Купівля нерухомості в Європі майже ніколи не обмежується лише вартістю самого об’єкта, адже інвестор сплачує податки під час придбання, щорічного володіння, отримання орендного доходу та подальшого продажу. У деяких країнах основне навантаження виникає на етапі купівлі, в інших власник щороку сплачує помітний майновий податок, однак для інвестора, який розраховує заробляти на оренді, найбільше значення зазвичай має саме оподаткування орендного доходу.
Різниця між європейськими країнами може бути суттєвою: за однакового розміру орендної плати ефективна ставка для власника нерухомості в одній державі може наближатися до нуля, тоді як в іншій податки поглинатимуть понад 40% доходу. При цьому пряме порівняння ставок не завжди дає повну картину, оскільки кожна країна по-своєму визначає оподатковувану базу, дозволені витрати, статус податкового резидента та правила декларування.
Які податки сплачує власник нерухомості в Європі
Податкове навантаження на нерухомість зазвичай складається з чотирьох основних елементів. Під час придбання покупець може сплачувати податок на передачу права власності, гербовий збір, реєстраційні платежі або ПДВ, якщо йдеться про новобудову. Після оформлення права власності в багатьох країнах виникає щорічний податок, який розраховують на основі ринкової, кадастрової або умовної орендної вартості.
Якщо об’єкт здається в оренду, отриманий дохід може оподатковуватися за фіксованою ставкою або включатися до загального доходу фізичної особи та підпадати під прогресивну шкалу. Під час продажу інвестор також може сплатити податок на приріст капіталу, якщо ціна реалізації перевищує витрати на придбання та утримання нерухомості.
Саме тому низький щорічний податок на володіння ще не означає, що країна є вигідною для орендного бізнесу. Держава може майже не оподатковувати сам факт володіння житлом, але застосовувати значно вищі ставки до доходу від його використання.
Як порівнювали податки на орендний дохід
У дослідженні Global Property Guide розраховувалося податкове навантаження для фізичної особи-нерезидента, яка володіє житловою нерухомістю, не має іпотеки та не отримує інших доходів у відповідній країні. Для порівняння використовували три рівні чистої місячної орендної плати — 1 500, 6 000 та 12 000 євро.
Таке моделювання дозволяє побачити не лише номінальну ставку, а й те, як податкове навантаження змінюється зі зростанням доходу. У країнах із фіксованою ставкою частка податку залишається приблизно однаковою, тоді як у державах із прогресивною шкалою високі орендні доходи можуть оподатковуватися значно жорсткіше.
Водночас ці показники не можна автоматично переносити на кожного інвестора, оскільки фактична сума залежить від податкового резидентства, сімейного стану, структури володіння, права на відрахування витрат, амортизації, процентів за кредитом та угод про уникнення подвійного оподаткування.
Данія має найвище навантаження за невеликого орендного доходу
Якщо власник отримує 1 500 євро орендного доходу на місяць, найвище ефективне податкове навантаження серед досліджених європейських країн зафіксоване в Данії — 42,11%. Це означає, що з річного доходу у 18 000 євро податкові платежі за модельними умовами можуть перевищити 7 500 євро.
Друге місце посідають Нідерланди зі ставкою 36%, а третє — Фінляндія, де дохід від оренди належить до категорії доходу від капіталу та оподатковується за ставкою від 30% до 34% залежно від його розміру. При цьому у Фінляндії власник може віднімати витрати, пов’язані з утриманням, ремонтом та фінансуванням об’єкта, тому фактичний податок залежить не лише від отриманої орендної плати, а й від структури витрат.
Високий показник Нідерландів також потребує окремого пояснення. Там нерухомість, що використовується як інвестиційний актив, може оподатковуватися у межах так званого Box 3, причому податок розраховується не безпосередньо з фактично отриманої орендної плати, а з умовної дохідності чистих активів. Формальна ставка становить 36%, однак реальна ефективна сума залежить від вартості об’єкта, боргового навантаження та правил визначення розрахункової дохідності.
За високих доходів перше місце переходить до Бельгії
Коли місячний орендний дохід зростає до 12 000 євро, структура рейтингу змінюється. Найвище податкове навантаження демонструє Бельгія — 47,27%, Данія посідає друге місце з показником 43,22%, а Німеччина та Греція ділять наступну позицію зі ставкою 41%.
У Бельгії податок на орендний дохід може залежати не лише від фактичної орендної плати, а й від кадастрового доходу — умовної річної дохідності нерухомості, визначеної податковими органами. Доходи фізичних осіб оподатковуються за прогресивною шкалою, верхня межа якої сягає 50%, тому зі збільшенням загальної суми доходу ефективне навантаження суттєво зростає.
Подібна логіка діє в Німеччині та Греції, де орендний дохід включається до системи прогресивного прибуткового оподаткування. Через це невеликий дохід може оподатковуватися відносно помірно, однак після переходу до вищих податкових діапазонів частка платежів швидко збільшується.
Показовим є приклад Німеччини: за модельного доходу 1 500 євро на місяць ефективна ставка становить 9,92%, за 6 000 євро вона зростає до 37%, а за 12 000 євро — до 41%. Таким чином, країна, яка виглядає досить привабливою для власника одного невеликого орендного об’єкта, може стати значно менш вигідною для інвестора з великим портфелем.
У яких країнах ставка майже не залежить від доходу
Частина європейських держав застосовує переважно фіксовані ставки, тому відсоток податку залишається стабільним незалежно від того, отримує власник 1 500 чи 12 000 євро щомісяця.
В Італії поширеним варіантом є спеціальний режим cedolare secca зі ставкою 21% для стандартної оренди та 10% для окремих договорів із регульованою орендною платою. Такий режим замінює звичайний прибутковий податок і місцеві надбавки, однак не дозволяє віднімати фактичні витрати.
У Португалії модельна ставка становить 28%, тоді як у Нідерландах Global Property Guide використовує показник 36% для всіх трьох рівнів доходу. До цієї групи також можна віднести Хорватію зі ставкою 12%, Італію з 21%, Естонію з 22% та Мальту з 15%.
Фіксована ставка робить податкове планування більш передбачуваним, однак сама по собі не означає, що країна буде вигіднішою. Наприклад, стабільні 36% у Нідерландах можуть бути надто високим навантаженням для власника одного об’єкта, тоді як 21% в Італії може виглядати привабливо лише за умови, що інвестор не має значних витрат, які за спеціального режиму неможливо відняти.
Де податки на невеликий орендний дохід найнижчі
За доходу 1 500 євро на місяць найнижчий модельний показник має Кіпр — 0%, тоді як у Люксембурзі ефективна ставка становить 2,94%, у Швейцарії — 5,57%, а в Австрії — 5,76%.
Однак нульова ставка на Кіпрі не означає повної відсутності податкових платежів. Доходи до певного порогу можуть не обкладатися прибутковим податком, проте нерезиденти додатково сплачують внесок до загальної системи охорони здоров’я у розмірі 2,65% від валового орендного доходу. Для розрахунку оподатковуваної суми також застосовується стандартне відрахування витрат у розмірі 20%.
Люксембург демонструє дуже низьку ставку лише на початковому рівні доходу. За 6 000 євро орендної плати на місяць ефективне навантаження зростає до 24,66%, а за 12 000 євро — до 33,44%, оскільки дохід від оренди включається до прогресивної системи оподаткування фізичних осіб.
Австрія працює за аналогічною логікою: дохід від оренди оподатковується разом з іншими доходами фізичної особи, а номінальні ставки можуть коливатися від 0% до 55%. Тому низький показник за невеликої орендної плати не зберігається після зростання доходу.
Чому не можна оцінювати країну лише за відсотком податку
Під час порівняння країн інвестор повинен враховувати, з якої саме суми стягується податок. В одних юрисдикціях оподатковується валова орендна плата, в інших — чистий дохід після відрахування ремонту, страхування, комісій, процентів за кредитом та амортизації.
У Бельгії значну роль відіграє умовний кадастровий дохід, у Нідерландах — розрахункова дохідність активу, у Фінляндії — фактичний дохід після дозволених витрат, а в Італії інвестор може обирати між загальною прогресивною системою та спеціальним фіксованим режимом.
Також необхідно з’ясувати, чи розглядається власник як податковий резидент, нерезидент або особа, що здійснює підприємницьку діяльність. У деяких країнах регулярна короткострокова оренда може прирівнюватися до бізнесу, через що виникають додаткові соціальні внески, ПДВ, туристичні збори та обов’язки щодо реєстрації.
Окреме питання — подвійне оподаткування. Український інвестор може мати обов’язок задекларувати іноземний дохід в Україні, однак податок, сплачений у країні розташування нерухомості, за певних умов зараховується відповідно до міжнародної угоди. Механізм такого зарахування залежить від конкретної держави та документів, що підтверджують сплату податку за кордоном.
Щорічний податок на нерухомість також впливає на прибутковість
Податок на орендний дохід є лише одним елементом загального навантаження. Власник може додатково сплачувати щорічний майновий податок, муніципальні збори, внески керуючій компанії, страхування та витрати на технічне обслуговування.
У Великій Британії council tax для житла орієнтовною вартістю 300 000 євро може становити близько 2 000–3 200 євро на рік залежно від категорії об’єкта та муніципалітету. У Франції taxe foncière, а в Іспанії IBI часто розраховуються з податкової або кадастрової вартості, яка може бути значно нижчою за ринкову.
В Іспанії стандартна ставка IBI для міської нерухомості зазвичай починається приблизно від 0,4% кадастрової вартості, хоча конкретний розмір визначає муніципалітет. Для інвестора важливо не плутати цей податок із регіональним податком на майно, який може застосовуватися до власників дорогих активів.
На Кіпрі загальнодержавний щорічний податок на нерухоме майно скасований, хоча зберігаються муніципальні платежі, які зазвичай не перевищують кількох сотень євро на рік. Саме тому країна може виглядати привабливою за витратами на володіння, однак інвестор усе одно повинен враховувати податки з оренди, медичний внесок, збори під час купівлі та оподаткування приросту капіталу.
Як правильно порівнювати інвестиції в різних країнах
Замість порівняння окремих номінальних ставок доцільно розраховувати чисту річну дохідність після всіх витрат. Для цього з валового орендного доходу необхідно відняти податок на дохід, щорічний податок на нерухомість, комунальні та експлуатаційні платежі, страхування, ремонт, управління, простої без орендарів і витрати на пошук нових мешканців.
Не менш важливо врахувати податки та супутні платежі під час купівлі, оскільки в окремих країнах вони можуть становити понад 10% вартості об’єкта. Якщо інвестор планує продати нерухомість через кілька років, до моделі також потрібно включити податок на приріст капіталу, комісію агента та витрати на юридичне оформлення угоди.
Лише після такого розрахунку можна порівнювати реальну ефективність вкладень. Країна з податком на орендний дохід у 30% може виявитися вигіднішою за юрисдикцію зі ставкою 10%, якщо там вищі орендні ставки, менша вакантність, стабільніше зростання вартості житла та нижчі витрати під час продажу.
Аналітика ON.UA
Найвище податкове навантаження на невеликий орендний дохід серед проаналізованих європейських країн має Данія, де модельна ставка перевищує 42%. Для власників великих орендних портфелів рейтинг очолює Бельгія з ефективним показником понад 47%, тоді як Німеччина та Греція стають значно дорожчими після переходу до вищих рівнів доходу.
На іншому боці рейтингу перебувають Кіпр, Люксембург, Швейцарія та Австрія, однак їхні низькі показники переважно стосуються невеликого доходу та можуть різко змінитися зі збільшенням орендних надходжень. Навіть нульова модельна ставка не означає відсутності додаткових внесків, місцевих зборів або інших податкових зобов’язань.
Для інвестора ключовим показником має бути не номінальна ставка, а чиста прибутковість після всіх податків і витрат. Саме комплексний розрахунок дозволяє зрозуміти, скільки коштів залишиться у власника після придбання, утримання, здавання в оренду та подальшого продажу нерухомості.