Внаслідок системних російських атак на логістичну інфраструктуру Україна за останні дванадцять місяців втратила понад 500 тис. кв. м складських і логістичних площ. Скорочення пропозиції сучасних об’єктів, особливо у Київському регіоні, може призвести до зростання орендних ставок у сегменті складської нерухомості класів А і В приблизно на 10–12%.
Такий прогноз озвучив генеральний директор Бюро інвестиційних програм Олександр Бондаренко у коментарі агентству «Інтерфакс-Україна». За його оцінкою, дефіцит якісних складських приміщень посилюватиметься, оскільки відновлення знищених об’єктів потребує значних інвестицій, тривалого будівельного циклу та додаткових витрат на захист нової інфраструктури.
За рік ринок втратив понад пів мільйона квадратних метрів
За оцінками Бюро інвестиційних програм, протягом останнього року в Києві, Львові, Одесі, Харкові та Дніпрі було пошкоджено або знищено приблизно 400–440 тис. кв. м сухих і холодних складів класів А і В, а також близько 100–120 тис. кв. м поштових та сортувальних терміналів.
Сукупні втрати інвестицій у логістичну нерухомість експерт оцінює приблизно у $300 млн, тоді як збитки об’єктів нерухомості «Нової пошти» по всій країні можуть становити ще близько $50 млн. Йдеться лише про вартість самих будівель і логістичної інфраструктури, без повного врахування товарних запасів, обладнання, зупинки операційної діяльності та втраченої виручки компаній.
Нинішні втрати накладаються на масштабні руйнування, яких складський ринок зазнав на початку повномасштабної війни. За даними Бондаренка, у 2022 році Україна втратила приблизно 600–700 тис. кв. м складських приміщень, унаслідок чого загальна пропозиція об’єктів класів А і В скоротилася з довоєнних 3,2 млн кв. м приблизно до 2,6 млн кв. м.
Таким чином, ринок, який ще не встиг повністю компенсувати першу хвилю руйнувань, знову зіткнувся зі значним фізичним скороченням пропозиції.
Знищення комплексу Amtel стало найбільшою втратою року
Однією з найбільших атак на логістичну нерухомість стало знищення комплексу Amtel у Бучанському районі Київської області внаслідок російського удару 19 липня 2026 року. Загальна площа комплексу перевищувала 100 тис. кв. м, а його приміщення використовували великі імпортери, дистриб’ютори та торговельні компанії, зокрема WineTime і goodwine.
Втрата настільки великого об’єкта має значення не лише для його власника та орендарів. Одночасне вибуття десятків тисяч квадратних метрів сучасних складських площ створює додатковий попит на доступні приміщення у Київському регіоні, де пропозиція і до атаки залишалася обмеженою.
Компанії, які втратили складські потужності, змушені терміново шукати альтернативні майданчики, перерозподіляти запаси між регіональними хабами або орендувати кілька менших об’єктів замість одного великого комплексу. Це безпосередньо підсилює конкуренцію за якісні приміщення та створює передумови для перегляду орендних ставок.
Під ударами опинилися склади ритейлерів, логістичних операторів і видавництв
Остання атака на Amtel стала частиною ширшої тенденції, у межах якої Росія системно знищує українську логістичну інфраструктуру, намагаючись ускладнити постачання товарів, роботу ритейлу та міжрегіональний рух вантажів.
На початку липня внаслідок прямого влучання було знищено центральний склад мережі виномаркетів OKWINE. Тієї ж ночі російська атака зруйнувала склад логістичної компанії Denka Logistics, де зберігалася значна частина продукції видавництва BookChef. За повідомленнями компаній і медіа, внаслідок пожежі було втрачено близько 800 тис. примірників книжок.
У ніч на 19 липня удар по комплексу Amtel призвів до нових втрат складських приміщень і товарних запасів, зокрема продукції компаній, що працюють у сегменті імпортних продуктів та алкогольних напоїв.
Для бізнесу такі атаки означають не лише втрату нерухомості. Підприємства змушені відновлювати товарні запаси, перебудовувати маршрути доставки, орендувати нові площі, переміщувати персонал і тимчасово працювати з менш ефективною логістичною моделлю.
Чому складські ставки можуть зрости
Основною причиною очікуваного зростання орендних ставок є фізичний дефіцит сучасних приміщень, які відповідають вимогам великих ритейлерів, виробників, поштових операторів та дистриб’юторів.
Склад класу А або В неможливо швидко замінити звичайним промисловим приміщенням. Великому бізнесу необхідні достатня висота стелі, навантажувальні рампи, системи пожежогасіння, контроль температури, резервне живлення, зручний під’їзд вантажного транспорту та можливість ефективно обробляти великі товарні потоки.
Будівництво нового комплексу потребує часу, значного капіталу та розуміння майбутніх безпекових ризиків. Девелопери також повинні враховувати вищу вартість будівельних матеріалів, страхування, енергетичної автономності та інженерного захисту.
За таких умов пропозиція відновлюється повільніше, ніж зростає попит з боку компаній, які втратили власні або орендовані приміщення. Саме ця диспропорція і може підняти ринкові ставки приблизно на 10–12%, хоча фактична динаміка залежатиме від регіону, класу будівлі, площі та технічних характеристик конкретного об’єкта.
Найбільший тиск відчуватиме Київський регіон
Найскладніша ситуація може сформуватися у Києві та навколишніх районах, де зосереджена значна частина національної логістики, великих розподільчих центрів і центральних складів роздрібних мереж.
Для багатьох компаній розташування поблизу столиці є принциповим, оскільки дозволяє обслуговувати найбільший споживчий ринок країни та швидко формувати постачання в інші регіони. Через це орендарі не завжди можуть повністю перенести операції до західних або центральних областей, навіть якщо там є вільніші площі.
У короткостроковій перспективі це може призвести до підвищення ставок саме на великі професійні комплекси, тоді як менш якісні або віддалені об’єкти також отримають додатковий попит від компаній, які не зможуть знайти повноцінну заміну знищеним складам.
Зростання оренди не обов’язково суттєво вплине на ціни товарів
Попри очікуване подорожчання складської нерухомості, Олександр Бондаренко не прогнозує пропорційного зростання роздрібних цін для населення.
За роки повномасштабної війни великі імпортери, ритейлери та дистриб’ютори суттєво змінили свою логістичну модель. Замість концентрації основних запасів в одному центральному складі компанії дедалі частіше розподіляють товари між кількома регіональними майданчиками, що дозволяє швидше відновлювати постачання після втрати окремого об’єкта.
У разі руйнування одного хаба продукцію можна перекидати з інших регіональних складів до розподільчих центрів торговельних мереж. Така модель коштує дорожче та є складнішою в управлінні, проте вона знижує ризик повної зупинки постачання.
Крім того, оренда складу є лише однією зі складових кінцевої вартості товару. Навіть підвищення складської ставки на 10–12% не означає аналогічного подорожчання продукції в магазинах, оскільки частка орендних витрат у структурі роздрібної ціни зазвичай значно менша.
Російські атаки змінюють саму модель складської нерухомості
Системні удари по великих логістичних комплексах поступово змінюють підхід бізнесу до розміщення запасів. До повномасштабної війни централізація вважалася найбільш ефективною моделлю, оскільки один великий склад дозволяв зменшити операційні витрати, спростити управління запасами та скоротити кількість персоналу.
Сьогодні великий централізований об’єкт одночасно стає точкою концентрації ризику. Втрата одного комплексу може знищити значну частину товарних запасів компанії та паралізувати її логістику на кілька тижнів або місяців.
Тому бізнес переходить до розподіленої моделі, за якої запаси зберігаються на кількох об’єктах у різних регіонах. Для ринку нерухомості це може означати зростання попиту не лише на гігантські логістичні парки, а й на менші регіональні склади, міські центри останньої милі та об’єкти поблизу ключових автомобільних маршрутів.
Аналітика ON.UA
Руйнування понад 500 тис. кв. м логістичної нерухомості протягом одного року є суттєвим ударом для ринку, загальний обсяг якого і до цього залишався обмеженим. Очікуване підвищення орендних ставок на 10–12% виглядає економічно обґрунтованим, оскільки швидко компенсувати втрату сучасних складів класів А і В практично неможливо.
Водночас найбільш важливою зміною стане не саме подорожчання оренди, а трансформація вимог до майбутніх логістичних проєктів. Компанії дедалі частіше оцінюватимуть не лише площу, локацію та вартість приміщення, але й розосередженість активів, резервне енергопостачання, можливість швидкого переміщення запасів, пожежну безпеку та загальну стійкість логістичної мережі.
Для девелоперів це створює одночасно ризик і можливість. Попит на якісні складські площі зростає, однак нові комплекси мають проєктуватися відповідно до зовсім іншої реальності, у якій великий централізований об’єкт не завжди є найбезпечнішим та найефективнішим рішенням.
Українська складська нерухомість поступово переходить від логіки максимальної концентрації до логіки керованого розподілу ризиків. Саме ця зміна, а не лише тимчасове зростання орендних ставок, може визначити розвиток сектору протягом наступних років.