Український ринок житлової нерухомості поступово відновлює механізм фінансування придбання квартир за рахунок банківських кредитів. Після тривалого періоду, коли переважна частина операцій здійснювалася за власні кошти покупців, іпотечні програми знову стають важливим інструментом формування платоспроможного попиту. Основним чинником цього процесу залишається державна програма «єОселя», яка забезпечує пільгові умови кредитування визначених категорій громадян та підтримує продажі на первинному й вторинному ринках житла.
За даними Національного банку України, у серпні 2026 року українські банки видали 932 іпотечні кредити на загальну суму 1,8 млрд гривень. Порівняно з липнем кількість нових кредитів зросла на 7%, а їхній грошовий обсяг збільшився на 8%. Така динаміка свідчить про збереження активності іпотечного сегмента, хоча його масштаби залишаються обмеженими порівняно із загальною кількістю операцій на ринку житлової нерухомості.
Для ринку важливе не лише збільшення кількості кредитних договорів, а й поступова зміна механізму прийняття рішення про купівлю. Якщо покупець із власними коштами орієнтується передусім на ціну, характеристики квартири та юридичну готовність продавця, то іпотечний клієнт додатково залежить від банківської оцінки нерухомості, відповідності об'єкта умовам програми та результатів перевірки кредитоспроможності. Відповідно, зростання кредитування змінює вимоги до продавців, забудовників і професійних посередників.
Первинний ринок залучає більшу частину іпотечного фінансування
Структура кредитування демонструє помітну перевагу первинного ринку за грошовим обсягом виданих кредитів. У серпні банки профінансували придбання житла на первинному ринку на суму 1,05 млрд гривень, тоді як на вторинному ринку відповідний показник становив 755 млн гривень. Таким чином, на нове житло припало приблизно 58% загального обсягу іпотечного фінансування, а на вторинне близько 42%.
У кількісному вираженні банки видали 544 кредити на придбання житла на первинному ринку та 388 кредитів на вторинному. Перевага новобудов може пояснюватися структурою державної програми, вимогами до віку будинків та зацікавленістю девелоперів у залученні покупців із банківським фінансуванням. Проте самі наведені показники не дозволяють визначити, яка частина попиту була сформована безпосередньо державною підтримкою, а яка виникла незалежно від неї.
Середній розмір іпотечного кредиту за підсумками серпня становив приблизно 1,93 млн гривень. Для первинного ринку відповідний показник досяг близько 1,93 млн гривень, а для вторинного 1,95 млн гривень. Незначна різниця між середніми сумами кредитування свідчить, що за обсягом позикового фінансування два сегменти залишаються порівнянними, хоча характеристики придбаних квартир, їхня площа та фактична вартість можуть суттєво відрізнятися.
Важливо враховувати, що сума кредиту не дорівнює повній вартості придбаного житла. Покупець фінансує частину ціни власними коштами, а остаточне співвідношення залежить від початкового внеску, умов програми та банківської оцінки об'єкта. Тому наведені дані не дозволяють безпосередньо визначити середню ціну квартири, придбаної за іпотекою.
Київська область концентрує найбільшу частину іпотечного попиту
Географія іпотечного кредитування демонструє виразну концентрацію операцій у столичному регіоні. За серпневими даними, найбільше кредитів видано в Київській області: 264 договори на загальну суму 589 млн гривень, що становить приблизно 38% загального грошового обсягу кредитування. У Києві банки уклали 84 іпотечні договори на 204 млн гривень.
Сукупно столиця та Київська область забезпечили 348 кредитів на 793 млн гривень, або понад половину загального обсягу іпотечного фінансування. Така концентрація свідчить про особливе значення столичного житлового ринку для банківського кредитування, хоча не дозволяє автоматично стверджувати, що попит на нерухомість в інших регіонах залишається слабким.
Серед інших областей помітну активність продемонстрували Львівська область, де видано 61 кредит на 141 млн гривень, Івано-Франківська область із 35 договорами на 67 млн гривень та Рівненська область, де укладено 25 договорів на 56 млн гривень.
Для оцінювання регіональної структури попиту важливо враховувати доступність житлової пропозиції, кількість об'єктів, які відповідають вимогам кредитування, концентрацію банківської інфраструктури та платоспроможність потенційних позичальників. Висока частка Київської області може відображати не лише більшу кількість покупців, а й ширшу пропозицію квартир у новобудовах, придатних для придбання за державними програмами.
Іпотечні ставки: чому первинний ринок має перевагу
Середньозважена ефективна ставка за новими іпотечними кредитами у серпні становила 7,7% річних на первинному ринку та 10% на вторинному. Різниця у 2,3 відсоткового пункту має суттєве значення для довгострокового кредитування, оскільки впливає на розмір щомісячного платежу та загальну вартість залучених коштів.
Для ілюстрації можна розглянути кредит у розмірі 2 млн гривень строком на 20 років. За умовної незмінної ставки 7,7% річних ануїтетний платіж становив би приблизно 16,4 тисячі гривень на місяць, тоді як за ставки 10% він збільшився б до 19,3 тисячі гривень. Різниця становить близько 2,9 тисячі гривень щомісяця, або майже 35 тисяч гривень протягом першого року.
Цей розрахунок є умовною математичною моделлю, а не прикладом фактичних умов банківського договору. Ефективна процентна ставка враховує визначені кредитні витрати й не завжди може безпосередньо використовуватися як незмінна договірна ставка для розрахунку ануїтету. Реальний графік платежів залежить від структури кредитного продукту, комісій, страхування та можливих змін умов кредитування.
Перевага первинного ринку за вартістю фінансування може посилювати інтерес покупців до новобудов, проте остаточне рішення залежить від повної ціни квартири, необхідності ремонту, строків введення будинку в експлуатацію та інших витрат, пов'язаних із придбанням житла.
Частина іпотеки фінансує квартири, які ще будуються
Окремої уваги заслуговує кредитування майбутніх об'єктів нерухомості. У серпні банки видали 156 кредитів на загальну суму 310 млн гривень під заставу майнових прав на майбутнє нерухоме майно. Це приблизно 40% кількості кредитів первинного ринку та 37% його грошового обсягу.
Для девелоперів така модель створює можливість залучати покупців ще до завершення будівництва, а для банків передбачає необхідність оцінювати не лише кредитоспроможність позичальника, а й правову структуру проєкту, стан будівництва та ризики виконання зобов'язань забудовником.
Водночас придбання майбутньої нерухомості відрізняється від купівлі готової квартири. Покупець залежить від строків завершення будівництва, виконання девелопером договірних зобов'язань і подальшого оформлення права власності. Банківська участь зменшує частину ризиків через попередню перевірку проєкту, але не усуває їх повністю.
Для ринку житлового будівництва важливим є сам факт наявності кредитного фінансування на стадії реалізації проєктів. Він розширює потенційну аудиторію девелоперів і може підтримувати продажі в комплексах, які відповідають вимогам банківських програм.
Що іпотечна активність означає для продавців квартир
Поширення банківського фінансування поступово змінює вимоги до підготовки житлової нерухомості до продажу. Для покупця, який використовує іпотеку, недостатньо погодити ціну та переконатися в наявності правовстановлювальних документів. Квартира повинна відповідати вимогам конкретної програми, пройти оцінювання та отримати погодження банку.
Для власників нерухомості це означає необхідність заздалегідь визначати готовність до безготівкового розрахунку, перевіряти комплектність документів і враховувати строки банківських процедур. Особливо важливою така підготовка стає в альтернативних угодах, коли кошти від продажу однієї квартири планується використати для придбання іншої.
Рієлтори, які працюють із покупцями за державними програмами, фактично отримують додаткову функцію попередньої кваліфікації об'єктів. Їхнє завдання полягає у своєчасному виявленні юридичних, технічних і фінансових обмежень, здатних перешкодити завершенню угоди.
Зростання кількості іпотечних клієнтів також підвищує значення коректного ціноутворення. Якщо незалежна оцінка банку виявиться нижчою за погоджену продавцем вартість, покупцеві може знадобитися більший початковий внесок. За відсутності додаткових коштів угода може не відбутися навіть за наявності попереднього кредитного схвалення.
Чи можна говорити про повноцінне відновлення іпотечного ринку
Серпневі результати демонструють наявність діючого механізму іпотечного фінансування, проте поки не дають підстав говорити про повноцінне відновлення масового ринкового кредитування житла. За інформацією банківського опитування, відповіді надали 38 банків, на які припадає понад 95% валового іпотечного портфеля, але про видачу нових кредитів повідомили лише 11 установ.
Це свідчить про відносно високу концентрацію активного іпотечного кредитування серед обмеженої кількості банків. Додатковим чинником залишається значення державних програм, без яких умови придбання житла для багатьох домогосподарств були б менш доступними.
За оприлюдненими даними, частка непрацюючих кредитів в іпотечному портфелі становила близько 11%. Цей показник характеризує якість кредитного портфеля, але не дозволяє оцінити ризики лише нових кредитів, оскільки включає зобов'язання різних періодів видачі.
Для висновку про стійке відновлення ринку необхідно спостерігати не лише кількість виданих кредитів протягом окремого місяця, а й динаміку за триваліший період, розширення кількості активних кредиторів, доступність ринкових іпотечних продуктів і здатність позичальників обслуговувати борг без додаткової державної підтримки.
Аналітика ON.UA: іпотека формує окремий сегмент платоспроможного попиту
У серпні 2026 року українські банки видали 722 іпотечні кредити на загальну суму близько 1,54 млрд гривень. Більша частина фінансування припала на первинний ринок, а найбільша регіональна концентрація кредитування спостерігалася в Київській області та столиці.
Для ринку нерухомості ці показники важливі насамперед як свідчення того, що банківське кредитування продовжує підтримувати конкретні сегменти попиту, передусім новобудови та квартири, які відповідають вимогам державних програм.
Водночас масштаби кредитування залишаються недостатніми для висновку про системне відновлення доступної іпотеки в Україні. Ринок значною мірою залежить від державної підтримки, а можливість придбання житла визначається не лише процентною ставкою, а й доходами домогосподарств, вартістю квартир, розміром початкового внеску та відповідністю нерухомості вимогам банків.
Для забудовників, продавців і рієлторів ключовою зміною стає поступове формування окремого сегмента покупців, фінансові можливості яких визначаються не тільки власними заощадженнями, а й доступністю кредитного ресурсу. Саме здатність ринку працювати з такими покупцями, забезпечуючи юридичну готовність об'єктів і передбачуваність процедур, дедалі більше впливатиме на результативність продажів.
Поширені запитання
Скільки іпотечних кредитів видали українські банки у серпні 2026 року?
За результатами опитування банків, у серпні було видано 722 іпотечні кредити на загальну суму близько 1,54 млрд гривень.
На якому ринку банки видають більше іпотеки?
На первинному ринку видано 393 кредити на 839 млн гривень, на вторинному 329 кредитів на 702 млн гривень. Таким чином, новобудови переважають як за кількістю, так і за сумою кредитування.
У якому регіоні України найбільше іпотечних угод?
Лідером є Київська область, де у серпні видано 264 кредити на 589 млн гривень. Разом із Києвом столичний регіон забезпечив понад половину загального обсягу іпотечного кредитування.
Яка середня процентна ставка за іпотекою в Україні?
У серпні 2026 року середньозважена ефективна ставка становила 7,7% річних для первинного ринку та 10% для вторинного. Це середні показники за фактично виданими кредитами, а не універсальні ставки, доступні кожному позичальнику.
Чи можна оформити іпотеку на квартиру в будинку, який ще будується?
Так, окремі банки кредитують придбання майбутніх об'єктів нерухомості за визначених умов. У серпні видано 156 таких кредитів на суму 310 млн гривень.
Чи означає збільшення іпотечного кредитування зростання цін на квартири?
Не обов'язково. Іпотека розширює платоспроможний попит, проте її вплив на ціни залежить від кількості профінансованих угод, обсягу пропозиції та конкуренції між покупцями. За нинішніх масштабів кредитування говорити про автоматичне підвищення цін на всьому ринку нерухомості некоректно.
Чому іпотека в Україні залишається обмеженою?
Основними чинниками є рівень доходів населення, необхідність початкового внеску, вартість кредитних ресурсів, воєнні ризики, обмеження державних програм та невелика кількість банків, які активно видають нові житлові кредити.