Українці стали однією з десяти найбільших груп іноземних покупців житлової нерухомості в Іспанії. У першому кварталі 2026 року на громадян України припало 3,08% усіх угод, укладених іноземцями. З огляду на те, що загальний обсяг іноземних покупок у цей період становив близько 24,8 тис. об'єктів, йдеться приблизно про 760-770 придбаних квартир і будинків лише за три місяці.
За часткою серед іноземних покупців українці випередили громадян Китаю, Швеції, Ірландії, США та Росії. На китайських покупців у першому кварталі припадало 2,69% іноземних угод, на російських 1,44%. Частка України була більш ніж удвічі вищою за російську і лише трохи поступалася Бельгії, Польщі та найбільшим традиційним європейським ринкам.
Проте значення цієї статистики полягає не стільки у місці в рейтингу національностей. Український попит став помітним саме на ринку, де іноземці вже формують значну частину всіх операцій із житлом, а ціни продовжують оновлювати історичні максимуми. У другому кварталі 2026 року частка іноземних покупців в Іспанії досягла рекордних 15,98%, а середня зареєстрована ціна житла піднялася до 2 487 євро за квадратний метр.
Для українського ринку нерухомості це важливий сигнал: частина приватного капіталу, який потенційно міг працювати всередині країни, системно шукає житлові активи за кордоном. Іспанія при цьому поступово перетворюється не просто на місце сезонного проживання, а на один із помітних напрямів для довгострокового збереження капіталу, релокації та диверсифікації нерухомості.
Іноземці купують майже кожне шосте житло в Іспанії
Масштаб міжнародного попиту в Іспанії вже давно виходить за межі нішевого сегмента курортної нерухомості. За даними Colegio de Registradores, у першому кварталі 2026 року іноземці забезпечили 13,92% усіх зареєстрованих купівель житла, уклавши близько 24,8 тис. угод. У другому кварталі їхня частка зросла до історичного максимуму 15,98%, а кількість операцій перевищила 26,8 тис.
Таким чином, лише за перші шість місяців року іноземні громадяни придбали приблизно 51,6 тис. житлових об'єктів. Це означає, що міжнародний buyer pool став структурним елементом іспанського житлового ринку, особливо у прибережних регіонах.
Показово, що іноземний сегмент посилювався навіть тоді, коли загальна кількість угод у другому кварталі знизилася на 5,7% порівняно з попереднім кварталом, до приблизно 167,9 тис. Продажі новобудов скоротилися ще сильніше, на 11,5%, до близько 34,9 тис. угод. На цьому фоні іноземний попит збільшився і у відносному, і в абсолютному вимірі.
Для ринку це принципова конфігурація. Іноземці не просто рухаються разом із загальним циклом, а частково компенсують слабшу активність внутрішнього покупця у певних сегментах і регіонах.
Український попит уже не виглядає тимчасовим
Ще у 2025 році українці займали помітну позицію серед іноземних покупців: за підсумками року на них припадало 3,25% усіх іноземних угод, або 0,45% загального ринку житла Іспанії. У першому кварталі 2026 року частка трохи знизилася до 3,08%, але Україна залишилася у першій десятці національностей.
Це важливіше, ніж одноразове потрапляння до рейтингу. Статистика свідчить про збереження попиту протягом кількох періодів, а отже, його вже складніше пояснювати виключно першою хвилею релокації після початку повномасштабної війни.
Мотивація українських покупців при цьому може бути різною. Частина купує основне житло для постійного проживання після релокації, частина формує резервний актив за межами України, хтось розглядає нерухомість як інструмент збереження капіталу або майбутнього орендного доходу. Офіційна статистика реєстраторів не розподіляє українські покупки за такими цілями, тому говорити про домінування конкретного сценарію без додаткових даних було б некоректно.
Проте сам масштаб операцій показує, що український покупець уже став помітною частиною міжнародного попиту.
Географія має більше значення, ніж середня ціна по Іспанії
Іспанський ринок нерухомості надзвичайно неоднорідний, тому середня ціна 2 487 євро за квадратний метр мало говорить про економіку конкретної покупки. Це середній зареєстрований показник по країні, тоді як різниця між прибережними курортними зонами, великими містами та внутрішніми провінціями може бути кратною.
Ще показовішою є географія іноземного попиту. У другому кварталі 2026 року на Балеарських островах іноземці забезпечили 32,27% усіх купівель житла, у Валенсійському співтоваристві 31,03%.
Тобто в окремих регіонах іноземний покупець формує вже майже третину всього ринку. Це принципово змінює механізм ціноутворення, оскільки місцеві домогосподарства конкурують за житло не лише між собою, а й із покупцями з інших країн, які можуть мати іншу структуру доходів, заощаджень і фінансування.
Саме в таких локаціях особливо небезпечно оцінювати інвестицію через загальнодержавну статистику. Доходність, ліквідність, сезонність оренди та потенціал перепродажу потрібно рахувати на рівні конкретного міста, району і навіть мікролокації.
Іспанія дорожчає вже одинадцять років
Український покупець приходить на ринок не на початку дешевого циклу. За підсумками 2025 року Colegio de Registradores зафіксував одинадцятий поспіль рік зростання цін на житло. Індекс повторних продажів перебував більш ніж удвічі вище мінімумів кінця 2014 року, а ціни продовжили прискорюватися у 2026-му.
У другому кварталі середня зареєстрована ціна зросла ще на 2,4% за три місяці та на 9,2% у річному вимірі, до 2 487 євро за квадратний метр. Індекс повторних продажів показав ще сильнішу річну динаміку, плюс 16,7%, і встановив новий історичний максимум.
Ці два показники не потрібно змішувати. Середня ціна залежить від структури проданих об'єктів, тоді як repeat-sales index порівнює повторні продажі тих самих об'єктів і краще відображає зміну вартості житлового активу з часом.
Але обидва індикатори показують один напрям: іспанський ринок перебуває далеко не у фазі дешевого входу.
Для українського інвестора це означає, що теза «нерухомість в Іспанії точно дорожчатиме» не може бути достатнім інвестиційним аргументом. Значна частина попереднього зростання вже відбулася, а майбутня дохідність залежатиме від конкретної ціни входу, орендного cash flow, податків, експлуатаційних витрат і ліквідності об'єкта.
Рекордний іноземний попит не означає автоматично хорошу інвестицію
Висока частка іноземців може бути сильним сигналом ліквідності, особливо у міжнародно привабливих локаціях. Великий buyer pool зменшує залежність продавця від економічної ситуації всередині однієї країни та потенційно полегшує майбутній вихід з активу.
Проте тут легко потрапити у класичну інвестиційну пастку: купувати не конкретний об'єкт, а популярність країни.
Факт, що іноземці придбали понад 26,8 тис. об'єктів за квартал, не означає однаково високий попит на кожну квартиру. Так само рекордні ціни по Іспанії не гарантують однакового зростання старого житла у внутрішній провінції, квартири в курортному кондомініумі та новобудови в Мадриді.
Для професійного аналізу потрібно розділяти щонайменше три сценарії: купівля для власного проживання, довгострокова орендна інвестиція та об'єкт для сезонної або короткострокової оренди. У кожного буде власна економіка, регуляторний ризик і критерії ліквідності.
Для українців закордонна нерухомість виконує ще одну функцію
Для покупця з України зарубіжна квартира має специфічну характеристику, якої може не мати аналогічний актив для німецького або британського інвестора: географічну диверсифікацію ризику.
Власник, у якого основний бізнес, доходи, житло та інша нерухомість знаходяться в Україні, може розглядати покупку в Іспанії не лише через rental yield. Частина цінності полягає у перенесенні частини капіталу в іншу юрисдикцію та інший фізичний ринок.
З погляду класичного портфельного підходу це зрозуміла мотивація. Але вона змінює критерій ефективності інвестиції. Якщо основною метою є диверсифікація та збереження капіталу, покупець може бути готовим прийняти нижчу поточну орендну дохідність в обмін на інший профіль ризику.
Тому оцінювати всі покупки українців за принципом «скільки відсотків річних приносить квартира» також було б занадто спрощено.
Зростання українського попиту має значення і для ринку нерухомості в Україні
Навіть приблизно 1,5 тис. потенційних українських покупок за пів року, якщо частка України у другому кварталі залишалася близькою до першого, не є обсягом, здатним самостійно змінити український ринок житла. При цьому офіційної кількості українських операцій за все перше півріччя у короткому звіті реєстраторів немає, тому така оцінка залишається розрахунковою, а не статистичним фактом.
Проте процес важливий структурно. Український капітал у нерухомості тепер конкурує не лише між Києвом, Львовом, Одесою чи західними регіонами. Для покупця з достатнім бюджетом до набору альтернатив входять Іспанія, Польща, інші країни ЄС та глобальні ринки.
Це особливо важливо для верхнього і середньо-високого цінового сегмента. Квартира за 150-250 тис. євро в Україні вже конкурує за капітал власника не тільки з іншою українською нерухомістю, а з об'єктами у Валенсії, Аліканте, Малазі чи інших європейських локаціях.
Для девелоперів і продавців це означає, що частина платоспроможного попиту оцінює український актив у міжнародній системі координат. Аргумент «це хороший об'єкт для Києва» може бути недостатнім, якщо покупець одночасно порівнює його з нерухомістю в іншій країні.
Порівнювати потрібно не ціну квадратного метра, а всю економіку володіння
Одна з найбільш типових помилок при міжнародному порівнянні нерухомості полягає у зіставленні лише вартості квадратного метра. Квартира за 2 500 євро за метр в Іспанії може здаватися вигіднішою або дорожчою за українську залежно від міста, але ця цифра сама по собі майже нічого не говорить про результат інвестиції.
Потрібно врахувати податки при купівлі, нотаріальні та реєстраційні витрати, щорічні платежі власника, страхування, управління об'єктом, оподаткування орендного доходу, потенційний vacancy, ремонт і витрати при майбутньому продажу.
Якщо квартира купується для оренди, ключовим показником стає net yield після всіх витрат, а не ставка в оголошенні. Якщо мета полягає у збереженні капіталу, важливішими можуть стати якість локації, ширина міжнародного buyer pool і довгострокова ліквідність.
Нерухомість в іншій країні не перестає бути бізнес-активом лише тому, що знаходиться біля моря.
Аналітика ON.UA
Вихід українців до першої десятки іноземних покупців житла в Іспанії навряд чи варто сприймати як короткострокову статистичну аномалію. У 2025 році громадяни України вже забезпечували 3,25% іноземних покупок, а у першому кварталі 2026-го утримали частку понад 3%. Це вказує на достатньо стійкий рівень попиту.
Для українського ринку значення цього процесу значно ширше за сам факт купівлі квартир за кордоном. Поступово формується нова поведінка власників капіталу, за якої нерухомість оцінюється не в межах одного міста чи навіть однієї країни. Покупець із бюджетом у декілька сотень тисяч євро може одночасно порівнювати Київ, захід України та європейські ринки, враховуючи не лише ціну, а безпеку, правову систему, мобільність, орендний дохід і можливості майбутнього перепродажу.
Іспанія виглядає сильно саме завдяки поєднанню кількох факторів: великого та ліквідного житлового ринку, значної частки міжнародних покупців, розвиненої інфраструктури і можливості обирати між житлом для власного проживання та інвестиційними сценаріями. Водночас рекордні ціни означають, що ризик купити актив уже після сильного циклу зростання також збільшився. У другому кварталі 2026 року середня ціна досягла нового максимуму, а індекс повторних продажів був на 39,31% вище попереднього піку 2007 року.
Тому головний висновок для українського покупця полягає не в тому, що «Іспанія стала вигідною». Статистика такого твердження не доводить. Вона показує інше: Іспанія стала одним із ринків, де український капітал уже має помітну присутність і де міжнародний попит є фундаментальною частиною структури угод.
Для професійного рієлторського та інвестиційного середовища це також сигнал про зміну конкуренції. Українська нерухомість дедалі частіше конкурує за гроші покупця не лише з сусіднім ЖК, а з активами в інших юрисдикціях. І чим більш мобільним стає приватний капітал, тим важливішими для українського ринку будуть не тільки ціна квадратного метра, а прозорість угод, якість продукту, дохідність, ліквідність та зрозумілий інвестиційний ризик.
FAQ
Яке місце посідають українці серед іноземних покупців житла в Іспанії?
У першому кварталі 2026 року громадяни України посіли десяте місце за часткою угод серед іноземних покупців. На них припало 3,08% іноземних купівель житла.
Скільки квартир і будинків могли придбати українці в Іспанії у першому кварталі 2026 року?
Приблизно 765 об'єктів. Це розрахунок на основі близько 24,8 тис. іноземних угод та частки українців 3,08%, а не окремий оприлюднений абсолютний показник.
Яка частка іноземців на ринку житла Іспанії?
У другому кварталі 2026 року іноземці забезпечили рекордні 15,98% усіх зареєстрованих купівель житла, або понад 26,8 тис. угод.
Де іноземці купують найбільшу частку житла?
У другому кварталі найбільшу частку іноземних покупців серед автономних спільнот зафіксували на Балеарських островах, 32,27%, та у Валенсійському співтоваристві, 31,03%.
Скільки коштує житло в Іспанії у 2026 році?
Середня зареєстрована ціна у другому кварталі становила 2 487 євро за квадратний метр, що стало новим історичним максимумом. За рік показник зріс на 9,2%. Водночас конкретні ціни суттєво відрізняються залежно від регіону та типу нерухомості.
Чи означає високий попит українців, що нерухомість в Іспанії є вигідною інвестицією?
Ні. Кількість покупок показує популярність ринку, але не дохідність конкретного об'єкта. Для інвестиційної оцінки потрібно окремо рахувати ціну входу, податки, орендний дохід, експлуатаційні витрати, vacancy, потенціал зростання та ліквідність при майбутньому продажу.