Посилення повітряних атак на великі міста поступово змінює не лише географію житлового попиту, а й саму логіку придбання нерухомості. Для частини українців квартира перестає бути виключно місцем постійного проживання або класичним інвестиційним активом. Вона дедалі частіше виконує функцію територіальної диверсифікації ризику, резервного житла для родини або підготовленого варіанта для швидкого переїзду у разі подальшого погіршення безпекової ситуації.
За оцінкою комерційної директорки будівельної компанії GAZDA Маріанни Бігунець, у червні та липні 2026 року частка потенційних релокантів у структурі звернень могла становити близько 30–40%, причому понад половину цієї групи формували мешканці Києва та Київської області. Інтерес також надходив від покупців із Дніпра, Харкова та Запоріжжя. Ці показники не є репрезентативною статистикою всього українського ринку, однак відображають помітну зміну мотивації частини покупців новобудов у відносно безпечніших регіонах.
Йдеться не про масове та одномоментне переселення населення із центральних, східних чи південних областей. Значна частина потенційних покупців лише формує резервний сценарій, порівнює міста, оцінює вартість власного майна та розраховує фінансову модель можливої угоди. Проте навіть такий відкладений попит уже впливає на вимоги до квартир, структуру пропозиції та підходи девелоперів до продажу.
Від емоційного рішення до керованого переїзду
На початку повномасштабної війни значна частина житлової релокації відбувалася у режимі термінового реагування. Люди орендували те житло, яке було доступне, погоджувалися на тимчасові умови та не завжди розуміли, скільки триватиме перебування у новому місті. У 2026 році частина покупців діє інакше. Вони не просто шукають безпечнішу адресу, а намагаються побудувати фінансово та побутово керований сценарій зміни місця проживання.
Саме тому рішення дедалі частіше починається не з вибору конкретної квартири, а з оцінки наявних активів. Потенційний покупець аналізує, за яку суму можна продати квартиру, будинок або земельну ділянку у нинішньому регіоні, наскільки швидко відбудеться продаж, який капітал залишиться після закриття витрат і яким буде допустимий щомісячний платіж за нове житло. За оцінкою Маріанни Бігунець, близько 80% людей, які розглядають переїзд, планують фінансувати нову покупку після продажу вже наявної нерухомості. Майже дві третини потенційних покупців готові використовувати розтермінування, сплачуючи на старті від 30% до 50% вартості квартири.
Це свідчить про появу специфічної моделі залежних угод. Продаж одного об’єкта стає передумовою купівлі іншого, а рішення про переїзд залежить від ліквідності нерухомості у місті походження. Покупець може бути мотивованим, мати актив достатньої вартості та навіть обрати новий житловий комплекс, але фактична угода не відбудеться, доки він не реалізує попереднє житло або не знайде альтернативне джерело першого внеску.
Для девелоперів це означає, що номінальний інтерес не завжди швидко конвертується у продаж. У воронці зростає кількість покупців, які готові бронювати квартиру лише за умови продажу власного об’єкта, отримання достатньої знижки або погодження тривалого графіка платежів. Такі клієнти потребують не стільки емоційної реклами, скільки зрозумілої фінансової конструкції та прогнозованого строку введення будинку в експлуатацію.
Чому покупці обирають площу від 50 до 80 квадратних метрів
У червні та липні близько 65% запитів потенційних релокантів, за оцінкою експертки, стосувалися квартир площею від 50 до 80 квадратних метрів із можливістю розтермінування щонайменше на два роки. Такий діапазон не є випадковим. Він відповідає формату повноцінної однокімнатної, євродвокімнатної або компактної двокімнатної квартири, яка може використовуватися не лише як тимчасове житло, а й як основне помешкання для однієї людини, подружжя або невеликої родини. Покупці, які розглядають довгостроковий переїзд, дедалі рідше орієнтуються виключно на мінімальну площу. Надто компактна квартира може бути дешевшою, але не забезпечує достатньої функціональності для тривалого проживання, дистанційної роботи, розміщення дітей або членів родини.
Водночас площа понад 80 квадратних метрів значно збільшує повну вартість придбання, майбутнього ремонту, опалення та утримання. Для покупця, який одночасно продає майно у менш ліквідному або ризиковішому регіоні, така фінансова різниця може бути критичною. Тому сегмент 50–80 квадратних метрів стає компромісом між придатністю для постійного проживання та обмеженим бюджетом.
Цей попит також пояснює поступове посилення інтересу до планувань із кухнею-вітальнею, окремою спальнею, додатковою невеликою кімнатою або робочою зоною. Покупець оцінює вже не формальну кількість кімнат, а можливість адаптувати простір до різних сценаріїв: постійного проживання, тимчасового переїзду всієї родини, роботи з дому або подальшої здачі квартири в оренду.
Безпечніший регіон не означає лише меншу кількість атак
Безпека залишається базовим критерієм, однак покупці дедалі рідше зводять її лише до віддаленості від фронту або статистики повітряних атак. Під час вибору житла оцінюється комплексна стійкість міста і конкретного житлового комплексу: наявність укриття, відстань до нього, конструктивна схема будинку, автономність інженерних систем, стабільність електропостачання, доступ до води, мобільного зв’язку та опалення.
Підвищений інтерес до західних областей пояснюється не лише відносно нижчою інтенсивністю атак, а й близькістю до кордону, міжнародними транспортними маршрутами, можливістю швидко виїхати до країн Європейського Союзу, наявністю сформованих громад внутрішніх переселенців та кращою адаптованістю локальної економіки до міграційного попиту.
Водночас поняття «безпечніший регіон» не повинно створювати ілюзію повної відсутності ризику. Воєнні загрози зберігаються на всій території України, а інвестиційна привабливість конкретного міста залежить також від стану економіки, ринку праці, транспортної інфраструктури, медичних і освітніх послуг та здатності міста приймати додаткове населення.
Саме тому покупці порівнюють не лише області, а й конкретні міста та приміські зони. Великий обласний центр може пропонувати більше робочих місць і послуг, але мати вищу вартість житла, перевантажену інфраструктуру та складнішу транспортну ситуацію. Невелике місто може бути дешевшим і спокійнішим, однак мати обмежений ринок праці, слабшу медицину та нижчу ліквідність нерухомості.
Готовність квартири стала частиною безпеки угоди
Ще кілька років тому покупець новобудови міг свідомо обирати квартиру на ранній стадії будівництва, очікувати кілька років і окремо планувати ремонт. Сьогодні для значної частини потенційних релокантів така модель є надто невизначеною. Людині потрібне не тільки право вимоги на майбутню квартиру, а можливість у прогнозований строк отримати житло, придатне для фактичного заселення.
Саме тому зростає інтерес до завершених або майже завершених будинків, квартир із ремонтом, базовим оздобленням чи пакетними рішеннями від девелопера. У 2026 році представники ринку також фіксували посилення попиту на готові до проживання квартири насамперед у Львівській, Закарпатській та Івано-Франківській областях. Ця тенденція сформувалася після 2022 року, коли вимушена релокація показала реальну вартість часу, необхідного для проведення ремонту та організації переїзду.
Для релоканта квартира без ремонту означає ще один складний проєкт, який потрібно реалізувати дистанційно або паралельно з переїздом. Необхідно знайти підрядників, закупити матеріали, контролювати якість робіт, врахувати зміну цін і забезпечити проживання родини на перехідний період. У воєнних умовах кожен із цих етапів супроводжується додатковою невизначеністю.
Готове оздоблення зменшує цю невизначеність, але не завжди означає економію. Девелопер включає у вартість організацію робіт, комплектацію та власну маржу, тому ціна квадратного метра може бути вищою. Проте покупець отримує інший тип цінності: заздалегідь відомий бюджет, прогнозований строк заселення та відсутність необхідності самостійно керувати ремонтом.
Для сім’ї, яка купує житло як резервний варіант, це особливо важливо. Квартира повинна бути придатною до використання у момент виникнення потреби, а не через шість або дванадцять місяців після завершення додаткових робіт.
Розтермінування стає інструментом синхронізації двох угод
Попит на розтермінування у сегменті потенційних релокантів пов’язаний не лише з нестачею коштів. Для багатьох покупців воно виконує функцію фінансового мосту між продажем старого житла та придбанням нового.
Перший внесок у розмірі 30–50% дозволяє зафіксувати обрану квартиру, не очікуючи повного розрахунку за попередній актив. Решта вартості виплачується протягом періоду, за який покупець розраховує завершити продаж, отримати додатковий дохід або перерозподілити сімейні заощадження.
Проте така модель створює валютний та ліквідний ризик. Якщо ціна квартири зафіксована в еквіваленті іноземної валюти, девальвація гривні збільшує фактичне навантаження на покупця. Якщо продаж старого житла затягується або відбувається зі значним дисконтом, запланованого капіталу може не вистачити для завершення розрахунків.
Тому потенційний покупець дедалі уважніше аналізує не лише розмір щомісячного платежу, а й правила його індексації, валютну прив’язку, штрафи за прострочення, можливість зміни графіка та наслідки дострокового розірвання договору. Девелопер, який пропонує формально тривале розтермінування, але залишає за собою право суттєво переглядати ціну, не забезпечує тієї прогнозованості, яку шукає релокаційний попит.
Покупці рахують повну вартість переходу, а не лише ціну квартири
Для покупця, який змінює регіон проживання, вартість операції складається не тільки з ціни нерухомості. До неї додаються податки та платежі за оформлення, послуги посередників, переїзд, меблювання, ремонт, тимчасова оренда до завершення будівництва, утримання двох об’єктів на перехідному етапі та можливий дисконт під час термінового продажу старого житла.
Саме тому прогнозованість витрат стає окремим критерієм вибору. Квартира, яка має нижчу початкову ціну, але потребує тривалого ремонту, може виявитися дорожчою за готовий об’єкт із вищою заявленою вартістю. Будинок із невисокою ціною квадратного метра може потребувати значних щомісячних витрат на опалення, генерацію електроенергії, обслуговування території або паркінг.
Покупці також враховують часову вартість. Якщо будинок буде введений через два роки, родина протягом цього періоду повинна десь проживати та, ймовірно, оплачувати оренду. За тривалого очікування сукупні витрати можуть нівелювати різницю між ранньою стадією будівництва та готовою квартирою.
У результаті ринок поступово переходить від порівняння ціни квадратного метра до порівняння повної вартості заселення. Це більш зріла модель поведінки, за якої оцінюється не лише актив, а весь шлях від укладення договору до фактичного переїзду.
Які характеристики новобудов виходять на перший план
Безпекова інфраструктура вже не сприймається як додаткова перевага проєкту. Для багатьох покупців наявність належного укриття або безпечного простору стає умовою допуску житлового комплексу до розгляду. Значення має не формальна згадка в рекламі, а місткість приміщення, його доступність із конкретної секції, можливість перебування протягом тривалого часу, вентиляція, санітарні умови, зв’язок та доступ для маломобільних мешканців.
Автономність також переходить із категорії технологічного бонусу до базової функціональності. Покупці оцінюють резервне живлення ліфтів, насосів, освітлення місць загального користування, систем доступу, опалення та зв’язку. Водночас сама наявність генератора ще не гарантує працездатності будинку. Важливими є його потужність, запас пального, порядок використання, вартість обслуговування та перелік систем, які реально можуть працювати під час тривалого відключення.
Паркінг також отримує подвійне значення. Він вирішує проблему зберігання автомобілів і за певних конструктивних умов може використовуватися як укриття. Проте покупець повинен розуміти, чи має паркінг офіційно визначену захисну функцію, чи відповідає він відповідним вимогам і чи не є твердження про «безпечний простір» лише маркетинговим формулюванням.
Зростає роль закритої території, контрольованого доступу, відеоспостереження та якісного освітлення. Проте безпека житлового середовища не зводиться до паркану. Важливими є зрозуміла організація пішохідних маршрутів, відсутність конфлікту між автомобілями та мешканцями, доступ екстрених служб, функціональність громадських просторів і професійне управління будинком.
Резервне житло формує окремий сегмент попиту
Частина покупців не планує негайно переїжджати. Вони розглядають квартиру як житловий резерв, який може використовуватися у разі загострення ситуації, передаватися родичам або тимчасово здаватися в оренду. Такий мотив відрізняється від класичної інвестиції, орієнтованої винятково на прибутковість.
Для резервного житла важлива універсальність. Квартира повинна підходити для власного проживання, бути зрозумілою для орендного ринку та не вимагати постійного особистого контролю. Саме тому перевагу отримують готові об’єкти у сформованих районах, де вже працюють магазини, школи, медичні заклади, транспорт і керуюча компанія.
Надто специфічне планування, велика площа або віддалена локація можуть обмежити можливість швидко здати чи продати квартиру. Натомість компактна двокімнатна або функціональна євродвокімнатна квартира має ширшу аудиторію і може адаптуватися до різних сімейних сценаріїв.
У такій моделі покупець готовий погодитися на дещо нижчу потенційну дохідність, якщо актив забезпечує більшу надійність, ліквідність і можливість швидкого особистого використання. Це змінює традиційний підхід до інвестиційної нерухомості: головною метою стає не максимізація орендного прибутку, а поєднання збереження капіталу, житлової безпеки та територіальної мобільності.
Аналітика ON.UA
Зростання інтересу до житла у відносно безпечніших регіонах не варто трактувати як просте переміщення попиту із сходу та центру на захід України. Насправді формується складніша модель, у якій рішення про купівлю залежить від безпекової ситуації, ліквідності наявного майна, доступності розтермінування, строку готовності новобудови та повної вартості переїзду.
Цей попит має високий рівень мотивації, але не завжди має достатню фінансову автономність. Більшість потенційних релокантів спочатку повинні продати нерухомість у регіоні, з якого планують виїхати. Саме тут виникає структурний дисбаланс: актив, який продається, може мати слабший попит і нижчу ліквідність, тоді як житло, яке купується у безпечнішому місті, дорожчає через концентрацію попиту.
У результаті покупець опиняється між двома ринками з різною динамікою. Щоб швидко реалізувати квартиру у місті з вищими воєнними ризиками, він може бути змушений надати значний дисконт. Водночас у західному регіоні ціна якісної готової новобудови залишається високою, а девелопер не завжди готовий запропонувати довге розтермінування без валютної прив’язки. Різницю доводиться покривати заощадженнями, кредитом або тривалими виплатами.
Саме тому наведені 30–40% звернень не можна автоматично перетворювати на прогноз аналогічної частки угод. Частина покупців перебуває на етапі моніторингу, частина не продала власне майно, а частина може відкласти рішення після розрахунку повного бюджету. Для коректної оцінки тенденції необхідно розрізняти інформаційний інтерес, відвідування відділу продажів, бронювання та фактичні договори.
Для девелоперів у західних регіонах цей сегмент створює додатковий попит, але одночасно підвищує вимоги до продукту. Потенційному релоканту недостатньо красивої концепції або обіцянки майбутнього розвитку. Він шукає житло, яке можна отримати у визначений строк, використовувати без тривалого ремонту та утримувати без непередбачуваних витрат. Тому перевагу отримують проєкти з високою будівельною готовністю, прозорою документацією, завершеною інфраструктурою, реальними автономними системами та зрозумілою моделлю експлуатації.
Для міст, які приймають новий попит, тенденція має не лише позитивні наслідки. Додаткова міграція підтримує будівництво, комерцію та місцевий бюджет, але водночас збільшує навантаження на дороги, школи, медичні заклади, інженерні мережі та ринок оренди. Якщо житлове будівництво випереджає розвиток міської інфраструктури, формальна безпека регіону не гарантує належної якості життя.
У довгостроковій перспективі найбільш стійкими будуть не просто західні або географічно віддалені від фронту ринки, а міста, здатні поєднати відносно нижчий рівень воєнного ризику з робочими місцями, транспортною доступністю, соціальною інфраструктурою та достатньою пропозицією житла. Без цього підвищений попит призводитиме переважно до подорожчання нерухомості та зниження її доступності для місцевого населення.
Отже, українці дедалі частіше обирають не найдешевшу квартиру і навіть не просто житло у безпечнішій області. Вони шукають готовий, фінансово передбачуваний і функціонально завершений житловий продукт, який можна швидко використати для переїзду, зберегти як резерв або без значних втрат повернути на ринок. Саме ця багатофункціональність стає одним із головних критеріїв попиту воєнного періоду.