Власники виробничих приміщень, цехів, складів та інших промислових будівель можуть втратити право на звільнення від податку на нерухомість, якщо передають відповідні об'єкти в оренду. Державна податкова служба уточнила, як визначати період оподаткування та чому для розрахунку мають значення не лише умови договору, а й акти приймання-передачі. Розбираємо, на які підприємства поширюється правило, як правильно розрахувати податкові зобов'язання та яких помилок варто уникати власникам комерційної нерухомості у 2026 році.
Промислова нерухомість має особливий режим оподаткування, який відрізняється від загальних правил для офісних, торговельних та інших нежитлових приміщень. Податковий кодекс України передбачає можливість не сплачувати податок на нерухоме майно за певні промислові будівлі, однак застосування такого звільнення залежить від декількох умов одночасно. Важливими є класифікація об'єкта, основний вид економічної діяльності власника, фактичне використання будівлі та відсутність її передавання в оренду, лізинг або позичку.
У листопаді 2026 року Головне управління ДПС у Черкаській області надало роз'яснення щодо визначення податкових зобов'язань за промисловими будівлями, які підприємства передають орендарям. Податкова служба звернула увагу на порядок обчислення періоду оренди: для цілей оподаткування враховується весь календарний місяць, у якому будівлю передано наймачу, а також повний місяць, у якому строк оренди завершився.
Для підприємств, які використовують частину нерухомості у власному виробництві, а інші приміщення здають стороннім компаніям, це питання безпосередньо впливає на витрати з утримання об'єктів та фінансову ефективність орендних договорів.
Які промислові будівлі можуть не оподатковуватися
Підпункт «є» підпункту 266.2.2 Податкового кодексу України визначає спеціальні умови для промислової нерухомості, яка не є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Звільнення стосується будівель, віднесених до групи «Промислові та складські будівлі» з кодом 125 відповідно до Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023. Вони повинні використовуватися за призначенням у господарській діяльності суб'єктів господарювання, основна діяльність яких належить до секцій B–F КВЕД ДК 009:2010.
Ці секції охоплюють добувну та переробну промисловість, постачання електроенергії, газу, пари й кондиційованого повітря, водопостачання, каналізацію, поводження з відходами та будівництво.
Додатковою обов'язковою умовою є відсутність передавання відповідних будівель власником в оренду, лізинг або позичку. Отже, одного лише факту, що приміщення використовується як склад чи виробничий цех, недостатньо для застосування спеціального податкового режиму. Необхідно перевірити класифікацію будівлі, основний КВЕД власника та фактичний спосіб експлуатації нерухомості.
Наприклад, підприємство переробної промисловості, яке використовує власний виробничий корпус для виготовлення продукції, за виконання всіх законодавчих умов може не сплачувати податок на нерухомість за цей об'єкт. Якщо підприємство передає будівлю сторонньому орендарю, умова щодо відсутності оренди перестає виконуватися.
Коли виникає обов'язок сплачувати податок
У роз'ясненні ДПС визначено порядок оподаткування промислових будівель, які власник передає в оренду. Податкові зобов'язання за період оренди обчислюються з першого числа місяця, у якому нерухомість передано наймачу, до останнього числа місяця, у якому строк оренди завершився.
Це означає, що для відповідного розрахунку значення має календарний місяць, а не лише фактична кількість днів користування будівлею. Припустимо, підприємство передало виробничу будівлю орендарю 18 березня 2026 року, а договірні відносини завершилися 7 вересня. За підходом, викладеним податковою службою, період оподаткування охоплюватиме березень, квітень, травень, червень, липень, серпень і вересень, тобто сім календарних місяців. Навіть якщо нерухомість використовувалася орендарем лише частину березня та вересня, ці місяці враховуються повністю.
Важливо розуміти, що йдеться про визначення періоду втрати спеціального звільнення за наявності інших необхідних умов, а не про запровадження нового податку на орендну діяльність.
Чому акт приймання-передачі має вирішальне значення
Державна податкова служба окремо наголошує на документальному підтвердженні орендних відносин. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму орендодавець передає або зобов'язується передати майно в користування за плату на певний строк.
Стаття 795 Цивільного кодексу передбачає оформлення передавання будівлі або іншої капітальної споруди відповідним документом, який підписують сторони договору. Аналогічний документ оформлюється під час повернення нерухомості.
Для податкового обліку це має практичне значення, оскільки дата підписання договору не завжди збігається з датою фактичного передавання будівлі.
Наприклад, договір оренди може бути укладений 25 лютого, але передавання приміщення за актом відбутися лише 10 березня. За умови належного оформлення документів саме березень визначатиме початок відповідного періоду оподаткування.
Схожа ситуація виникає під час завершення оренди. Якщо строк договору формально закінчився в серпні, але будівлю фактично повернули власнику у вересні, необхідно враховувати умови договору, документи про повернення та реальні обставини користування майном.
Відсутність належно оформлених актів може ускладнити підтвердження моменту передавання або повернення нерухомості під час податкової перевірки.
Як розрахувати податок на промислову нерухомість
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, належить до місцевих податків. Його ставки встановлюють відповідні місцеві ради в межах, визначених Податковим кодексом України.
Для нежитлової нерухомості базою оподаткування за загальним правилом є загальна площа об'єкта. Ставка залежить від рішення місцевої ради та не може перевищувати встановлену Кодексом межу, яка становить 1,5% мінімальної заробітної плати, визначеної на 1 січня звітного року, за один квадратний метр.
Для ілюстрації розглянемо виробничу будівлю площею 1000 кв. м, яка передається в оренду на шість календарних місяців. Припустимо, що місцева рада встановила ставку 0,5% мінімальної заробітної плати за квадратний метр, а мінімальна зарплата на 1 січня відповідного року становить умовні 8000 гривень.
Річна сума податку за таких параметрів становитиме 40 тисяч гривень, а за шість місяців оренди 20 тисяч гривень.
Це навчальний приклад, а не розрахунок за фактичною ставкою конкретної територіальної громади у 2026 році. Для визначення реального податкового зобов'язання необхідно застосовувати чинний розмір мінімальної зарплати на 1 січня 2026 року, відповідне рішення місцевої ради та враховувати можливі законодавчі особливості оподаткування конкретного об'єкта.
Підприємствам також потрібно перевіряти, чи поширюються на нерухомість спеціальні податкові положення, пов'язані з воєнним станом, територіальним розташуванням або станом об'єкта.
Хто повинен сплачувати податок: власник чи орендар
Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за загальним правилом є власники відповідних об'єктів. Передавання будівлі в оренду не означає автоматичного переходу цього податкового обов'язку до орендаря.
Водночас сторони можуть враховувати витрати на податок під час визначення орендної плати та інших договірних платежів. Наприклад, власник може встановити орендну ставку з урахуванням додаткового податкового навантаження або погодити з орендарем економічний механізм компенсації певних витрат.
Такі домовленості не змінюють особу платника податку перед бюджетом. Якщо обов'язок зі сплати покладено законодавством на власника, саме він відповідає за належне декларування та виконання податкових зобов'язань.
Для орендаря важливо перевірити, чи включено відповідні витрати до погодженої орендної ставки, щоб уникнути непередбаченого збільшення платежів після початку користування приміщенням.
Чи впливає оренда частини промислової будівлі на оподаткування
На практиці підприємства нерідко здають не всю будівлю, а окремі виробничі приміщення, складські площі або допоміжні частини промислового комплексу. У таких ситуаціях виникає питання, як застосовувати спеціальне звільнення та визначати базу оподаткування.
Наведене роз'яснення ДПС безпосередньо стосується періоду оренди промислової будівлі й не містить окремого висновку щодо оподаткування частини об'єкта, переданої сторонньому користувачу.
Тому власникам не варто автоматично припускати, що передавання 100 кв. м із будівлі площею 2000 кв. м призводить до оподаткування виключно переданої площі. Правовий режим нерухомості, її реєстрація, класифікація та конкретні умови використання можуть впливати на застосування податкових норм.
Якщо підприємство одночасно використовує частину промислового об'єкта для власного виробництва та здає іншу частину в оренду, доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію щодо відповідної ситуації.
Такий підхід особливо важливий для великих виробничих комплексів, де потенційна сума податку може бути значною.
Яких помилок варто уникати власникам промислової нерухомості
Однією з найпоширеніших помилок може стати застосування податкового звільнення лише на підставі промислового призначення будівлі. Законодавство встановлює сукупність умов, і невиконання хоча б однієї з них може змінити порядок оподаткування.
Інший ризик пов'язаний із невідповідністю документів фактичному користуванню нерухомістю. Якщо договір підписано в одному місяці, передавання відбулося в іншому, а повернення належним чином не оформлено, підприємство може зіткнутися з питаннями щодо правильності визначення податкового періоду.
Окремої уваги потребує класифікація нерухомості. Комерційна назва «виробничий склад» або «промислова база» не гарантує належності будівлі до групи з кодом 125. Для застосування спеціального режиму необхідно встановити відповідність об'єкта чинному класифікатору.
Підприємствам варто також перевіряти основний вид економічної діяльності, оскільки наявність відповідного КВЕД серед додаткових не тотожна виконанню вимоги щодо основної діяльності.
Що означає роз'яснення ДПС для ринку комерційної нерухомості
Для власників виробничих і складських будівель податок на нерухомість є одним із чинників, які формують економіку орендної діяльності. Якщо підприємство використовує об'єкт у власному виробництві та відповідає умовам звільнення, відповідні податкові витрати можуть бути відсутні. Передавання будівлі в оренду змінює цю ситуацію та створює додаткове фінансове навантаження.
У сегменті великих промислових об'єктів навіть відносно невисока місцева ставка може означати суттєві щорічні витрати через значну площу нерухомості. Для власників це впливає на мінімально прийнятну орендну ставку, розрахунок дохідності та рішення щодо використання вільних приміщень.
Орендарям промислових будівель варто враховувати, що податкові витрати власника можуть опосередковано відображатися на вартості оренди. Однак законодавство не встановлює автоматичного підвищення орендної плати у зв'язку з виникненням податкових зобов'язань. Будь-яка зміна платежів повинна відповідати умовам договору та застосовним нормам права.
Аналітика ON.UA
Роз'яснення Державної податкової служби уточнює важливий аспект оподаткування промислової нерухомості: передавання будівлі в оренду може призводити до втрати спеціального звільнення від податку на нерухоме майно, а відповідні зобов'язання визначаються за календарними місяцями орендного користування.
Для підприємств вирішальне значення мають правильна класифікація об'єкта, основний вид економічної діяльності, фактичне використання нерухомості та належне оформлення договорів і актів приймання-передачі.
Власникам промислових будівель доцільно оцінювати податкові наслідки ще до укладення договору оренди. Це дозволить правильно визначити економічну доцільність передавання об'єкта сторонньому користувачу, врахувати додаткові витрати та зменшити ризик податкових спорів.
Поширені запитання (FAQ)
Чи всі промислові будівлі звільняються від податку на нерухомість?
Ні. Спеціальний режим застосовується лише за виконання умов, визначених підпунктом «є» підпункту 266.2.2 Податкового кодексу України, зокрема щодо класифікації будівлі, основної діяльності власника, використання за призначенням та відсутності передавання в оренду, лізинг або позичку.
З якого місяця потрібно сплачувати податок після передавання будівлі в оренду?
Відповідно до роз'яснення ДПС, податкові зобов'язання за період оренди обчислюються з першого числа місяця, у якому будівлю передано орендарю.
Чи враховується місяць повернення будівлі власнику?
Так. За викладеним ДПС підходом період оподаткування охоплює останній календарний день місяця, у якому завершився строк оренди відповідно до договору та документів про повернення майна.
Хто сплачує податок на промислову нерухомість, передану в оренду?
За загальним правилом платником є власник нерухомості. Сторони можуть передбачити договірні механізми врахування відповідних витрат, але це не змінює встановленого законом платника податку.
Чи можна не сплачувати податок, якщо склад орендує інше виробниче підприємство?
Сам факт використання будівлі орендарем у виробничій діяльності не забезпечує власнику збереження спеціального звільнення. Законодавство прямо враховує умову щодо непередавання будівлі власником в оренду, лізинг або позичку.
Чи потрібно сплачувати податок, якщо в оренду передано лише частину будівлі?
Питання потребує окремої оцінки правового статусу об'єкта, його класифікації та умов використання. Наведене роз'яснення ДПС не встановлює універсального правила для всіх випадків часткової оренди.
Які документи підтверджують період оренди промислової будівлі?
Основними документами є договір оренди та належно оформлені акти приймання-передачі й повернення нерухомості. Вони дозволяють визначити період користування об'єктом та обґрунтувати відповідний податковий розрахунок.