Європейська комісія запропонувала Affordable Housing Act, який може суттєво змінити правила роботи з житловою нерухомістю в містах і туристичних локаціях із найбільшим дефіцитом доступного житла. Йдеться не про загальноєвропейську заборону купувати другу квартиру або інвестувати в нерухомість під оренду. Запропонована модель складніша: ЄС хоче створити спільну правову рамку, за якою національні, регіональні та місцеві органи влади зможуть визначати території житлового стресу і застосовувати там обґрунтовані заходи щодо використання житлового фонду.
У фокусі опинилося non-primary use of housing, тобто використання житла не як основного місця проживання. Єврокомісія прямо згадує короткострокову оренду, secondary homes та порожні квартири як сегменти, щодо яких у країнах ЄС уже застосовуються різні форми регулювання. Майбутня рамка повинна визначити, за яких умов такі заходи сумісні з європейським правом, як має доводитися наявність housing stress і наскільки далеко може заходити місцева влада. Будь-яке втручання має бути доказовим, необхідним, адресним і пропорційним конкретній проблемі.
Для українського інвестора найважливіша зміна знаходиться не в конкретній забороні, якої сьогодні на рівні всього ЄС немає. Змінюється сама модель ризику. Квартира в Барселоні, Валенсії, Римі, Флоренції, Лісабоні або іншому місті з високим туристичним і житловим навантаженням більше не може оцінюватися лише за формулою «ціна придбання + податки + прогнозована оренда = дохідність». До класичного investment underwriting додається regulatory risk: право використовувати актив за певною бізнес-моделлю в майбутньому може відрізнятися від того, яке існує на момент купівлі.
Що насправді запропонувала Єврокомісія
Affordable Housing Act був представлений Єврокомісією 9 вересня 2026 року як частина ширшої європейської політики доступного житла. Документ має створити першу спільну рамку ЄС для оцінки житлових заходів, які можуть впливати на єдиний ринок. Рішення про конкретне втручання залишатиметься на національному, регіональному або місцевому рівні.
Це принципово відрізняється від формулювання «Брюссель забороняє другу квартиру».
Єврокомісія фактично намагається вирішити іншу юридичну проблему. Європейські міста вже регулюють короткострокову оренду, secondary homes та порожнє житло, але такі рішення повинні відповідати нормам єдиного ринку та фундаментальним принципам права ЄС. Муніципалітетам потрібні зрозумілі правила, які дозволяють довести, що конкретне обмеження справді відповідає масштабу локальної житлової проблеми.
Запропонована рамка вводить логіку: housing stress → доказ причин → локальна політика → перевірка необхідності та пропорційності.
Отже, однакових правил для всієї Європи не передбачається. Навіть усередині однієї країни інвестиційний режим потенційно може відрізнятися між містами, районами або іншими територіями. Для інвестора це значно важливіше, ніж звучить на перший погляд.
Нерухомість стає активом із локальним регуляторним профілем
Класичний аналіз квартири під оренду починається з acquisition price, витрат на оформлення, ремонту та меблювання. Далі прогнозується rental income, vacancy, management costs, податки, страхування, maintenance та майбутня ціна виходу. На основі цих параметрів можна розрахувати gross yield, net yield, cash flow і очікувану дохідність капіталу. Така модель має приховане припущення: інвестор зможе використовувати квартиру приблизно так, як планував на момент придбання. Саме це припущення стає менш надійним. Квартира, придбана для short-term rental, має одну economics. Перехід на довгострокову оренду створює іншу. Обмеження кількості днів туристичної оренди дає третю. Необхідність отримувати ліцензію або дозвіл створює четверту.
Фізичний актив залишається тим самим. Змінюється дозволений спосіб монетизації. Для інвестиційної нерухомості це означає, що regulatory environment перетворюється на характеристику активу нарівні з локацією, станом та потенційною орендною ставкою.
Short-term rental risk уже не можна вважати другорядним
Найбільша увага європейської житлової політики зараз спрямована на короткострокову оренду. Причина зрозуміла: квартира, яка переходить із довгострокового rental stock у туристичний сегмент, фізично не зникає з міста, але перестає бути доступною для постійного мешканця.
За даними Єврокомісії, обсяг короткострокового розміщення через платформи між 2018 і 2024 роками зріс майже на 93%. У деяких особливо популярних туристичних локаціях short-term rentals можуть становити до 20% житлового фонду. Європейський план доступного житла прямо визнає одночасно й економічні переваги цього сектору, й ризик скорочення доступної пропозиції для місцевих жителів.
З травня 2026 року в ЄС уже застосовується Regulation (EU) 2024/1028 щодо збору та передачі даних про short-term rental accommodation. Його логіка полягає насамперед у прозорості: реєстрації, ідентифікації та доступі державних органів до даних про фактичну діяльність платформ. Affordable Housing Act розвиває цю модель, створюючи рамку для обґрунтування локальних заходів у зонах житлового стресу.
Ринок переходить від етапу, коли влада часто не мала достатньої інформації про масштаб short-term rental, до системи, де дані стають основою регулювання. Для інвестора це означає поступове зменшення regulatory opacity.
Купувати квартиру «під Airbnb» стає ризикованішою стратегією
Найвищий regulatory risk виникає там, де investment thesis залежить від одного способу використання квартири. Припустимо, апартаменти коштують €300 тис. За довгострокової оренди вони здатні генерувати €18 тис. валового доходу на рік, а туристична модель потенційно дає €30 тис. Після врахування витрат short-term rental усе одно забезпечує значно кращий cash flow, і покупець погоджується на високу acquisition price саме з огляду на цей сценарій.
Якщо через кілька років місто обмежить туристичну оренду, квартира не втратить фізичних характеристик. Вона втратить частину income-generating capacity.
Інвестор отримає той самий актив із гіршою unit economics. Це вже не звичайний vacancy risk або коливання rental rate. Йдеться про regulatory impairment: зміна правил знижує економічну продуктивність активу. Чим більша частина valuation квартири ґрунтується на можливості короткострокової оренди, тим вищою є її чутливість до такого сценарію.
Найбільший ризик може виникнути саме в найпривабливіших локаціях
Традиційна інвестиційна логіка підказує купувати житло там, де найбільший попит: історичні центри, туристичні райони, узбережжя, університетські міста, великі ділові центри.
Нова регуляторна логіка створює парадокс. Чим сильніший попит на житло і чим гостріша проблема affordability, тим вища ймовірність, що територія потрапить до категорії housing stress і місцева влада почне шукати способи збільшити effective supply для постійних мешканців. Іншими словами, характеристики, які роблять локацію привабливою для інвестора, можуть одночасно підвищувати regulatory risk.
Це не означає, що інвестиції в Барселону, Рим або інші популярні міста стають невигідними. Змінюється required due diligence.
Потрібно оцінювати не тільки поточний попит туристів, а структуру житлового фонду, affordability, локальну політику, масштаби short-term rental, позицію муніципалітету та можливість перевести об'єкт на інший сценарій використання.
Housing stress потрібно сприймати як новий інвестиційний індикатор
Європейська комісія паралельно розробила методологічний підхід до визначення areas under housing stress. Базова модель передбачає двоступеневу оцінку: спочатку використовуються дані про ціни та доходи населення, потім аналізуються додаткові локальні індикатори, які пояснюють причини дисбалансу попиту та пропозиції.
Для інвестора сама поява такого поняття має практичне значення. Раніше price-to-income ratio переважно використовувався для оцінки affordability та потенційної переоціненості житла. Тепер дуже високе співвідношення вартості нерухомості до доходів може одночасно сигналізувати про майбутній політичний і регуляторний тиск.
Це змінює інтерпретацію дорогого ринку. Високі ціни більше не можна розглядати виключно як підтвердження сильного попиту та дефіциту активу. Вони можуть бути передумовою для політики, спрямованої на обмеження окремих форм використання цього активу.
Заборона купувати «другу квартиру» не є затвердженим правилом ЄС
Це уточнення особливо важливе для українців, які вже мають нерухомість у Європі або планують придбання.
Affordable Housing Act не вводить універсального правила, за яким громадянину або іноземному інвестору забороняється купувати другу, третю чи наступну квартиру. Єврокомісія створює рамку для локальних заходів щодо non-primary use житла у зонах, де доведено housing stress. Конкретні інструменти мають визначатися компетентною владою та відповідати вимогам необхідності й пропорційності.
Не можна також стверджувати, що будь-яка квартира, придбана для довгострокової оренди, автоматично опиниться під обмеженнями.
Найбільш очевидною ціллю нинішньої політики залишається short-term rental та інші форми використання житла, які в конкретних локаціях можуть скорочувати пропозицію для постійного проживання.
Уже національне законодавство показує, наскільки різними можуть бути конкретні моделі. Наприклад, польський законопроєкт щодо short-term rentals передбачає можливість для місцевих рад встановлювати ліміти за кількістю днів і визначати території, де така оренда заборонена. Це національна ініціатива, а не універсальна норма для всього ЄС.
Довгострокова оренда може отримати відносну перевагу
Якщо регуляторна політика справді буде спрямована насамперед на повернення частини житлового фонду з туристичного використання до постійного проживання, long-term rental може отримати цікаву зміну ризик-профілю. Її номінальна дохідність часто нижча за туристичну. Водночас вона має менше операційних витрат, нижчий turnover, простішу модель управління та потенційно меншу регуляторну вразливість.
Для інвестора це змінює поняття «найвигідніша квартира». Об'єкт із прогнозованими 8% gross yield на short-term rental не обов'язково кращий за квартиру з 5% на довгостроковій оренді, якщо перша модель залежить від ліцензії, квоти або дозволеного числа днів.
Коректне порівняння має враховувати risk-adjusted return. Дохідність без оцінки ймовірності її збереження мало говорить про якість інвестиції.
Regulatory optionality стає окремою цінністю
Для нового ринку особливо важливою характеристикою може стати можливість без значних втрат переходити між сценаріями використання.
Уявімо дві квартири з однаковою прогнозованою дохідністю short-term rental.
Перша розташована в туристичному кварталі, де попит на довгострокову оренду слабший, а ціна придбання значною мірою сформована туристичним потенціалом.
Друга знаходиться в районі, де є туристи, місцеві орендарі, студенти та працівники великих компаній.
Якщо short-term rental обмежується, перший актив отримує значний удар по cash flow. Другий переходить на long-term або medium-term rental із меншими втратами. Фізично це можуть бути дуже схожі квартири. Інвестиційно друга має більшу optionality. За посилення регулювання така гнучкість може поступово капіталізуватися в ціні.
Що буде з уже придбаними квартирами
Найбільше занепокоєння власників викликає можливість ретроспективного обмеження вже придбаної нерухомості.
На поточному етапі немає підстав стверджувати, що ЄС готує загальне примусове припинення орендного використання вже придбаних квартир. Запропонована рамка вимагає, щоб конкретні заходи були обґрунтованими, необхідними та пропорційними, а самі рішення залишаються за компетентною владою.
Водночас право власності на квартиру і право використовувати її будь-яким способом не є тотожними поняттями. Містобудівні правила, ліцензування, податкові режими, правила short-term rental та вимоги до використання нерухомості можуть змінюватися без переходу права власності.
Для інвестора правильне питання звучить не «чи заберуть квартиру?», а «які способи монетизації цього активу можуть залишатися доступними протягом мого investment horizon?». Це значно практичніша постановка задачі.
Масового виходу інвесторів із Європи нові правила не гарантують
Прогнози про масовий продаж квартир та перенесення капіталу до Туреччини, Таїланду чи інших юрисдикцій поки залишаються сценаріями, а не встановленим наслідком Affordable Housing Act. Рішення інвестора залежить від spread між очікуваною дохідністю різних ринків після врахування ризику.
Європейська нерухомість конкурує не лише gross yield. Для капіталу мають значення правова система, ліквідність, валюта активу, доступність фінансування, політичний ризик, глибина ринку та передбачуваність exit. Юрисдикція з номінальними 10% доходу не автоматично привабливіша за ринок із 5%, якщо risk-adjusted return виявляється нижчим. Скоріше можна очікувати іншого ефекту: інвестори почнуть сильніше диференціювати європейські міста та навіть окремі райони за regulatory risk.
Регулювання short-term rental не гарантує дешевшого житла
Окреме питання полягає в ефективності самої політики. Якщо частина квартир перейде з туристичного сегмента в long-term rental, effective rental supply для місцевих мешканців збільшиться. У локаціях із високою концентрацією short-term rentals ефект може бути помітним.
Житлова криза Європи значно ширша. Єврокомісія сама визнає необхідність збільшувати supply, спрощувати planning and permitting, залучати інвестиції в affordable та social housing, ефективніше використовувати землю й існуючі будівлі. Affordable Housing Act супроводжується рекомендаціями саме щодо розширення пропозиції, а європейські програми вже передбачають значні ресурси на житлові проєкти.
Якщо місто має структурний дефіцит у десятки тисяч квартир, перерозподіл існуючого фонду між туристами та постійними мешканцями може послабити напруження, але не створить достатню кількість нового житла. У довгостроковій перспективі affordability залишається функцією supply.
Для українського покупця змінюється due diligence
Українці, які купують нерухомість у ЄС для власного проживання, диверсифікації капіталу або орендного доходу, стикаються з різними ризиками. Найбільша зміна стосується третьої групи. Перед купівлею квартири під оренду вже недостатньо перевірити acquisition taxes, щорічні податки, вартість нотаріуса, management fee та середню ставку Airbnb.
Investment underwriting має включати щонайменше кілька сценаріїв використання активу. Базовий сценарій показує economics за поточних правил. Консервативний моделює перехід із short-term на long-term rental. Stress scenario враховує ліцензійні обмеження, додаткові податки, квоти або період простою. Exit scenario оцінює, наскільки легко квартиру можна буде продати іншому інвестору або owner-occupier, якщо правила зміняться.
Особливої уваги потребують квартири, ціна яких уже містить значний tourism premium. Якщо актив коштує дорого переважно завдяки можливості генерувати туристичний cash flow, regulatory downside буде більшим.
Чи може Україна повторити європейську модель
Поки немає підстав говорити про підготовку в Україні аналогічної заборони на придбання інвестиційних квартир. Припущення, що українська влада автоматично скопіює Affordable Housing Act, є спекулятивним.
Дискусія про прозорість короткострокової оренди, оподаткування, реєстрацію та повноваження міст у майбутньому цілком можлива. Українські міста також можуть зіткнутися з локальними дисбалансами між туристичним використанням житла, довгостроковою орендою та потребами постійних мешканців.
Масштаб житлової проблеми після війни водночас вимагатиме значно ширшого набору інструментів. Відновлення зруйнованого фонду, нове будівництво, доступ до фінансування, розвиток rental housing, соціальне житло, інфраструктура та повернення населення матимуть набагато більший вплив на affordability, ніж окреме регулювання подобової оренди.
Європейський досвід тут корисний не як готова модель для копіювання, а як приклад того, наскільки складно вирішити structural shortage лише перерозподілом існуючих квартир.
Аналітика ON.UA
Affordable Housing Act позначає цікаву зміну в європейському розумінні житлової нерухомості. Квартира залишається приватним активом, але спосіб її використання дедалі сильніше розглядається в контексті функціонування всього локального housing market.
Для інвестора це означає появу ще одного шару valuation. Раніше квартира могла оцінюватися як комбінація location premium, rental yield, appreciation potential та exit liquidity. Тепер до цієї моделі потрібно додавати regulatory durability, тобто стійкість інвестиційної моделі до зміни правил використання житла.
Цей параметр здатний поступово впливати навіть на ціни активів. Якщо дві квартири генерують однаковий поточний cash flow, але одна критично залежить від short-term rental, а друга має сильний попит одночасно в туристичному, середньостроковому та довгостроковому сегментах, їхня risk-adjusted value не повинна бути однаковою.
Наступним кроком може стати формування своєрідного regulatory discount. Інвестори вимагатимуть вищої дохідності від активів, де існує значна ймовірність майбутніх обмежень. Вища required yield за незмінного доходу математично означає нижчу valuation.
Наприклад, €20 тис. стабілізованого чистого річного доходу при required yield 4% підтримують оцінку близько €500 тис. Якщо через підвищений regulatory risk інвестор вимагає вже 5%, той самий cash flow відповідає оцінці близько €400 тис. Це не прогноз падіння конкретної квартири на 20%, а демонстрація механіки, за якою зміна сприйняття ризику здатна капіталізуватися у вартості активу.
З іншого боку, житло з високою optionality може отримати відносну премію. Квартира, яка однаково придатна для власного проживання, довгострокової, середньострокової та туристичної оренди, має більше сценаріїв використання і ширший майбутній buyer pool.
Європейська житлова політика фактично змушує перейти від питання «скільки квартира заробляє сьогодні?» до питання «скільки різних способів заробляти вона збереже протягом усього investment horizon?»
Для українців, які розглядають житло в ЄС як інвестицію, ця різниця принципова. Найбільший ризик зараз полягає не в тому, що Європа раптом «заборонить купувати другу квартиру». Небезпечнішою є інвестиція, економіка якої працює лише за одного регуляторного сценарію.
FAQ
Чи забороняє ЄС купувати другу квартиру?
Ні. Запропонований Affordable Housing Act не встановлює загальноєвропейської заборони на придбання другої або наступної квартири. Він створює рамку для локальних заходів у районах із доведеним housing stress.
Чи можуть міста ЄС обмежувати короткострокову оренду?
Такі обмеження вже існують у різних країнах. Нова європейська рамка повинна забезпечити зрозуміліші умови, за яких локальні заходи можуть застосовуватися відповідно до права ЄС.
Що таке area under housing stress?
Це територія, де існує значний дисбаланс між доступністю житла та потребами населення. Європейська методологія передбачає аналіз цін, доходів та додаткових локальних факторів, які пояснюють дисбаланс попиту й пропозиції.
Чи можуть заборонити здавати вже придбану квартиру?
Єдиної такої норми для всього ЄС немає. Конкретні правила залежатимуть від національного та місцевого законодавства, типу оренди і конкретної території.
Що найбільше ризикує змінитися для інвестора?
Найчутливішою є модель, яка повністю залежить від short-term rental. Квоти, ліцензування, територіальні обмеження або ліміти днів можуть змінити її cash flow.
Чи стане довгострокова оренда вигіднішою?
Не обов'язково за номінальною дохідністю. Її перевагою може стати нижчий regulatory risk та стабільніший cash flow.
Що потрібно перевіряти перед купівлею квартири в ЄС під оренду?
Крім ціни, податків і прогнозованої орендної ставки, необхідно перевіряти локальні правила short-term rental, ліцензування, статус будинку, можливі територіальні обмеження та economics альтернативної довгострокової оренди.
Що таке regulatory risk у нерухомості?
Це ризик того, що зміна законодавства або місцевих правил погіршить можливість використовувати актив за запланованою інвестиційною моделлю.
Чи означає нова політика, що нерухомість у Європі перестає бути привабливою інвестицією?
Ні. Вона означає, що оцінювати такі інвестиції потрібно детальніше. Ризик істотно відрізнятиметься між країнами, містами, районами та моделями використання.
Чи може Україна запровадити аналогічні обмеження?
Станом на вересень 2026 року немає підстав говорити про аналогічну загальноукраїнську ініціативу. Можливі майбутні дискусії щодо регулювання короткострокової оренди не слід видавати за вже заплановану державну політику.
Як враховувати можливе регулювання в інвестиційній моделі?
Доцільно рахувати щонайменше базовий, консервативний і stress scenario, включаючи можливість переходу з короткострокової на довгострокову оренду та зміну майбутньої ціни продажу.
Яка квартира має менший regulatory risk?
За інших рівних умов стійкішим є актив із кількома економічно життєздатними сценаріями використання та широким buyer і tenant pool, а не квартира, вартість якої критично залежить від одного формату оренди.