Фізична особа-підприємець на другій групі єдиного податку може надавати послуги з ремонту та реконструкції квартир і житлових будинків, а також здавати в оренду власну нерухомість. Для цього необхідно зареєструвати відповідні види економічної діяльності, дотримуватися загальних умов спрощеної системи та враховувати спеціальні обмеження, встановлені Податковим кодексом України.
Водночас формулювання «ФОП другої групи може ремонтувати й здавати нерухомість» не означає повної свободи у виборі замовників, площі об’єктів або способу використання спільного майна. Саме ці деталі найчастіше створюють податкові ризики.
Ремонт квартир і будинків на другій групі дозволений
Друга група єдиного податку призначена, зокрема, для підприємців, які надають послуги населенню та іншим платникам єдиного податку. Тому ФОП може виконувати ремонтні, оздоблювальні, монтажні та окремі реконструкційні роботи, якщо відповідні КВЕДи внесені до Єдиного державного реєстру та реєстру платників єдиного податку.
На практиці можуть використовуватися КВЕДи, пов’язані з будівництвом, завершальними роботами, електромонтажем, сантехнічними роботами, монтажем інженерного обладнання або іншими спеціалізованими будівельними послугами. Конкретний перелік залежить від фактичного характеру робіт.
Принципове значення має не лише наявність КВЕДу, а й статус замовника. ФОП другої групи може надавати послуги фізичним особам та суб’єктам господарювання, які самі є платниками єдиного податку. Якщо ремонт замовляє компанія або ФОП на загальній системі оподаткування, друга група для такої операції не підходить.
Отже, підприємець може ремонтувати квартиру приватного власника, будинок фізичної особи або приміщення підприємця-єдинника. Однак виконання робіт для юридичної особи на загальній системі може призвести до порушення умов перебування на другій групі.
Реконструкція потребує не лише правильного КВЕДу
Податкова можливість виконувати реконструкційні роботи не скасовує вимог будівельного законодавства. Якщо роботи змінюють геометричні параметри об’єкта, несучі конструкції, функціональне призначення або інші істотні характеристики, може знадобитися проєктна документація, дозвільні процедури та подальше введення об’єкта в експлуатацію.
Тому ФОП повинен чітко розмежовувати звичайний ремонт, капітальний ремонт, перепланування та реконструкцію. Для оподаткування це може бути одна господарська діяльність, але з погляду містобудівного законодавства процедури суттєво відрізняються.
Оренда власної нерухомості також можлива
ФОП другої групи може здавати в оренду власне або орендоване нерухоме майно за КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Податкові органи прямо підтверджують можливість застосування другої групи для такої діяльності.
Однак оренда у розумінні Податкового кодексу є послугою. Тому діє те саме обмеження щодо орендарів: на другій групі нерухомість можна здавати населенню, тобто звичайним фізичним особам, або платникам єдиного податку.
Якщо орендарем є юридична особа або підприємець на загальній системі оподаткування, друга група не відповідає умовам такої угоди. У цьому випадку доцільно розглядати третю групу єдиного податку або іншу модель оподаткування.
Наприклад, ФОП другої групи може офіційно здати квартиру фізичній особі для проживання або офісне приміщення іншому ФОП-єдиннику. Водночас передача такого приміщення великій компанії на загальній системі вже створює порушення умов другої групи.
Які обмеження встановлені щодо площі
Податковий кодекс встановлює максимальну площу нерухомості, яку ФОП першої, другої або третьої групи може здавати в оренду в межах спрощеної системи.
Обмеження становлять:
- земельні ділянки загальною площею не більше 0,2 га;
- житлові приміщення або їх частини загальною площею не більше 400 кв. м;
- нежитлові приміщення, будівлі або їх частини загальною площею не більше 900 кв. м.
Йдеться саме про загальну площу об’єктів, які підприємець передає в оренду, а не про площу кожного окремого приміщення. Якщо, наприклад, ФОП здає декілька квартир, їхня сумарна площа не повинна перевищувати 400 кв. м. Аналогічний принцип застосовується до нежитлових приміщень. Перевищення цих лімітів позбавляє підприємця права використовувати спрощену систему для відповідної орендної діяльності.
Спільна сумісна власність потребує згоди співвласників
Окремий нюанс виникає, якщо квартира перебуває у спільній сумісній власності, наприклад належить подружжю без визначення окремих часток.
Співвласники такого майна володіють і користуються ним спільно. Вони можуть уповноважити одного зі співвласників укладати правочини щодо розпорядження нерухомістю, однак така особа повинна діяти за згодою інших власників. Отже, сам факт реєстрації одного зі співвласників як ФОП не надає йому автоматичного права одноосібно здати всю квартиру в оренду як підприємницький актив. Потрібна належна домовленість або згода інших співвласників, а для окремих правочинів закон може вимагати письмової чи нотаріально посвідченої форми.
У договорі оренди доцільно прямо зазначати підставу, на якій ФОП має право передавати об’єкт орендарю, особливо якщо нерухомість зареєстрована не лише на нього.
Чи можна ремонтувати власну квартиру як ФОП
ФОП може здійснювати ремонтні роботи у квартирі, яка перебуває у його власності або спільній власності, однак необхідно розділяти господарську діяльність та особисті витрати.
Якщо підприємець ремонтує квартиру для подальшого використання у власному орендному бізнесі, такі роботи пов’язані з господарською діяльністю. Якщо ж ремонт проводиться виключно для особистого проживання сім’ї, сама реєстрація ФОП не перетворює побутові витрати на підприємницьку операцію.
Для платника другої групи це не впливає на суму єдиного податку, оскільки він сплачується за фіксованою ставкою, але може мати значення для документального оформлення договорів із підрядниками, руху коштів, використання підприємницького рахунку та підтвердження походження доходу.
Які КВЕДи можуть знадобитися
Для оренди зазвичай використовується КВЕД 68.20.
Для ремонтної діяльності КВЕД підбирається відповідно до фактичного набору послуг. Це можуть бути коди, пов’язані з будівництвом житлових і нежитлових будівель, електромонтажними роботами, монтажем водопровідних мереж, штукатурними, столярними, малярними, скляними роботами, покриттям підлоги та стін або іншими спеціалізованими будівельними операціями.
Важливо вносити до реєстру не умовно зручний код, а той, який реально відповідає змісту діяльності. Отримання доходу за незареєстрованим видом діяльності може мати податкові наслідки та стати підставою для застосування підвищеної ставки єдиного податку.
Друга група не підходить для рієлторського посередництва
Потрібно відрізняти здавання власного майна в оренду від посередницьких послуг у сфері нерухомості.
ФОП може здавати власну квартиру за КВЕД 68.20, однак посередництво під час купівлі, продажу, оренди або оцінювання нерухомості має інший режим. Податкова наголошує, що відповідні посередницькі послуги не дають права працювати на другій групі та потребують застосування третьої групи.
Отже, власник, який здає власне житло, і рієлтор, який отримує комісію за пошук орендаря для чужої квартири, здійснюють різні види діяльності з різними податковими обмеженнями.
Що ще потрібно враховувати ФОП другої групи
Окрім виду діяльності та статусу клієнтів, підприємець повинен дотримуватися інших критеріїв другої групи, зокрема річного ліміту доходу, правил використання найманої праці, порядку ведення обліку та сплати єдиного податку, військового збору і ЄСВ.
Кількість працівників, які одночасно перебувають у трудових відносинах із ФОП другої групи, не повинна перевищувати десяти осіб.
Якщо ремонтний бізнес працює переважно з великими забудовниками, компаніями на загальній системі або корпоративними орендарями, друга група часто виявляється занадто обмеженою. У такому випадку третя група може бути практичнішою, оскільки не встановлює аналогічного обмеження щодо категорій замовників.
Аналітика ON.UA
ФОП другої групи може законно надавати послуги з ремонту та реконструкції житла, а також здавати в оренду власну або орендовану нерухомість. Для цього потрібно обрати відповідні КВЕДи та дотримуватися умов спрощеної системи.
Ключові обмеження полягають у тому, що послуги можна надавати лише населенню та платникам єдиного податку, а площа житлової нерухомості, що здається в оренду, не повинна перевищувати 400 кв. м, нежитлової нерухомості — 900 кв. м, земельних ділянок — 0,2 га.
Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності, окремо потрібно належно оформити згоду або повноваження інших співвласників.
Тому відповідь податкової загалом є позитивною, однак використовувати її як універсальний дозвіл не варто. Безпечна модель роботи залежить від трьох факторів: правильно зареєстрованих КВЕДів, допустимого кола клієнтів і юридичного права ФОП розпоряджатися конкретним об’єктом нерухомості.