Посередництво під час здачі квартири чи іншої нерухомості в оренду для рієлтора не обмежується пошуком орендаря, організацією переглядів і підписанням договору. Податковий кодекс покладає на суб'єктів господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність у сфері оренди нерухомості, окремий інформаційний обов'язок: повідомляти контролюючий орган про цивільно-правові договори оренди, укладені за їх посередництвом.
Ця вимога існує не перший рік, проте у 2026 році порядок звітування був оновлений. Міністерство фінансів виклало форму відповідної інформації у новій редакції, а структура звітних періодів тепер враховує різницю між юридичними особами та фізичними особами-підприємцями. Для рієлтора це означає, що участь в орендній угоді може створювати окремий податковий обов'язок незалежно від того, хто фактично сплачує податки з доходу від оренди.
Який обов'язок виникає у рієлтора
Підпункт 170.1.6 Податкового кодексу передбачає, що суб'єкти господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність, пов'язану з наданням послуг з оренди нерухомості, повинні подавати до контролюючого органу інформацію про договори оренди, укладені за їх посередництвом.
Йдеться не про податкову декларацію самого рієлтора щодо його комісійної винагороди. Це окрема інформація про орендні угоди, до укладення яких рієлтор був залучений як посередник.
Подавати її необхідно до контролюючого органу за місцем податкової реєстрації самого суб'єкта господарювання. Отже, якщо рієлтор працює як ФОП, орієнтиром є місце його податкового обліку, а не адреса квартири, яка здається в оренду.
Практично це означає, що професійна робота на ринку оренди передбачає два паралельні інформаційні контури. Перший стосується власної підприємницької діяльності рієлтора та доходу від наданих послуг. Другий стосується орендних договорів, укладених за його посередництвом.
У 2026 році форму звітності оновили
Форму інформації для рієлторів встановлено наказом Міністерства фінансів №497. У лютому 2026 року Мінфін затвердив її нову редакцію, яка набрала чинності 13 березня 2026 року.
Оновлення було потрібне передусім для узгодження форми зі змінами у податковій звітності. У ній розмежовано звітні періоди для юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, уточнено склад інформації, а для юридичних осіб передбачено можливість підписання документа уповноваженою особою.
Для практикуючого рієлтора важливий висновок простий: використовувати старий шаблон форми, який зберігався у бухгалтерії або був завантажений декілька років тому, у 2026 році вже некоректно. Перед поданням необхідно працювати з чинною редакцією.
Юридичні особи та ФОП мають різні строки
Податковий кодекс прив'язує строк подання інформації рієлтором до строків подання відповідного податкового розрахунку. З 2026 року для різних категорій суб'єктів ці строки відрізняються.
Для юридичних осіб звітним періодом є календарний місяць. Подання здійснюється протягом 20 календарних днів, що настають після останнього календарного дня відповідного місяця.
Для фізичних осіб-підприємців звітним періодом є календарний квартал. Граничний строк становить 40 календарних днів після завершення кварталу.
Отже, незалежний рієлтор, який працює як ФОП, у 2026 році не повинен орієнтуватися на стару універсальну модель звітування для всіх учасників ринку. Його інформація про договори оренди формується за квартальний період, тоді як агентство у формі юридичної особи працює з місячним звітним циклом.
Для агентств це створює додаткову операційну задачу. Дані про укладені договори повинні регулярно потрапляти з CRM, внутрішньої бази агентів або іншої системи обліку до бухгалтерії чи співробітника, відповідального за звітність. Якщо договори зберігаються виключно у приватних листуваннях окремих агентів, ризик пропуску інформації суттєво зростає.
Які угоди мають значення для податкової
Обов'язок пов'язаний із цивільно-правовими договорами про оренду нерухомості, укладеними за посередництвом рієлтора. У податкових роз'ясненнях цей механізм насамперед застосовується до договорів, де однією зі сторін є фізична особа, зокрема фізична особа-орендодавець.
Це важливий момент для розуміння самої логіки норми. Рієлтор не стає податковим агентом власника лише через те, що знайшов орендаря або був присутній під час підписання договору. Його обов'язок полягає у передачі інформації про угоду до податкової системи.
Подальше оподаткування залежить уже від того, хто є орендарем і орендодавцем. Якщо власник житла є фізичною особою і здає квартиру іншій звичайній фізичній особі, відповідальність за нарахування та сплату податків із такого доходу лежить на самому орендодавцеві.
Якщо ж фізична особа здає нерухомість юридичній особі або ФОП, орендар за загальним правилом виступає податковим агентом і утримує відповідні податки під час виплати орендного доходу. Таким чином, інформаційний обов'язок рієлтора та податковий обов'язок власника не слід змішувати. Це дві різні функції.
Рієлтор не сплачує податок замість орендодавця
На практиці навколо цієї норми виникає типове непорозуміння. Якщо рієлтор подає інформацію про договір оренди, іноді це сприймається так, ніби він відповідає і за податки власника квартири.
Це не так. Рієлтор повідомляє про факт укладення договору за його посередництвом. Він не стає автоматично податковим агентом орендодавця і не повинен сплачувати ПДФО та військовий збір із чужого орендного доходу.
Наприклад, власник-фізична особа здає квартиру іншій фізичній особі за 20 тис. грн на місяць, а угоду організовує рієлтор-ФОП. Рієлтор має власний дохід у вигляді винагороди за посередницьку послугу і окремо виконує інформаційний обов'язок щодо укладеного договору. Власник квартири, своєю чергою, відповідає за оподаткування орендного доходу відповідно до правил, встановлених для фізичних осіб.
Таке розділення особливо важливо для агентств, які ведуть десятки або сотні орендних угод. Інформація про угоду, комісійна винагорода та податкові зобов'язання власника належать до різних облікових операцій.
Скільки податків сплачує фізична особа з оренди
Якщо квартира здається фізичною особою іншій фізичній особі, яка не є податковим агентом, орендодавець самостійно відповідає за оподаткування отриманого доходу.
У 2026 році такий дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 5%. Загальне податкове навантаження становить 23% орендного доходу.
Для рієлтора ця інформація має практичне значення під час комунікації з власником. Агент не є його податковим консультантом у повному розумінні, проте професійний посередник повинен розуміти базову структуру угоди та не створювати у клієнта хибного враження, що підписання договору через агента якимось чином звільняє власника від оподаткування.
Важливо також не обіцяти клієнтові «неофіційність» договору як перевагу. Інформаційні обов'язки учасників ринку та цифровізація податкового контролю поступово роблять таку логіку дедалі менш життєздатною.
Що відбувається, якщо за звітний період угод не було
Обов'язок виникає щодо договорів, фактично укладених за посередництвом суб'єкта господарювання. Якщо у відповідному звітному періоді таких договорів не було, податкові роз'яснення не вимагають подавати порожню інформацію лише для фіксації відсутності угод.
Для рієлтора це означає, що ключове значення має не сама реєстрація ФОП із відповідним видом діяльності, а наявність у звітному періоді угод, які підпадають під вимогу Податкового кодексу.
Проте всередині агентства або у роботі ФОП все одно бажано вести власний реєстр укладених договорів. Він дозволяє наприкінці звітного періоду швидко визначити, чи виник обов'язок подання інформації, і уникнути ситуації, коли окрема угода була проведена, але не потрапила до бухгалтерського обліку.
Штраф невеликий, але відповідальність нараховується за порушення
За порушення порядку або строків подання інформації про договори оренди стаття 119¹ Податкового кодексу передбачає окрему фінансову відповідальність.
Базовий штраф становить 680 грн за кожне порушення. Якщо аналогічне порушення вчиняє суб'єкт, до якого протягом попереднього року вже застосовували відповідний штраф, сума зростає до 1360 грн за кожне порушення.
У масштабі однієї угоди ці суми можуть виглядати незначними порівняно з вартістю посередницьких послуг. Для агентства з великою кількістю орендних операцій проблема інша: системна відсутність обліку здатна створити множинні порушення, а не один штраф.
Через це правильніше розглядати норму не як рідкісний податковий ризик, а як звичайний елемент операційного обліку орендного бізнесу.
Агентству потрібен внутрішній реєстр орендних угод
Для одиночного ФОП, який проводить декілька договорів на місяць, інформацію ще можна контролювати вручну. У агентстві з десятками агентів така модель швидко перестає бути надійною.
Кожна завершена орендна угода повинна створювати в системі структурований запис: дата укладення договору, сторони, об'єкт, відповідальний агент та інші дані, необхідні для подальшого обліку. Бухгалтерія або відповідальний співробітник повинні отримувати цю інформацію не через пошук у робочих чатах наприкінці місяця, а як частину стандартного бізнес-процесу.
Тут податкова вимога фактично перетинається з якістю управління агентством. Якщо компанія не може швидко встановити, скільки договорів оренди було укладено за її посередництвом за конкретний місяць, проблема значно ширша за звітність. Така компанія одночасно не має точних даних про конверсію агентів, обсяг угод, середню комісію, повторних клієнтів та реальну продуктивність орендного напряму.
Податковий комплаєнс у цьому випадку є побічним результатом нормально організованого операційного обліку.
Що рієлтору варто перевірити у власній роботі
Для практикуючого агента основне питання полягає не у запам'ятовуванні номера статті Податкового кодексу, а у розумінні власного процесу після закриття орендної угоди.
Потрібно знати, у якому статусі ведеться діяльність, хто відповідає за подання інформації, де зберігаються дані про укладені договори, який звітний період застосовується та чи використовується актуальна форма 2026 року. Якщо агент працює всередині агентства, варто окремо з'ясувати, чи централізовано виконує цей обов'язок юридична особа і яку інформацію агент повинен передавати адміністрації після укладення договору.
Для незалежного ФОП ситуація ще простіша: відповідальність за організацію процесу фактично залишається на самому підприємцеві. Передача бухгалтерії лише інформації про отриману комісію не означає автоматично, що бухгалтер знає про всі договори оренди, які були укладені за посередництвом рієлтора.
Аналітика ON.UA
Ринок оренди в Україні тривалий час був значно менш формалізованим, ніж операції купівлі-продажу. Значна частина домовленостей будувалася навколо простого письмового договору, готівкових розрахунків і мінімального подальшого обліку. Для рієлтора після отримання комісії та передачі ключів угода часто фактично завершувалася.
Податкова модель працює інакше. Посередник розглядається не лише як сторона, яка отримала винагороду за послугу, а як один із учасників інформаційного ланцюга орендного ринку. Якщо договір укладено за його участю, закон покладає на суб'єкта господарювання обов'язок передати відповідні відомості контролюючому органу.
Оновлення форми у 2026 році не створило цей обов'язок заново, проте зробило його актуальнішим для практичної роботи, оскільки звітність була адаптована до нової періодичності податкових розрахунків. Для незалежного рієлтора це ще один аргумент переходити від моделі «угоди зберігаються у месенджері» до нормального реєстру клієнтів і договорів. Для агентств, це питання вже повноцінного compliance-процесу.
Важливо й те, що повідомлення рієлтора та оподаткування орендодавця є частинами однієї системи, але не одним обов'язком. Рієлтор не сплачує податок за власника, проте інформація про договір може потрапити до податкової незалежно від того, наскільки формально сам власник ставиться до декларування орендного доходу.
У довгостроковій перспективі це означає поступове зменшення інформаційної непрозорості орендного ринку. Для професійного рієлтора така трансформація створює не стільки новий ризик, скільки новий стандарт роботи: угода повинна бути не лише проведена, а й належним чином зафіксована у внутрішньому та регуляторному обліку.
FAQ
Чи зобов'язаний рієлтор повідомляти податкову про договори оренди?
Так. Суб'єкти господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність у сфері оренди нерухомості, повинні подавати інформацію про договори оренди, укладені за їх посередництвом.
Куди подається інформація?
До контролюючого органу за місцем податкової реєстрації самого рієлтора або юридичної особи, яка здійснює посередницьку діяльність.
Яка форма використовується у 2026 році?
Форма, затверджена наказом Міністерства фінансів №497, у редакції наказу №86 від 9 лютого 2026 року, яка набрала чинності 13 березня 2026 року.
Як часто подає інформацію рієлтор-ФОП?
Для ФОП у 2026 році застосовується квартальний звітний період. Граничний строк становить 40 календарних днів після закінчення кварталу.
Як часто звітує агентство у формі юридичної особи?
Для юридичних осіб застосовується місячний період, а інформація подається протягом 20 календарних днів після завершення відповідного місяця.
Чи потрібно подавати форму, якщо договорів оренди не укладали?
Якщо у звітному періоді договорів, про які необхідно повідомляти, не було, інформація про неіснуючі угоди не подається.
Чи платить рієлтор податки з орендного доходу власника?
Ні. Інформаційний обов'язок рієлтора не означає, що він стає податковим агентом орендодавця лише через свою участь в угоді.
Які податки сплачує фізична особа з доходу від оренди у 2026 році?
Якщо податки сплачує сам орендодавець-фізична особа, дохід від оренди оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором 5%.
Який штраф передбачений для рієлтора?
За порушення порядку або строків подання інформації передбачено штраф 680 грн за кожне порушення. За повторне аналогічне порушення протягом року, 1360 грн за кожне порушення.
Чи поширюється вимога тільки на великі агентства?
Ні. Вона стосується суб'єктів господарювання, які здійснюють відповідну посередницьку діяльність, тому може стосуватися як юридичної особи, так і рієлтора, який працює як ФОП.