Європейський ринок інвестиційної міграції за кілька років змінився принципово. Модель, за якої заможний іноземець купував квартиру, віллу або інший об'єкт нерухомості на визначену законом суму і разом з активом отримував право на проживання, поступово відходить у минуле. Іспанія повністю закрила інвесторські візи, Португалія залишила програму резиденції, але прибрала з неї нерухомість, Мальта після рішення Суду ЄС втратила можливість використовувати транзакційну модель громадянства за інвестиції, а Греція, яка поки зберігає Golden Visa через купівлю житла, різко підвищила поріг входу до €800 тис. у найбільш затребуваних регіонах.
Йдеться не просто про боротьбу з «золотими візами» як політичним явищем. Європа змінює саму логіку відбору інвестиційного капіталу. Влада дедалі менше зацікавлена у схемі, де іноземні гроші заходять переважно у вже існуючий житловий фонд і створюють додатковий попит на квартири в містах із дефіцитом житла. Натомість перевага поступово переходить до капіталу, який фінансує бізнес, фонди, наукові дослідження, культурну спадщину, реконструкцію складних об'єктів та створення робочих місць.
Для ринку нерухомості це значно серйозніша зміна, ніж чергове підвищення мінімальної суми інвестиції. Житло поступово втрачає функцію універсального «квитка» до європейської резиденції.
Спочатку потрібно розділити дві різні моделі: громадянство і резиденцію
У дискусіях про Golden Visa часто змішують дві юридично різні конструкції. Перша дозволяє інвестору отримати громадянство країни в обмін на визначений економічний внесок. Друга надає посвідку на проживання, але не паспорт, хоча за виконання окремих умов у майбутньому може відкрити шлях до постійної резиденції або натуралізації.
Саме перша модель отримала найбільш жорстку юридичну оцінку Європейського Союзу.
29 квітня 2025 року Суд ЄС у справі Commission v Malta визнав мальтійську програму громадянства за інвестиції несумісною з правом Євросоюзу. Суд дійшов висновку, що система, за якої натуралізація фактично відбувається в обмін на заздалегідь визначені платежі або інвестиції, має транзакційний характер і означає комерціалізацію громадянства держави-члена та, відповідно, громадянства ЄС.
Це важливий прецедент, але він не означає автоматичної заборони всіх інвестиційних резиденцій у Європі. Посвідка на проживання та громадянство мають різний юридичний статус, тому такі програми, як грецька Golden Visa або португальська ARI, можуть продовжувати існувати.
Проте загальний політичний напрям очевидний: зв'язок між великим платежем і міграційним статусом стає складнішим, а вимоги до реального економічного внеску та походження капіталу посилюються.
Іспанія повністю закрила інвесторські візи
Іспанія пішла далі за просте вилучення нерухомості з програми. З 3 квітня 2025 року країна повністю скасувала механізм residence visas for investors, включно з відомою моделлю, що дозволяла отримати резиденцію за придбання нерухомості вартістю понад €500 тис.
Відповідні статті Закону 14/2013 були фактично вилучені з законодавства після набрання чинності Organic Law 1/2025. Офіційно уряд пояснював рішення необхідністю зменшити стимули для спекулятивного попиту на житло у містах та регіонах, де населення вже стикається з високими цінами й дефіцитом пропозиції.
Для іспанської нерухомості це особливо показово, оскільки програма була безпосередньо прив'язана до великого житлового ринку, популярного серед іноземців. Купівля на €500 тис. була зрозумілою і відносно простою моделлю: інвестор одночасно отримував актив у євро, можливість користуватися житлом або здавати його та міграційну перевагу.
Після скасування Golden Visa нерухомість не стала менш привабливою як актив сама по собі. Іноземці продовжують активно купувати житло в Іспанії, особливо на узбережжі та у великих містах. Зник інший компонент вартості: покупка більше не містить автоматичної міграційної премії.
Це важливо для оцінки майбутнього попиту. Там, де частина покупців готова була платити більше саме через можливість отримати резиденцію, відповідний сегмент ринку втрачає додатковий стимул.
Португалія залишила Golden Visa, але вивела з неї нерухомість
Португалія обрала м'якший, але концептуально дуже показовий шлях. Програму Autorização de Residência para Investimento не ліквідували, проте після реформи 2023 року прямі та непрямі інвестиції у нерухомість більше не можуть використовуватися як підстава для отримання відповідної резиденції.
Станом на 2026 рік AIMA прямо перелічує допустимі варіанти: створення щонайменше 10 робочих місць, інвестицію від €500 тис. у наукові дослідження, від €250 тис. у мистецтво або культурну спадщину, від €500 тис. у не пов'язані з нерухомістю інвестиційні фонди, а також від €500 тис. у капітал португальської компанії із виконанням вимог щодо зайнятості. Окремо AIMA наголошує, що відповідна інвестиційна діяльність не може прямо або опосередковано спрямовуватися у нерухомість.
Це дуже важлива зміна економічної логіки програми. Раніше капітал міг виконувати одразу три функції: купити зрозумілий матеріальний актив, зберігати вартість і давати інвестору право на резиденцію. Тепер міграційна перевага прив'язується до капіталу, який повинен працювати в економіці більш безпосередньо.
Для держави це вигідніше: замість додаткового покупця квартири вона отримує фінансування компаній, досліджень, фондів або створення робочих місць.
Для інвестора модель стає складнішою, оскільки купівля квартири була значно зрозумілішою за оцінку фонду, корпоративної структури або інноваційного проєкту.
Греція не закрила Golden Visa, але фактично вивела її з масового сегмента
Греція залишається головним європейським прикладом країни, яка продовжує активно використовувати нерухомість як інструмент інвестиційної резиденції. Але після реформи формат суттєво подорожчав.
У регіоні Аттика, до якого входить Афінська агломерація, у Салоніках, на Міконосі, Санторіні та островах із населенням понад 3100 осіб стандартний мінімальний поріг становить €800 тис. Для решти країни діє поріг €400 тис. У стандартній моделі інвестицію потрібно здійснити в один об'єкт із площею основних приміщень щонайменше 120 м². Таким чином грецька влада не заборонила іноземний попит, а змістила його значно вище по ціновій шкалі.
За старої моделі поріг €250 тис. робив програму доступною широкому колу заможних, але не надзвичайно багатих інвесторів. При €800 тис. buyer pool стає принципово іншим. І це вже видно у статистиці.
Після підвищення порогів кількість нових заяв у Греції різко впала
У січні 2026 року було подано лише 398 нових заяв на первинну інвесторську резиденцію, тоді як роком раніше їх було 1167. Падіння становило 63,5%. За весь 2025 рік кількість нових заяв скоротилася до 7031, приблизно на 25% порівняно з 9414 у 2024 році.
Ці дані не означають, що іноземний попит на грецьку нерухомість обвалився на 63%. Golden Visa є лише частиною міжнародного buyer pool, а сама статистика заяв може реагувати на перехідні правила, накопичення заяв перед зміною порогів та часові затримки.
Але поведінкова реакція очевидна: різке підвищення порогу входу суттєво звузило кількість людей, готових використовувати нерухомість саме як інструмент отримання резиденції.
Дослідження Банку Греції також показує, наскільки сильно сам поріг програми впливав на ціни угод. У період дії нижчих лімітів велика кількість продажів концентрувалася безпосередньо біля мінімального інвестиційного значення, що свідчить про прямий вплив міграційного критерію на ціноутворення. Тобто Golden Visa була не просто додатковою причиною купити квартиру. Вона частково формувала саму структуру ринкових цін у відповідному сегменті.
Поріг €250 тис. у Греції не зник, але став інструментом перебудови житлового фонду
Найцікавішим елементом грецької реформи є збереження нижнього порогу €250 тис. для двох спеціальних категорій.
Перша стосується нерухомості, яка переводиться з комерційного або промислового використання у житлове. Друга пов'язана з реставрацією охоронюваних історичних будівель. Для таких об'єктів €250 тис. залишаються мінімальним рівнем інвестиції незалежно від розташування, а стандартна вимога щодо площі 120 м² не застосовується. У квітні 2026 року Міністерство міграції додатково уточнило правила використання цих механізмів.
Це вже зовсім інша модель стимулювання. Держава фактично говорить інвестору: просто купити готову квартиру в Афінах за €250 тис. недостатньо, але якщо ваш капітал перетворює офіс, склад або інший нежитловий об'єкт на житло, нижчий поріг зберігається. Таким чином міграційна програма використовується не лише для залучення грошей, а для зміни структури міського фонду.
Для ринку нерухомості це принципово важлива еволюція
Стара Golden Visa створювала переважно додатковий попит на готовий житловий inventory. Інвестор конкурував із місцевим покупцем за вже існуючу квартиру.
Нова грецька модель частково намагається перенаправити цей капітал туди, де він створює додатковий житловий продукт. Якщо інвестор купує застарілу офісну будівлю, фінансує зміну призначення, реконструкцію і виводить на ринок нові квартири, він не просто підвищує попит на existing housing. Він збільшує supply. Для міст із дефіцитом житла це значно раціональніша конструкція.
Такі програми можуть стати одним із напрямів подальшої еволюції європейської інвестиційної міграції: пільговий статус не за сам факт володіння нерухомістю, а за створення нового економічного або житлового продукту.
Чому Європа взагалі почала відмовлятися від старої моделі
Причин кілька, і вони виходять далеко за межі ринку житла.
Перший фактор пов'язаний із доступністю нерухомості. У Лісабоні, Мадриді, Барселоні, Афінах та інших популярних містах іноземний капітал концентрувався саме там, де місцеве населення вже стикалося з високими цінами. Для урядів дедалі складніше було політично пояснювати програму, яка одночасно підтримує інвестиції та створює додатковий попит у найбільш перегрітих районах.
Другий фактор стосується боротьби з відмиванням коштів, санкційними ризиками та перевіркою походження капіталу. Інвестиційна міграція перестала сприйматися лише як економічний продукт і все більше розглядається через питання фінансової безпеки.
Третій фактор полягає у низькій доданій вартості пасивної купівлі нерухомості. Якщо інвестор просто придбав квартиру у попереднього власника, економіка отримала транзакцію, податки та певний подальший споживчий ефект, але не обов'язково нове виробництво, робочі місця або технології.
Фонд, бізнес або девелоперська реконструкція потенційно створюють значно більше вторинних економічних ефектів.
Квартира перестає бути універсальним інвестиційно-міграційним продуктом
Для міжнародного інвестора нерухомість довгий час була майже ідеальним активом для програм резиденції. Вона зрозуміла, матеріальна, її можна використовувати самому, передати дітям, здавати в оренду або перепродати. При цьому інвестору не потрібно було розбиратися у бізнесі країни настільки глибоко, як при прямій корпоративній інвестиції.
Вилучення такого інструменту підвищує складність входу.
Інвестиційний фонд може мати management risk, корпоративна інвестиція потребує аналізу бізнесу, створення робочих місць створює операційні зобов'язання, реконструкція історичного будинку додає будівельний та регуляторний ризик.
Відповідно, резиденція стає менш схожою на бонус до покупки активу і більше на результат окремої інвестиційної стратегії.
Для продавців преміальної нерухомості зникає окремий тип покупця
У містах, де Golden Visa була важливим фактором, продавці могли розраховувати на специфічний попит: інвестор шукав не обов'язково найкращу квартиру за свої гроші, а об'єкт, який задовольняв вимоги програми.
Для такого покупця квартира за €500 тис. могла бути привабливішою за об'єкт за €450 тис. не через додаткові 10 м² або кращий вид, а тому, що перша дозволяла отримати резиденцію.
Міграційний поріг створював додаткову цінність, якої не існувало для місцевого покупця. Після скасування програми така премія поступово зникає. Об'єкту знову потрібно конкурувати переважно якістю, локацією, дохідністю та потенціалом капіталізації.
Найбільше це може впливати на нерухомість, яка спеціально проєктувалася або нарізалася під мінімальний поріг конкретної програми.
Для девелоперів змінюється продукт
У країнах із популярними Golden Visa девелопери швидко адаптувалися під міграційний попит. З'являлися квартири, вартість яких майже точно відповідала нормативному порогу, спеціальні пакети для іноземців, керована оренда, юридичний супровід та повністю готові інвестиційні рішення.
Після зміни правил такий продукт втрачає частину своєї конкурентної переваги.
У Греції, навпаки, нижній поріг €250 тис. для конверсії комерційної нерухомості вже створює нову нішу. Девелопери купують офісні або промислові об'єкти, змінюють їхнє функціональне призначення та формують житлові проєкти спеціально під відповідні правила програми.
Тобто регуляторна зміна не обов'язково зменшує девелоперський бізнес. Вона може просто перенаправити його в інший сегмент.
Високий поріг не означає кінець інвестиційної міграції
Падіння заяв у Греції після підвищення мінімального інвестиційного порогу добре показує чутливість попиту до ціни входу, але не означає, що програма втратила сенс.
Для ultra-high-net-worth клієнта €800 тис. можуть залишатися прийнятним рівнем, особливо якщо одночасно купується якісний житловий актив у Афінах, на Міконосі або Санторіні. У цьому випадку статус резидента стає додатковою характеристикою дорогої нерухомості, а не головною причиною покупки. Відповідно, Golden Visa поступово зміщується з масового сегмента міжнародних інвесторів у преміальніший.
Це може навіть підвищити середній чек угоди, хоча загальна кількість заяв зменшиться.
Для українського інвестора правила теж змінилися
До 2022 року європейські Golden Visa часто розглядалися українцями як інструмент диверсифікації капіталу, резервної резиденції та придбання нерухомості в ЄС. Після початку повномасштабної війни питання статусу проживання для багатьох вирішувалося вже через механізми тимчасового захисту, але для заможних сімей інвестиційна резиденція залишається окремим довгостроковим інструментом.
При цьому стратегія «купити квартиру і разом із нею отримати статус» суттєво звузилася.
Іспанія більше не пропонує такий шлях. Португалія залишає інвестиційну резиденцію, але нерухомість із неї виключена. Греція зберігає модель, але в популярних локаціях вхід починається вже з €800 тис., якщо не використовувати спеціальні реконструкційні сценарії.
Отже, вибір країни тепер дедалі сильніше залежить не від того, де інвестор хоче купити квартиру, а від того, яку міграційну та інвестиційну стратегію він взагалі переслідує.
Купувати нерухомість лише заради Golden Visa стає ризикованіше
Регуляторний ризик завжди був слабким місцем такого інвестування. Квартира може залишатися у власності десятиліттями, а міграційне законодавство здатне змінитися за один політичний цикл.
Іспанія добре показує масштаб цього ризику. Програма, яка багато років була відомою міжнародною моделлю інвесторської резиденції, була повністю закрита законодавчим рішенням.
Для інвестора це означає, що property investment thesis не повинна триматися лише на міграційному бонусі.
Нерухомість повинна залишатися логічною покупкою навіть у сценарії, коли правила резиденції зміняться, поріг підвищиться або можливість участі у програмі буде взагалі скасована. Інакше покупець купує не тільки нерухомість, а й політичний ризик.
Аналітика ON.UA
Згортання класичних Golden Visa є частиною значно більшої трансформації європейської житлової та інвестиційної політики. Протягом попереднього десятиліття країни намагалися максимально просто залучити зовнішній капітал: іноземець купує дорогий актив, держава отримує гроші в економіку, а інвестор отримує право проживання.
Ця модель працювала особливо добре після боргової кризи, коли Іспанія, Португалія та Греція потребували інвестицій, а нерухомість у багатьох регіонах була дешевою після значного падіння цін.
У 2026 році контекст інший. У багатьох великих європейських містах головною проблемою є вже не нестача інвестицій у житловий ринок, а недостатня доступність житла для місцевого населення. Додатковий іноземний buyer pool у дефіцитному сегменті сприймається зовсім інакше, ніж десять років тому.
Паралельно змінилося ставлення до походження капіталу, санкційних ризиків та самої ідеї продажу міграційного статусу. Рішення Суду ЄС щодо Мальти провело принципову межу для громадянства: паспорт держави-члена не може бути звичайним продуктом транзакції в обмін на визначену інвестицію.
Резиденція поки залишається гнучкішим інструментом, але навіть тут Європа дедалі сильніше задає інвестору питання не «скільки ви готові витратити», а «що саме отримає економіка від ваших грошей».
Португальська модель є найбільш чистим прикладом: €500 тис. можна інвестувати у фонд або дослідження, але не в нерухомість. Греція діє м'якше: звичайну квартиру можна купити, але в популярному регіоні потрібно витратити вже €800 тис., тоді як €250 тис. достатньо, якщо капітал допомагає створити нове житло через реконструкцію нежитлового об'єкта.
Отже, епоха Golden Visa не закінчується повністю. Закінчується значно простіша епоха, коли достатньо було купити правильну квартиру на правильну суму.
Для ринку нерухомості наслідок очевидний: міграційний статус поступово перестає бути універсальною надбавкою до вартості житлового активу, а інвестиційні програми дедалі частіше використовуються державами як інструмент зміни структури самої економіки.
FAQ
Чи існують Golden Visa в Європі у 2026 році?
Так. Інвестиційні резиденції не заборонені на рівні ЄС як клас. Греція, Португалія та деякі інші країни зберігають відповідні програми, але умови істотно відрізняються.
Чи можна зараз отримати резиденцію Іспанії за купівлю нерухомості?
Ні. З 3 квітня 2025 року Іспанія скасувала весь режим інвесторських віз, включно з резиденцією за придбання нерухомості понад €500 тис.
Чи працює Golden Visa у Португалії?
Так, режим ARI продовжує діяти, але інвестиції в нерухомість більше не є допустимою підставою. Серед доступних напрямів залишаються фонди, дослідження, культура, створення компаній і робочих місць.
Скільки потрібно інвестувати в нерухомість у Греції?
Для Аттики, Салонік, Міконоса, Санторіні та великих островів стандартний поріг становить €800 тис., для інших регіонів €400 тис. У спеціальних випадках конверсії нежитлової нерухомості в житло або реставрації історичних будівель діє поріг €250 тис.
Чи вплинуло підвищення порогу на попит у Греції?
Так. У січні 2026 року було подано 398 нових заяв, на 63,5% менше, ніж у січні 2025 року. За весь 2025 рік кількість нових заяв скоротилася приблизно на 25%.
Чи заборонив Суд ЄС усі Golden Visa?
Ні. Рішення від 29 квітня 2025 року стосувалося мальтійської програми громадянства за інвестиції. Суд визнав несумісною з правом ЄС транзакційну натуралізацію в обмін на визначені платежі або інвестиції. Це не є автоматичною забороною програм резиденції за інвестиції.
Чому країни прибирають нерухомість із таких програм?
Серед причин є тиск на доступність житла, бажання спрямувати іноземний капітал у продуктивніші сектори, посилення контролю за походженням коштів та зміна політичного ставлення до інвестиційної міграції.
Чи варто купувати нерухомість тільки заради отримання резиденції?
Це створює високий регуляторний ризик. Міграційні правила можуть змінитися значно швидше, ніж інвестиційний горизонт нерухомості, тому сам об'єкт повинен залишатися економічно виправданим навіть без міграційної переваги.