Російські удари по логістичній інфраструктурі у 2026 році суттєво змінили ситуацію на українському ринку складської нерухомості. Якщо протягом попередніх років сектор поступово відновлював втрачений на початку повномасштабної війни фонд, вводив нові логістичні комплекси та повертався до активного девелопменту, то серія атак влітку знову різко скоротила доступну пропозицію.
За оцінкою президента корпорації Terwin Руслана Шостака, до повномасштабного вторгнення в Україні було близько 4,2 млн м² сучасних складських приміщень класів А і Б. Від лютого 2022 року було знищено приблизно 2,1 млн м², що відповідає половині довоєнного обсягу. Одночасно протягом цього періоду ринок отримав близько 0,8 млн м² нових площ, тому поточний складський фонд оцінюється приблизно у 2,9 млн м².
Найбільш критичною залишається ситуація в Київському регіоні, який історично є головним логістичним вузлом країни. За наведеною оцінкою, з довоєнних 2,2 млн м² тут було знищено близько 1,5 млн м², причому значна частина втрат припала вже на 2026 рік.
Проте ці цифри потребують правильного трактування. Україна не залишилася буквально з половиною довоєнних складів, оскільки частину втрат компенсувало нове будівництво. Водночас фізичний дефіцит площ є лише першою частиною проблеми. Значно важливіше те, що війна змінює саму економіку складської нерухомості: географію розміщення, оптимальний розмір об'єкта, вимоги орендарів, моделі фінансування, страхування та навіть логіку концентрації товарних запасів.
Ринок переходить від питання «скільки складів потрібно побудувати» до складнішого питання: якою повинна бути логістична інфраструктура країни, якщо великий централізований склад одночасно є найефективнішим операційним рішенням і концентрацією воєнного ризику.
Половина складів знищена, але це не означає, що складський фонд скоротився на 50%
Одна з найбільш важливих деталей нинішньої статистики полягає у різниці між валовими втратами та поточним обсягом пропозиції. Якщо виходити з оцінки довоєнного фонду у 4,2 млн м² та знищення 2,1 млн м², фізично втрачено еквівалент 50% довоєнної бази. Проте за цей самий період було побудовано приблизно 0,8 млн м² нових складських приміщень.
Математика ринку виглядає так: 4,2 млн м² довоєнного фонду мінус 2,1 млн м² знищених площ плюс 0,8 млн м² нової пропозиції дають приблизно 2,9 млн м² поточного фонду. Отже, відносно довоєнного рівня доступний ринку обсяг за цією методологією скоротився приблизно на 31%, а не на 50%.
Це не применшує масштаб руйнувань. Навпаки, показник демонструє, що український девелопмент протягом війни фактично працював у режимі постійного заміщення знищених активів. Значна частина введених площ не збільшувала загальну місткість ринку, а лише компенсувала попередні втрати. Якби цих 0,8 млн м² нового будівництва не було, сучасний складський фонд країни за наведеною оцінкою справді міг би скоротитися приблизно вдвічі.
Відбудова компенсувала лише близько 38% валових втрат
Співвідношення нового будівництва і зруйнованих площ показує масштаб інвестиційного розриву. При приблизно 2,1 млн м² знищених складів введення 0,8 млн м² означає компенсацію близько 38% валових втрат. На кожні 100 м² знищеної сучасної складської нерухомості ринок зміг створити приблизно 38 м² нової. Залишається умовний дефіцит відновлення близько 1,3 млн м².
У мирній економіці такий розрив міг би виглядати як очевидна девелоперська можливість. Низька пропозиція, сильний попит та мінімальна вакантність зазвичай створюють класичний сигнал для нового будівництва. В Україні ця логіка працює лише частково.
Високий попит існує, проте інвестор повинен закладати у фінансову модель ризик фізичного знищення активу, складність або високу вартість страхування воєнних ризиків, дорожче фінансування, ризик втрати орендаря та невизначеність щодо залишкової вартості об'єкта. У результаті ринок одночасно має фундаментальний дефіцит складських площ і фактори, які стримують швидке збільшення пропозиції. Саме така комбінація формує структурний дефіцит.
Київщина: 68% знищено, але поточний фонд приблизно вдвічі менший за довоєнний
Особливо уважно потрібно трактувати показники Київського регіону. За оцінкою Руслана Шостака, до повномасштабного вторгнення Київщина мала близько 2,2 млн м² складської нерухомості відповідних класів. Сукупні руйнування оцінюються приблизно у 1,5 млн м². 1,5 млн від 2,2 млн дійсно становлять близько 68%. Проте одночасно зазначається, що зараз у регіоні функціонує приблизно 1,1 млн м². Ці показники не суперечать один одному, якщо врахувати нове будівництво та відновлення. Вони описують різні речі.
68% показують валовий обсяг знищених площ відносно довоєнної бази. Порівняння нинішніх 1,1 млн м² із довоєнними 2,2 млн м² означає, що поточний фонд за цією оцінкою приблизно на 50% менший. Для аналізу ринку це набагато важливіше за гучний відсоток руйнувань. Орендаря цікавить не історичний обсяг втрат, а кількість придатних площ, які реально існують зараз.
Чому різні дослідження дають різний обсяг складського ринку Києва
На цьому місці виникає ще одна методологічна проблема. Професійні консультанти ринку комерційної нерухомості використовують інші показники складського фонду Київського регіону. Зокрема, довоєнна база спекулятивної складської нерухомості оцінювалася приблизно у 1,6 млн м², а за підсумками 2025 року загальний обсяг такого фонду знову наближався до довоєнного рівня. Це значно менше за 2,2 млн м² у наведеній оцінці.
Причина полягає не обов'язково у помилці однієї зі сторін. Найімовірніше, йдеться про різні межі ринку. Спекулятивний складський фонд складається переважно з професійних об'єктів, побудованих для здавання в оренду незалежним орендарям. Поза ним можуть знаходитися owner-occupied об'єкти, власні розподільчі центри ритейлерів, дистриб'юторів, виробників, поштово-логістичних компаній та інші корпоративні склади.
Для оцінки інфраструктурних втрат логічно рахувати ширший фонд. Для аналізу ринку оренди необхідно дивитися передусім на спекулятивну пропозицію. Через це твердження «Київщина втратила 68% складів» не можна автоматично переносити на висновок, що орендний складський ринок скоротився на ті самі 68%.
Літо 2026 року стало окремим переломним моментом
Головна проблема нинішньої ситуації полягає не лише у накопичених із 2022 року втратах, а в різкому прискоренні руйнувань. За оцінкою Шостака, близько 60% сукупних втрат складського фонду Київщини припало на перші вісім місяців 2026 року. Якщо використовувати його оцінку загального знищення у 1,5 млн м², це означає порядок близько 900 тис. м² втрат лише за цей період. Окремі ринкові оцінки також фіксують різке погіршення ситуації влітку. Тільки від початку липня до початку серпня російськими ударами було знищено понад 400 тис. м² складських і логістичних комплексів українського бізнесу.
Це вже масштаб, співставний із декількома роками звичайного девелопменту складської нерухомості. Особливість таких втрат полягає також у якості об'єктів. Руйнуються не випадкові старі промислові приміщення, які можна відносно легко виключити з сучасного складського фонду, а великі операційні логістичні центри ритейлерів, e-commerce, дистриб'юторів та поштових операторів. Разом із квадратними метрами економіка втрачає стелажні системи, холодильне обладнання, автоматизацію, сортувальні лінії, техніку, товарні запаси та налагоджені логістичні процеси. Тому один квадратний метр знищеного сучасного розподільчого центру не дорівнює одному квадратному метру порожнього складського приміщення.
Вакантність 2,5% показує справжню глибину дефіциту
Ще до найбільш масштабних серпневих атак складський ринок Київського регіону перебував у стані надзвичайно низької вакантності. За підсумками першого півріччя 2026 року один із професійних ринкових вимірів показував близько 2,5% вільних площ. На перший погляд це означає, що певна пропозиція все ж існує. Практично ситуація складніша. Залишкова вакантність переважно складається з невеликих фрагментованих блоків. Великий орендар, якому потрібно 10–20 тис. м² в одному сучасному логістичному комплексі, може не знайти відповідного об'єкта навіть за формальної наявності декількох відсотків вакантності.
Це і є структурна вакантність: вільні метри статистично існують, але не відповідають структурі реального попиту.
Після нових руйнувань проблема посилюється. Компанія, яка втратила 30 тис. м² розподільчого центру, не може просто орендувати тридцять окремих блоків по 1 тис. м² і отримати еквівалентний логістичний актив.
Для сучасної логістики критичними є концентрація площі, висота складу, докові ворота, під'їзди вантажного транспорту, енергопостачання, температурний режим, пожежна безпека, навантаження на підлогу та можливість автоматизації. Дефіцит сучасного складу через це може бути значно більшим, ніж показує формальний рівень вакантності.
Війна створила парадокс: попит високий, а девелопмент залишається складним
У класичному циклі комерційної нерухомості низька вакантність повинна запускати нову хвилю будівництва. Орендарі конкурують за площі, орендні ставки зростають, доходність нового проєкту покращується, девелопери залучають фінансування та збільшують пропозицію. Через декілька років ринок повертається до балансу.
Воєнна економіка розриває цей механізм. Потреба в нових складах очевидна, але разом із потенційною доходністю девелопер отримує ризик прямого фізичного знищення активу. Банк бачить той самий ризик. Страхова компанія також. Через це ринковий сигнал «будуйте більше» стикається з обмеженням капіталу.
Для великих інституційних об'єктів це особливо важливо. Сучасний логістичний комплекс класу А потребує значних початкових інвестицій і має тривалий строк окупності. Якщо його неможливо повноцінно застрахувати від головного ризику, необхідна доходність інвестора повинна збільшуватися.
Звідси виникає інвестиційний парадокс: чим сильніше країні потрібні нові склади, тим дорожчим стає капітал для їх будівництва.
Страхування воєнних ризиків стає частиною вартості квадратного метр
До повномасштабної війни страховий ризик не був центральним фактором оцінки українського складу.
Сьогодні він безпосередньо впливає на investment underwriting. Якщо актив вартістю десятки мільйонів доларів може бути фізично знищений одним ударом, інвестор повинен або передати цей ризик страховій системі, або залишити його на власному балансі.
У другому випадку ризик неминуче капіталізується у вимогах до доходності. Це означає вищу необхідну орендну ставку, більшу частку власного капіталу, коротший бажаний строк окупності або відмову від проєкту. Через це механізми страхування воєнних ризиків для складської нерухомості є не просто формою компенсації після атаки. Вони безпосередньо впливають на здатність ринку створювати нову пропозицію. Якщо ризик неможливо страхувати, дефіцит площ може зберігатися навіть за високих орендних ставок.
Великі централізовані склади стали операційно ефективними, але стратегічно вразливими
До війни розвиток логістики рухався у напрямку концентрації. Великий розподільчий центр дозволяє оптимізувати запаси, автоматизувати операції, скоротити кількість персоналу на одиницю товарообігу, ефективніше використовувати транспорт та управляти постачанням сотень магазинів із одного вузла.
З точки зору unit economics це логічна модель. В умовах регулярних ударів концентрація створює інший ефект: один об'єкт стає single point of failure для значної частини ланцюга постачання. Знищення великого розподільчого центру означає не лише втрату нерухомості. Компанія одночасно втрачає частину товарного запасу, операційне обладнання та вузол, через який проходили потоки для десятків або сотень торгових точок.
Ризик одного активу стає ризиком усієї мережі. Через це українська логістика поступово переходить від оптимізації виключно за собівартістю до оптимізації за стійкістю.
Децентралізація може стати новою нормою складського ринку
Одним із найбільш логічних наслідків війни є перехід від одного гігантського центру до мережі менших об'єктів. Наприклад, замість одного складу на 60 тис. м² компанія може використовувати три або чотири регіональні майданчики. Така модель дорожча в експлуатації. Вона потребує дублювання запасів, більш складного управління транспортом, додаткового персоналу та IT-координації.
Проте вона суттєво знижує concentration risk. Втрата одного майданчика не зупиняє всю систему. Для ринку нерухомості це може поступово змінити структуру попиту. Поряд із великими логістичними парками зростатиме потреба у середніх складах, регіональних distribution hubs, міських last-mile об'єктах та резервних майданчиках. Поняття оптимального складу в Україні може стати іншим, ніж було у 2021 році.
Географія складської нерухомості також буде змінюватися
Київ залишається найбільшим споживчим ринком країни та центральним транспортним вузлом, тому повністю перенести логістику з Київського регіону неможливо без суттєвого погіршення економіки доставки.
Водночас концентрація надто великої частини національного складського фонду навколо столиці створює системний ризик. Це підсилює аргументи на користь розвитку західного та центрального логістичних кластерів, регіональних хабів і мультирегіональних мереж.
Львівський регіон уже отримав значну частину релокованого бізнесу та логістичного попиту після 2022 року. Інші області також можуть отримати додатковий попит у міру того, як компанії переоцінюватимуть залежність від одного центрального вузла.
Проте перенесення складу далі від основного ринку споживання збільшує транспортне плече. Тому оптимальна модель, ймовірно, полягатиме не в повній відмові від Київщини, а в географічній диверсифікації запасів.
Build-to-suit може отримати додатковий імпульс
Структурний дефіцит великих блоків створює ще одну тенденцію: компаніям дедалі складніше знайти готовий склад із необхідними характеристиками. У таких умовах зростає роль build-to-suit, коли об'єкт будується під конкретного користувача та його операційні вимоги.
Для великого ритейлера, 3PL-оператора, фармацевтичної компанії або e-commerce готова пропозиція може просто не мати потрібної висоти, температурних зон, енергетичної потужності, кількості доків або систем автоматизації.
BTS дозволяє створити необхідний продукт. Водночас війна змінює і цю модель. Девелоперу потрібен сильний довгостроковий орендар, а орендарю необхідні гарантії реалізації проєкту та прийнятна структура ризику. Тому якість covenant орендаря, строк договору та розподіл воєнних ризиків стають критичними параметрами фінансування.
Чому дефіцит складів не обов'язково означає дефіцит товарів
Фізичний дефіцит складської нерухомості та дефіцит товарів у магазинах є різними явищами Ритейл може тимчасово компенсувати втрату окремого об'єкта перерозподілом запасів між іншими складами, прямими поставками, використанням сторонніх 3PL-операторів, тимчасовою орендою менш якісних приміщень та зміною частоти постачання. Саме висока адаптивність українського бізнесу дозволяє системі працювати навіть після великих втрат.
Проте така стійкість має ціну. Більша кількість рейсів, довше транспортне плече, резервні склади, дублювання запасів, термінова оренда та переналаштування логістики збільшують операційні витрати.
У короткостроковому періоді споживач може не побачити порожніх полиць. У довгостроковому частина додаткової логістичної собівартості може поступово переходити у ціну товару. Тому відсутність фізичного дефіциту продукції не означає відсутності економічних наслідків.
Склад перетворюється з нерухомості на елемент економічної безпеки
До війни складська нерухомість переважно аналізувалася через стандартні показники комерційного real estate: vacancy, prime rent, take-up, yield, pipeline та обсяг нового будівництва.
Сьогодні цього набору недостатньо. Необхідно оцінювати концентрацію товарних запасів, резервні потужності, можливість швидкої релокації, енергетичну автономність, транспортну альтернативність, час відновлення операцій та географічну диверсифікацію. Іншими словами, склад перестає бути лише коробкою, яку орендар використовує для зберігання товару. Він стає частиною resilience infrastructure бізнесу.
Для інвестора це також означає появу нових характеристик ліквідності. Об'єкт із декількома незалежними під'їздами, автономним енергопостачанням, можливістю поділу на менші блоки та розташуванням у логістично альтернативній локації може отримувати додаткову цінність, навіть якщо його класичні характеристики не відрізняються від конкурента.
Що відбуватиметься з орендними ставками
За нормальних ринкових умов поєднання низької вакантності, знищення частини пропозиції та високого попиту створює сильний тиск на орендні ставки. Проте український ринок має обмеження платоспроможності орендарів.
Ритейлер або логістична компанія не може нескінченно збільшувати витрати на склад, оскільки нерухомість є лише частиною його операційної моделі. Після певного рівня орендар починає шукати компроміс: нижчий клас приміщення, іншу географію, власне будівництво, BTS або розподіл операцій між декількома об'єктами.
Через це дефіцит може проявлятися не лише через номінальне зростання ставки. Зростатиме конкуренція за якісний продукт, скорочуватиметься період експозиції нових об'єктів, збільшуватиметься частка попередньої оренди, а великі орендарі будуть змушені планувати потребу у площах значно раніше. У такому ринку доступність потрібного складу стає важливішою за можливість отримати невелику знижку на оренду.
Для девелоперів утворюється великий відкладений попит
Попри ризики, фундаментальна потреба у новій складській нерухомості залишається значною. Якщо використовувати оцінку 2,9 млн м² поточного фонду проти 4,2 млн м² довоєнного, лише механічне повернення до старого рівня потребувало б близько 1,3 млн м² додаткової пропозиції.
Проте реальна потреба може бути іншою. З одного боку, населення України та внутрішній споживчий ринок змінилися, частина промисловості втрачена або релокована, тому довоєнний обсяг не можна автоматично вважати необхідним орієнтиром. З іншого боку, e-commerce, фармацевтика, 3PL, продовольчий ритейл, резервування запасів і децентралізація логістики можуть створювати додатковий попит на сучасні площі.
Тобто Україні потрібно не просто відбудувати 1,3 млн м². Потрібно зрозуміти, який складський фонд відповідає новій структурі економіки та новому профілю ризику.
Це значно складніше завдання, ніж механічне відновлення зруйнованих квадратних метрів.
Аналітика ON.UA
Найважливіший висновок із нової статистики складської нерухомості полягає не у тому, що Україна втратила 50% довоєнних складів класів А і Б. Ця цифра описує валове фізичне знищення, але не пояснює стан ринку.
Якщо врахувати нове будівництво, поточний фонд за наведеною оцінкою приблизно на 31% нижчий за довоєнний. Це все одно надзвичайно великий розрив для сегмента нерухомості, де якісна пропозиція створюється роками, потребує значного капіталу та складної інженерної інфраструктури. Ще важливішим є те, що складський ринок втрачає площі швидше, ніж девелопмент здатний гарантовано їх заміщувати. До цього додається низька вакантність.
Виникає класична передумова для structural shortage: існуючого продукту мало, попит на нього високий, а швидке створення нової пропозиції обмежене не містобудівними процедурами або відсутністю землі, а ризиком фізичного знищення самого інвестиційного активу.
Це принципово відрізняє український ринок від звичайного дефіцитного ринку комерційної нерухомості. У мирному середовищі висока ставка запускає девелопмент і поступово ліквідує дефіцит. В Україні навіть дуже приваблива ставка не усуває воєнний ризик, якщо інвестор не може його застрахувати або розподілити. Через це головним обмеженням нового складського девелопменту може стати не попит на квадратні метри, а вартість ризику на один квадратний метр.
Друга структурна зміна стосується самого продукту. Довоєнна логістична модель винагороджувала концентрацію: більший склад, більша автоматизація, більший товарний запас, менша операційна собівартість одиниці товару.
Воєнна модель додає до цієї формули concentration risk. Чим більше функцій зосереджено в одному центрі, тим більшим є потенційний збиток від його втрати. Тому економічно найефективніший склад і найбільш стійка логістична система більше не завжди є одним і тим самим рішенням.
Це може змінити український ринок на роки вперед. Зростатиме значення регіональних хабів, менших складських блоків, резервних майданчиків, build-to-suit, енергетичної автономності та географічної диверсифікації.
Фактично війна створює новий клас вимог до логістичної нерухомості. Раніше хороший склад повинен був забезпечувати низьку операційну собівартість. Тепер він повинен забезпечувати ще й можливість бізнесу продовжувати працювати після втрати одного з елементів системи.
Для інвестора, девелопера та орендаря це означає перехід від класичного real estate analysis до ширшої моделі, де разом із rent, vacancy, yield та location доводиться оцінювати resilience, redundancy та concentration risk.
І тут виникає головний парадокс українського складського ринку 2026 року: нерухомості фізично стає менше, потреба в ній залишається високою, але кожний новий квадратний метр одночасно стає дорожчим і ризикованішим для створення. Цей дисбаланс і буде визначати ринок значно сильніше, ніж сама статистика зруйнованих площ.
FAQ
Чи справді Україна втратила половину сучасних складів?
За наведеною оцінкою, від початку повномасштабної війни було знищено близько 2,1 млн м² при довоєнному фонді 4,2 млн м². Це відповідає 50% довоєнного обсягу. Проте частину втрат компенсувало нове будівництво.
Скільки сучасних складських площ залишилося в Україні?
За оцінкою Руслана Шостака, близько 2,9 млн м² складів класів А і Б.
Наскільки поточний фонд менший за довоєнний?
Якщо використовувати показники 4,2 млн м² до війни та 2,9 млн м² зараз, різниця становить приблизно 31%.
Скільки складів побудували під час повномасштабної війни?
За наведеною оцінкою, близько 0,8 млн м², що компенсує приблизно 38% валового обсягу знищених площ.
Чому кажуть, що Київщина втратила 68% складів, якщо зараз там залишається половина довоєнного фонду?
68% показують співвідношення сукупно знищених 1,5 млн м² до довоєнної бази 2,2 млн м². Частину втрат компенсували нове будівництво та відновлення, тому поточний фонд оцінюється приблизно в 1,1 млн м².
Чому різні дослідження називають різний обсяг складського фонду Києва?
Методології можуть охоплювати різні типи об'єктів. Окремо аналізується спекулятивний орендний фонд, окремо можуть враховуватися власні розподільчі центри ритейлерів, логістичних компаній, виробників та інша корпоративна нерухомість.
Яка зараз вакантність складської нерухомості Київського регіону?
Один із професійних вимірів за підсумками першого півріччя 2026 року показував близько 2,5%. При цьому значна частина вільної пропозиції є невеликими фрагментованими блоками, тому великих готових площ практично немає.
Чи призведе знищення складів до дефіциту товарів?
Не обов'язково. Великі компанії можуть перерозподіляти товарні потоки, використовувати альтернативні склади, 3PL та прямі поставки. Проте така адаптація збільшує логістичні витрати.
Чи повинна через дефіцит зростати оренда складів?
Фундаментальний тиск на ставки існує, але можливості їх зростання обмежуються платоспроможністю орендарів. Частина попиту може переходити у нижчий клас, інші регіони, власне будівництво або build-to-suit.
Чому бізнес не може просто швидко побудувати нові склади?
Сучасні логістичні комплекси потребують значних інвестицій і мають тривалий строк окупності. Воєнний ризик ускладнює страхування та кредитування, через що навіть високий попит не гарантує швидкого збільшення пропозиції.
Як війна може змінити формат складської нерухомості?
Ринок може рухатися до більшої географічної децентралізації, мережі менших регіональних хабів, резервних складів, build-to-suit та об'єктів із вищою енергетичною й операційною автономністю.
Чому страхування воєнних ризиків настільки важливе для ринку?
Без можливості передати ризик фізичного знищення страховій системі його повністю несе інвестор. Це збільшує необхідну доходність, ускладнює кредитування і може стримувати новий девелопмент навіть за дефіциту площ.