Власники комерційної нерухомості нерідко поєднують підприємницьку діяльність зі здаванням в оренду власних об'єктів. При цьому виникає принципове податкове питання: якщо людина зареєстрована як фізична особа — підприємець на спрощеній системі оподаткування, чи може вона окремо здавати нерухомість як звичайна фізична особа, не втрачаючи права на єдиний податок?
Особливо актуальне це питання для власників офісних будівель, торговельних приміщень, складів, виробничих об'єктів і земельних ділянок, площа яких перевищує встановлені Податковим кодексом України обмеження.
Позиція податкової служби, викладена в індивідуальній податковій консультації, передбачає важливе розмежування: обмеження площі для ФОП на єдиному податку не поширюються автоматично на нерухомість, яку ця людина здає виключно як фізична особа поза межами підприємницької діяльності.
Однак можливість такого розмежування не означає, що власник може довільно обирати податковий режим для кожного платежу. Важливими залишаються фактичні обставини оренди, оформлення договорів, порядок отримання доходів і дотримання вимог спрощеної системи оподаткування.
Які обмеження площі діють для ФОП на єдиному податку
Підпункт 291.5.3 Податкового кодексу України встановлює обмеження для фізичних осіб — підприємців, які надають нерухомість в оренду та планують застосовувати спрощену систему оподаткування.
Зокрема, ФОП не можуть бути платниками єдиного податку першої — третьої груп, якщо в межах підприємницької діяльності здають в оренду:
- земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара;
- житлові приміщення або їхні частини загальною площею понад 400 м²;
- нежитлові приміщення, споруди, будівлі або їхні частини загальною площею понад 900 м².
Ці обмеження стосуються площі нерухомості, яку підприємець надає в оренду, а не загальної площі всіх об'єктів, що перебувають у його власності.
Наприклад, підприємець може володіти кількома нежитловими приміщеннями загальною площею 1 500 м². Сам факт володіння такою нерухомістю не позбавляє його права застосовувати спрощену систему. Значення має те, яку площу він фактично здає в оренду в межах підприємницької діяльності.
Водночас обмеження потрібно оцінювати за сукупністю відповідних об'єктів, а не лише за площею кожного окремого договору. Поділ великого приміщення на кілька договорів не усуває обмеження, якщо загальна площа, яку здає ФОП, перевищує встановлений поріг.
Чи може підприємець здавати нерухомість як звичайна фізична особа
Саме це питання стало предметом звернення платника податків за індивідуальною податковою консультацією.
Заявник був зареєстрований як ФОП третьої групи єдиного податку та мав основний КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Водночас він планував передати юридичній особі земельні ділянки загальною площею понад 0,2 гектара та нежитлові приміщення загальною площею понад 900 м². Принципова особливість ситуації полягала в тому, що договори оренди мали укладатися не від імені ФОП, а від імені цієї людини як фізичної особи.
Платник податків хотів з'ясувати, чи не призведе така діяльність до втрати права на спрощену систему оподаткування. Податкова служба роз'яснила, що за умови передання відповідних об'єктів виключно фізичною особою, поза межами господарської діяльності ФОП, підприємець може залишатися платником єдиного податку третьої групи.
Обов'язковою умовою є дотримання інших вимог розділу XIV Податкового кодексу України. Таким чином, податківці розмежовують підприємницьку діяльність ФОП та операції з власною нерухомістю, які людина здійснює як фізична особа.
Чи впливає на ситуацію наявність КВЕД 68.20
Наявність у ФОП зареєстрованого КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» сама собою не означає, що кожен договір оренди, укладений цією людиною, автоматично належить до підприємницької діяльності.
Це важливий момент, оскільки у зверненні до податкової платник мав відповідний КВЕД як основний вид діяльності. Попри це, податківці допустили можливість передання нерухомості в оренду поза межами діяльності ФОП зі збереженням права на третю групу єдиного податку.
Проте визначальним є не лише формулювання договору, а й фактичний характер операцій. Якщо оренда оформлена як діяльність фізичної особи, але доходи обліковуються як підприємницькі, платежі надходять за договорами ФОП або інші обставини свідчать про використання об'єкта в підприємницькій діяльності, виникає ризик податкового спору.
Тому власникам нерухомості необхідно забезпечити послідовність документального оформлення, обліку доходів і фактичного виконання договорів.
Чи можна частину нерухомості здавати як ФОП, а частину — як фізична особа
Це питання потребує особливої обережності. Загальне роз'яснення податкової про можливість оренди поза межами підприємницької діяльності не слід трактувати як безумовний дозвіл розділити один портфель нерухомості між двома статусами для обходу встановлених обмежень.
Наприклад, якщо підприємець здає 800 м² нежитлових приміщень як ФОП і планує додатково передати ще 500 м² як фізична особа, необхідно окремо оцінити допустимість такої моделі.
Особливо ризикованим є поділ одного об'єкта на частини, які передаються в оренду під різними статусами. В окремих роз'ясненнях ДПС щодо здавання частини нежитлового приміщення зазначається, що застосування спрощеної системи можливе за умови, коли решта приміщення не перебуває в оренді. Тому перед реалізацією змішаної моделі доцільно отримати власну індивідуальну податкову консультацію з описом усіх об'єктів, договорів і фактичних обставин.
Як оподатковується оренда нерухомості фізичною особою
Якщо власник здає нерухомість поза межами підприємницької діяльності, відповідні надходження не стають доходом ФОП лише через те, що людина має підприємницьку реєстрацію.
До таких доходів застосовуються правила оподаткування фізичних осіб, зокрема стаття 170.1 Податкового кодексу України.
Для стандартного випадку оренди фізичною особою у 2026 році застосовуються:
- 18% податку на доходи фізичних осіб;
- 5% військового збору.
Сукупне податкове навантаження становить 23% оподатковуваного орендного доходу. Наприклад, якщо фізична особа здає складське приміщення за 100 000 грн на місяць, за стандартних умов сума ПДФО становитиме 18 000 грн, а військового збору — 5 000 грн. Після цих податків залишається 77 000 грн без урахування витрат на утримання нерухомості.
Якщо орендарем є юридична особа, вона, як правило, виступає податковим агентом і повинна утримувати та перераховувати відповідні податки згідно з вимогами законодавства.
Для порівняння, у ФОП третьої групи без ПДВ базова ставка єдиного податку становить 5% доходу, а військовий збір — 1% доходу. Однак це не означає, що будь-яку нерухомість можна здавати через ФОП за нижчим податковим навантаженням: спочатку потрібно відповідати обмеженням щодо площі та іншим умовам спрощеної системи. Окремо враховуються зобов'язання з ЄСВ.
Як правильно оформити договір оренди, щоб зменшити податкові ризики
Коли власник нерухомості одночасно має статус ФОП, особливо важливо визначити, в якій якості він виступає орендодавцем. Якщо договір укладається поза підприємницькою діяльністю, у ньому необхідно коректно ідентифікувати орендодавця як фізичну особу, зазначити правові підстави володіння майном, характеристики об'єкта, орендну плату, порядок розрахунків та інші істотні умови.
Доцільно також узгодити порядок утримання податків, якщо орендар є податковим агентом, та перевірити, чи відповідає фактичне виконання договору обраному статусу орендодавця.
Для нежитлової нерухомості особливе значення мають правильне визначення площі, цільове використання приміщення, розподіл комунальних та експлуатаційних витрат, порядок індексації орендної плати й умови дострокового припинення договору. Окремо необхідно перевірити вимоги до форми договору та його державної реєстрації, якщо вони застосовуються до конкретної угоди.
Саме оформлення договору від імені фізичної особи не повинно використовуватися як формальний спосіб приховати фактичну підприємницьку діяльність. Для податкової оцінки значення мають реальні обставини операції.
Що це означає для власників комерційної нерухомості
Роз'яснення ДПС має практичне значення насамперед для власників великих площ: торговельних приміщень, офісних будівель, складів, виробничих споруд та земельних ділянок.
Якщо загальна площа нерухомості перевищує встановлені для ФОП-єдинників обмеження, це не означає автоматичної заборони на її здавання в оренду. Власник може розглядати оренду як фізична особа із застосуванням відповідного податкового режиму.
Однак рішення необхідно ухвалювати з урахуванням не лише ставок податків, а й структури власності, кількості об'єктів, складу орендарів, характеру договорів і ризику втрати права на спрощену систему.
Для професійних учасників ринку комерційної нерухомості це також означає необхідність перевіряти статус орендодавця ще на етапі переговорів. У великих угодах податкові наслідки можуть впливати на очікувану чисту дохідність власника, структуру платежів і погодження орендної ставки.
Висновок ON.UA
Податковий кодекс встановлює обмеження площі для фізичних осіб — підприємців, які здають нерухомість в оренду на спрощеній системі оподаткування. Водночас податкова служба допускає, що людина, зареєстрована як ФОП, може окремо передавати власну нерухомість в оренду як фізична особа, не втрачаючи автоматично права на єдиний податок.
Ключовою умовою є реальне здійснення таких операцій поза межами підприємницької діяльності та дотримання інших вимог Податкового кодексу.
Найважливіше для власника нерухомості — розмежувати не лише договори, а й фактичну діяльність та оподаткування доходів. Особливо це стосується ситуацій, коли одночасно здаються кілька об'єктів, використовуються різні статуси орендодавця або загальна площа перевищує встановлені законом пороги.
Для складних моделей оренди найбезпечнішим рішенням є попередня юридична оцінка та отримання власної індивідуальної податкової консультації, яка враховуватиме конкретні обставини.
FAQ: оренда нерухомості фізичною особою та ФОП
Чи може ФОП третьої групи здавати понад 900 м² нежитлової нерухомості?
У межах діяльності ФОП на спрощеній системі діє обмеження 900 м². Водночас ДПС допускає здавання нерухомості поза підприємницькою діяльністю як фізичною особою за умови дотримання відповідних вимог.
Чи впливає на це наявність КВЕД 68.20?
Наявність КВЕД 68.20 сама собою не виключає можливості оренди як фізична особа. Однак необхідно враховувати фактичний характер діяльності та оформлення операцій.
Яку площу житлової нерухомості може здавати ФОП на єдиному податку?
Відповідно до підпункту 291.5.3 ПКУ, обмеження становить 400 м² житлових приміщень або їхніх частин.
Чи можна здавати земельну ділянку понад 0,2 гектара як фізична особа?
Таку можливість допускає розглянута позиція ДПС, якщо оренда здійснюється виключно поза підприємницькою діяльністю. Водночас необхідно дотримуватися правил оподаткування доходів фізичних осіб.
Які податки сплачує фізична особа з орендного доходу у 2026 році?
За загальними правилами — 18% ПДФО та 5% військового збору. Порядок утримання та сплати залежить, зокрема, від того, хто є орендарем.
Чи можна частину одного приміщення здавати як ФОП, а решту — як фізична особа?
Така модель потребує окремої перевірки. Роз'яснення ДПС щодо частини приміщення містять додаткові умови, тому не варто вважати поділ площі між статусами автоматично допустимим.
Чи захищає індивідуальна податкова консультація всіх власників нерухомості?
Ні. Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і застосовується платником, якому її надано. Інші власники можуть орієнтуватися на викладену позицію, але для власного захисту доцільно отримати консультацію щодо своєї ситуації.