Французький ринок нерухомості зіткнувся з чинником, який складно оцінити традиційними показниками вартості квадратного метра, іпотечних ставок або орендної дохідності. Політична невизначеність дедалі помітніше впливає на рішення іноземних покупців, для яких придбання житла у Франції є не лише способом збереження капіталу, а й довгостроковим зобов'язанням перед країною з розвиненою системою оподаткування, складним регулюванням оренди та значними витратами на утримання власності.
За результатами оприлюдненого опитування, близько 70% іноземних покупців висловили сумніви щодо придбання французької нерухомості на тлі політичної нестабільності. Цей показник не означає, що сім із десяти потенційних інвесторів остаточно відмовилися від купівлі. Він характеризує рівень занепокоєння серед опитаних і свідчить про зміну сприйняття ризиків, яка може впливати на строки ухвалення рішень, вибір регіонів та вимоги до інвестиційної дохідності.
Для міжнародного ринку нерухомості Франція залишається особливим випадком. Країна поєднує глобально впізнавані локації, розвинену транспортну та соціальну інфраструктуру, високий рівень правового захисту власності й значний туристичний попит. Водночас інвестор стикається з істотною різницею між регіональними ринками, податковими зобов'язаннями, енергетичними вимогами до житла та обмеженнями використання квартир для короткострокової оренди.
Аналітика ON.UA розглядає, наскільки політична невизначеність здатна вплинути на французький ринок житла, які сегменти можуть виявитися найбільш чутливими до зміни інвестиційних настроїв, чи створює ситуація можливості для покупців і які фінансові та юридичні ризики необхідно враховувати іноземцям.
70% іноземних покупців сумніваються: що насправді показує дослідження
Наприкінці жовтня 2026 року міжнародна платформа нерухомості Green-Acres зафіксувала різке погіршення настроїв іноземних покупців, які розглядають придбання житла у Франції. За результатами опитування, проведеного 20–25 жовтня серед 222 іноземних користувачів платформи, 70% респондентів повідомили, що політична ситуація змушує їх сумніватися в доцільності покупки.
Особливо показовою є динаміка цього індикатора. У 2025 році занепокоєння політичною ситуацією висловлювали 27% потенційних покупців. У липні-серпні 2026 року їхня частка збільшилася до 54%, а після жовтневих протестів досягла 70%. Таким чином, протягом приблизно року частка занепокоєних респондентів зросла на 43 відсоткові пункти.
Додаткове опитування 204 користувачів показало, що приблизно 60% учасників пов'язали посилення власних сумнівів із подіями 17 жовтня. Це свідчить про високу чутливість міжнародної аудиторії до суспільно-політичної ситуації в країні, яку вона розглядає для придбання житла.
Проте методологія дослідження потребує обережного трактування. Вибірка складається з користувачів конкретної платформи, які вже цікавилися французькою нерухомістю. Вона не є репрезентативним дослідженням усіх іноземних інвесторів, а результати різних хвиль опитування не обов'язково відображають зміну позиції одних і тих самих людей. Крім того, сумнів не тотожний відмові від купівлі. Потенційний покупець може продовжувати пошук, очікувати політичної стабілізації, вимагати більшого дисконту або паралельно розглядати нерухомість в інших країнах. Отже, 70% є показником інвестиційних настроїв, а не фактичного скорочення кількості угод.
Французький ринок уже сповільнюється, але не лише через політику
Погіршення настроїв іноземних покупців відбувається на тлі загального охолодження французького ринку житлової нерухомості. За інформацією Notaires de France, протягом дванадцяти місяців до кінця серпня 2026 року в країні було зареєстровано приблизно 951 тисячу продажів житла на вторинному ринку. Це на 3,6% більше, ніж роком раніше, однак темпи відновлення суттєво сповільнилися.
Наприкінці 2025 року річний приріст кількості угод наближався до 13%. У 2026 році ринок поступово вийшов на плато: активність залишається вищою за попередній рік, але швидкість її зростання зменшується. Французькі нотаріуси не виключають, що наприкінці року річний обсяг операцій може наблизитися до 920 тисяч, хоча це прогноз, а не зафіксований результат.
Цінова динаміка також свідчить про обережність покупців. За даними INSEE та французьких нотаріусів, у другому кварталі 2026 року ціни на житло вторинного ринку в материковій Франції знизилися на 0,8% у річному вимірі. Квартири практично зберегли попередній рівень вартості, продемонструвавши зниження на 0,1%, тоді як приватні будинки подешевшали на 1,3%.
Це важливе розмежування. Політична невизначеність може посилювати стриманість покупців, але загальна динаміка ринку формується також під впливом вартості кредитування, доходів населення, пропозиції житла та розбіжностей між ціновими очікуваннями продавців і покупців. Приписувати все сповільнення політичним подіям було б некоректно.
Для інвестора поточна ситуація означає поступове посилення переговорної позиції в окремих сегментах. Продавці, яким необхідно завершити угоду в обмежені строки, можуть бути більш відкритими до цінових поступок. Проте універсального зниження вартості нерухомості по всій Франції немає, а ліквідні об'єкти у престижних локаціях можуть демонструвати зовсім іншу поведінку.
Іноземні інвестори придбали нерухомості на €5,8 млрд: де зосереджені гроші
Попри погіршення настроїв, іноземний капітал залишається помітним учасником французького ринку нерухомості. За наведеними даними французьких нотаріусів, у період із липня 2025 року до червня 2026 року іноземці-нерезиденти придбали 14 735 об'єктів на загальну суму приблизно 5,8 млрд євро.
Середній обсяг однієї такої операції становить близько 394 тисяч євро. Це розрахунковий показник, отриманий діленням загальної суми угод на їхню кількість, а не медіанна ціна об'єкта. Він охоплює нерухомість різних категорій і регіонів, тому не може використовуватися як типовий бюджет придбання квартири у Франції.
Найбільша концентрація міжнародних інвестицій спостерігалася в чотирьох локаціях: Приморські Альпи (Alpes-Maritimes), де обсяг придбань становив 1,27 млрд євро, Париж із показником 890 млн євро, департамент Вар (Var), який залучив 540 млн євро, та Верхня Савойя (Haute-Savoie) з обсягом 433 млн євро. Сукупно ці території залучили приблизно 3,13 млрд євро, або близько 54% загального обсягу придбань іноземцями-нерезидентами.
Концентрація капіталу має принципове значення для оцінювання потенційних наслідків політичної нестабільності. Якщо частина міжнародних покупців відкладе угоди, ефект може виявитися найбільш помітним у локальних сегментах, де іноземний попит становить значну частку платоспроможної аудиторії. Водночас частка регіону в загальному обсязі іноземних інвестицій не дорівнює частці іноземців у всіх його угодах, тому для оцінювання локальної залежності потрібні додаткові дані.
Лазуровий берег: преміальна нерухомість залежить від міжнародної мобільності капіталу
Приморські Альпи залишаються одним із ключових напрямків придбання французької нерухомості іноземцями. Ніцца, Канни, Антіб, Вільфранш-сюр-Мер та інші локації Лазурового берега формують ринок, на якому попит залежить не лише від внутрішньої економіки Франції, а й від міжнародного добробуту, мобільності капіталу та бажання забезпечених покупців володіти другим житлом у Середземноморському регіоні.
Тут політичний ризик може мати особливе значення. Покупець преміальної вілли або апартаментів для сезонного проживання часто має ширший географічний вибір, ніж сім'я, яка придбаває основне житло поблизу місця роботи. Для нього французька Рив'єра конкурує з окремими регіонами Італії, Іспанії та Португалії.
Однак преміальний сегмент має й чинники стійкості. Обмежена пропозиція нерухомості біля моря, престиж конкретних адрес, розвинена інфраструктура та міжнародна впізнаваність підтримують інтерес до найякісніших об'єктів. Тому скорочення кількості зацікавлених покупців не обов'язково призведе до пропорційного зниження цін.
Найбільш чутливими можуть виявитися об'єкти з завищеною стартовою ціною, значними витратами на реконструкцію або недостатньо виразними конкурентними перевагами. Власники унікальної нерухомості, навпаки, можуть дозволити собі триваліший період експозиції без істотного перегляду вартості.
Париж: стабільність орендного попиту не гарантує високої інвестиційної дохідності
Паризький ринок відрізняється від курортних регіонів структурою попиту. Тут значну роль відіграють постійне проживання, зайнятість, освіта, міжнародний бізнес та довгострокова оренда. Це формує іншу модель інвестиційного використання нерухомості, хоча високі ціни придбання обмежують потенційну дохідність.
За інформацією нотаріусів Паризького регіону, наприкінці серпня 2026 року середня ціна квартир у Парижі становила близько 9 590 євро за квадратний метр, що на 0,5% нижче показника попереднього року. Протягом червня-серпня кількість продажів квартир у столиці скоротилася приблизно на 2% у річному вимірі. Для розуміння економіки придбання розглянемо умовну квартиру площею 50 м² за зазначеним ціновим орієнтиром. Її вартість становитиме приблизно 479 500 євро без урахування супутніх витрат.
Якщо таку квартиру здавати за умовною ставкою 1 600 євро на місяць, річний валовий орендний дохід становитиме 19 200 євро, а валова дохідність відносно ціни придбання дорівнюватиме приблизно 4%. Ця орендна ставка використана виключно для моделювання, а не як підтверджений ринковий показник для конкретної квартири. Реальна допустима орендна плата може залежати від розташування, характеристик житла та чинних обмежень регулювання оренди.
Після врахування витрат на придбання, податків, обслуговування будинку, ремонту, страхування та можливих періодів простою чиста дохідність буде нижчою. Отже, для паризької нерухомості інвестиційна логіка часто передбачає поєднання орендного доходу, довгострокового володіння активом і потенційного приросту капітальної вартості, який не гарантується.
Альпійська нерухомість: інший ринок із власними ризиками
Верхня Савойя, де обсяг придбання нерухомості іноземцями-нерезидентами досяг 433 млн євро, представляє іншу інвестиційну модель. Міжнародний попит тут формується навколо альпійських курортів, гірськолижної інфраструктури, сезонного відпочинку та близькості до Швейцарії.
На відміну від Парижа, де основою багатьох інвестиційних стратегій є довгострокова оренда, у гірських регіонах значення може мати сезонне використання. Прибутковість таких об'єктів залежить від туристичного потоку, тривалості сезону, витрат на управління та місцевих правил короткострокового розміщення.
Кліматичні зміни також створюють довгострокові ризики для курортної нерухомості, особливо в локаціях, де туристична модель значною мірою залежить від стабільного снігового покриву. Водночас курорти з розвиненою цілорічною інфраструктурою можуть мати більш диверсифікований попит.
Політична нестабільність для цього сегмента є лише одним із чинників. Не менш важливими залишаються доступність об'єкта, правила оренди, енергетичний стан будівлі та фактична сезонна заповнюваність.
Італія та Іспанія стають альтернативами: куди може переміститися іноземний попит
Погіршення інвестиційних настроїв щодо Франції супроводжується інтересом до інших європейських ринків. За окремим опитуванням Green-Acres, у якому взяли участь 659 респондентів, 49% шукали нерухомість виключно у Франції. Решта розглядали ширший географічний вибір.
Серед альтернативних напрямків найбільший інтерес викликала Італія, яку розглядали 20% опитаних. Іспанію зазначили 13% респондентів, Португалію 7%, а Грецію 5%. Ці результати не означають, що відповідна частка інвестицій уже перемістилася з Франції до інших держав. Вони демонструють географію потенційного вибору серед користувачів платформи.
Італія може приваблювати покупців, які шукають історичну нерухомість, середземноморський клімат та можливість придбати житло в регіонах із нижчим бюджетом входу. Іспанія пропонує розвинені курортні ринки, значний сектор міжнародної оренди та широкий вибір новобудов. Португалія й Греція конкурують за покупців, орієнтованих на сезонне проживання, переїзд або диверсифікацію майнових активів.
Однак заміна Франції іншою країною не є суто ціновим рішенням. Податковий режим, правила проживання, орендне законодавство, витрати на утримання та ліквідність нерухомості можуть істотно змінити фінансовий результат інвестиції. Для міжнародного покупця головним стає не пошук країни з найнижчою ціною квадратного метра, а порівняння повної вартості володіння та прогнозованих сценаріїв використання об'єкта.
Енергетична ефективність: прихований ризик французької нерухомості
Окрім політичної невизначеності, французький ринок має структурний чинник, який безпосередньо впливає на інвестиційну привабливість житла. Йдеться про систему енергетичної сертифікації DPE (Diagnostic de performance énergétique) та поступове посилення вимог до житла, що здається в оренду.
У материковій Франції з 2025 року житло з енергетичним класом G загалом не відповідає вимогам для нової житлової оренди та відповідних поновлень договорів. Із 2028 року аналогічні обмеження мають поширитися на клас F, а з 2034 року на клас E. Для окремих ситуацій законодавство передбачає спеціальні правила та винятки.
Це означає, що відносно недорога квартира в історичній будівлі може потребувати значних додаткових інвестицій, перш ніж її вдасться легально використовувати за запланованою орендною моделлю.
Наприклад, інвестор придбаває квартиру за 200 тисяч євро, розраховуючи на валовий орендний дохід 10 тисяч євро на рік. Початкова валова дохідність становить 5%. Якщо для приведення житла до необхідних енергетичних характеристик потрібно додатково витратити 40 тисяч євро, дохідність від сукупних інвестицій знизиться приблизно до 4,17%, навіть без урахування податків, витрат на угоду та простоїв. Такий розрахунок є умовним, проте демонструє, чому енергетичний клас нерухомості повинен оцінюватися ще до погодження ціни. В окремих будинках модернізація також залежить від рішень співвласників, технічних обмежень та вимог охорони архітектурної спадщини.
Податки, витрати на угоду та реальна інвестиційна дохідність
Французький ринок має розвинену систему захисту права власності, але іноземний інвестор повинен враховувати значні супутні витрати та складність податкового регулювання.
Під час придбання вторинного житла сукупні витрати на оформлення часто орієнтовно становлять 7–8% ціни, хоча конкретна сума залежить від об'єкта, місця розташування та чинних ставок. Для новобудов за відповідних умов вони зазвичай нижчі. Ці витрати включають не лише нотаріальну винагороду, а й податки та збори.
Після придбання власник може сплачувати податок на нерухомість taxe foncière. Залежно від характеру використання житла можуть виникати й інші місцеві податкові зобов'язання. Орендні доходи підлягають оподаткуванню за правилами, які залежать від статусу власника, типу оренди та застосовного податкового режиму.
Для нерезидентів окремого аналізу потребують оподаткування доходів, можливість застосування міжнародних податкових угод, правила продажу нерухомості та податки на приріст капіталу. Власникам значних майнових активів необхідно також враховувати французький податок на нерухоме багатство IFI за наявності відповідних умов.
Розглянемо умовну інвестицію у квартиру вартістю 300 тисяч євро. Якщо витрати на придбання становлять 8%, загальна сума вкладень зростає до 324 тисяч євро. За орендної плати 1 300 євро на місяць річний валовий дохід становитиме 15 600 євро, а валова дохідність від загальних вкладень дорівнюватиме приблизно 4,81%.
Якщо припустити, що експлуатаційні витрати, резерв на ремонти та можливі простої поглинають 25% орендного доходу, залишиться 11 700 євро на рік. Дохідність від вкладеного капіталу знизиться приблизно до 3,61% до сплати податку на доходи та без урахування фінансування кредитом.
Ця модель є ілюстративною, але показує, наскільки суттєво підсумкова дохідність може відрізнятися від простого співвідношення річної оренди та ціни квартири. Для французького ринку, особливо в дорогих міських і курортних локаціях, коректний розрахунок повинен враховувати не тільки орендний потік, а й податкову структуру володіння, технічний стан будівлі та потенційні витрати на модернізацію.
Три сценарії розвитку французького ринку нерухомості у 2027 році
Майбутня динаміка ринку залежатиме від поєднання політичної ситуації, економічних умов, вартості фінансування та поведінки продавців. На підставі поточних показників можна сформувати три аналітичні сценарії без прив'язки до недостовірних прогнозів точного зростання або падіння цін.
Сценарій стабілізації. Якщо політична напруженість зменшиться, а умови кредитування залишаться відносно передбачуваними, частина відкладеного попиту може повернутися на ринок. Найбільше значення матимуть покупці, які вже визначилися з регіоном, бюджетом та характеристиками житла, але тимчасово призупинили оформлення угоди.
Сценарій тривалої невизначеності. Якщо політичні ризики залишатимуться високими, міжнародні покупці можуть збільшувати строки пошуку та активніше порівнювати Францію з альтернативними ринками. Це здатне посилити цінові переговори в окремих сегментах, особливо щодо об'єктів із тривалою експозицією або високими витратами на утримання.
Сценарій поглиблення охолодження. За одночасного погіршення економічних умов, зростання вартості кредитування та скорочення міжнародного попиту окремі локальні ринки можуть зіткнутися зі зменшенням кількості угод і додатковим тиском на ціни. Найбільш вразливими можуть бути об'єкти, які складно фінансувати, модернізувати або використовувати для отримання стабільного доходу.
Ці сценарії не мають однакової ймовірності за замовчуванням і не є прогнозом конкретних цінових показників. Вони описують механізми, через які зміна інвестиційних настроїв може впливати на ринок.
Чи варто іноземцям купувати нерухомість у Франції зараз
Відповідь залежить від мети придбання. Для покупця, який планує переїзд або довгострокове проживання, визначальними залишаються якість життя, доступність інфраструктури, фінансова спроможність та відповідність нерухомості особистим потребам. Короткострокова політична нестабільність не обов'язково змінює фундаментальну доцільність такого рішення.
Для інвестора, який орієнтується на орендний дохід, важливішими є ціна входу, чиста дохідність, правила оренди, енергетичні характеристики та податкові зобов'язання. Навіть істотна знижка може не компенсувати витрат на реконструкцію або обмежень використання нерухомості.
Для покупця другого житла на Лазуровому березі чи в Альпах ключовим стає поєднання особистої цінності об'єкта, ліквідності та довгострокових витрат на володіння. У такому сегменті інвестиційна дохідність може бути другорядною порівняно з якістю локації та можливістю користуватися нерухомістю.
Важливо також враховувати, що придбання нерухомості у Франції саме по собі не надає іноземцеві автоматичного права на довгострокове проживання. Імміграційний статус та право власності регулюються окремими правовими механізмами.
Аналітика ON.UA: Франція не втратила інвестиційної привабливості, але ризик став дорожчим
Результати опитування Green-Acres демонструють суттєве погіршення настроїв іноземних покупців французької нерухомості. Зростання частки занепокоєних респондентів із 27% до 70% є важливим сигналом для міжнародного сегмента, проте не підтверджує аналогічного скорочення фактичних інвестицій або кількості угод.
Водночас загальні показники французького ринку вже свідчать про сповільнення відновлення. Кількість продажів продовжує перевищувати минулорічні рівні, але темпи приросту зменшуються, а ціни на вторинному ринку демонструють помірну негативну динаміку. Політична невизначеність накладається на наявні економічні та структурні проблеми, а не виступає їхньою єдиною причиною.
Для міжнародного капіталу Франція залишається ринком із розвиненою інфраструктурою, сильними регіональними центрами та значною концентрацією престижної нерухомості. Проте привабливість країни не скасовує необхідності ретельного аналізу окремого активу. Париж, Лазуровий берег, альпійські курорти та провінційні міста мають різну економіку, різну структуру попиту та різні інвестиційні ризики.
На думку ON.UA, найважливіша зміна полягає не в можливому короткостроковому зниженні цін, а в перегляді інвесторами співвідношення очікуваного доходу та ризику. Покупці стають вимогливішими до ліквідності, технічного стану, юридичних умов і загальної вартості володіння. Для продавців це означає необхідність реалістичнішого ціноутворення, а для інвесторів можливість ретельніше відбирати об'єкти та вести переговори без поспішних рішень.
Французький ринок не перебуває в стані підтвердженого обвалу. Проте період, коли міжнародна репутація країни могла компенсувати майже будь-які недоліки конкретного об'єкта, поступово поступається більш вибірковій моделі інвестування.
Поширені запитання
Чому 70% іноземних покупців сумніваються у придбанні житла у Франції?
За жовтневим опитуванням Green-Acres, основним чинником занепокоєння стала політична ситуація. Проте цей показник характеризує настрої 222 опитаних користувачів платформи, а не всіх іноземних покупців.
Чи означає це, що попит на французьку нерухомість упав на 70%?
Ні. Частка респондентів, які висловили сумніви, не дорівнює скороченню кількості угод. Для оцінювання реального впливу необхідні статистичні дані про завершені покупки за наступні періоди.
Наскільки подешевшала нерухомість у Франції у 2026 році?
У другому кварталі 2026 року ціни на житло вторинного ринку материкової Франції знизилися на 0,8% порівняно з відповідним періодом 2025 року. Квартири подешевшали на 0,1%, а будинки на 1,3%.
Де іноземці купують найбільше нерухомості у Франції?
За обсягом інвестицій іноземців-нерезидентів серед провідних локацій перебувають Приморські Альпи, Париж, Вар і Верхня Савойя. Разом на них припало приблизно 54% вартості придбань у розглянутому періоді.
Чи може іноземець придбати квартиру у Франції?
Загалом французьке законодавство дозволяє іноземцям набувати нерухомість, однак конкретна угода потребує перевірки особи, походження коштів, податкових аспектів та можливих спеціальних обмежень.
Які додаткові витрати виникають під час купівлі житла?
Покупець повинен враховувати витрати на оформлення, податки та збори, можливі банківські витрати, страхування, технічну діагностику, обслуговування будинку та майбутні ремонти.
Чи можна здавати будь-яку придбану квартиру в оренду?
Ні. На можливість оренди впливають енергетичний клас житла, місцеве регулювання, правила співвласності та обрана модель використання. Особливо важливо перевіряти обмеження щодо короткострокової оренди.
Чи вигідніше купувати нерухомість у Франції, ніж в Іспанії або Італії?
Універсальної відповіді немає. Порівняння повинно враховувати бюджет, чисту дохідність, податки, ліквідність, витрати на утримання, валютні та регуляторні ризики, а також особисту мету придбання.
Який прогноз для французького ринку нерухомості на 2027 рік?
Основними чинниками залишатимуться політична стабільність, умови іпотечного кредитування, економічна ситуація та поведінка міжнародних покупців. Наявні дані не дають достатніх підстав для точного прогнозу зміни цін по всій країні.