Український ринок комерційної нерухомості переживає структурну перебудову, масштаби якої виходять далеко за межі звичайного економічного циклу. Повномасштабна війна призвела до знищення складських комплексів, пошкодження торговельних центрів, скорочення якісної офісної пропозиції та зміни географії бізнесової активності. Водночас попит на окремі категорії приміщень не зник, а перемістився до інших локацій, сформувавши нові дисбаланси між доступними площами та потребами підприємств.
Найбільш показова ситуація складається в логістичному сегменті. За оцінками консалтингової компанії EXPANDIA, протягом 2022–2025 років Київський складський ринок втратив близько 490 тисяч квадратних метрів, що становить приблизно 22% загальної пропозиції. Для порівняння, це еквівалент майже 70 стандартних футбольних полів. Втрата такого обсягу інфраструктури впливає не лише на власників нерухомості, а й на логістику торговельних мереж, виробничих підприємств, дистриб'юторів та електронної комерції.
Торговельна й офісна нерухомість також зазнала значних втрат. Станом на кінець серпня 2026 року від початку повномасштабного вторгнення в Україні було пошкоджено 29 торговельних центрів, ще 12 знищено. Лише за перші вісім місяців 2026 року прямі збитки торговельної галузі від атак оцінювалися у 3,226 млрд грн. На офісному ринку Києва протягом 2025 року було пошкоджено або зруйновано близько 70 тисяч квадратних метрів, а в першому півріччі 2026 року постраждали ще приблизно 50 тисяч квадратних метрів.
На перший погляд, такі показники свідчать винятково про кризу. Проте для ринку нерухомості скорочення фізичної пропозиції за наявності економічного попиту створює іншу ситуацію: частина якісних об'єктів стає дефіцитною, підприємства переглядають вимоги до розташування та безпеки, а інвестори починають оцінювати не лише поточну орендну дохідність, а й потенціал майбутнього відновлення.
Аналітика ON.UA розглядає реальні масштаби втрат української комерційної нерухомості, перспективи складського, торговельного та офісного сегментів, економіку придбання активів із дисконтом, регіональні відмінності та ризики, які визначатимуть інвестиційні рішення у 2027 році.
Війна змінила не лише вартість нерухомості, а й саму структуру ринку
До повномасштабного вторгнення український ринок комерційної нерухомості розвивався переважно за традиційною моделлю. У Києві та великих регіональних центрах будувалися торговельні комплекси, сучасні бізнес-центри, логістичні парки й складські термінали. Інвестори оцінювали об'єкти за розташуванням, якістю орендарів, строками договорів, операційним доходом та очікуваною капіталізацією.
Після 2022 року до цих критеріїв додалися принципово нові чинники. Безпекова ситуація, відстань до потенційних цілей атак, автономність інженерних систем, наявність укриттів, можливість відновлення після пошкоджень та доступність страхового захисту стали складовими економічної оцінки нерухомості.
Водночас змінилася географія попиту. Частина підприємств перемістила виробництво, склади та офіси до західних і центральних регіонів. Інші компанії почали розподіляти операційну діяльність між кількома майданчиками, щоб зменшити залежність від одного об'єкта.
Це означає, що український ринок не можна оцінювати як єдину територію з однаковими тенденціями. У межах однієї країни можуть одночасно існувати дефіцит якісних складських площ, надлишок застарілих офісів, активний попит на невеликі торговельні приміщення та низька ліквідність великих спеціалізованих комплексів.
Для інвестора головним стає питання не загального стану ринку, а здатності конкретного об'єкта відповідати потребам бізнесу в умовах тривалих структурних змін.
Складська нерухомість: втрата 490 тисяч квадратних метрів змінює логістику країни
Складський сегмент виявився одним із найбільш постраждалих через концентрацію великих логістичних об'єктів поблизу Києва та інших економічних центрів. За оцінкою EXPANDIA, у 2022–2025 роках втрати складських площ на Київському ринку становили близько 490 тисяч квадратних метрів, або 22% загальної пропозиції.
Ця цифра характеризує масштаб втраченої складської інфраструктури, але не означає, що всі відповідні об'єкти були повністю знищені або що ринок залишився без можливостей для відновлення. Частина комплексів могла бути пошкоджена, частина втратила експлуатаційну придатність, а нове будівництво поступово компенсує окремі втрати.
Економічні наслідки скорочення складської пропозиції значно ширші за безпосередню вартість будівель. Сучасний логістичний комплекс забезпечує приймання, зберігання, сортування та відвантаження товарів. Його втрата може призвести до збільшення транспортного плеча, додаткових витрат на перевезення, ускладнення управління запасами та зростання операційних витрат підприємств.
Особливо чутливими є великі торговельні мережі, продуктові дистриб'ютори, фармацевтичні компанії та оператори електронної комерції. Для них складська нерухомість є частиною критично важливої бізнес-інфраструктури, а не просто приміщенням для зберігання товарів.
Водночас саме цей сегмент має передумови для нового девелопменту. Підприємствам потрібні сучасні склади з ефективною логістикою, достатньою висотою зберігання, відповідним навантаженням на підлогу, системами пожежної безпеки та автономним електроживленням.
Однак дефіцит площ не гарантує автоматично високої дохідності кожного нового складського комплексу. Вирішальне значення матимуть транспортна доступність, близькість до основних споживачів, наявність під'їзних шляхів, енергетична інфраструктура та можливість укласти довгострокові договори з фінансово стійкими орендарями.
Західна Україна: логістичний потенціал і нова конкуренція між регіонами
Переорієнтація товарних потоків на європейські ринки посилила значення західних областей України. Львівщина, Закарпаття, Волинь та інші прикордонні регіони отримали додаткові можливості для розвитку логістичної, складської та виробничої нерухомості. Проте географічна близькість до кордону сама по собі не гарантує інвестиційного успіху. Для логістичного оператора важливими є пропускна здатність транспортних переходів, доступність автомобільних і залізничних маршрутів, можливості митного оформлення та відстань до кінцевих споживачів.
Львівський регіон має переваги завдяки сформованій економічній базі, міжнародним транспортним зв'язкам і концентрації підприємств. Водночас зростання попиту на землю, будівельні послуги та інженерну інфраструктуру може підвищувати собівартість нових проєктів.
Для Волині та Закарпаття перспективи пов'язані з міжнародною торгівлею, транскордонною логістикою та розміщенням виробничих потужностей. Проте конкретні інвестиційні рішення повинні враховувати локальні обмеження транспортної інфраструктури й доступність кваліфікованої робочої сили.
Центральні регіони також зберігають значення для національної логістики. Розташування поблизу основних споживчих ринків і транспортних коридорів може бути важливішим за максимальну віддаленість від зони бойових дій.
У перспективі українська логістична нерухомість може розвиватися за більш розподіленою моделлю, коли великі компанії використовують кілька регіональних центрів замість концентрації всіх запасів на одному майданчику.
Торговельна нерухомість: 41 пошкоджений або знищений торговельний центр
Торговельний сегмент залишається одним із найбільш показових прикладів прямих воєнних втрат. За інформацією Української ради торгових центрів, станом на кінець серпня 2026 року від початку повномасштабної війни було пошкоджено 29 торговельних центрів, а ще 12 знищено.
Загалом ідеться про 41 об'єкт, який зазнав пошкоджень або руйнування. Водночас ці категорії необхідно розрізняти: пошкоджений торговельний центр може мати перспективу відновлення, тоді як знищений потребує значно масштабніших капітальних вкладень або фактичного нового будівництва.
Лише за січень–серпень 2026 року прямі збитки торговельної нерухомості від атак оцінювалися у 3,226 млрд грн. Цей показник відображає заявлений обсяг прямих втрат за відповідний період, але не охоплює автоматично всі непрямі економічні наслідки.
До непрямих втрат належать недоотримані орендні платежі, простої магазинів, витрати на релокацію орендарів, скорочення товарообігу та порушення операційної діяльності торговельних мереж.
Для інвестора торговельна нерухомість є складним активом, вартість якого залежить не лише від площі будівлі. Значення мають відвідуваність, структура орендарів, купівельна спроможність населення, транспортна доступність, конкуренція та якість управління комплексом.
Відновлений торговельний центр не обов'язково повертається до попередніх фінансових показників. За час простою можуть змінитися споживчі маршрути, конкурентне середовище, склад населення та попит на окремі товарні категорії. Тому оцінювання пошкоджених торговельних об'єктів потребує окремого аналізу майбутнього товарообігу, потенційної заповнюваності та необхідних капітальних вкладень.
Невеликі торговельні приміщення можуть бути стійкішими за великі комплекси
Однією з тенденцій, які заслуговують на увагу, є різниця між великими торговельними центрами та невеликими комерційними приміщеннями в житлових районах. Великі комплекси залежать від значної кількості орендарів, стабільного потоку відвідувачів і складної інженерної інфраструктури. Пошкодження окремих систем або тимчасове припинення роботи може впливати на весь об'єкт. Натомість невеликі приміщення для продуктових магазинів, аптек, медичних послуг, побутового сервісу та закладів харчування можуть орієнтуватися на локальний повсякденний попит.
Це не означає, що малий торговельний формат автоматично безпечніший або прибутковіший. Його результати залежать від конкретної локації, щільності населення, платоспроможності мешканців, конкуренції та умов оренди. Проте для приватних інвесторів невеликі комерційні площі можуть мати нижчий поріг входу, простішу модель управління та ширше коло потенційних орендарів, ніж великі спеціалізовані об'єкти.
Особливий інтерес становлять приміщення на перших поверхах заселених житлових комплексів, де вже сформований стабільний пішохідний потік. Водночас інвестору необхідно оцінювати фактичну заселеність будинків, видимість входу, можливість розміщення вивіски, потужність електромереж і допустимі види комерційної діяльності.
Офісна нерухомість Києва: скорочення пропозиції не означає зникнення попиту
Офісний ринок столиці демонструє одну з найбільш суперечливих тенденцій української комерційної нерухомості. З одного боку, дистанційна робота, оптимізація корпоративних витрат і безпекові ризики обмежують потребу компаній у великих офісах. З іншого, пошкодження бізнес-центрів, вимушені переїзди та обмежене нове будівництво скорочують доступну пропозицію якісних приміщень.
За даними EXPANDIA, протягом 2025 року в Києві було частково пошкоджено або зруйновано близько 70 тисяч квадратних метрів офісних площ. У першому півріччі 2026 року постраждали ще приблизно 50 тисяч квадратних метрів, що відповідає близько 2% конкурентної офісної пропозиції столиці.
Станом на кінець другого кварталу 2026 року загальний обсяг конкурентних офісних площ Києва становив приблизно 2,08 млн квадратних метрів, скоротившись на 1,7% від початку року. Водночас нова пропозиція за перше півріччя становила лише близько 15 тисяч квадратних метрів. Таким чином, нове будівництво компенсувало приблизно 30% площ, пошкоджених за відповідний період.
Попри складну ситуацію, ринок демонструє орендну активність. У першому півріччі 2026 року валове поглинання офісних площ становило близько 104 тисяч квадратних метрів, збільшившись на 33% у річному вимірі. Проте цей показник потребує правильного трактування. Близько 20–30% валового поглинання припадало на вимушені переїзди з пошкоджених будівель. Отже, збільшення кількості орендних угод не можна повністю ототожнювати з розширенням бізнесу або створенням нових робочих місць.
Водночас середній рівень вакантності знизився до 16%, що на 2,5 відсоткового пункту менше, ніж на початку року. У бізнес-центрах класу А показник становив близько 14%, а класу B приблизно 15,5%. Це свідчить про поступове скорочення вільної пропозиції, але не про загальний дефіцит офісів. Значна частина приміщень залишається доступною, а орендарі зберігають можливість вибору.
Які офіси мають найбільший попит і скільки коштує оренда
У першому півріччі 2026 року найбільшу частку орендного попиту на офісному ринку Києва формували компанії сектору інформаційних технологій, високих технологій і телекомунікацій. За даними EXPANDIA, на них припадало близько 48% активності.
Підприємства виробничого, промислового та енергетичного секторів забезпечували приблизно 14% попиту. Частка фармацевтичних і медичних компаній становила близько 6%. Окремою тенденцією стало збільшення попиту з боку підприємств, пов'язаних з оборонною економікою, а також операторів медичних і реабілітаційних послуг. Це поступово змінює вимоги до офісної інфраструктури.
Компанії дедалі частіше оцінюють не лише розташування та престиж бізнес-центру, а й автономність електропостачання, доступність укриттів, стабільність зв'язку, безпеку персоналу та можливість безперервної роботи.
У першому півріччі 2026 року ефективні орендні ставки на найбільш якісні офісні площі без ремонту перебували приблизно в діапазоні 14–18 доларів за квадратний метр на місяць. Для офісів із готовим ремонтом відповідний показник становив близько 19–25 доларів.
Запитувані ставки в бізнес-центрах класу А коливалися в межах 16–27 доларів за квадратний метр, а класу B приблизно 8–18 доларів. Для інвестора це означає, що якість об'єкта безпосередньо впливає на можливість отримання орендного доходу. Офіс із нижчою ціною придбання не обов'язково буде вигіднішим, якщо потребуватиме значних вкладень у модернізацію або тривалий час залишатиметься без орендаря.
Чи справді комерційну нерухомість можна придбати вдвічі дешевше
Однією з найбільш обговорюваних інвестиційних можливостей воєнного періоду є придбання комерційних активів зі значним дисконтом до довоєнної вартості. За інформацією, яку раніше наводили учасники ринку з посиланням на CBRE, у 2022 році окремі потенційні інвестори пропонували придбавати комерційні об'єкти приблизно на 50% дешевше від довоєнних цін. Проте власники не погоджувалися на такі умови.
Це принципове розмежування. Пропозиція покупця придбати нерухомість із дисконтом 50% не означає, що ринкова вартість відповідного об'єкта справді знизилася наполовину. Для підтвердження такого падіння необхідні дані про завершені угоди з порівнюваними активами.
Під час війни ринок інвестиційних продажів характеризується обмеженою кількістю великих транзакцій. Це ускладнює визначення справедливої ринкової вартості та збільшує розрив між очікуваннями продавців і покупців.
Власник може орієнтуватися на довоєнну вартість будівлі, її відновлювальну собівартість або потенціал після завершення війни. Покупець, навпаки, враховує ризики пошкодження, обмежену ліквідність, можливі простої та невизначеність майбутніх доходів. Тому справжній інвестиційний дисконт необхідно визначати не від історичної ціни, а від поточної економічно обґрунтованої вартості активу.
Економіка інвестиції: як змінюється дохідність комерційного об'єкта
Розглянемо умовний складський комплекс, який до повномасштабного вторгнення оцінювався у 2 млн доларів. Припустимо, що сьогодні власник готовий продати його за 1,3 млн доларів.
Формально дисконт до довоєнної вартості становитиме 35%. Проте для інвестора важливіше визначити, який чистий операційний дохід здатен забезпечити об'єкт після придбання. Якщо комплекс генерує 130 тисяч доларів чистого операційного доходу на рік, дохідність від ціни придбання становитиме 10%. Однак ситуація зміниться, якщо будівля потребуватиме додаткових 300 тисяч доларів на ремонт, модернізацію систем безпеки та автономне електропостачання. Загальний обсяг інвестиції зросте до 1,6 млн доларів, а дохідність знизиться приблизно до 8,1%.
Якщо через часткову вакантність і додаткові операційні витрати чистий дохід становитиме лише 100 тисяч доларів, фактична дохідність від вкладеного капіталу зменшиться до 6,25%. Усі наведені показники є умовною фінансовою моделлю, а не статистикою реальних угод.
Цей приклад демонструє, чому придбання нерухомості зі значною знижкою не гарантує високої прибутковості. Інвестиційний результат залежить від повної вартості активу, його технічного стану, фактичної заповнюваності, платоспроможності орендарів та майбутніх капітальних витрат.
Воєнні ризики змінюють вимоги до капіталізації нерухомості
На традиційних ринках комерційної нерухомості вартість інвестиційного об'єкта часто визначають через співвідношення чистого операційного доходу та ставки капіталізації. Спрощена модель передбачає, що вартість активу дорівнює його річному чистому операційному доходу, поділеному на ставку капіталізації.
Наприклад, якщо бізнес-центр генерує 200 тисяч доларів чистого операційного доходу на рік, за ставки капіталізації 10% його розрахункова вартість становитиме 2 млн доларів. Якщо інвестор через підвищені ризики вимагатиме ставку капіталізації 15%, розрахункова вартість того самого активу знизиться приблизно до 1,33 млн доларів. За ставки 20% вона становитиме лише 1 млн доларів.
Це не оцінка фактичних ринкових ставок капіталізації в Україні, а ілюстрація механізму ціноутворення. Навіть без зміни орендного доходу підвищення вимог інвесторів до дохідності може суттєво зменшувати вартість активу. В умовах війни додаткову премію за ризик формують загроза фізичного пошкодження, нестабільність орендних платежів, обмежена доступність фінансування та невизначеність строків виходу з інвестиції.
Водночас після зниження ризиків можливий і зворотний процес. Якщо вимоги до дохідності зменшуватимуться, капітальна вартість якісних об'єктів може зростати навіть без пропорційного збільшення орендних ставок. Проте такий сценарій залежить від фактичного покращення умов інвестування та не може вважатися гарантованим.
Страхування воєнних ризиків: чому без нього складно залучити великий капітал
Одним із головних обмежень для інституційних інвесторів залишається ризик фізичного знищення або пошкодження нерухомості. Для міжнародних фондів і великих фінансових установ важливо не лише оцінити потенційну дохідність, а й визначити максимально можливі втрати та механізми їх компенсації.
Звичайне майнове страхування часто містить винятки щодо воєнних дій. Спеціальні програми покриття воєнних ризиків можуть мати обмеження за територією, видом активу, сумою страхування, переліком подій і розміром франшизи. Тому наявність страхового продукту не означає автоматичного повного захисту інвестиції. Необхідно аналізувати конкретні умови договору, перелік виключень, процедуру підтвердження збитків і фінансову спроможність страховика.
Для масштабних проєктів важливу роль можуть відігравати міжнародні фінансові інституції, механізми гарантування та змішаного фінансування. Однак доступність таких інструментів залежить від характеристик проєкту, його структури, відповідності встановленим критеріям і результатів перевірки.
Розвиток страхування воєнних ризиків потенційно здатний розширити коло інвесторів, які розглядають українську комерційну нерухомість. Проте він не усуває всіх операційних, ринкових і фінансових ризиків.
Відбудова комерційної нерухомості: реконструкція чи нове будівництво
Пошкоджені комерційні об'єкти створюють окремий інвестиційний сегмент, у якому рішення про відновлення необхідно приймати на підставі технічної та економічної доцільності. Не кожна будівля, яку можна відремонтувати, має сенс для подальшої експлуатації. Якщо змінилися транспортні потоки, структура населення, попит орендарів або вимоги до інженерних систем, відновлення попереднього формату може виявитися економічно невиправданим.
Наприклад, старий складський комплекс із невеликою висотою приміщень, обмеженою кількістю доків і застарілою системою пожежної безпеки після значного пошкодження може потребувати настільки масштабної модернізації, що нове будівництво стане конкурентною альтернативою.
Аналогічна ситуація можлива з офісними будівлями. Відновлення фасаду та інженерних мереж не гарантує повернення орендарів, якщо планування, енергоефективність або рівень безпеки не відповідають сучасним вимогам.
Для торговельних центрів важливими залишаються зміни споживчого попиту. В окремих випадках доцільним може бути не відновлення попередньої концепції, а перепрофілювання частини площ під медичні, освітні, сервісні або інші функції.
Таким чином, повоєнна відбудова може стати не лише процесом фізичного відновлення будівель, а й масштабною модернізацією українського комерційного фонду.
Де можуть формуватися нові інвестиційні можливості
Перспективи української комерційної нерухомості доцільно розглядати через конкретні функції об'єктів та економічні потреби регіонів. У Києві та Київській області важливим напрямком залишатиметься відновлення логістичної інфраструктури, модернізація складських комплексів і розвиток якісних офісних площ. Значний споживчий ринок підтримує попит, але високі безпекові ризики потребують особливої уваги до інженерної стійкості об'єктів.
У Львівській, Волинській та Закарпатській областях інвестиційні можливості можуть бути пов'язані з міжнародною логістикою, виробничими майданчиками, складською нерухомістю та сервісною інфраструктурою. Водночас необхідно оцінювати доступність земельних ділянок, транспортні обмеження та вартість будівництва.
У центральних регіонах потенціал мають об'єкти, орієнтовані на внутрішній товарообіг, регіональну дистрибуцію та виробничу діяльність. Важливими критеріями залишатимуться близькість до транспортних коридорів, кадровий потенціал і наявність стабільного попиту з боку підприємств.
У містах із суттєвими воєнними ризиками інвестиційна оцінка потребує іншого підходу. Навіть низька ціна придбання не компенсує автоматично загрозу втрати активу, обмежений попит або неможливість забезпечити безперервну експлуатацію.
Головна особливість полягає в тому, що потенціал регіону не можна визначати лише за географічною віддаленістю від бойових дій. Економічна активність, транспортна інфраструктура, структура бізнесу та якість конкретного об'єкта можуть мати не менше значення.
Три сценарії розвитку комерційної нерухомості України у 2027 році
Подальша динаміка ринку залежатиме від безпекової ситуації, інвестиційної активності підприємств, доступності фінансування та темпів відновлення пошкодженої інфраструктури.
Сценарій вибіркового відновлення. За збереження поточних обмежень попит концентруватиметься на якісних об'єктах, які забезпечують безперервність бізнесу. Найбільшу увагу орендарі приділятимуть складській інфраструктурі, автономним інженерним системам і приміщенням із готовою технічною базою. Нове будівництво залишатиметься вибірковим.
Сценарій прискорення інвестицій. За суттєвого покращення безпекових умов, розширення страхового покриття та доступності фінансування можливе пожвавлення інвестиційних продажів, реконструкції та девелопменту. Найбільше значення матимуть активи з підтвердженим орендним попитом і можливістю швидкого введення в експлуатацію.
Сценарій тривалого тиску. За збереження інтенсивних атак, високої вартості капіталу та обмеженого інвестиційного попиту ринок може залишатися малоліквідним. Частина власників відкладатиме продаж, тоді як покупці вимагатимуть додаткових знижок і жорсткіших умов угод.
Ці сценарії не передбачають гарантованого зростання або падіння цін. Вони демонструють можливі механізми розвитку ринку залежно від економічних і безпекових умов.
Що необхідно перевірити перед придбанням комерційної нерухомості
Інвестиційна перевірка комерційного об'єкта в Україні сьогодні повинна охоплювати значно більше аспектів, ніж стандартний аналіз документів і орендних договорів.
Насамперед необхідно встановити юридичну чистоту активу, структуру власності, наявність обтяжень, відповідність будівлі містобудівній документації та законність її експлуатації. Для об'єктів із земельними ділянками важливо перевіряти цільове призначення землі, строки користування та можливі обмеження забудови.
Окремого технічного обстеження потребують несучі конструкції, інженерні мережі, системи пожежної безпеки та можливі приховані пошкодження. Для об'єктів, які зазнали атак, необхідно оцінювати не лише вартість ремонту, а й можливість повноцінного відновлення експлуатаційних характеристик.
Фінансова перевірка повинна включати аналіз чинних договорів оренди, фактичних платежів, заборгованості орендарів, строків договорів, індексації ставок та операційних витрат. Особливо важливо розрізняти заявлену та фактичну дохідність. Об'єкт із високою рекламованою орендною ставкою може генерувати значно менший чистий дохід через вакантність, комунальні витрати, ремонти або фінансові труднощі орендарів.
Для великих інвестицій доцільно додатково моделювати сценарії пошкодження об'єкта, тривалого простою, дострокового розірвання орендних договорів і збільшення витрат на відновлення.
Аналітика ON.UA: майбутня вартість української комерційної нерухомості залежатиме від її економічної функції
Воєнні втрати українського ринку комерційної нерухомості мають масштабний і довгостроковий характер. Скорочення складських площ Київського регіону приблизно на 490 тисяч квадратних метрів, пошкодження та знищення 41 торговельного центру, а також значні втрати офісного фонду столиці свідчать про глибоку структурну трансформацію ринку.
Проте скорочення пропозиції не означає автоматичного зростання вартості всіх збережених об'єктів. Ринкова ціна визначається не лише фізичною наявністю приміщень, а й платоспроможним попитом, орендним доходом, безпековими ризиками, витратами на експлуатацію та можливістю подальшого продажу.
Найважливішою тенденцією стає посилення відмінностей між якісними та застарілими активами. Сучасні склади з ефективною логістикою, офіси з автономною інфраструктурою та торговельні приміщення у сформованих житлових районах можуть мати конкурентні переваги. Водночас об'єкти зі складною експлуатацією, невдалим розташуванням або значними потребами в модернізації залишатимуться під тиском навіть за загального скорочення пропозиції.
На думку ON.UA, головна інвестиційна можливість українського ринку полягає не в придбанні нерухомості за мінімальною ціною, а у виявленні активів, економічна функція яких залишатиметься затребуваною протягом наступних років.
Майбутнє комерційної нерухомості України визначатиметься не лише масштабами відбудови, а й тим, наскільки нові та відновлені об'єкти відповідатимуть потребам економіки. Саме здатність забезпечувати стабільний грошовий потік, операційну стійкість і довгострокову ліквідність стане основою їхньої інвестиційної вартості.
Поширені запитання
Скільки складської нерухомості втратила Україна через війну?
За оцінкою EXPANDIA, протягом 2022–2025 років Київський складський ринок втратив близько 490 тисяч квадратних метрів, що становило приблизно 22% загальної пропозиції. Це показник відповідного ринку, а не всіх складських площ України.
Скільки торговельних центрів постраждало від війни?
За інформацією Української ради торгових центрів, станом на кінець серпня 2026 року від початку повномасштабного вторгнення було пошкоджено 29 торговельних центрів, ще 12 знищено.
Яких збитків зазнала торговельна нерухомість у 2026 році?
За оцінкою Української ради торгових центрів, прямі збитки від атак протягом січня–серпня 2026 року становили близько 3,226 млрд грн. Ця сума не охоплює всіх непрямих економічних втрат.
Чи зростає попит на офіси в Києві?
У першому півріччі 2026 року валове поглинання офісних площ становило близько 104 тисяч квадратних метрів, збільшившись на 33% у річному вимірі. Проте частина активності була пов'язана з вимушеними переїздами з пошкоджених будівель.
Скільки коштує оренда офісу в Києві?
У першому півріччі 2026 року запитувані ставки в бізнес-центрах класу А становили приблизно 16–27 доларів за квадратний метр на місяць, а класу B близько 8–18 доларів. Фактичні умови залежать від об'єкта, ремонту та договору.
Чи можна купити комерційну нерухомість із дисконтом 50%?
Окремі інвестори пропонували такі знижки від довоєнної вартості, але це не означає, що подібні угоди стали типовими для ринку. Реальний дисконт необхідно визначати за поточною ринковою вартістю, технічним станом та доходами конкретного об'єкта.
Який сегмент комерційної нерухомості має потенціал для розвитку?
Серед напрямків, які заслуговують на увагу, є сучасна складська й логістична нерухомість, якісні офіси з автономною інфраструктурою та невеликі торговельні приміщення в економічно активних житлових районах. Потенціал кожного об'єкта потребує індивідуального аналізу.
Чи варто інвестувати в пошкоджену комерційну нерухомість?
Такі інвестиції можуть мати економічний сенс за обґрунтованої ціни придбання, підтвердженої можливості відновлення та наявності майбутнього попиту. Проте ризики реконструкції, фінансування, страхування та експлуатації необхідно оцінювати до укладення угоди.
Що визначатиме ціни на комерційну нерухомість України у 2027 році?
Основними чинниками залишатимуться безпекова ситуація, економічна активність підприємств, доступність фінансування, відновлення пошкоджених площ та динаміка орендного попиту. У різних сегментах і регіонах ці фактори можуть мати неоднаковий вплив.