедалі сильніше визначатимуть конкретне місто, район, баланс нового будівництва, міграція, доходи населення та доступність кредитування.
Українці не обов'язково купують польське житло як інвестицію
Майже 9,3 тис. угод не варто автоматично трактувати як перетікання українського інвестиційного капіталу за кордон.
Значна частина покупців уже фізично живе у Польщі і купує квартиру для власного проживання. Тобто економічно така угода більше схожа на заміну довгострокової оренди власністю, ніж на класичне інвестування.
Це важливе розмежування. Людина, яка купує для життя, може погодитися на нижчу потенційну дохідність, тому що отримує додаткову нематеріальну вигоду: стабільність, контроль над житлом, можливість робити ремонт під себе та відсутність ризику, що орендодавець розірве договір.
Інвестор, який не планує жити у квартирі, повинен рахувати зовсім іншу економіку: орендний потік, простої, податки, управління, вартість фінансування і потенційну ціну перепродажу. Змішувати ці дві мотивації небезпечно.
Оренда або іпотека: рішення вже не таке очевидне
За високих цін на квартири питання придбання значною мірою залежить від вартості кредиту та строку планованого проживання.
Для сім'ї, яка впевнена, що залишатиметься у Варшаві десять років, власна квартира може мати сенс навіть за помірної капіталізації, оскільки частина щомісячних витрат поступово формує власний капітал.
Для людини, яка не знає, чи житиме у Польщі через два-три роки, купівля значно менш очевидна. Вона створює витрати на оформлення, фінансування та майбутній продаж, тоді як оренда зберігає мобільність.
Тому рішення українського мігранта дедалі менше відрізняється від рішення польського покупця: потрібно рахувати горизонт проживання, стабільність доходу, перший внесок і альтернативну вартість капіталу.
Українцю не завжди потрібен спеціальний дозвіл на купівлю квартири
Для громадян України важливим є юридичний нюанс польського ринку. За загальним правилом іноземець може потребувати дозволу міністра внутрішніх справ на придбання нерухомості, але закон передбачає низку винятків. Зокрема, дозвіл не потрібний для придбання окремого житлового приміщення, якщо воно розташоване поза прикордонною зоною. Разом із квартирою можна без окремого дозволу придбати і частку у земельній ділянці, яка є невід'ємною частиною спільного майна будинку.
Однак ситуація може змінитися, якщо разом із квартирою продається окрема частка у самостійній земельній ділянці, наприклад приватній внутрішній дорозі, яка юридично не входить до спільного майна будинку. Для такої частки дозвіл уже може бути потрібний. Це хороший приклад того, чому покупцю-іноземцю потрібно перевіряти не тільки квартиру, а всю юридичну конструкцію комплексу.
Купівля будинку складніша за купівлю квартири
Якщо українець купує не квартиру, а приватний будинок із землею, правила можуть бути іншими, оскільки іноземець фактично набуває земельну нерухомість.
Польське Міністерство внутрішніх справ передбачає спеціальну процедуру отримання дозволу та вимагає підтвердження зв'язків із Польщею, характеристик нерухомості, джерел коштів та інших обставин. Існують винятки, зокрема для іноземців, які тривалий час проживають у Польщі на підставі постійного дозволу або статусу довгострокового резидента ЄС, але кожну ситуацію потрібно перевіряти окремо.
Таким чином фраза «українці можуть вільно купувати нерухомість у Польщі» правильна лише для найпростішого сценарію з окремою квартирою. Для будинку, земельної ділянки або складної структури власності правила вже можуть бути значно жорсткішими.
Поява власного житла зменшує ймовірність швидкого повернення
Для України ця статистика має ще один вимір.
Купівля квартири є набагато сильнішим фактором закріплення за кордоном, ніж оренда. Людина, яка придбала нерухомість, зробила ремонт, взяла довгострокову іпотеку та влаштувала дітей у школу поруч, має значно вищу ціну потенційного переїзду.
Це не означає, що 9,3 тис. українських покупців остаточно відмовилися від повернення. Квартира у Польщі може залишитися інвестицією, здаватися в оренду або бути продана. Але на рівні демографії кожен такий актив посилює економічний зв'язок сім'ї з польським ринком. І якщо кількість таких покупок продовжуватиме зростати, питання повернення українців після війни дедалі сильніше залежатиме не тільки від безпеки в Україні, а й від того, наскільки великий житловий, професійний і фінансовий капітал вони вже сформували за кордоном.
Для Польщі українські покупці підтримують попит, але не визначають весь ринок
7% іноземних покупців є вже помітною часткою, проте вони все ще становлять меншість усіх транзакцій. Тому було б перебільшенням пояснювати високі польські ціни лише українцями або іншими мігрантами. Значно сильніше на ринок впливають доходи польських домогосподарств, іпотечні ставки, обсяг будівництва, земельні витрати та державна житлова політика.
Водночас у конкретних сегментах ефект може бути набагато більшим. Якщо іноземний попит концентрується у Варшаві, Кракові, Вроцлаві та Гданську, його локальний вплив суттєво перевищує загальнонаціональні 7%. Особливо у невеликих квартирах, новобудовах та районах із сильним ринком оренди. Саме тому девелопери та агенції дедалі частіше адаптують маркетинг, юридичний супровід і навіть процес продажу під іноземного покупця.
Антиукраїнські настрої поки не переважили економічну логіку
Політична та суспільна атмосфера в Польщі за останні роки стала складнішою, а тема української міграції дедалі частіше використовується у внутрішній політиці. Проте ринок нерухомості показує, що на рівні особистих фінансових рішень багато українських сімей оцінюють Польщу значно прагматичніше. Якщо людина має роботу, стабільний дохід, дітей, соціальне оточення та перспективу довгострокового проживання, політичний інформаційний фон є лише одним із факторів, але не обов'язково вирішальним.
Покупка квартири за 700–900 тис. злотих є набагато сильнішим голосуванням за майбутнє у країні, ніж відповідь у соціологічному опитуванні.
Польща поступово стає «другим домашнім ринком» для українського капіталу
Майже 9,3 тис. квартир за один рік уже важко назвати випадковим потоком. Якщо середня площа купленої українцями квартири становила близько 59 м², загальний обсяг придбаного житла перевищив 548 тис. м². Це фактично житловий фонд невеликого міста, який за один рік перейшов у власність громадян України.
При цьому мова йде лише про квартири, а не про весь обсяг польської нерухомості, яку можуть купувати українські фізичні та юридичні особи. Такий масштаб уже створює власну інфраструктуру: україномовних брокерів, кредитних консультантів, юристів, керуючі компанії, ремонтні бригади та інвестиційні сервіси. Отже, український покупець перестає бути для польського ринку екзотичним іноземцем і стає окремою системною аудиторією.
Аналітика ON.UA
Головна цифра польської статистики не 17,7 тис. квартир, придбаних іноземцями, і навіть не рекордні 9,3 тис. українських угод. Найважливіша зміна полягає у мотивації покупця.
Перша велика хвиля української міграції після 2022 року була вимушеною і тому переважно орендною. Людина спочатку шукала безпечне житло на кілька місяців, потім на рік, потім продовжувала договір і лише поступово розуміла, чи залишається у Польщі надовше.
Минуло чотири роки, і частина цієї аудиторії вже перейшла до наступної стадії. Вона має польську кредитну історію, стабільний дохід, бізнес, дітей у місцевій освіті та довгостроковий статус проживання.
Звідси й перехід від оренди до власності.
Для польського ринку це означає появу додаткового структурного попиту, який навряд чи повністю зникне навіть після завершення війни.
Для українського ринку наслідок складніший. Кожна придбана квартира за кордоном збільшує економічну вартість повернення сім'ї. Якщо людина вже сформувала житловий капітал у Варшаві або Кракові, одного лише покращення безпекової ситуації в Україні може бути недостатньо, щоб вона продала актив і почала все спочатку.
Водночас не варто робити з цього висновок про остаточну втрату цих людей для України. Нерухомість є ліквідним активом, її можна продати, залишити дітям або здавати в оренду. Частина сімей у майбутньому може жити між двома країнами.
Проте сама структура української міграції стає іншою. Польща для десятків тисяч українських домогосподарств уже перестає бути лише країною тимчасового перебування. Вона поступово стає другим житловим ринком, де українці не просто орендують квадратні метри, а накопичують власний капітал. І саме це може мати значно довгостроковіші наслідки, ніж будь-які короткі коливання цін.
FAQ
Скільки квартир українці придбали у Польщі у 2025 році?
Майже 9,3 тис. квартир загальною площею понад 548 тис. м². Українці стали найбільшою групою іноземних покупців житла.
Скільки квартир загалом купили іноземці?
Понад 17,7 тис., приблизно на 2% більше, ніж у 2024 році. У 2015 році таких угод було менше 3,8 тис.
Яка частка українців серед іноземних покупців?
Близько 52%, тобто приблизно кожну другу квартиру, яку у Польщі купував іноземець, придбав громадянин України.
У яких містах іноземці найчастіше купують житло?
Основний попит концентрується у Варшаві, Кракові, Вроцлаві та Гданську.
Скільки коштує квадратний метр у Польщі?
У II кварталі 2026 року середня транзакційна ціна нового житла у семи найбільших містах становила 14 444 злотих за м². У Варшаві показник сягнув 16 783 злотих, у Кракові 15 923, у Гданську 14 491 злотого.
Чи потрібен українцю дозвіл для купівлі квартири у Польщі?
Для придбання окремої житлової квартири поза прикордонною зоною спеціальний дозвіл міністра внутрішніх справ зазвичай не потрібний. Для будинку, землі або окремих земельних часток правила можуть бути іншими.
Чому українці так активно купують польське житло?
Основними причинами є довгострокове проживання, робота, інтеграція сімей, географічна близькість до України та бажання перейти від оренди до власного житла.
Чи продовжує житло у Польщі швидко дорожчати?
Зростання суттєво сповільнилося. У семи найбільших містах середня транзакційна ціна нового житла у II кварталі 2026 року була лише приблизно на 0,6% вищою, ніж роком раніше, а окремі міста вже показували зниження.