Український будівельний ринок сьогодні перебуває у досить незвичній точці розвитку. З одного боку, війна продовжує створювати безпрецедентний рівень невизначеності, впливає на демографію, логістику, собівартість і доступність фінансування. З іншого, будівельна галузь вже другий рік поспіль демонструє позитивну динаміку, а окремі сегменти зростають темпами, які ще кілька років тому здавалися малоймовірними.
На перший погляд це виглядає як суперечність. Насправді ж український ринок проходить природний етап структурної перебудови, коли капітал, попит і девелоперська активність починають концентруватися там, де економіка здатна забезпечити прогнозований розвиток навіть у складних умовах.
Будівельний сектор перестав бути індикатором лише житлового ринку
Тривалий час стан будівельної галузі оцінювали переважно за кількістю нових житлових комплексів. Сьогодні цього вже недостатньо.
Будівництво дедалі більше стає індикатором загального стану економіки. Воно одночасно відображає інвестиційну активність, розвиток промисловості, логістики, комерційної нерухомості, державних програм відновлення та інфраструктурних проєктів. Саме тому навіть відносно помірне зростання житлового будівництва супроводжується значно активнішим розвитком промислових, виробничих і логістичних об'єктів.
Це означає, що економіка поступово переходить від етапу виживання до етапу формування нової виробничої бази.
Нова географія українського девелопменту
Одна з найпомітніших тенденцій останніх років полягає у зміні просторової структури ринку. До 2022 року абсолютним центром житлового девелопменту залишався Київ. Сьогодні активність дедалі більше розподіляється між Київською областю, Львовом, Івано-Франківськом, Ужгородом, Вінницею, Тернополем та іншими містами центральної і західної України.
Йдеться не про тимчасову міграцію девелоперів. Формується нова карта української нерухомості.
Бізнес обирає регіони з нижчим рівнем безпекових ризиків, стабільнішим попитом, доступнішими земельними ресурсами та кращими перспективами довгострокового розвитку. У результаті частина інвестицій, які традиційно концентрувалися у столиці, поступово перерозподіляється між іншими регіонами.
Чому дорожчає нерухомість
Багато покупців пояснюють подорожчання квартир виключно високим попитом.
Насправді структура ціни значно складніша. За останні роки суттєво зросла вартість будівельних матеріалів, логістики, енергоресурсів, проєктування, кредитних ресурсів та оплати праці.
До цього додається ще один фактор, який поки що недооцінюють. Українське будівництво поступово входить у фазу хронічного кадрового дефіциту. На ринку гостро бракує зварювальників, бетонярів, мулярів, електромонтажників, сантехніків та інших робітничих спеціальностей. Причому проблема вже давно перестала бути лише кількісною.
Освітня система готує кадри за програмами, які дедалі більше відстають від сучасних будівельних технологій. У таких умовах кваліфікована праця стає одним із найдорожчих компонентів собівартості. І ця тенденція навряд чи зміниться найближчими роками.
Чому іпотека поки що не стала драйвером ринку
На більшості європейських ринків житлове будівництво безпосередньо залежить від доступності кредитування. В Україні ця залежність поки що значно слабша. Попри поступове відновлення банківського фінансування, частка іпотечних угод залишається невеликою. Основний обсяг кредитування фактично забезпечують державні програми підтримки.
Це означає, що первинний ринок усе ще значною мірою залежить від власних коштів покупців. Для девелоперів така ситуація означає вищі ризики під час запуску нових проєктів. Для покупців це означає повільніше розширення пропозиції.
Комерційна нерухомість випереджає житло
Одним із найцікавіших сигналів першого півріччя стало пожвавлення комерційної нерухомості.
Особливо активно розвивається складський сегмент. Низький рівень вакантності означає, що ринок практично поглинає нову пропозицію відразу після введення об'єктів в експлуатацію.
Причина зрозуміла. Відновлення економіки неможливе без сучасної логістики.
Електронна комерція, виробництво, дистрибуція та ритейл потребують якісних складських площ незалежно від циклів житлового ринку. Саме тому логістична нерухомість сьогодні стала одним із найбільш привабливих сегментів для інституційних інвесторів.
Метал, цемент і арматура часто говорять більше, ніж ціни квартир
Будівельний ринок завжди має власні випереджальні індикатори.
Одним із них традиційно є споживання металопрокату. Коли девелопери починають запускати більше проєктів, попит на арматуру, конструкційний метал і фасонний прокат зростає задовго до того, як покупці побачать нові житлові комплекси. Зростання споживання металопродукції свідчить, що девелоперська активність не обмежується окремими містами чи житловими проєктами.
Відновлення поступово охоплює промисловість, інженерну інфраструктуру, логістику та комерційний сектор.
Яким буде наступний етап розвитку
Найближчі кілька років український ринок навряд чи повернеться до моделі, яка існувала до 2022 року. Його драйверами дедалі більше ставатимуть відбудова інфраструктури, промисловий девелопмент, логістичні комплекси, енергетичні проєкти та житлова забудова у відносно безпечних регіонах.
Водночас головним обмеженням залишатиметься не попит і навіть не фінансування. Найціннішим ресурсом галузі стають люди.
Будівельні компанії вже починають конкурувати не лише за земельні ділянки чи інвесторів, а й за кваліфікованих спеціалістів. Саме кадровий потенціал дедалі більше визначатиме швидкість реалізації нових проєктів, їхню собівартість і конкурентоспроможність.
Український ринок нерухомості поступово входить у новий цикл розвитку. Він стає менш залежним від спекулятивного попиту та значно більше орієнтується на реальні потреби економіки. Саме ця трансформація, ймовірно, стане головною особливістю наступного десятиліття для всієї будівельної галузі.