Офісний ринок Києва у першому півріччі 2026 року демонструє статистику, яка без глибшого аналізу може створити досить оптимістичне враження. Валовий обсяг орендованих площ досяг приблизно 104 тис. кв. м, що на 33% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Середня вакантність скоротилася до 16%, зменшившись на 2,5 відсоткового пункту від початку року і наблизившись до 14,5%, зафіксованих наприкінці 2021 року. Для класу А показник вакантності, за даними EXPANDIA, знизився до 14%, для класу B до 15,5%.
У мирній економіці таке поєднання показників можна було б прочитати досить однозначно: компанії активніше орендують офіси, вільних приміщень стає менше, ринок поступово повертається до нормального стану. Київ 2026 року потребує зовсім іншої інтерпретації.
Близько 50 тис. кв. м конкурентних офісних площ протягом першого півріччя були частково або суттєво пошкоджені внаслідок російських ракетних атак. Це приблизно 2% усього конкурентного офісного фонду столиці. Нова пропозиція за той самий період становила лише близько 15 тис. кв. м, тобто компенсувала приблизно 30% пошкоджених площ. Загальний обсяг конкурентної офісної пропозиції Києва в результаті скоротився до 2,08 млн кв. м, або на 1,7% від початку року.
Ще показовіша структура орендної активності. Близько 40% угод припало на релокації, а приблизно 20–30% загального валового поглинання EXPANDIA пов'язує безпосередньо з вимушеними переїздами компаній із пошкоджених об'єктів. Отже, частина позитивної статистики офісного ринку виникає не внаслідок класичного економічного зростання, коли компанії розширюються і потребують додаткових площ, а внаслідок фізичного скорочення придатної для використання пропозиції та переміщення існуючих орендарів між будівлями. Для ринку комерційної нерухомості це принципова різниця.
50 тисяч квадратних метрів за пів року є значною втратою для ринку з обмеженим новим будівництвом
У масштабах 2,08 млн кв. м конкурентного офісного фонду столиці пошкодження приблизно 50 тис. кв. м можуть здаватися відносно невеликими. Частка справді становить близько 2%, проте значення цього показника потрібно оцінювати разом із темпами створення нової пропозиції.
Протягом усього 2025 року нові офісні площі на ринок практично не виходили. У першому півріччі 2026 року з'явилося близько 15 тис. кв. м нової пропозиції. Таким чином, на кожен новий квадратний метр офісів, що вийшов на ринок протягом півріччя, припало понад три квадратні метри площ, які зазнали часткового або значного пошкодження.
Навіть якщо частина таких будівель згодом повернеться до експлуатації після ремонту, в короткостроковому періоді ринок отримує чисте скорочення функціонального фонду. Це вже видно у загальній статистиці: після приблизно 2,12 млн кв. м конкурентної пропозиції, які EXPANDIA фіксувала наприкінці першого кварталу, на кінець другого кварталу показник становив близько 2,08 млн кв. м.
За відсутності значного нового девелопменту навіть декілька пошкоджених великих бізнес-центрів здатні помітно змінювати баланс конкретних субринків, класів та типів офісного продукту.
Вакантність може знижуватися з двох абсолютно різних причин
Рівень вакантності традиційно є одним із ключових показників здоров'я офісного ринку. Якщо вільних площ стає менше, це зазвичай свідчить про посилення попиту, покращення бізнес-активності та поступове відновлення позицій власників нерухомості.
У нинішньому Києві цей показник потребує розкладання на складові. Вакантність справді може скорочуватися через органічний попит: компанія наймає більше співробітників, розширює бізнес, відкриває новий підрозділ або повертає частину команди з дистанційної роботи. Такий орендар створює додаткову потребу в офісних квадратних метрах, якої раніше на ринку не існувало.
Інша ситуація виникає, коли компанія орендувала 2 тис. кв. м в одному бізнес-центрі, після його пошкодження була змушена залишити приміщення і орендувала приблизно таку саму площу в іншому об'єкті. На рівні конкретного бізнес-центру з'являється новий орендар, а в загальній статистиці фіксується орендна угода. На рівні міста компанія не стала більшою і не почала використовувати більше офісної нерухомості. Вона просто перемістила існуючий попит із пошкодженого активу до функціонального.
Саме так потрібно читати частину київської статистики 2026 року. За оцінкою EXPANDIA, приблизно 20–30% валового поглинання першого півріччя було пов'язано з вимушеними релокаціями з пошкоджених об'єктів.
Зниження вакантності в такій ситуації є реальним, але економічний механізм його формування принципово відрізняється від звичайного циклічного відновлення офісного ринку.
Зростання поглинання на 33% також не дорівнює зростанню бізнесу на 33%
Валове поглинання у першому півріччі досягло приблизно 104 тис. кв. м, збільшившись на третину в річному вимірі. Цифра виглядає дуже сильно, якщо розглядати її окремо. Структура угод знову змінює картину: релокації сформували близько 40% орендної активності, а значна частина цих переміщень була вимушеною.
Для інвестора або власника бізнес-центру це означає, що headline demand та organic demand сьогодні не можна вважати одним показником.
У першому випадку ми бачимо весь обсяг площ, щодо яких відбулися орендні транзакції. У другому намагаємося зрозуміти, яка частина активності виникла через реальне збільшення потреби бізнесу в офісах.
Різниця важлива для прогнозування. Вимушена релокація створює попит сьогодні, але не обов'язково створює основу для довгострокового розширення ринку. Компанія, яка переїхала через пошкодження попереднього офісу, не повинна автоматично потребувати ще більше площ наступного року. Органічне розширення бізнесу, навпаки, може створювати послідовний попит на додаткові робочі місця.
Саме з цієї причини EXPANDIA очікує, що протягом решти 2026 року орендна активність залишатиметься переважно вибірковою, а значну роль продовжуватимуть відігравати релокації, продовження договорів та точкові розширення. Компанія не очікує сильного широкого органічного попиту найближчим часом.
Ринок одночасно втрачає офіси і перерозподіляє орендарів
Ця комбінація створює незвичайний механізм балансування. Пошкоджений бізнес-центр тимчасово або надовго випадає з конкурентної пропозиції. Його орендарі не зникають разом із будівлею, оскільки бізнесу потрібно продовжувати роботу. Компанії виходять на ринок і шукають інші приміщення, збільшуючи попит на функціональні об'єкти.
Один і той самий удар по нерухомості одночасно впливає на обидві сторони ринку: скорочує supply та створює relocation demand.
У класичній економіці така комбінація могла б швидко створити сильний тиск на орендні ставки. Київський ринок поки демонструє стриманішу реакцію, оскільки загальна вакантність усе ще залишається достатньо високою, а орендарі зберігають значну переговорну позицію.
За даними EXPANDIA, prime effective rent у першому півріччі залишався загалом стабільним. Для приміщень shell & core він становив приблизно $14–18 за кв. м на місяць, для готових офісів із ремонтом $19–25. Запитувані ставки в об'єктах класу А перебували приблизно в діапазоні $16–27, класу B $8–18 за кв. м на місяць. Отже, фізичне скорочення пропозиції вже впливає на заповнюваність, але поки не трансформувалося у загальноринковий різкий стрибок орендних ставок.
16% вакантності у 2026 році і 14,5% у 2021 році є схожими цифрами з абсолютно різним змістом
Наближення середньої вакантності до довоєнного показника особливо добре демонструє небезпеку прямого порівняння статистики різних ринкових циклів.
Наприкінці 2021 року вакантність близько 14,5% формувалася в економіці, де працював звичайний девелоперський цикл, компанії планували розвиток без воєнного ризику, а офісні будівлі не випадали з пропозиції через регулярні ракетні атаки.
У середині 2026 року 16% виникають у принципово іншій системі. Частина офісного фонду фізично пошкоджена, нове будівництво мінімальне, значна частина орендної активності пов'язана з переміщеннями, а рішення компаній дедалі більше залежать не лише від ціни та якості офісу, а й від безпеки.
Дві близькі цифри не означають повернення одного й того самого ринку. Сьогодні нижча вакантність частково відображає дефіцит функціонального продукту, а не лише відновлення попиту.
Війна створює нову конкуренцію між бізнес-центрами
До традиційних характеристик офісу, таких як локація, клас будівлі, якість ремонту, транспортна доступність, паркінг, інженерія та професійність управління, додалася окрема група критеріїв, пов'язана з операційною стійкістю.
Для орендаря має значення наявність укриття або швидкий доступ до нього, резервне електроживлення, автономність критичних систем, стабільний зв'язок, можливість продовжувати роботу під час перебоїв, організація доступу до будівлі та здатність керуючої компанії реагувати на кризові ситуації.
Різниця між двома офісами однакового класу поступово визначається не тільки якістю фасаду або лобі. Для корпоративного орендаря дедалі важливішим стає питання business continuity: наскільки конкретна будівля дозволяє компанії продовжувати працювати за нестандартних обставин.
Це змінює і саму природу якісного офісного продукту. Будівля може мати хорошу архітектуру та сучасний fit-out, але поступатися конкурентам через слабку автономність або незручний доступ до укриття. Інший об'єкт, формально нижчого класу, може отримати перевагу завдяки кращій здатності підтримувати роботу орендарів.
Пошкодження офісів посилює сегментацію ринку
Середня вакантність у 16% не означає, що кожен шостий квадратний метр однаково доступний будь-якому орендарю. Компанія не шукає абстрактний «офіс у Києві». Їй потрібен певний район, площа, бюджет, стан приміщення, кількість робочих місць, паркування, автономність та безпекові характеристики.
Чим більше критеріїв додається до пошуку, тим меншим стає реальний вибір. Саме тому загальна вакантність може залишатися двозначною, а в окремих категоріях якісного продукту орендар уже стикається з обмеженою кількістю варіантів. EXPANDIA зазначає, що скорочення доступної пропозиції у будівлях найкращої якості разом із дуже обмеженим обсягом майбутнього введення підтримує їхню заповнюваність.
Водночас менш якісні активи можуть продовжувати конкурувати за орендаря навіть на ринку зі знижуваною середньою вакантністю.
Фактично формується не один офісний ринок, а декілька паралельних ринків із різним балансом попиту та пропозиції.
Для власника якісного бізнес-центру скорочення пропозиції створює перевагу, але не гарантує зростання доходу
Коли частина конкурентного фонду випадає з ринку, а нове будівництво майже відсутнє, існуючі якісні об'єкти отримують сильнішу позицію. Орендар, який раніше міг обирати між десятьма приблизно рівноцінними варіантами, тепер може мати п'ять або шість, причому частина з них не відповідатиме новим вимогам щодо безпеки та автономності. Це створює передумови для зниження вакантності та поступового посилення переговорної позиції власника.
Прямий висновок про неминуче підвищення ставок усе одно був би передчасним. Офісна оренда залежить не тільки від кількості доступних квадратних метрів, а й від фінансового стану бізнесу. Якщо компанії не готові збільшувати витрати на офіси, власник не може необмежено піднімати ставку лише через скорочення пропозиції.
Ринок шукає баланс між двома обмеженнями: фізичним дефіцитом якісного продукту та платоспроможністю орендаря. Поки цей баланс утримує prime effective rents від різкого руху вгору.
Для слабкого офісу загальне скорочення пропозиції може нічого не змінити
Це один із важливих наслідків сегментації. Якщо будівля не відповідає базовим очікуванням корпоративного орендаря щодо безпеки, автономності, інженерії або якості управління, загальне зменшення кількості офісних квадратних метрів не обов'язково зробить її затребуваною.
Орендар може погодитися на меншу площу, змінити район, перейти до гібридної моделі або заплатити більше за якісний об'єкт замість того, щоб займати приміщення, яке створює операційні ризики. У результаті війна може не просто скорочувати офісний stock, а прискорювати функціональне старіння частини існуючих будівель.
На папері вони залишатимуться офісними квадратними метрами. Для значної частини платоспроможного попиту вони поступово переставатимуть бути повноцінними конкурентами.
Нове будівництво поки не встигає заміщувати втрати
15 тис. кв. м нової пропозиції за пів року після нульового введення у 2025 році є позитивним сигналом, але масштаб поки занадто малий, щоб змінити баланс ринку.
Для девелопера офісний проєкт залишається складною інвестицією. Будівництво потребує значного капіталу, цикл реалізації довгий, а майбутній попит складно прогнозувати. До традиційного ризику вакантності додалися фізичний ризик пошкодження активу, вища вартість забезпечення автономності та безпеки, складніше фінансування і невизначеність щодо майбутньої моделі використання офісів. Навіть якщо вакантність продовжить скорочуватися, цього самого по собі недостатньо для негайного запуску великої кількості нових бізнес-центрів.
Девелоперу потрібне підтвердження, що майбутні орендні ставки здатні забезпечити прийнятну дохідність на вкладений капітал з урахуванням усіх нових ризиків.
Виникає часовий розрив: якісна пропозиція може скорочуватися швидше, ніж економіка нового девелопменту стане достатньо привабливою для її заміщення.
2025 і перша половина 2026 року показують, що пошкодження вже не можна вважати одиничним ринковим шоком
За даними EXPANDIA, протягом 2025 року внаслідок російських атак було пошкоджено або зруйновано близько 70 тис. кв. м офісних площ. У першому півріччі 2026 року до цього додалося ще приблизно 50 тис. кв. м. За інформацією компанії, загальні втрати офісної пропозиції Києва через пошкодження протягом 2022–2025 років оцінювалися приблизно у 180 тис. кв. м, або близько 8% офісного фонду.
Ці масштаби змінюють сам підхід до аналізу ризику. Пошкодження окремого бізнес-центру вже не можна розглядати виключно як проблему його власника та орендарів. Коли вибуття площ накопичується, воно починає впливати на загальну структуру пропозиції, вакантність, поведінку орендарів, вимоги до будівель і конкурентні позиції інших власників.
Воєнний ризик із зовнішньої обставини перетворився на один із факторів формування самого офісного ринку.
IT залишається головним орендарем, але структура попиту також змінюється
На сектор IT, високих технологій та телекомунікацій у першому півріччі припало 48% валового поглинання. Виробництво, промисловість та енергетика сформували 14%, фармацевтика і медицина близько 6%. EXPANDIA також відзначає підвищення активності медичних і реабілітаційних операторів та збільшення частки орендарів, пов'язаних з оборонним сектором, хоча останні розподілені між різними галузевими категоріями.
Для майбутньої структури офісного ринку це не менш важливо, ніж загальна кількість орендованих квадратних метрів.
Офіс, орієнтований на міжнародну IT-компанію, медичного оператора, інженерний бізнес або підприємство оборонного сектору, може потребувати різної інженерії, режиму доступу, автономності, конфігурації та безпеки.
Зміна структури української економіки поступово змінюватиме і сам продукт, який вважається ліквідним на офісному ринку.
Відновлення пошкоджених бізнес-центрів може стати прихованою частиною майбутньої пропозиції
Для прогнозування supply недостатньо рахувати лише нові девелоперські проєкти.
Частина пошкоджених 50 тис. кв. м може повернутися на ринок після ремонту або реконструкції. У наступні роки відновлені бізнес-центри фактично конкуруватимуть із новим будівництвом як джерело додаткової функціональної пропозиції.
Економіка такого відновлення залежатиме від ступеня пошкодження. Для одного об'єкта достатньо ремонту фасаду, скління та інженерних систем, для іншого може знадобитися серйозна реконструкція. У певних випадках власник отримає можливість не просто відновити попередній стан будівлі, а провести глибоку модернізацію, підвищити автономність, змінити планування і фактично повернути на ринок продукт іншої якості.
Саме тут може виникнути важливий канал оновлення київського офісного фонду без класичного нового будівництва.
Аналітика ON.UA
Найцікавіший показник першого півріччя 2026 року на київському офісному ринку не 50 тис. кв. м пошкоджених площ, не 16% вакантності і навіть не +33% до валового поглинання. Головним є те, як ці показники пов'язані між собою.
Офісний ринок Києва сьогодні стискається з двох боків. З одного боку, майже відсутній значний новий development pipeline. З іншого, частина існуючого stock фізично вибуває через воєнні пошкодження. Орендарі з цих будівель не зникають разом із квадратними метрами, а переміщуються до інших об'єктів, одночасно скорочуючи вакантність і збільшуючи статистику поглинання.
Виникає парадоксальна картина: ринкові індикатори, які у звичайній економіці свідчили б про сильне відновлення попиту, частково покращуються через руйнування пропозиції. Саме тому 16% вакантності середини 2026 року не можна механічно порівнювати з 14,5% наприкінці 2021-го. За близькими цифрами стоять різні економічні процеси.
Довоєнний ринок зменшував вакантність переважно через взаємодію бізнес-попиту та девелоперської пропозиції. Нинішній ринок додав третій фактор: фізичне вибуття нерухомості. Цей фактор поступово змінює саму логіку оцінки офісних активів.
Раніше власник бізнес-центру значною мірою конкурував ставкою, локацією, класом будівлі, якістю ремонту та сервісом. Сьогодні до них додається здатність будівлі забезпечувати безперервність роботи орендаря. Автономність, укриття, резервні системи та організація роботи під час кризових ситуацій перестають бути другорядними характеристиками.
Для інвестора це означає, що традиційний поділ на класи A і B поступово стає недостатнім. Два формально однакові бізнес-центри можуть мати абсолютно різну ліквідність, якщо один забезпечує значно вищий рівень операційної стійкості.
Для девелопера виникає інший сигнал. Скорочення якісного stock теоретично створює можливість для нового будівництва, але сама війна одночасно підвищує ризик такого інвестування. Ринок може відчувати дедалі більшу нестачу певного типу офісів задовго до того, як будівництво нового бізнес-центру стане економічно виправданим.
Для орендаря результат також неоднозначний. Середня вакантність залишається достатньо високою, щоб компанії загалом зберігали переговорну силу, але реальний вибір якісних, безпечних і автономних приміщень може скорочуватися набагато швидше за середній показник.
Саме тут формується головна структурна зміна. Київ поки не входить у класичний цикл офісного дефіциту, коли сильна економіка створює більше компаній, ті наймають людей, займають офіси, вакантність падає, ставки зростають, а девелопери запускають нові бізнес-центри.
Нинішня модель інша: частина пропозиції фізично зникає, частина попиту переміщується, нове будівництво залишається мінімальним, а найкращі об'єкти поступово концентрують орендарів. Якщо така структура збережеться, одним із головних питань київського офісного ринку стане вже не загальна кількість вільних квадратних метрів.
Значно важливішим буде обсяг функціонально придатних площ, які бізнес справді готовий орендувати. І саме цей показник може скорочуватися набагато швидше, ніж показує офіційна середня вакантність.
FAQ
Скільки офісних площ було пошкоджено в Києві у першому півріччі 2026 року?
За даними EXPANDIA, близько 50 тис. кв. м офісних площ були частково або суттєво пошкоджені внаслідок російських ракетних атак. Це приблизно 2% конкурентного офісного фонду Києва.
Який загальний обсяг офісної пропозиції Києва?
На кінець другого кварталу 2026 року конкурентний офісний фонд становив приблизно 2,08 млн кв. м, на 1,7% менше, ніж на початку року.
Скільки нових офісів з'явилося у першому півріччі?
Близько 15 тис. кв. м. Це приблизно 30% від обсягу площ, пошкоджених протягом того самого періоду.
Якою була вакантність офісів у Києві?
За методологією EXPANDIA, середній показник на кінець другого кварталу становив близько 16%, що на 2,5 відсоткового пункту менше, ніж на початку року.
Чому вакантність зменшується?
На показник одночасно впливають органічна орендна активність, вимушені релокації з пошкоджених об'єктів та скорочення самої пропозиції офісних площ.
Наскільки збільшилася орендна активність?
Валове поглинання становило близько 104 тис. кв. м, що на 33% більше у річному вимірі.
Чи означає це, що попит бізнесу на офіси зріс на 33%?
Ні. Близько 40% угод припало на релокації, а приблизно 20–30% валового поглинання було пов'язано з вимушеними переїздами з пошкоджених об'єктів.
Хто зараз формує найбільший попит на офіси?
IT, високі технології та телекомунікації сформували близько 48% валового поглинання. На виробництво, промисловість та енергетику припало близько 14%, на фармацевтику і медицину близько 6%.
Чи зростають орендні ставки?
У першому півріччі prime effective rents загалом залишалися стабільними. EXPANDIA наводить діапазон близько $14–18 за кв. м на місяць для shell & core та $19–25 для готових офісів із ремонтом.
Чому офіси з високою автономністю стають привабливішими?
Для орендарів дедалі більше значення мають безперервність роботи, резервне живлення, доступ до укриття, стабільний зв'язок та здатність будівлі функціонувати під час кризових ситуацій.
Чи компенсує нове будівництво пошкоджені офіси?
Поки ні. За перше півріччя нова пропозиція становила близько 15 тис. кв. м проти приблизно 50 тис. кв. м пошкоджених площ.
Що зараз є головним ризиком для офісного ринку Києва?
Окрім безпосереднього воєнного ризику, формується дисбаланс між скороченням функціонально придатної якісної пропозиції та дуже обмеженим обсягом нового будівництва. Якщо тенденція триватиме, загальна вакантність дедалі гірше відображатиме реальну доступність офісів, які відповідають вимогам сучасних орендарів.