Україна посіла 132-ге місце серед 180 країн у світовому рейтингу доступності житла. За показником співвідношення вартості житла до доходів населення країна отримала коефіцієнт 12,2, що є гіршим за середньосвітове значення 11,2. Це означає, що придбання власної нерухомості для українських домогосподарств є менш доступним, ніж у середньому у світі.
Водночас рейтинг демонструє, що проблема доступності житла давно перестала бути характерною лише для країн із низькими доходами. Навіть економічно розвинені держави дедалі частіше стикаються із ситуацією, коли ціни на нерухомість зростають швидше, ніж доходи населення.
Як вимірюють доступність житла
Дослідження використовує показник Price-to-Income Ratio — співвідношення медіанної вартості житла до річного доходу домогосподарства. Чим нижчим є цей коефіцієнт, тим доступнішою вважається нерухомість. Водночас цей показник не враховує іпотечні ставки, податки, витрати на оформлення угоди, страхування чи обслуговування житла. Він показує лише баланс між рівнем цін і доходів населення та дозволяє порівнювати країни між собою.
Де житло найдоступніше
Найкращі результати продемонстрували країни Перської затоки. У Саудівській Аравії та Об'єднаних Арабських Еміратах коефіцієнт становить лише 3, що є одним із найнижчих показників у світі.
До десятки країн із найбільш доступним житлом також увійшли Південна Африка, Оман, США, Намібія та низка невеликих держав Океанії. Для США коефіцієнт становить 4,5, що є кращим показником, ніж у Великій Британії (8,3), Австралії (7,5) чи Канаді (9,4).
Чому навіть багаті країни мають проблеми
Високий рівень економічного розвитку не гарантує доступного житла. Португалія, Франція, Люксембург і Німеччина мають значно вищі доходи населення, ніж більшість країн світу, однак темпи зростання вартості нерухомості протягом останнього десятиліття випереджали зростання заробітних плат. У результаті навіть забезпечені домогосподарства дедалі довше накопичують кошти для придбання власного житла.
Схожа ситуація спостерігається у багатьох мегаполісах, де попит на житло підтримують внутрішня міграція, іноземні інвестори та дефіцит нової пропозиції.
Де житло залишається найменш доступним
Найгірший показник рейтингу зафіксовано у Сирії — 86,7. До числа країн із найнижчою доступністю також увійшли Шрі-Ланка (40,8), Китай (34,6), Південна Корея, Таїланд, В'єтнам та Філіппіни.
У більшості цих країн проблему формує поєднання високої вартості нерухомості, швидкої урбанізації, обмеженої пропозиції житла та порівняно повільного зростання доходів населення.
Чому Україна опинилася нижче середнього
Показник України не означає, що житло є одним із найдорожчих у світі. Навпаки, середні ціни на українську нерухомість значно нижчі, ніж у більшості країн Європи.
Проблема полягає у співвідношенні цін і доходів. Низький рівень заробітних плат, висока частка тіньових доходів, практично відсутній масовий ринок довгострокової іпотеки та значні власні внески при купівлі житла істотно знижують його фактичну доступність.
Крім того, повномасштабна війна змінила структуру попиту. У відносно безпечних регіонах ціни на житло зростали швидше за доходи населення через внутрішню міграцію, що додатково погіршило показники доступності.
Аналітика ON.UA
Сам по собі коефіцієнт Price-to-Income Ratio не дає повної відповіді на питання, наскільки легко придбати житло в конкретній країні. Він не враховує доступність іпотеки, розмір початкового внеску, податкове навантаження, державні програми підтримки, структуру житлового фонду та регіональні відмінності. Саме тому дві країни з однаковим показником можуть мати принципово різні умови для покупця.
Для України основною проблемою є не абсолютна вартість нерухомості, а слабка платоспроможність населення. Навіть відносно недорогі квартири залишаються малодоступними через низькі доходи, обмежене банківське кредитування та необхідність накопичити значний власний капітал до моменту купівлі. Це особливо помітно на первинному ринку, де більшість угод укладається або за власні кошти, або із використанням короткострокових розстрочок від забудовників.
Водночас порівняння із США чи країнами Перської затоки демонструє ще одну закономірність. Доступність житла визначається не стільки рівнем цін, скільки співвідношенням між вартістю нерухомості, доходами населення та можливістю залучити довгострокове фінансування. Саме тому ринок із вищими цінами може виявитися доступнішим для населення, ніж країна, де квартири коштують дешевше, але доходи залишаються низькими, а іпотека недоступною.
Для українського ринку це означає, що суттєве покращення доступності житла навряд чи можливе лише за рахунок зниження цін. Довгостроковий ефект дадуть лише одночасне зростання реальних доходів населення, розвиток іпотечного кредитування, збільшення обсягів житлового будівництва та розширення державних програм підтримки покупців. Саме баланс цих факторів визначатиме доступність власного житла після завершення війни, а не динаміка цін сама по собі.