Іноземні інвестиції в нерухомість Греції знову демонструють зростання після помітного спаду у 2025 році. За підсумками першого півріччя 2026 року нерезиденти спрямували на придбання грецької нерухомості близько 1,02 млрд євро, що на 6,7% перевищує показник аналогічного періоду минулого року. Водночас кількість нових заявок на отримання посвідки на проживання за програмою Golden Visa скоротилася приблизно на 44%. Таке розходження показників привертає увагу до структурних змін на ринку, де інвестиційна привабливість нерухомості дедалі частіше розглядається окремо від міграційних переваг. Проте зростання капіталовкладень ще не означає автоматичного збільшення кількості угод, а скорочення заявок на Golden Visa не доводить повної втрати інтересу до програми.
Греція протягом останніх років залишається одним із помітних напрямів міжнародних інвестицій у середземноморську нерухомість. Попит формують різні категорії інвесторів: приватні власники другого житла, іноземці, які планують переїзд, покупці квартир для довгострокової оренди, власники туристичних об'єктів і компанії, що працюють із комерційною нерухомістю. Для кожної групи важливими є різні характеристики ринку, від перспектив зростання вартості активів до стабільності орендного доходу та можливості подальшого перепродажу.
Тривалий час додатковим стимулом для придбання грецької нерухомості залишалася програма Golden Visa, яка дозволяє громадянам третіх країн отримати посвідку на проживання за умови здійснення інвестиції відповідно до встановлених вимог. Підвищення мінімальних інвестиційних порогів змінило економіку таких операцій, особливо в Афінах, Салоніках і популярних туристичних регіонах.
Попередні результати 2026 року свідчать, що після коригування правил ринок не припинив залучати іноземний капітал. Водночас його подальший розвиток залежатиме від того, наскільки інвестиційний попит підтримуватиметься реальною економікою нерухомості, а не лише можливістю отримати міграційний статус.
Понад 1 млрд євро за пів року: що показує статистика Банку Греції
За наведеними даними Банку Греції, у січні–червні 2026 року обсяг іноземних інвестицій у нерухомість становив приблизно 1,02 млрд євро. Порівняно з аналогічним періодом 2025 року надходження збільшилися на 6,7%.
Це позитивна динаміка після попереднього року, коли ринок зіткнувся зі скороченням іноземних капіталовкладень. Проте квартальна структура надходжень демонструє нерівномірність відновлення.
У першому кварталі 2026 року іноземні інвестиції в грецьку нерухомість становили приблизно 511,6 млн євро. Порівняно з першим кварталом 2025 року показник зріс на 43,4%. Такий результат став основним чинником позитивної динаміки за перше півріччя.
У другому кварталі обсяг інвестицій становив близько 515,8 млн євро, що на 11,2% менше, ніж роком раніше. Отже, відновлення іноземного попиту не було однаково інтенсивним протягом усього періоду.
Сумарно два квартальні показники становлять приблизно 1,027 млрд євро. Незначні відмінності між цією сумою та округленим піврічним показником можуть бути пов'язані з округленням або особливостями статистичного представлення даних.
Для інтерпретації важливо враховувати, що Банк Греції публікує статистику прямих інвестицій нерезидентів у нерухомість. Вона характеризує обсяг фінансових надходжень, а не безпосередньо кількість проданих квартир або середню вартість житла.
Зростання інвестиційного потоку може відбуватися за різних сценаріїв. Наприклад, більша загальна сума може формуватися завдяки дорожчим об'єктам навіть за незмінної або меншої кількості угод. Аналогічно придбання декількох великих об'єктів здатне вплинути на обсяг капіталу сильніше, ніж значна кількість невеликих житлових операцій.
Відповідно, показник понад мільярд євро свідчить про збереження масштабного інтересу нерезидентів до грецької нерухомості, але не дозволяє без додаткової статистики визначити, скільки саме квартир придбали іноземці та як змінилася структура таких покупок.
Чому іноземні інвестиції зростають після падіння у 2025 році
Для розуміння результатів 2026 року необхідно враховувати динаміку попередніх років. У 2024 році Греція залучила приблизно 2,75 млрд євро іноземних інвестицій у нерухомість, що стало рекордним результатом. Зростання значною мірою відбувалося на тлі очікуваного підвищення інвестиційних порогів Golden Visa. Частина інвесторів прагнула завершити придбання нерухомості за попередніми умовами, що могло концентрувати попит у період до набрання чинності новими правилами.
У 2025 році надходження скоротилися приблизно до 2,05 млрд євро. Порівняно з рекордним 2024 роком падіння становило близько чверті. Попри це, обсяг залишався значним за історичними мірками грецького ринку. Таку динаміку важливо оцінювати з урахуванням ефекту високої бази. Якщо в попередньому періоді інвестори прискорювали придбання нерухомості через очікувані регуляторні зміни, наступний рік міг демонструвати спад навіть без різкого погіршення фундаментальних характеристик ринку.
Відновлення в першому кварталі 2026 року може частково відображати нормалізацію інвестиційної активності після періоду адаптації до нових правил. Проте для підтвердження стійкого тренду необхідно аналізувати результати наступних кварталів, структуру інвестицій за країнами походження та типами нерухомості.
Особливо показовим буде співвідношення капіталовкладень у житлову, туристичну та комерційну нерухомість. Якщо зростання забезпечується ширшим колом інвестиційних стратегій, ринок може поступово ставати менш залежним від одного регуляторного стимулу.
Golden Visa в Греції: чому кількість нових заявок скоротилася на 44%
На відміну від загального обсягу іноземних інвестицій, статистика міграційної програми Golden Visa демонструє виразне скорочення нових звернень. За даними Міністерства міграції та притулку Греції, протягом першого півріччя 2026 року було подано 2 551 нову заявку на отримання інвестиційної посвідки на проживання. За аналогічний період 2025 року їх було 4 553. Таким чином, кількість нових заявок зменшилася приблизно на 44%. Це суттєва зміна для програми, яка протягом попередніх років відігравала помітну роль у залученні іноземного попиту на нерухомість.
Водночас кількість виданих посвідок не повторює динаміку нових заявок. У першому півріччі 2026 року було видано 4 919 нових дозволів проти 4 057 роком раніше, тобто приблизно на 21% більше. Ця відмінність пояснюється, зокрема, обробкою заявок, поданих у попередні періоди. Значна частина інвесторів розпочала оформлення ще до або під час переходу на нові правила, а адміністративне завершення процедур відбувається пізніше.
Станом на середину 2026 року залишалася значна кількість заявок, які очікували розгляду. Це означає, що статистика виданих посвідок може певний час відображати інвестиційну активність попередніх років. Для ринку нерухомості важливо розмежовувати три різні події: придбання об'єкта, подання заявки на Golden Visa та фактичне отримання посвідки на проживання. Вони можуть відбуватися в різні місяці або навіть роки. Відповідно, скорочення кількості нових заявок не означає пропорційного зменшення обсягу придбаної іноземцями нерухомості. Частина інвесторів може купувати об'єкти без участі в програмі, а інші продовжують проходити адміністративні процедури за раніше здійсненими інвестиціями.
Як змінилися мінімальні інвестиції для отримання Golden Visa
Однією з головних причин скорочення нових заявок стало посилення вимог до інвестицій у нерухомість. Греція підвищила мінімальні пороги для стандартних операцій у найбільш популярних регіонах. Для Аттики, до якої належать Афіни та значна частина столичної агломерації, регіональної одиниці Салоніки, Міконоса, Санторіні та островів із населенням понад 3 100 мешканців загальний мінімальний поріг становить 800 тисяч євро.
Для більшості інших територій встановлено поріг 400 тисяч євро. Окремі спеціальні категорії інвестицій можуть передбачати нижчий поріг у 250 тисяч євро. Йдеться, зокрема, про визначені законом випадки переобладнання нерухомості з комерційного використання на житлове та реставрації окремих об'єктів, що відповідають установленим вимогам. Ці спеціальні можливості не слід трактувати як універсальний спосіб придбати будь-яку квартиру за 250 тисяч євро та автоматично отримати Golden Visa. Для них діють окремі правові й технічні умови.
Підвищення порогів суттєво змінило доступність програми. Якщо раніше інвестор міг розглядати порівняно недорогу квартиру в популярній локації, то тепер для стандартного придбання в багатьох таких районах потрібен значно більший бюджет. У результаті програма дедалі більше орієнтується на інвесторів із високою купівельною спроможністю або на тих, хто готовий працювати зі спеціальними категоріями нерухомості.
Важливо також враховувати, що відповідність мінімальному інвестиційному порогу не вичерпує всіх вимог програми. Значення мають характеристики об'єкта, порядок придбання, підтвердження інвестиції, дотримання міграційних процедур та встановлені обмеження щодо використання нерухомості.
Чому падіння Golden Visa не обов'язково означає втрату інтересу до Греції
Програма Golden Visa створює додаткову цінність для інвестора, який зацікавлений у можливості легального проживання в Греції. Проте право на проживання не є єдиною причиною придбання нерухомості в цій країні. Для частини іноземців грецька квартира або будинок є другим житлом, яке використовується для сезонного відпочинку чи тривалого перебування. Інші розглядають нерухомість як джерело орендного доходу або спосіб диверсифікувати капітал між декількома країнами. Окрему категорію становлять інвестори в туристичну інфраструктуру, готельні об'єкти, апартаменти та комерційні приміщення. Для таких операцій вирішальними можуть бути туристичний потік, операційна дохідність, перспективи розвитку локації та можливість професійного управління активом.
Зниження кількості заявок на Golden Visa за одночасного зростання загального обсягу інвестицій узгоджується з припущенням про поступове розширення мотивів іноземного попиту. Проте наявні агреговані показники не дозволяють визначити, яка саме частка капіталу надходить від інвесторів, що не цікавляться міграційною програмою. Для такого висновку необхідні додаткові дані про структуру покупців і цілі придбання.
Більш обережна інтерпретація полягає в тому, що грецька нерухомість продовжує залучати іноземний капітал навіть після істотного підвищення вимог Golden Visa. Наскільки це свідчить про довгострокову незалежність ринку від програми, покажуть результати наступних періодів.
Афіни та Аттика: великий ринок із високою конкуренцією за нерухомість
Афіни та ширша територія Аттики залишаються важливим напрямом інвестиційного інтересу завдяки концентрації населення, робочих місць, освітніх закладів, транспортної інфраструктури та ділової активності. На відміну від суто курортних регіонів, столичний ринок має ширшу структуру попиту. Житло тут використовується для постійного проживання, довгострокової оренди, розміщення студентів і працівників, а в окремих районах також для туристичних потреб.
Для інвестора це створює можливість обирати між різними стратегіями. Квартира в районі зі стабільним попитом на довгострокову оренду може мати іншу економіку, ніж об'єкт у туристичному центрі, дохідність якого значною мірою залежить від короткострокового розміщення. Водночас висока популярність Афін означає значну конкуренцію за привабливі об'єкти. У деяких локаціях потенціал зростання вартості вже може бути частково врахований у поточних цінах. Підвищення стандартного порогу Golden Visa до 800 тисяч євро додатково змінює структуру інвестиційного попиту. Для учасників програми доступними залишаються переважно дорожчі об'єкти або спеціальні категорії нерухомості, що відповідають окремим умовам.
Проте для інвесторів, які не планують отримувати посвідку на проживання, міграційний поріг не є мінімальною ринковою ціною придбання квартири. Вони можуть розглядати нерухомість в інших цінових сегментах відповідно до власних інвестиційних цілей.
Салоніки: альтернатива столиці з власною економікою попиту
Салоніки є одним із найбільших міських центрів Греції та важливим економічним, освітнім і транспортним вузлом північної частини країни. Для інвесторів привабливість міста пов'язана не лише з туризмом, а й із постійним попитом на житло з боку місцевих мешканців, студентів і працівників. Така структура попиту може створювати можливості для довгострокової оренди, особливо в районах із хорошим транспортним сполученням, доступом до університетів та розвиненою інфраструктурою.
Водночас стандартний поріг Golden Visa для відповідної регіональної одиниці становить 800 тисяч євро, що суттєво відрізняється від бюджету багатьох звичайних житлових інвестицій. Для інвестора, який не потребує посвідки на проживання, оцінка нерухомості повинна ґрунтуватися насамперед на реальних орендних ставках, витратах на придбання та утримання, технічному стані будинку й можливості подальшого продажу.
Важливо також враховувати, що популярність міста сама по собі не гарантує високої дохідності. Результат залежить від конкретного об'єкта, ціни входу та якості управління нерухомістю.
Крит, Родос і туристичні острови: можливості та сезонні ризики
Туристичні регіони Греції залишаються окремим напрямом інтересу іноземних інвесторів. Крит, Родос, Міконос, Санторіні та інші острови мають розвинену індустрію відпочинку й міжнародну впізнаваність. Для власників нерухомості це може створювати можливості отримання доходу від сезонного розміщення туристів. Проте така модель суттєво відрізняється від довгострокової оренди квартири у великому місті. Насамперед туристична дохідність залежить від тривалості сезону, фактичного завантаження об'єкта, середньої вартості проживання та витрат на управління. Доходи, отримані протягом декількох активних місяців, необхідно співвідносити з витратами за весь рік.
Власник також повинен враховувати витрати на прибирання, технічне обслуговування, комунальні послуги, рекламу, роботу керуючої компанії та можливі простої. Окреме значення мають регуляторні вимоги до короткострокової оренди. Можливість легально використовувати конкретний об'єкт для туристичного розміщення необхідно перевіряти до придбання, а не після завершення угоди.
Високий туристичний попит не гарантує однакової дохідності всіх об'єктів. Різниця між нерухомістю поблизу популярних пляжів, у віддалених поселеннях і в містах із цілорічною економічною активністю може бути суттєвою. Для інвестора важливо оцінювати не лише потенційний валовий дохід у високий сезон, а й чистий річний результат після всіх витрат.
Чи означає приплив іноземних інвестицій подальше зростання цін на житло
Зростання іноземних капіталовкладень може підтримувати попит на нерухомість, особливо в локаціях із обмеженою пропозицією якісних об'єктів. Проте прямий зв'язок між збільшенням інвестиційного потоку та темпами подорожчання житла не є автоматичним. На ціни впливають доступність кредитування, доходи місцевого населення, будівельна активність, стан житлового фонду, туристичний попит і регуляторні обмеження. Якщо іноземні інвестиції концентруються в окремих популярних районах, їхній вплив може бути значним на локальному рівні, але не обов'язково визначатиме динаміку всієї країни. Окрему роль відіграє структура придбаних об'єктів. Інвестиції в дорогі вілли, готелі або комерційну нерухомість мають інші наслідки для доступності звичайного житла, ніж масове придбання невеликих квартир у районах постійного проживання.
Водночас навіть без різкого збільшення кількості угод значні капіталовкладення можуть підтримувати цінові очікування продавців у преміальному сегменті. Для коректного висновку необхідно аналізувати окремо статистику іноземних інвестицій, фактичні ціни угод, індекси житлової нерухомості та динаміку пропозиції. Твердження про те, що зростання іноземних інвестицій на 6,7% обов'язково призведе до аналогічного підвищення цін на квартири, було б економічно необґрунтованим.
Дефіцит доступного житла: чому Греція посилює правила для інвесторів
Зростання міжнародного інтересу до грецької нерухомості має не лише позитивні економічні наслідки. У популярних містах і туристичних регіонах інвестиційний попит може конкурувати з потребами місцевого населення в доступному житлі. Особливо гостро це питання постає там, де значна частина квартир використовується для короткострокового туристичного розміщення або залишається другим житлом із нерегулярним проживанням власників.
За обмеженої пропозиції житлового фонду такі процеси можуть впливати на доступність довгострокової оренди, особливо для молодих сімей, студентів і працівників сфери послуг. Підвищення інвестиційних порогів Golden Visa стало одним із інструментів зміни умов залучення іноземного капіталу. Воно зменшує доступність програми для відносно невеликих інвестицій у стандартне житло в найпопулярніших регіонах.
Проте ефективність таких заходів необхідно оцінювати за фактичними наслідками. Якщо інвестори продовжують купувати нерухомість без участі в програмі, зміна міграційних правил може мати обмежений вплив на загальний попит. Крім того, дефіцит доступного житла залежить не лише від іноземних інвестицій. Значення мають обсяги нового будівництва, наявність порожніх або непридатних до проживання об'єктів, стан інфраструктури, доходи населення та внутрішня міграція.
Для довгострокового врегулювання житлового питання важливими залишаються заходи, які збільшують реальну пропозицію придатного для постійного проживання житла.
Що потрібно перевірити іноземцю перед купівлею нерухомості в Греції
Інвестиційна привабливість країни не скасовує необхідності ретельної перевірки конкретного об'єкта. Для іноземного покупця юридичні, податкові та технічні питання можуть мати не менше значення, ніж ціна квартири або прогнозована орендна дохідність.
Насамперед необхідно перевірити право власності продавця, наявність обтяжень, правовий статус земельної ділянки та відповідність фактичних характеристик нерухомості офіційним документам. Окремої уваги потребують дозволи на будівництво, можливі неузгоджені перепланування та законність використання приміщень. Для старого житлового фонду можуть виникати питання технічного стану будівлі, енергоефективності та необхідності капітального ремонту.
Необхідно також враховувати витрати на придбання, податкові зобов'язання, нотаріальне оформлення, юридичний супровід і подальше утримання нерухомості. Якщо об'єкт купується для здавання в оренду, важливо заздалегідь перевірити допустимий спосіб використання, порядок реєстрації орендної діяльності та відповідні податкові вимоги.
Для інвестицій, пов'язаних із Golden Visa, необхідна окрема перевірка відповідності актуальним умовам програми. Не кожен об'єкт, який пропонується на ринку за відповідною ціною, автоматично дає право на отримання інвестиційної посвідки. Особливо обережно слід ставитися до рекламних пропозицій із гарантованою дохідністю або обіцянками швидкого отримання міграційного статусу. Такі твердження потребують документального підтвердження, а фінансові прогнози мають враховувати реальні витрати й ризики.
Як правильно розрахувати дохідність квартири в Греції
Для інвестора важливо розрізняти валову орендну дохідність і фактичний чистий фінансовий результат. Валова дохідність розраховується як співвідношення річного орендного доходу до вартості придбання нерухомості. Наприклад, якщо квартира коштує 200 тисяч євро та здається за 900 євро на місяць, потенційний річний дохід становитиме 10 800 євро.
У такому випадку валова орендна дохідність дорівнюватиме 5,4% річних. Проте цей показник не враховує періодів простою, податків, страхування, комунальних витрат власника, технічного обслуговування, ремонту та винагороди керуючої компанії. Якщо припустити, що квартира не здається протягом одного місяця на рік, а сукупні річні витрати власника становлять 2 500 євро, фактичний дохід до врахування можливих додаткових податкових і фінансових зобов'язань дорівнюватиме 7 400 євро.
У такому прикладі дохідність відносно ціни придбання знизиться до 3,7%. Якщо додати до початкових вкладень витрати на оформлення, ремонт і меблювання, фактична дохідність на весь інвестований капітал буде ще нижчою.
Наведені суми є умовним математичним прикладом, а не статистикою орендних ставок у конкретному грецькому місті. Для туристичної нерухомості модель повинна бути детальнішою. Необхідно враховувати сезонність, середню добову ставку, завантаження, витрати на обслуговування гостей і можливі регуляторні обмеження.
Оцінка інвестиційної привабливості також повинна включати можливість перепродажу. Висока поточна дохідність не завжди компенсує низьку ліквідність або ризик зменшення ринкової вартості об'єкта.
Чому інвестиційна нерухомість і квартира для Golden Visa мають різну економіку
Придбання нерухомості з метою отримання Golden Visa та купівля квартири для орендного доходу можуть мати різні критерії ефективності. Для інвестора, який прагне отримати посвідку на проживання, важливим елементом цінності є відповідність об'єкта міграційним вимогам. Дохідність від оренди може бути другорядною, якщо головною метою є право на проживання та пов'язані з ним можливості. Натомість для інвестора, який не потребує міграційного статусу, головними показниками можуть бути чистий орендний дохід, ліквідність, потенціал зростання вартості та загальні ризики.
Підвищення стандартних порогів Golden Visa до 400–800 тисяч євро змінює співвідношення цих стратегій. Об'єкт, який відповідає міграційним вимогам, не обов'язково забезпечуватиме найкращу дохідність на вкладений капітал. Наприклад, дорога квартира у престижному районі може мати нижчу відносну орендну дохідність, ніж скромніше житло в локації зі стабільним попитом на довгострокову оренду. Крім того, для об'єктів, придбаних у межах Golden Visa, можуть діяти спеціальні обмеження щодо використання, які необхідно враховувати під час розрахунку доходу.
Відповідно, вибір нерухомості повинен починатися з визначення інвестиційної мети. Якщо головним завданням є дохід, об'єкт потрібно оцінювати за фінансовими показниками. Якщо метою є міграційний статус, необхідно окремо враховувати правову відповідність програмі та економічну вартість отриманих переваг.
Чого очікувати від іноземних інвестицій у грецьку нерухомість
Результати першого півріччя 2026 року свідчать про збереження значного інтересу нерезидентів до грецької нерухомості. Проте різниця між сильним першим кварталом і слабшим другим не дозволяє беззастережно прогнозувати прискорення інвестиційного потоку до кінця року. Якщо припустити, що в другому півріччі надходження залишаться на рівні першого, річний результат може перевищити 2 млрд євро. Проте таке припущення є лише арифметичним сценарієм, а не прогнозом Банку Греції.
Фактична динаміка залежатиме від міжнародних фінансових умов, вартості капіталу, економічної ситуації в країнах походження інвесторів, туристичного попиту та змін у регулюванні ринку нерухомості. Окремим чинником залишається подальша адаптація Golden Visa. Після підвищення порогів частина потенційних учасників може відмовлятися від програми, інші шукатимуть відповідні спеціальні категорії об'єктів або переорієнтовуватимуться на інші країни. Водночас інвестори, зацікавлені передусім у володінні нерухомістю, можуть продовжувати придбання незалежно від міграційних вимог.
Для оцінки перспектив важливо стежити не лише за загальним обсягом інвестицій, а й за їхньою структурою. Зростання частки капіталу, спрямованого на об'єкти з реальним орендним попитом і зрозумілою економікою, може свідчити про більш зрілий характер інвестиційного ринку.
Проте такий висновок потребує підтвердження детальнішими даними, яких самі показники загального припливу капіталу та кількості заявок Golden Visa не надають.
Аналітика ON.UA: Греція переходить від міграційного стимулу до перевірки реальної інвестиційної привабливості
Поточна ситуація на грецькому ринку нерухомості демонструє важливу зміну співвідношення між державним стимулюванням іноземних інвестицій і фундаментальним попитом на нерухомість. Протягом попередніх років Golden Visa була одним із чинників залучення міжнародного капіталу, особливо в популярних міських і туристичних локаціях. Підвищення мінімальних інвестиційних порогів змінило умови участі в програмі, але не призвело до припинення іноземних капіталовкладень.
Перший висновок ON.UA полягає в тому, що обсяг іноземних інвестицій та активність Golden Visa більше не демонструють однакової короткострокової динаміки. У першому півріччі 2026 року загальні надходження зросли на 6,7%, тоді як кількість нових заявок на інвестиційні посвідки скоротилася приблизно на 44%. Це свідчить про різну реакцію відповідних показників на зміни ринкових і регуляторних умов, але не дозволяє автоматично визначити частку інвестицій, не пов'язаних із програмою.
Другий висновок стосується ефекту попереднього прискорення попиту. Рекордні 2,75 млрд євро у 2024 році частково формувалися на тлі очікуваного підвищення інвестиційних порогів. Відповідно, спад 2025 року та відновлення на початку 2026-го необхідно розглядати в контексті зміщення строків інвестиційних рішень. Без такого уточнення можна помилково трактувати нормалізацію ринку як різку зміну його фундаментальної привабливості.
Третій висновок пов'язаний зі структурою іноземного капіталу. Якщо інвестори дедалі частіше орієнтуються на дохідність, використання нерухомості для власного проживання або довгострокове збереження капіталу, вимоги до якості об'єктів можуть змінюватися. Більше значення матимуть реальний орендний попит, технічний стан, витрати на утримання, ліквідність і перспективи конкретної локації.
Четвертий висновок стосується цінового сегментування. Підвищення порогів Golden Visa не означає, що всі іноземці повинні купувати нерухомість вартістю від 400 або 800 тисяч євро. Такі суми визначають умови відповідного міграційного механізму, а не загальні правила придбання нерухомості іноземцями. Інвестори, які не потребують посвідки на проживання, можуть розглядати об'єкти інших цінових категорій.
П'ятий висновок пов'язаний із ризиком переоцінки туристичної нерухомості. Популярність грецьких островів і значний туристичний потік не гарантують високого чистого доходу від кожного об'єкта. Сезонність, витрати на управління, конкуренція та регуляторні вимоги можуть суттєво впливати на фактичну прибутковість. Інвестиційні рішення повинні ґрунтуватися на реалістичних фінансових моделях, а не лише на популярності країни серед туристів.
Шостий висновок стосується доступності житла для місцевого населення. Іноземні інвестиції можуть підтримувати розвиток будівництва, реконструкцію нерухомості та економічну активність. Водночас концентрація капіталу в районах з обмеженою житловою пропозицією може посилювати конкуренцію за квартири, придатні для постійного проживання. Державна політика повинна враховувати обидва аспекти, не ототожнюючи всі іноземні інвестиції з однаковими наслідками для житлового ринку.
Сьомий висновок пов'язаний із ліквідністю. Для інвестора важливо не лише придбати об'єкт у популярній країні, а й оцінити, кому та за якою ціною його можна буде продати в майбутньому. Нерухомість, придбана переважно через відповідність міграційним вимогам, може мати іншу структуру потенційного попиту під час перепродажу, ніж квартира зі стабільною орендною економікою.
Восьмий висновок стосується професійної роботи міжнародних агентств нерухомості. Після посилення умов Golden Visa аргументація інвестиційної привабливості повинна ставати точнішою. Недостатньо пропонувати об'єкт виключно через можливість отримати посвідку на проживання. Клієнту необхідно пояснювати фактичну структуру витрат, допустимі способи використання, прогнозовані грошові потоки, ризики та перспективи продажу.
Дев'ятий висновок пов'язаний із довгостроковою стійкістю ринку. Якщо Греція зможе підтримувати іноземний інтерес без постійного розширення міграційних стимулів, це свідчитиме про важливість її фундаментальних економічних і житлових характеристик. Проте результати одного півріччя недостатні для остаточного підтвердження такого переходу.
Для українських інвесторів грецький ринок може становити інтерес як один із напрямів міжнародної диверсифікації нерухомості. Водночас рішення про придбання потребує окремої оцінки валютних, податкових, юридичних і регуляторних ризиків, а також чинних правил здійснення транскордонних платежів. Загальноєвропейська популярність країни не замінює професійної перевірки конкретного активу.
Головний висновок ON.UA полягає в тому, що грецька нерухомість поступово проходить перевірку власної інвестиційної привабливості в умовах жорсткіших міграційних правил. Понад мільярд євро іноземних надходжень за пів року демонструє значний масштаб ринку, а скорочення заявок на Golden Visa свідчить про зміну попиту на відповідний інвестиційно-міграційний продукт. Подальший розвиток залежатиме від того, наскільки капіталовкладення підтримуватимуться реальними характеристиками нерухомості: орендним доходом, якістю активів, ліквідністю та довгостроковими перспективами локацій.
FAQ: іноземні інвестиції в нерухомість Греції та програма Golden Visa у 2026 році
Скільки іноземці інвестували в нерухомість Греції у 2026 році?
За наведеними даними Банку Греції, у першому півріччі 2026 року обсяг іноземних інвестицій у нерухомість становив приблизно 1,02 млрд євро, що на 6,7% більше, ніж роком раніше.
Чому інвестиції в грецьку нерухомість зростають?
На попит можуть впливати інтерес до житла для власного користування, орендні стратегії, туристична економіка та диверсифікація капіталу. Точний внесок кожного чинника потребує додаткових статистичних даних.
Скільки іноземці інвестували в нерухомість Греції у 2025 році?
За даними Банку Греції, у 2025 році обсяг надходжень становив приблизно 2,05 млрд євро проти рекордних 2,75 млрд євро у 2024 році.
Що таке Golden Visa в Греції?
Golden Visa — це інвестиційна програма, яка дозволяє громадянам третіх країн отримати посвідку на проживання за виконання встановлених законодавством вимог.
Чому кількість заявок на Golden Visa скоротилася?
Одним із головних чинників стало підвищення мінімальних інвестиційних порогів. Також на статистику впливають зміни строків придбання нерухомості та подання документів.
На скільки скоротилися заявки на Golden Visa у 2026 році?
У січні–червні 2026 року було подано 2 551 нову заявку проти 4 553 за аналогічний період 2025 року. Скорочення становило приблизно 44%.
Скільки коштує нерухомість для Golden Visa в Афінах?
Для стандартної інвестиції в Аттиці, включно з Афінами, загальний мінімальний поріг становить 800 тисяч євро. Для окремих спеціальних категорій можуть діяти інші умови.
Який поріг Golden Visa діє в Салоніках?
Для стандартних інвестицій у відповідній регіональній одиниці встановлено мінімальний поріг 800 тисяч євро.
Де в Греції можна отримати Golden Visa за інвестицію від 400 тисяч євро?
Такий загальний поріг застосовується в більшості регіонів, для яких не встановлено підвищений поріг 800 тисяч євро. Конкретний об'єкт повинен відповідати іншим вимогам програми.
Чи залишилася Golden Visa за 250 тисяч євро?
Так, для окремих спеціальних категорій нерухомості, зокрема визначених випадків зміни комерційного використання на житлове або реставрації відповідних об'єктів. Діють спеціальні умови.
Чи можна купити квартиру в Греції дешевше 400 тисяч євро?
Так. Інвестиційні пороги Golden Visa не є загальними мінімальними цінами придбання нерухомості для іноземців.
Чи обов'язково оформлювати Golden Visa для купівлі квартири?
Ні. Придбання нерухомості та отримання інвестиційної посвідки на проживання є різними правовими процедурами.
Чи дає купівля нерухомості в Греції автоматичне право на проживання?
Ні. Для отримання відповідного міграційного статусу необхідно виконати встановлені вимоги та пройти передбачену процедуру.
Чи можна здавати квартиру, придбану для Golden Visa?
Можливість використання залежить від чинних правил програми та характеристик об'єкта. Для таких інвестицій передбачені спеціальні обмеження, які необхідно перевіряти до придбання.
Які міста Греції цікаві для інвестицій у нерухомість?
Серед напрямів, які розглядають міжнародні інвестори, є Афіни, Салоніки, Крит, Родос та інші туристичні регіони. Привабливість конкретного об'єкта залежить від його ціни, попиту та витрат.
Чи вигідно купувати квартиру в Афінах для оренди?
Потенційна вигідність залежить від вартості придбання, фактичної орендної ставки, витрат на утримання, оподаткування та ліквідності конкретної квартири.
Чи вигідна туристична нерухомість на грецьких островах?
Вона може забезпечувати дохід від сезонного розміщення, але потребує врахування завантаження, сезонності, витрат на управління та місцевих регуляторних вимог.
Яка дохідність оренди квартир у Греції?
Єдиного показника для всієї країни немає. Дохідність залежить від локації, типу об'єкта, ціни придбання, орендної моделі та витрат власника.
Чи призведе зростання іноземних інвестицій до подорожчання квартир?
Збільшення попиту може підтримувати ціни в окремих сегментах, але темпи зміни вартості житла залежать також від пропозиції, доходів населення, кредитування та інших чинників.
Який головний ризик інвестування в нерухомість Греції?
Ризики залежать від стратегії, але серед основних — завищена ціна придбання, нижча від очікуваної орендна дохідність, регуляторні зміни, технічні проблеми та складність перепродажу.