Європейський Союз готується змінити правила, за якими міста та регіони з гострим дефіцитом житла зможуть регулювати короткострокову оренду, друге житло та квартири, що тривалий час залишаються порожніми. 9 вересня 2026 року Єврокомісія представила проєкт Affordable Housing Act, який має створити спільну для ЄС методологію визначення територій із надмірним житловим тиском і встановити правила, за яких місцеві обмеження можуть вважатися необхідними та пропорційними.
Йдеться не про загальну заборону на придбання другої квартири або будинку в країнах ЄС. Проєкт також не дає муніципалітетам автоматичного нового права забороняти купівлю нерухомості. Житлова політика залишається переважно компетенцією держав, регіонів і міст, а конкретний набір дозволених інструментів визначатиметься національним законодавством. Завдання нового регулювання інше: створити зрозуміліші правила, за якими локальні заходи, що впливають на короткострокову оренду, придбання або використання житла, оцінюватимуться з точки зору законодавства ЄС.
Для покупця нерухомості це важлива зміна. У найбільш напружених житлових ринках статус квартири як основного місця проживання, другого житла або інвестиційного об'єкта для туристичної оренди може дедалі сильніше впливати на можливості її використання. Фактично ризик регуляторних обмежень стає ще одним параметром інвестиційного аналізу поряд із ціною, податками, орендною дохідністю та ліквідністю.
ЄС не забороняє друге житло, а створює рамку для локальних рішень
Європейська житлова проблема дуже нерівномірна. В одному місті пропозиція житла може залишатися достатньою, тоді як у сусідньому туристичному центрі значна частина квартир використовується для короткострокового розміщення, другого проживання або взагалі простоює більшу частину року. Єдина однакова заборона для всього ЄС у такій ситуації була б надто грубим інструментом.
Новий підхід побудований на локальній оцінці. Якщо місто, регіон або держава вважає, що певна територія перебуває під сильним житловим тиском, відповідний орган повинен буде підтвердити це даними, пояснити причини проблеми та довести, що запропонований захід справді необхідний.
Для короткострокової оренди передбачається особливо жорсткий тест. Влада повинна довести, що така діяльність протягом щонайменше трьох років суттєво погіршувала доступність або наявність житла і що менш обмежувальні заходи не дали б такого самого результату. Щодо другого житла та тривалого простою нерухомості логіка подібна: влада повинна показати реальний зв'язок між відповідним використанням житлового фонду та локальним дефіцитом доступного житла. Тобто наявність великої кількості туристів або дорогих квартир сама по собі ще не буде достатньою підставою для довільної заборони.
Які обмеження теоретично можуть застосовуватися
Проєкт охоплює досить широкий спектр заходів, які держави та муніципалітети вже використовують або можуть передбачати у своєму законодавстві. Це можуть бути кількісні обмеження короткострокової оренди, обов'язкова реєстрація таких об'єктів, обмеження кількості днів туристичної оренди протягом року або спеціальні правила для районів із найбільшим дефіцитом житла.
Для другого житла можуть застосовуватися умови, пов'язані з непріоритетним використанням житлової нерухомості, вимоги декларувати запланований спосіб використання квартири ще до її придбання або інші механізми, передбачені національним правом.
Окремим напрямом є житло, яке тривалий час залишається незаселеним. Логіка європейського регулювання полягає у тому, що в умовах гострого дефіциту тисячі квартир, вилучених із реального житлового обороту, можуть погіршувати доступність житла не менше, ніж туристична оренда.
Водночас майбутня рамка не дозволятиме автоматично трактувати будь-яку відсутність власника як проблему. При оцінюванні тривалої незаселеності повинні враховуватися об'єктивно виправдані періоди, коли житло тимчасово не використовується.
Що означає «друге житло»
Поняття другого житла важливе для розуміння потенційних змін. Ідеться не про другу квартиру в буквальному арифметичному сенсі. Для регулятора ключовою характеристикою є використання нерухомості не як основного місця проживання.
Наприклад, людина може постійно жити в одній країні або місті, а квартиру в популярному курортному регіоні використовувати декілька тижнів на рік. Такий об'єкт фактично виконує функцію secondary residence. Інший варіант, квартира придбана виключно для періодичних приїздів або подальшого перепродажу і більшу частину часу не заселена.
З погляду житлової політики проблема виникає тоді, коли таких об'єктів у конкретній локації стає настільки багато, що вони суттєво скорочують пропозицію для людей, які хочуть постійно жити та працювати у цьому місті.
Це пояснює, чому найбільша увага приділяється не звичайним житловим ринкам, а історичним центрам, островам, курортам, великим містам та іншим територіям із обмеженою пропозицією і сильним зовнішнім попитом.
Чому короткострокова оренда опинилася в центрі реформи
Короткострокова оренда стала одним із найбільш конфліктних сегментів європейського житлового ринку. Для власника квартира, яку можна здавати туристам подобово, у певних містах здатна приносити більше, ніж довгострокова оренда. Економічний стимул зрозумілий: якщо туристичний попит високий, власник переводить житло з довгострокового ринку у короткостроковий.
Якщо таких рішень небагато, вплив на ринок мінімальний. Якщо цілий район поступово переходить на туристичну модель, структура житлової пропозиції змінюється. Кількість квартир для постійних мешканців скорочується, орендна конкуренція посилюється, а житло дедалі більше функціонує як елемент туристичної інфраструктури.
Європейські міста вже багато років експериментують із різними моделями регулювання. Десь обмежується кількість днів, протягом яких основне житло можна здавати туристам, десь для інвестиційних квартир потрібні окремі дозволи, а в окремих районах діє жорстке регулювання зміни житлового використання.
Проблема полягала у тому, що такі правила часто вступали у складні правові дискусії щодо свободи надання послуг, руху капіталу та прав власників. Новий європейський механізм має створити спільну процедуру, за якою можна визначити, коли локальне втручання є виправданим.
Чи можуть обмежити саме купівлю квартири
Таку можливість повністю виключати не можна, проте формулювання «ЄС дозволить містам забороняти купівлю другого житла» є надто спрощеним.
Проєкт охоплює заходи, які можуть впливати не лише на використання, а й на придбання житлової нерухомості. Серед можливих конструкцій розглядаються вимоги щодо майбутнього використання об'єкта, резервування певного житла для постійного проживання або окремих категорій населення, а також інші обмеження непріоритетного житлового використання.
Проте сам європейський регламент не створює такої заборони. Конкретний інструмент повинен бути передбачений законодавством відповідної країни або компетенцією місцевої влади. Крім того, умови, пов'язані з придбанням нерухомості, не повинні застосовуватися заднім числом. Якщо людина законно придбала квартиру до запровадження нового режиму, влада не зможе просто вважати попередню угоду незаконною. Для змін також повинні передбачатися відповідні перехідні механізми.
Для інвестора це суттєва гарантія, однак вона не означає незмінності майбутніх правил використання вже придбаного житла. Окремі питання оренди, ліцензування або експлуатації можуть регулюватися іншими нормами.
Барселона, Париж чи Венеція не отримають обмеження автоматично
Популярні туристичні міста природно опиняються в центрі дискусії, оскільки саме там конфлікт між туристичним використанням житла та потребами постійних мешканців найбільш помітний. Проте Affordable Housing Act не створює переліку міст, у яких автоматично запроваджуватимуться нові обмеження.
Ключовим поняттям стає територія під житловим тиском. Влада повинна буде оцінювати реальну доступність житла, динаміку цін, співвідношення між попитом і пропозицією, демографічні зміни та інші показники локального ринку. Особливо важливим є причинно-наслідковий зв'язок. Недостатньо констатувати, що квартири дорогі. Потрібно показати, яку роль у дефіциті відіграє конкретний фактор, проти якого спрямований захід.
Якщо проблема сформована переважно браком нового будівництва, а короткострокова оренда займає незначну частину житлового фонду, жорсткі обмеження туристичної оренди буде складніше обґрунтувати. Якщо ж у певному районі значна кількість квартир систематично вилучена з довгострокової пропозиції, аргументація місцевої влади стає сильнішою. Це важлива відмінність нового підходу: регулювати планують не туристичні міста як такі, а конкретні житлові дисбаланси.
Для інвестора головним стає локальний due diligence
Якщо людина купує квартиру для власного постійного проживання, потенційні зміни матимуть для неї значно менше значення. Інша ситуація виникає при купівлі другого житла, курортної квартири або об'єкта під подобову оренду. До традиційної перевірки нерухомості тепер потрібно додавати регуляторний аналіз конкретної локації. Важливо розуміти не лише чинні правила, а й напрямок політики місцевої влади.
Покупцю потрібно перевіряти, чи має район статус території з житловим дефіцитом або подібний локальний режим, чи дозволена короткострокова оренда, чи потрібна реєстрація або ліцензія, чи встановлено річний ліміт днів, чи можна отримати новий дозвіл після переходу права власності та чи існують спеціальні правила для другого житла.
Особливо небезпечна модель, коли інвестиційна дохідність квартири тримається майже виключно на туристичній оренді. Якщо об'єкт показує привабливі 8–10% лише за високого добового тарифу та завантаження протягом сезону, але довгострокова оренда дає значно менший результат, зміна місцевого регулювання може суттєво знизити вартість такої інвестиції. Регуляторний ризик у цьому випадку потрібно розглядати так само, як ризик вакантності, ремонту або зміни орендних ставок.
Обмеження другого житла можуть змінити ціни в окремих мікроринках
Якщо певна локація значною мірою залежить від покупців другого житла, зміна правил може вплинути не тільки на орендний ринок, а й на ціни продажу.
У курортних і туристичних містах часто існують два паралельні джерела попиту. Місцеві покупці оцінюють квартиру виходячи зі своїх доходів і можливостей довгострокового проживання, тоді як зовнішні покупці можуть сприймати той самий об'єкт як друге житло, інвестицію або туристичний актив. Якщо друга група має вищу купівельну спроможність, саме вона здатна формувати граничну ціну на ринку.
Обмеження такого попиту потенційно зменшує кількість покупців і може послабити ціновий тиск. Особливо чутливими будуть сегменти, де значна частина угод історично здійснювалася нерезидентами, інвесторами або власниками другого житла.
Водночас автоматично очікувати падіння цін не варто. Якщо головною причиною дорожнечі залишається хронічний дефіцит нового будівництва, регулювання другого житла може лише частково змінити баланс. Європейська житлова політика через це паралельно спрямовується на прискорення будівництва, спрощення дозвільних процедур, використання вільних земель та повернення невикористаних будівель до житлового фонду. Тобто регулятор поступово переходить від простої логіки «обмежити інвестора» до двосторонньої моделі: зменшувати надмірний тиск на існуючий житловий фонд і одночасно збільшувати пропозицію.
Нові правила ще не ухвалені
Affordable Housing Act станом на вересень 2026 року є законодавчою пропозицією. Це принципове уточнення для покупців, які вже зараз бачать заголовки про «заборону другого житла в ЄС».
Єврокомісія представила проєкт регламенту, проте він має пройти законодавчу процедуру за участю Європейського парламенту та держав-членів. Під час розгляду окремі положення, критерії та процедурні вимоги можуть змінитися.
Навіть після набрання чинності регламентом він не запустить однакові обмеження по всій Європі. Конкретне рішення щодо другого житла, туристичної оренди або порожніх квартир і надалі залежатиме від відповідної держави, регіону чи муніципалітету та від можливостей, які надає їм національне законодавство.
Для ринку нерухомості це означає поступовий перехід від єдиної логіки «які правила діють у країні» до значно більш локальної моделі. Інвестиційний режим двох сусідніх міст однієї держави потенційно може суттєво відрізнятися.
Аналітика ON.UA
Найважливіша зміна, яку несе європейська житлова політика, полягає навіть не у потенційних обмеженнях другого житла. Змінюється саме ставлення регулятора до житлової нерухомості як інвестиційного активу.
Квартира одночасно є приватною власністю, інвестицією та базовим соціальним товаром. Поки ринок збалансований, між цими функціями немає гострого конфлікту. Власник може жити у квартирі, здавати її туристам, використовувати декілька тижнів на рік або тримати порожньою, а вплив однієї такої поведінки на загальний ринок майже непомітний.
Ситуація змінюється, коли тисячі власників приймають однакове рішення в місті з жорстко обмеженою пропозицією. Тоді індивідуально раціональна інвестиційна стратегія створює системний ефект: частина житлового фонду перестає обслуговувати довгостроковий місцевий попит, а ціна доступу до житла для постійних мешканців зростає.
Європейський підхід фактично намагається провести межу між правом власника використовувати актив на власний розсуд і правом міста втручатися, коли сукупна структура використання нерухомості починає створювати довгострокову житлову проблему.
Для інвестора це означає, що аналіз квартири у Барселоні, Парижі, Лісабоні, Венеції, на острові чи в іншій туристичній локації вже не може завершуватися розрахунком ціни квадратного метра та прогнозованої оренди. Потрібно оцінювати ще один параметр: наскільки інвестиційна модель залежить від способу використання нерухомості, який місцева влада потенційно зацікавлена обмежити.
Найстійкішими у такій системі будуть об'єкти, економіка яких працює за декількох сценаріїв. Якщо квартира залишається ліквідною для власного проживання, довгострокової оренди та перепродажу навіть без туристичної моделі, регуляторний ризик відносно невеликий. Якщо ж прибутковість та ринкова ціна виправдані лише можливістю подобової здачі, інвестор фактично купує не просто квартиру, а квартиру разом із припущенням про незмінність місцевих правил. І це припущення в найбільш перегрітих житлових ринках Європи стає дедалі менш надійним.
FAQ
Чи заборонить ЄС купувати другу квартиру?
Ні. Загальної заборони на придбання другого житла в ЄС не пропонується. Йдеться про створення спільної правової рамки для локальних заходів у районах із підтвердженим житловим тиском.
Чи зможе місто просто заборонити купівлю другого житла?
Не автоматично. Конкретний захід має бути дозволений національним законодавством, обґрунтований ситуацією на місцевому ринку, необхідний і пропорційний поставленій меті.
Що таке територія під житловим тиском?
Це територія, де існує стійка проблема доступності або нестачі житла. Для підтвердження можуть використовуватися показники цін, доходів, пропозиції, попиту, демографії та структури використання житлового фонду.
Чи стосуються зміни короткострокової оренди?
Так. Регулювання короткострокового туристичного житла є одним із центральних напрямів нової європейської рамки.
Чи можуть обмежити квартири, які вже були придбані?
Умови, пов'язані саме з придбанням нерухомості, не повинні застосовуватися ретроспективно. Для нових правил також передбачатиметься необхідність перехідних механізмів.
Чи можуть регулювати порожні квартири?
Так. Тривала незаселеність житла входить до кола проблем, які можуть враховуватися в районах із дефіцитом. Водночас повинні враховуватися обґрунтовані причини тимчасового невикористання нерухомості.
Чи торкнуться зміни туристичних міст?
Вони можуть бути серед найбільш зацікавлених територій через високий тиск короткострокової оренди та другого житла, проте жодне місто не отримує обмеження автоматично лише через туристичну популярність.
Чи варто зараз відмовлятися від купівлі інвестиційної квартири в ЄС?
Сам факт появи пропозиції не є причиною відмовлятися від угоди. Проте для квартир під короткострокову оренду або другого житла потрібно ретельніше аналізувати чинні та потенційні локальні правила.
Як нові обмеження можуть вплинути на дохідність квартири?
Якщо інвестиційна модель залежить від туристичної оренди, обмеження кількості днів, ліцензування або інших умов можуть зменшити грошовий потік. Об'єкти, придатні також для довгострокової оренди, мають ширший набір сценаріїв.
Коли нові правила почнуть діяти?
Проєкт представлено 9 вересня 2026 року, але він ще має пройти законодавчу процедуру ЄС. До її завершення говорити про остаточні правила та дату їх застосування передчасно.