За рік іноземні покупці придбали 67,1 тисячі об’єктів на $45,3 мільярда
Іноземні покупці суттєво скоротили активність на американському ринку житлової нерухомості. У період із квітня 2025 року до березня 2026 року вони придбали у США житло на загальну суму $45,3 млрд, що на 19,1% менше, ніж протягом попередніх дванадцяти місяців. Кількість придбаних об’єктів зменшилася на 14%, із 78,1 тис. до 67,1 тис. будинків і квартир. Це другий найнижчий результат від початку ведення такої статистики у 2009 році.
Водночас іноземний попит не можна назвати масовим навіть у масштабах американського ринку. На міжнародних покупців припало близько 1,7% усіх угод із готовим житлом. Однак їхній вплив є значно помітнішим у дорогих локаціях, курортних штатах і сегментах, де велика частка угод здійснюється без іпотечного фінансування.
Медіанна вартість об’єкта, придбаного іноземцем, становила $465 тис. Це вище за медіанну ціну всіх угод із готовим житлом у США, яка за аналогічний період становила $413,6 тис. Близько 15% іноземних покупців придбали нерухомість дорожче $1 млн, а приблизно половина використовувала житло як об’єкт для відпочинку, здавання в оренду або поєднання цих двох сценаріїв.
Фактично міжнародний покупець залишається дорожчим, ліквіднішим і більш інвестиційно орієнтованим клієнтом, ніж середній внутрішній покупець у США. Але навіть цей сегмент уже не готовий приймати будь-яку ціну лише за право володіти американською нерухомістю.
Ослаблення долара не компенсувало високу вартість входу
Головний економіст Національної асоціації ріелторів США Лоуренс Юн пов’язав спад із загальним скороченням кількості міжнародних відвідувачів і туристів. За його словами, навіть певне послаблення долара, яке формально підвищило купівельну спроможність іноземців, не змогло стимулювати більшу кількість угод.
Це важливий сигнал, оскільки валютний фактор традиційно суттєво впливає на транскордонні інвестиції. Слабший долар робить американські активи дешевшими для покупців, які володіють євро, фунтами, канадськими доларами або іншими валютами. Проте цього разу валютний дисконт виявився недостатнім.
Причина полягає в тому, що покупець оцінює не лише ціну об’єкта у своїй національній валюті. Він також бачить дорогий американський ринок, високі витрати на володіння, страхування, податки, обслуговування та фінансування. Якщо очікувана орендна дохідність не компенсує ці витрати, а перспектива капіталізації стає менш очевидною, сама по собі сприятлива валютна конвертація вже не створює достатнього investment case.
Іноземний капітал реагує не на один показник, а на весь risk-adjusted return. Саме тому слабший долар може допомогти угоді, але не здатний самостійно компенсувати переоцінений актив, дефіцит якісної пропозиції або політичну невизначеність.
Головною проблемою стала не відсутність грошей, а відсутність відповідного продукту
Серед іноземних клієнтів, які планували купівлю, але зрештою відмовилися від угоди, 33% не змогли знайти відповідний об’єкт. Ще 28% визнали ціни надто високими, а 19% зіткнулися з обмеженнями або ризиками, пов’язаними з імміграційним законодавством. Ці цифри змінюють інтерпретацію статистики.
Падіння обсягів не означає, що іноземці втратили інтерес до американської нерухомості або перестали розглядати її як safe haven asset. Значна частина попиту просто не конвертувалася в угоди через невідповідність між очікуваннями покупця та реальною пропозицією.
Міжнародний клієнт зазвичай має складніший buyer profile, ніж локальний покупець. Йому потрібен не просто будинок. Важливими є ліквідна локація, зрозумілий правовий режим, можливість дистанційного управління, потенціал оренди, передбачувані витрати та чіткий exit scenario.
Якщо ринок пропонує дорогий актив зі слабкою дохідністю, високими страховими платежами та невизначеним потенціалом перепродажу, інвестор не обов’язково переходить до дешевшого сегмента. Частіше він відкладає рішення. Саме це і є поведінка wait and see: капітал залишається доступним, але перестає поспішати.
Після різкого відновлення ринок знову відкотився
Нові показники особливо показові на тлі результатів попереднього року. У період із квітня 2024-го до березня 2025 року іноземці придбали 78,1 тис. об’єктів на $56 млрд. Кількість угод тоді зросла на 44%, а загальна вартість придбаної нерухомості — на 33,2%. Це було перше річне зростання міжнародного попиту з 2017 року.
Однак відновлення виявилося нестійким. У 2026 році ринок не просто сповільнився. Він фактично втратив значну частину попереднього відскоку. Обсяг угод у доларах знизився швидше, ніж кількість придбаних об’єктів: 19,1% проти 14%. Це означає, що іноземці не лише купували менше, а й загалом скоротили середній бюджет угоди.
Таку динаміку можна трактувати як перехід від емоційного повернення до більш жорсткого underwriting. Після відкладеного попиту, який частково реалізувався у 2025 році, покупці знову почали уважніше рахувати ціну входу, операційні витрати та потенційну дохідність.
Іншими словами, американська нерухомість залишається глобальним активом, але вже не сприймається як актив, який можна купувати за будь-якою оцінкою.
Канада обійшла Китай за кількістю угод, але не за обсягом капіталу
Найбільшою групою іноземних покупців стали громадяни Канади. На них припало 16% усіх міжнародних угод. Канадці придбали близько 10,7 тис. об’єктів загальною вартістю $5,2 млрд. Найпопулярнішими напрямками для них залишалися Флорида, Каліфорнія та Аризона.
На другому місці опинилася Мексика з часткою 14% і загальним обсягом придбань близько $5 млрд. Основний мексиканський попит концентрувався у Каліфорнії, Техасі та Флориді.
Покупці з Китаю опустилися на третє місце за кількістю угод, сформувавши 11% міжнародного попиту проти 15% роком раніше. Однак саме китайські інвестори залишилися найбільшими за обсягом вкладеного капіталу: сума їхніх покупок досягла $7,6 млрд, а середня вартість одного придбаного об’єкта становила приблизно $1 млн. Ця різниця добре демонструє, чому кількість угод не можна ототожнювати з економічною вагою групи покупців.
Канадський і мексиканський попит є ширшим і частіше пов’язаний із географічною близькістю, сезонним проживанням, сімейними зв’язками або міграцією. Китайський капітал працює в іншому ticket size і значно сильніше концентрується у верхньому ціновому сегменті. Тому скорочення кількості китайських покупців не означає пропорційного зменшення їхнього впливу на преміальний ринок.
Індійські покупці демонструють іншу модель попиту
На громадян Індії припало 9% міжнародних покупок і близько $3,7 млрд вкладеного капіталу. Серед основних напрямків були штат Вашингтон, Техас і Нью-Джерсі. Покупці з Великої Британії сформували 4% міжнародного попиту, інвестувавши близько $1,2 млрд.
Індійський попит має дещо іншу структуру, ніж канадський або китайський. Значна його частина пов’язана не лише з інвестиційним житлом, а й із професійною міграцією, технологічними кластерами, навчанням і тривалим проживанням у США. Це означає, що різні групи іноземних покупців реагують на різні драйвери.
Канадський попит може бути чутливим до валютного курсу, туризму та сезонної нерухомості. Китайський — до контролю руху капіталу, політичних відносин і попиту на преміальний актив. Індійський — до ринку праці, імміграційних програм і концентрації висококваліфікованих фахівців. Тому загальна статистика іноземних покупців приховує декілька різних ринків, які можуть рухатися у протилежних напрямках.
Флорида зберегла лідерство, але Каліфорнія майже зрівнялася з нею
Флорида залишилася найпопулярнішим штатом серед іноземних покупців, отримавши 20% усіх міжнародних угод. На Каліфорнію припало 19%, на Техас — 12%, на Нью-Джерсі та Джорджію — по 4%.
Лідерство Флориди має системний характер. Штат поєднує курортний попит, теплий клімат, значну кількість міжнародних авіарейсів, розвинену орендну інфраструктуру та велику частку населення, пов’язаного з Латинською Америкою і Канадою.
Проте Флорида одночасно стає складнішим ринком для інвестора. Зростання страхових витрат, кліматичні ризики, податки, правила condominium associations та подорожчання утримання нерухомості можуть знижувати чисту дохідність навіть за стабільного орендного попиту.
Каліфорнія має іншу модель. Вона залучає покупців технологічною економікою, великими азійськими громадами, обмеженою пропозицією у сильних агломераціях і високою довгостроковою вартістю землі. Однак надзвичайно високий entry ticket суттєво звужує коло потенційних інвесторів.
Техас приваблює більш доступними цінами, зростанням населення, корпоративною релокацією та відносно великою пропозицією нового житла. Але тут інвестор стикається з іншою проблемою: активне будівництво може обмежувати capital appreciation і створювати конкуренцію на орендному ринку. Три провідні штати продають іноземному покупцеві три різні інвестиційні історії: lifestyle, scarcity і growth.
Майже половина іноземців купує без кредиту
Близько 48% міжнародних угод були повністю оплачені готівкою. Для порівняння, серед усіх покупців готового житла у США частка cash deals становила приблизно 28%.
На перший погляд це означає, що іноземний попит повинен бути менш чутливим до іпотечних ставок. Проте високі ставки впливають на ринок навіть тоді, коли конкретний покупець не користується кредитом.
По-перше, вони знижують доступність житла для внутрішніх покупців і скорочують загальну ліквідність ринку. По-друге, підвищують альтернативну дохідність безризикових і боргових інструментів. Інвестор починає порівнювати потенційну чисту дохідність квартири не з нульовою ставкою, а з процентом, який можна отримати без ремонту, орендарів і витрат на управління.
Коли облігації або депозитні інструменти дають відчутну дохідність, об’єкт із низьким net rental yield перестає виглядати очевидним вибором. Саме тому cash buyer не означає insensitive buyer. Іноземець може не залежати від банку, але він усе одно залежить від вартості капіталу.
Імміграційна політика стала частиною ціноутворення нерухомості
Той факт, що 19% потенційних іноземних покупців назвали імміграційні правила причиною відмови від угоди, має ширше значення, ніж може здатися.
Для нерезидента нерухомість часто пов’язана не лише з інвестицією, а й із можливістю перебувати у країні, навчати дітей, вести бізнес, проводити частину року або згодом переїхати. Якщо правовий статус власника стає менш прогнозованим, падає не фізична цінність будинку, а utility самого володіння.
Об’єкт може залишатися якісним і ліквідним. Але якщо покупець не розуміє, наскільки вільно зможе ним користуватися, його willingness to pay знижується. Таким чином, імміграційна політика працює як непрямий фактор оцінки житла. Вона не змінює квадратні метри, але змінює кількість сценаріїв, доступних власнику. Чим менша optionality, тим нижча інвестиційна привабливість активу.
Іноземці не залишають США, вони підвищують вимоги до угоди
Падіння обсягів міжнародних покупок майже на 20% можна сприйняти як втрату довіри до американської нерухомості. Однак структура попиту показує складнішу картину.
Іноземці продовжують купувати дорожчі за середній ринок об’єкти, майже половину угод оплачують готівкою, активно працюють у курортних і преміальних локаціях та часто використовують нерухомість як інвестиційний або резервний актив. США й надалі пропонують зрозуміле право власності, глибокий ринок, сильну валюту та відносно прозору процедуру угоди.
Змінився не фундаментальний інтерес. Змінився рівень терпимості до переоцінених активів. Після періоду, коли американська нерухомість купувалася як універсальний safe haven, міжнародний інвестор дедалі частіше вимагає конкретного обґрунтування: зрозумілої дохідності, ліквідної локації, прогнозованих витрат, потенціалу перепродажу та мінімального регуляторного ризику. Це робить ринок складнішим для продавця, але здоровішим з погляду ціноутворення.
Що насправді показує статистика NAR
Головний висновок нового звіту полягає не в тому, що іноземці перестали купувати житло у США. Вони перестали купувати його автоматично. Слабший долар більше не перекриває високу ціну входу. Статус американського активу не компенсує низьку дохідність. Готівка не скасовує вимог до ліквідності. А престиж локації не усуває імміграційні, політичні та операційні ризики. Міжнародний покупець став менш емоційним і значно жорсткішим у відборі.
Для американського ринку це означає, що глобальний попит дедалі сильніше концентруватиметься у двох типах об’єктів: у справді дефіцитній преміальній нерухомості та у продуктах із чітко прорахованою інвестиційною моделлю.
Усе, що знаходиться між ними, може залишатися на ринку довше, вимагати дисконту та складнішої аргументації.
Капітал із ринку не зник. Він просто перестав пробачати слабкий продукт і завищену ціну.