Український ринок оренди може отримати одну з найбільших податкових змін за останні роки. Верховна Рада ухвалила законопроєкт №15111-д, до якого під час другого читання були включені поправки про зниження ставки податку на доходи фізичних осіб для власників, які здають нерухомість в оренду, з 18% до 5%. Передбачена дата застосування нової ставки, 1 січня 2027 року. Проте станом на початок вересня документ ще не набрав чинності: він переданий на підпис Президенту, тому говорити про нову ставку як про вже діюче правило поки передчасно.
Не менш важлива деталь стосується загального податкового навантаження. У 2026 році звичайна фізична особа, яка отримує дохід від оренди і не використовує підприємницький режим, сплачує 18% ПДФО та 5% військового збору. Разом це 23% валового орендного доходу. Ухвалена Радою зміна знижує ПДФО до 5%, проте сама по собі не означає автоматичного скасування 5% військового збору. Якщо його правила залишаться без змін, сумарне навантаження становитиме близько 10%.
Для власника квартири різниця між 23% і 10% виглядає значною. Для ринку нерухомості питання ширше. Йдеться про спробу змінити економічну мотивацію мільйонів приватних орендодавців і поступово перевести сегмент, який десятиліттями значною мірою працював поза формальним податковим контуром, у легальну площину.
Чому проблема оренди полягає не лише у високій ставці
Український ринок довгострокової оренди історично значною мірою сформований фізичними особами, які володіють однією або декількома квартирами. Для багатьох із них оренда не є повноцінним бізнесом із бухгалтерією, управлінською структурою та професійним фінансовим обліком. Це додатковий дохід домогосподарства, інвестиційна квартира, успадковане житло або об'єкт, придбаний для збереження капіталу.
За чинної моделі 23% податкового навантаження сплачуються з отриманого доходу, а не з чистого прибутку після всіх реальних витрат власника. Фізична особа у звичайному режимі не формує класичний операційний P&L, де з валової оренди можна автоматично відняти ремонт, меблі, техніку, страхування, періоди простою, брокерську винагороду та витрати на утримання квартири, а потім оподаткувати лише фінансовий результат. Через це реальне навантаження на чистий прибуток може бути значно вищим за номінальні 23%.
Якщо квартира здається за 20 тис. грн на місяць, річний валовий дохід за повної зайнятості становить 240 тис. грн. За чинної моделі 23% дорівнюють 55,2 тис. грн. Після сплати податків залишається 184,8 тис. грн ще до врахування простою, ремонту, заміни техніки та інших витрат. Якщо квартира один місяць не була здана, власник витратив 15 тис. грн на ремонт і ще 10 тис. грн на заміну техніки, економіка вже суттєво відрізняється від рекламної «оренди 20 тис. на місяць». Для дрібного приватного інвестора така система часто створювала сильну мотивацію залишатися у неформальному сегменті.
Що реально зміниться, якщо навантаження знизиться до 10%
За тієї самої квартири з орендою 20 тис. грн на місяць річний валовий дохід становить 240 тис. грн. При сумарному навантаженні 10% податкові платежі складуть близько 24 тис. грн замість нинішніх 55,2 тис. Різниця для власника, понад 31 тис. грн на рік.
Якщо квартира здається за 30 тис. грн на місяць, річна валова оренда становить 360 тис. грн. При навантаженні 23% податки складають 82,8 тис. грн, при 10% близько 36 тис. грн. Різниця наближається до 47 тис. грн.
Для інвестора це вже не косметична зміна ставки, а помітне покращення net rental yield.
При цьому податкова реформа не змінює ринкову орендну плату безпосередньо. Квартира, яку ринок готовий орендувати за 20 тис. грн, не почне автоматично коштувати 25 тис. лише через зміну податку. Змінюється розподіл валового доходу між власником і бюджетом, а разом із ним економічний стимул працювати офіційно.
Чи справді нижча ставка може принести бюджету більше грошей
На перший погляд зменшення податку з 18% до 5% ПДФО повинно означати падіння надходжень. Така логіка працює лише за умови, що сьогодні більшість орендодавців уже декларують доходи.
Якщо значна частина ринку залишається неформальною, держава порівнює не 18% і 5% від однієї й тієї самої податкової бази. Вона фактично порівнює високу ставку з вузькою базою та нижчу ставку з потенційно значно ширшою базою. У цьому і полягає головна економічна ставка реформи.
Припустимо, умовний ринок генерує 10 млрд грн орендного доходу. Якщо офіційно декларується лише 20% цього обсягу, база становить 2 млрд грн. Навіть висока ставка не дозволяє оподатковувати решту 8 млрд. Якщо після зниження податкового навантаження та посилення прозорості ринку частка офіційної оренди суттєво зросте, бюджет може компенсувати частину втрати ставки через розширення бази.
Проте такий результат не виникає автоматично. Власник, який роками не платив податок взагалі, порівнює нові 10% не зі старими 23%, а з фактичними 0%. Тому однієї нижчої ставки недостатньо.
Головна конкуренція нової системи буде не з 23%, а з нульовим податком у тіні
Це принциповий момент для оцінки реформи. Для власника, який уже офіційно декларував оренду, зниження навантаження є очевидним покращенням. Його чистий дохід зростає без зміни моделі поведінки. Для власника, який здає квартиру неофіційно, ситуація інша. Йому пропонують перейти від нульового фактичного платежу до 10%, а разом із цим формалізувати договірні відносини та зробити дохід видимим для податкової системи.
Щоб така пропозиція стала привабливою, легалізація повинна давати не лише нижчу ставку, а й практичні переваги. Це може бути простіша декларація, зрозумілий порядок сплати, цифрове оформлення, можливість підтвердити офіційний дохід перед банком, кращий юридичний захист власника, ефективніше стягнення боргу та зрозумілі правила виселення у випадку істотного порушення договору.
Якщо легальна модель залишається бюрократично складною, а ризик відповідальності сприймається як високий, частина власників продовжить працювати неформально навіть за нижчої ставки.
Для орендаря легалізація важливіша за сам податок
Орендар безпосередньо не отримує податкової економії від зниження ПДФО власника. Його потенційна вигода знаходиться в іншій площині. Чим більша частка офіційних договорів, тим більше шансів сформувати нормальний контрактний ринок оренди, де є зафіксована ставка, строк договору, депозит, порядок дострокового розірвання, відповідальність сторін, правила ремонту, компенсація пошкоджень та підтвердження факту проживання.
Сьогодні значна частина конфліктів виникає не через відсутність цивільного законодавства, а через неформальний характер відносин. Сторони домовляються усно, використовують спрощені договори, передають гроші без документального підтвердження або взагалі уникають оформлення через побоювання податкових наслідків.
Нижча ставка потенційно зменшує економічну причину приховувати сам факт оренди. Для цивілізованого rental market це може бути важливішим за прямий фіскальний ефект.
Реформа може змінити інвестиційну дохідність квартир
Для покупця інвестиційної нерухомості потрібно розділяти gross yield і net yield.
Припустимо, квартира коштує 3 млн грн і здається за 20 тис. грн на місяць. За повної річної зайнятості валовий дохід становить 240 тис. грн, а gross rental yield дорівнює 8%. Ці 8% не є реальною дохідністю інвестора. При чинних 23% податків лише податкове навантаження забирає 55,2 тис. грн. Після нього залишається 184,8 тис., тобто близько 6,2% від вартості квартири ще до простою, ремонтів, меблів та інших витрат.
За потенційних 10% залишалося б 216 тис. грн, або 7,2% до врахування інших витрат. Різниця приблизно в один процентний пункт на вкладений капітал для житлової нерухомості є суттєвою. Після нормалізації vacancy, резерву на ремонт, техніку та інших витрат реальна net yield, звичайно, буде нижчою в обох сценаріях. Проте податкова реформа покращує економіку офіційної довгострокової оренди і частково скорочує розрив між gross та net return.
Для інвестора це може поступово впливати і на допустиму purchase price.
Чи можуть через це подорожчати інвестиційні квартири
Теоретично зниження податкового навантаження збільшує чистий операційний дохід інвестиційного активу. Якщо ринок починає оцінювати квартиру через її cash flow, вищий чистий дохід може підтримувати вищу капітальну вартість.
Проте український житловий ринок не працює як класичний інституційний rental market, де активи масово оцінюються через NOI і cap rate. Ціна квартири залежить від значно ширшого набору факторів: вартості аналогів, доходів населення, іпотеки, девелоперської пропозиції, безпекових ризиків, міграції, курсу валют і ліквідності.
Тому прямої формули «податок знизився на 13 процентних пунктів, квартири повинні подорожчати на певний відсоток» не існує.
Реалістичніший ефект полягає у тому, що частина інвестиційних квартир стане фінансово привабливішою при тій самій ціні входу. Це може підтримати попит на найбільш ліквідні орендні формати, особливо там, де rental yield і без податкової зміни знаходиться на конкурентному рівні.
Важливий нюанс: мова йде не лише про житлову нерухомість
У публічному просторі зміни переважно обговорюються як «зниження податку на оренду квартир». Проте ухвалена конструкція ширша і охоплює доходи фізичних осіб від надання в оренду житлової та нежитлової нерухомості. Отже, питання стосується не лише квартир і будинків, а потенційно також офісів, магазинів, гаражів, складів та інших об'єктів, якщо їх власником і отримувачем доходу є фізична особа та виконуються відповідні норми Податкового кодексу.
Для невеликих приватних інвесторів у комерційну нерухомість це може бути не менш суттєвою зміною, ніж для житлового сегмента.
Орендний дохід від невеликого торгового приміщення або офісу часто є єдиним доходом конкретного інвестиційного активу. Зниження ПДФО безпосередньо підвищує after-tax cash flow власника.
Водночас перед застосуванням нових правил до конкретної структури оренди потрібно враховувати статус орендаря, податкового агента та остаточну редакцію закону після завершення всієї процедури його набрання чинності.
Офіційна оренда може мати ще одну податкову ціну
Зниження ставки ПДФО не означає, що всі інші податкові наслідки офіційного використання житла для отримання доходу зникають.
Податковий кодекс уже містить норму, відповідно до якої пільги з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не застосовуються до об'єктів, які використовуються власниками з метою отримання доходу, зокрема здаються в оренду.
Для звичайної квартири це може означати втрату звичного зменшення оподатковуваної площі на 60 м², для житлового будинку на 120 м², а для різних типів житлової нерухомості на 180 м².
Реальний фінансовий ефект залежить від площі об'єкта та ставки, встановленої конкретною місцевою радою. Через це професійний розрахунок повинен порівнювати не тільки «23% проти 10%». Потрібно дивитися на повний after-tax cash flow конкретного власника, включаючи податок на нерухомість та інші обов'язкові платежі.
Для малогабаритної квартири в одному місті ефект може бути мінімальним. Для великої квартири, будинку або портфеля об'єктів у іншій громаді цифри будуть іншими.
Чи впаде орендна плата після зниження податку
Очікувати автоматичного зниження орендних ставок не варто. Ціну оренди визначає баланс попиту та пропозиції, платоспроможність орендарів, міграція, обсяг доступного житла, сезонність і локальна конкуренція. Податок впливає на чистий дохід власника, але не визначає безпосередньо, скільки готовий платити орендар. Якщо квартира вже здається за максимально можливу для конкретної локації ринкову ставку, власник не має економічної причини добровільно знижувати її лише через зменшення податку.
Інший ефект можливий у довгостроковій перспективі. Якщо нижча ставка зробить офіційну оренду привабливішою для інвесторів, на ринку може з'являтися більше професійної пропозиції. Збільшення supply уже здатне впливати на конкуренцію між власниками.
Проте для цього потрібен масштабний перехід капіталу в rental housing, а не лише одна податкова зміна.
Справжній ефект можна буде оцінити за кількістю офіційних договорів
Для оцінки реформи недостатньо подивитися, скільки ПДФО надійшло до бюджету у перший рік. Значно важливішими будуть кількість задекларованих орендодавців, обсяг офіційно задекларованого rental income, кількість формальних договорів та зміна структури приватного rental market. Якщо ставка знизиться, а обсяг легального ринку майже не зміниться, держава просто отримуватиме менше податку від тих власників, які і раніше працювали офіційно.
Якщо база суттєво розшириться, реформа досягне структурної мети: перетворення неформального сегмента на прозорий ринок. Тому ключовим KPI тут є не ставка. Ключовим є рівень compliance.
Для рієлтора це може змінити стандарт роботи з орендою
Рієлтори традиційно концентруються на ринковій ставці, пошуку орендаря, договорі, депозиті та комісії. Податкова частина часто залишається виключно особистою справою власника.
Якщо держава справді робить ставку на масову легалізацію rental market, професійний стандарт поступово змінюватиметься. Власнику потрібно буде пояснювати різницю між валовою та чистою дохідністю, враховувати податкове навантаження в investment calculation, не обіцяти 8% річних лише на підставі формули «оренда × 12 / ціна» та розуміти, як офіційний договір впливає на економіку об'єкта.
Рієлтор не повинен замінювати податкового консультанта. Його задача полягає у тому, щоб бачити податковий фактор як частину загальної інвестиційної моделі та вчасно направляти клієнта до профільного спеціаліста, якщо структура власності або оренди складніша за стандартну.
Для інвестиційної нерухомості це давно повинно бути нормою.
Аналітика ON.UA
Зниження ПДФО з орендного доходу з 18% до 5% виглядає як податкова пільга для власників, проте економічно йдеться про значно ширший експеримент. Держава намагається визначити, чи може нижча ставка збільшити податкову базу швидше, ніж скоротиться номінальне навантаження на одного платника.
Цей експеримент має сенс лише в умовах великої тіньової економіки. На повністю легальному ринку зниження ставки майже автоматично означало б втрату доходів бюджету. На ринку, де значна частина доходів взагалі не декларується, результат залежить від поведінки власників.
При цьому майбутні 10% сумарного навантаження за збереження чинного військового збору вже виглядають значно ближче до економіки приватної орендної інвестиції, ніж нинішні 23%. Для квартири з невисокою net yield різниця може становити помітну частину фактичного прибутку.
Найбільша помилка полягала б у сприйнятті реформи як простого «подарунка орендодавцям». У довгостроковій перспективі нижчий податок може супроводжуватися значно більшою прозорістю доходів, розвитком цифрового адміністрування та зменшенням можливостей для неформальної оренди.
Це логічний обмін: держава зменшує ціну легальності, але очікує, що більше учасників почнуть платити її взагалі.
Для ринку нерухомості позитивним результатом була б не лише більша податкова база. Значно важливіше сформувати нормальний сегмент довгострокової оренди, де інвестор рахує реальний net return, орендодавець працює за зрозумілим договором, орендар має передбачувані права, а статистика rental market відображає реальні угоди, а не лише оголошення.
Тому головне питання реформи звучить не «чи стане податок 5%». Питання в іншому: чи буде приблизно 10% загального навантаження достатньо низькою ціною, щоб власнику стало вигідніше працювати офіційно, ніж залишатися у тіні.
Від відповіді на нього залежатиме, чи стане зміна ставки структурною реформою ринку оренди, чи залишиться лише податковою пільгою для тих, хто й без неї декларував свої доходи.
FAQ
Чи вже знизили податок на оренду до 5%?
Верховна Рада ухвалила відповідні зміни у складі законопроєкту №15111-д, проте станом на 7 вересня 2026 року документ ще не набрав чинності і перебуває на підписі Президента.
Коли нова ставка повинна запрацювати?
Ухвалені парламентом положення передбачають застосування нової моделі з 1 січня 2027 року за умови завершення процедури набрання законом чинності.
Чи становитиме весь податок на оренду 5%?
Не за чинної конструкції військового збору. 5% є ставкою ПДФО. Якщо військовий збір залишиться на рівні 5%, загальне навантаження становитиме близько 10%.
Скільки власник платить у 2026 році?
Для звичайної фізичної особи без спеціального підприємницького режиму базова модель передбачає 18% ПДФО та 5% військового збору, разом 23%.
Чи стосуються зміни лише квартир?
Ні. Ухвалені парламентом положення сформульовані щодо доходів фізичних осіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості.
Чи потрібно буде реєструвати ФОП, щоб користуватися ставкою 5% ПДФО?
Логіка ухвалених змін якраз орієнтована на оподаткування доходу звичайних фізичних осіб-орендодавців. Для конкретної структури оренди після набрання законом чинності потрібно буде враховувати остаточну редакцію Податкового кодексу та статус сторін договору.
Чи зменшиться через реформу орендна плата?
Не обов'язково. Ринкова ставка визначається попитом і пропозицією, а податок впливає передусім на чистий дохід власника.
Чи стане інвестиційна квартира вигіднішою?
За інших рівних умов офіційна after-tax дохідність повинна зрости, оскільки менша частина валового орендного доходу йтиме на ПДФО.
Чи можна рахувати дохідність квартири як оренду за рік, поділену на її ціну?
Це лише gross yield. Для реальної оцінки потрібно врахувати податки, vacancy, ремонт, меблі, техніку, страхування, утримання та інші витрати.
Чому держава знижує ставку, якщо хоче більше податків?
Розрахунок полягає у розширенні податкової бази. Якщо більше власників почнуть декларувати орендний дохід, нижча ставка потенційно може частково або повністю компенсуватися більшою кількістю платників.
Чи гарантує ставка близько 10%, що оренда вийде з тіні?
Ні. Власники також оцінюватимуть простоту адміністрування, юридичні ризики, захист договорів та ймовірність контролю. Податкова ставка є лише одним із факторів.
Що буде головним показником успіху реформи?
Не тільки обсяг податкових надходжень, а зростання кількості офіційних орендодавців, задекларованого орендного доходу та формально оформлених орендних відносин.