Український ринок нерухомості наблизився до чергового етапу законодавчого регулювання. Після появи пропозицій щодо обов'язкової атестації рієлторів, створення професійного реєстру та запровадження письмових договорів із клієнтами народні депутати запропонували встановити кримінальну відповідальність за порушення нових правил.
28 жовтня 2026 року у Верховній Раді зареєстровано законопроєкт №16192 «Про внесення змін до Кримінального кодексу України щодо незаконної діяльності з надання посередницьких послуг у сфері нерухомості». Документ передбачає штрафи до 68 тисяч гривень та можливість позбавлення права займатися відповідною діяльністю.
Для рієлторів ця ініціатива має особливе значення. Якщо запропоновані норми набудуть чинності, звична практика роботи на підставі усних домовленостей, отримання комісії без належного оформлення відносин або надання послуг без установленого професійного статусу може створювати не лише фінансові, а й кримінально-правові ризики.
Водночас принципово важливо розуміти: станом на 30 жовтня 2026 року законопроєкт лише зареєстрований у парламенті. Нові штрафи ще не діють, а остаточні положення можуть змінитися під час розгляду.
За що пропонують штрафувати рієлторів
Законопроєкт №16192 передбачає доповнення Кримінального кодексу України новою статтею 203-3, яка встановлюватиме відповідальність за незаконну діяльність із надання посередницьких послуг у сфері нерухомості. Згідно з оприлюдненим описом законодавчої ініціативи, підставами для відповідальності пропонується визначити здійснення такої діяльності без передбаченого законом статусу агента або без письмового договору з відповідним клієнтом.
За основним складом правопорушення передбачається штраф від 1000 до 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що для розрахунку санкції становить від 17 до 34 тисяч гривень. Додатково пропонується позбавлення права обіймати певні посади або займатися відповідною діяльністю на один рік. Якщо дії вчинені з корисливих мотивів або за попередньою змовою групою осіб, запропонована санкція становить від 2000 до 4000 неоподатковуваних мінімумів, тобто від 34 до 68 тисяч гривень, із позбавленням права займатися відповідною діяльністю на три роки.
Важлива деталь: йдеться про пропозицію кримінальної відповідальності, а не про звичайний адміністративний штраф. Навіть якщо санкція передбачає грошове стягнення без позбавлення волі, юридичні наслідки кримінального провадження принципово відрізняються від адміністративного правопорушення. Для рієлторського бізнесу це означає, що питання належного оформлення діяльності потенційно виходить за межі податкової дисципліни та звичайних договірних відносин.
Чому нові штрафи пов'язані із законопроєктом №16145
Законопроєкт №16192 не є самостійною реформою ринку нерухомості. Він пов'язаний із базовою законодавчою ініціативою №16145, зареєстрованою 13 жовтня 2026 року. Базовий документ пропонує створити нову систему професійного регулювання, за якої надання посередницьких послуг буде пов'язане з отриманням відповідного статусу, проходженням кваліфікаційних процедур та внесенням до спеціального реєстру.
Окремий блок змін стосується відносин із клієнтами. Передбачається, що послуги рієлтора надаватимуться на підставі письмового або електронного договору, у якому визначатимуться обсяг роботи, винагорода, строки, порядок розрахунків і відповідальність сторін. Саме законопроєкт №16192 пропонує доповнити цю систему кримінально-правовими санкціями за порушення окремих вимог.
Отже, йдеться про два взаємопов'язані документи. Перший визначає правила професійної діяльності, другий пропонує встановити відповідальність за їх недотримання. При цьому парламентський розгляд базового законопроєкту ще триває. До нього вже зареєстровано альтернативні законодавчі пропозиції, що додатково свідчить про відсутність остаточно погодженої моделі регулювання.
Робота без договору: чому це найважливіша зміна для практикуючих агентів
Для значної частини українських рієлторів письмовий договір із клієнтом досі не є обов'язковим елементом кожної угоди. Особливо поширена така практика на ринку оренди житла, де агент знаходить орендаря, організовує перегляд, погоджує умови з власником і отримує комісію під час підписання договору оренди.
Нерідко при цьому відсутній окремий договір про надання посередницьких послуг. Сторони домовляються про винагороду усно, а її розмір і порядок оплати можуть змінюватися безпосередньо перед завершенням угоди.
На ринку продажу квартир ситуація складніша. Частина агентств укладає договори з власниками, проте комісію отримує від покупців, які не завжди мають окремі договірні відносини з посередником. Якщо запропонована система буде ухвалена, такі моделі роботи потребуватимуть суттєвого перегляду. Рієлтору буде недостатньо просто домовитися про комісію в телефонній розмові або повідомленні в месенджері. Необхідно буде належним чином оформити відносини із замовником послуги та визначити правові підстави для отримання винагороди.
Однак тут виникає важливе питання законодавчої техніки. Потрібно чітко визначити, які саме дії вважатимуться незаконним посередництвом, коли виникатиме обов'язок укласти договір і чи буде будь-який формальний недолік документа достатньою підставою для кримінальної відповідальності. Без таких уточнень існує ризик неоднакового застосування майбутніх норм.
Чи можна буде отримувати комісію від покупця, якщо договір укладено з продавцем
Це питання може стати одним із найбільш конфліктних для українського ринку нерухомості. Уявімо ситуацію: власник доручив агенту продати квартиру, погодив ціну та умови співпраці. Рієлтор підготував оголошення, організував рекламу, провів перегляди та знайшов покупця. Однак під час оформлення угоди повідомив, що комісію повинен сплатити покупець.
Якщо покупець не замовляв послуг рієлтора, виникає питання про правову підставу такої вимоги. Законопроєкт №16145 пропонує закріпити принцип, за яким винагороду сплачує замовник послуг. Отримання оплати від кількох сторін передбачається за умови належного розкриття інформації та письмового погодження.
У поєднанні із запропонованою кримінальною відповідальністю це може змінити традиційну модель стягнення комісії з особи, яка фактично не замовляла посередницьких послуг.
Водночас не слід робити висновок, що будь-яка комісія від покупця автоматично стане незаконною. Якщо покупець самостійно замовив послуги, погодив їхній обсяг і винагороду та уклав відповідний договір, така модель співпраці принципово відрізняється від нав'язування оплати за доступ до об'єкта.
Для професійного ринку це означає необхідність чітко розмежовувати представництво продавця, представництво покупця та роботу з обома сторонами.
Що означатиме кримінальна відповідальність для незалежних рієлторів
Найбільш відчутними нові правила можуть стати для незалежних агентів, які працюють без агентства нерухомості та самостійно організовують усі процеси.
За запропонованою моделлю недостатньо буде мати досвід, клієнтську базу, професійну репутацію або зареєстрований ФОП. Для законного надання посередницьких послуг передбачатиметься спеціальний професійний статус. Це створює додаткові вимоги до підготовки, документування діяльності та організації розрахунків. Проте важливо враховувати й інший аспект. Значна частина незалежних рієлторів працює в невеликих містах і населених пунктах, де обсяг угод порівняно невеликий, а доходи можуть бути нерегулярними.
Якщо процедура професійного допуску виявиться складною або дорогою, це може створити непропорційне навантаження на малий рієлторський бізнес. Законодавцю доведеться знайти баланс між необхідністю захисту клієнтів та доступністю професії. Інакше нова система ризикує перетворитися на додатковий бар'єр для легальних агентів, не усунувши повністю діяльність недобросовісних посередників.
Чи відповідатиме керівник агентства за роботу співробітників
Окремої уваги потребує діяльність агентств нерухомості, у яких десятки агентів можуть працювати за різними організаційними моделями. Частина співробітників оформлена за трудовими договорами, інші співпрацюють як ФОП, а деякі фактично виконують посередницькі функції без належного документального оформлення.
У разі ухвалення нових правил агентствам доведеться чіткіше визначати професійний статус кожного спеціаліста, його повноваження, порядок укладення договорів із клієнтами та отримання винагороди. Однак автоматично стверджувати, що керівник агентства нестиме кримінальну відповідальність за будь-яке порушення співробітника, неправильно. Для цього необхідні конкретні законодавчі підстави та встановлення відповідних обставин. Водночас згадка про попередню змову групи осіб у запропонованій санкції робить особливо важливим питання організованих схем незаконного посередництва.
Агентствам варто заздалегідь переглянути внутрішні процедури, розподіл повноважень і документообіг, щоб уникнути ситуацій, коли фактичний порядок роботи не відповідає оформленим правовідносинам.
Чи можуть нові штрафи зменшити кількість недобросовісних посередників
Автори законодавчої ініціативи обґрунтовують необхідність змін проблемами тіньової діяльності, відсутністю належного оформлення послуг, приховуванням доходів та ризиками для споживачів. Ці проблеми справді існують на українському ринку нерухомості. Клієнти можуть стикатися з вимогами сплатити комісію за послуги, яких не замовляли, недостовірними оголошеннями та відсутністю зрозумілих механізмів відповідальності посередника.
Однак ефективність кримінальних санкцій залежатиме не лише від їхнього розміру. Насамперед необхідно визначити, як відрізнятимуть професійне посередництво від разової допомоги знайомим, інформаційних послуг, рекламної діяльності або самостійного продажу нерухомості власником.
Не менш важливим є питання доказування. Сам факт публікації оголошення чи участі в перегляді квартири не завжди означає надання платних посередницьких послуг. Якщо закон не встановить достатньо чітких критеріїв, може виникнути ризик надмірно широкого тлумачення відповідальності.
Існує також економічний аспект. Криміналізація діяльності без професійного статусу здатна стимулювати легалізацію ринку, але за умови, що отримання такого статусу буде доступним, прозорим і не створюватиме необґрунтованих витрат. Інакше частина учасників ринку може намагатися приховувати фактичний характер своєї діяльності, що ускладнить державний контроль.
Що рієлторам варто змінити вже сьогодні
Попри те, що нові санкції ще не діють, професійним учасникам ринку доцільно переглянути власну практику роботи. Насамперед варто запровадити письмові договори про надання посередницьких послуг. У них потрібно чітко визначати замовника, перелік послуг, винагороду, умови її виплати, строки співпраці та порядок припинення договору.
Другий напрям — прозорість комісій. Якщо агент працює з продавцем, але планує отримати оплату також від покупця, необхідно заздалегідь визначити характер послуг для кожної сторони та належно оформити домовленості.
Третій напрям — фінансова дисципліна. Рієлторам варто перевірити відповідність підприємницької діяльності фактичним операціям, порядок обліку доходів і виконання чинних податкових вимог.
Окремо слід звернути увагу на фінансовий моніторинг. Частина відповідних обов'язків уже передбачена чинним законодавством і не залежить від ухвалення нових законопроєктів.
Також важливо налагодити документування роботи з клієнтами. Історія звернень, погоджені умови співпраці, звіти про виконані послуги та підтвердження комунікацій можуть мати суттєве значення у випадку виникнення спорів.
Для цього агентства й незалежні рієлтори можуть використовувати CRM-системи та інші цифрові інструменти управління клієнтами й об'єктами нерухомості.
Чи означає новий законопроєкт, що рієлторів уже почали штрафувати
Ні. Станом на 30 жовтня 2026 року законопроєкт №16192 перебуває на початковій стадії парламентського розгляду. Для набрання чинності запропонованими нормами необхідно пройти передбачену законодавчу процедуру, включно з розглядом і голосуванням у Верховній Раді, підписанням закону та його офіційним опублікуванням.
Крім того, законопроєкт пов'язаний із базовою ініціативою №16145, положення якої також можуть змінюватися. За оприлюдненою інформацією, для нових кримінально-правових норм пропонується відтермінування набрання чинності на 12 місяців після офіційного опублікування відповідного закону. Отже, повідомлення про штрафи до 68 тисяч гривень необхідно сприймати як інформацію про запропоновані зміни, а не про відповідальність, яка вже застосовується.
Аналітика ON.UA: рієлторська професія переходить від усних домовленостей до юридично оформленої послуги
Поява законопроєкту №16192 демонструє, що законодавча дискусія навколо рієлторської діяльності виходить за межі професійної сертифікації та створення реєстру. Тепер обговорюється можливість кримінальної відповідальності за порушення правил доступу до професії та оформлення відносин із клієнтами.
Для українського ринку це потенційно масштабна зміна. Модель, за якої агент знаходить клієнта, домовляється про комісію усно та отримує винагороду без належного оформлення послуг, може опинитися під значно жорсткішим правовим контролем.
Водночас запровадження кримінальних санкцій потребує особливої точності законодавчих формулювань. Правила повинні захищати споживачів і забезпечувати прозорість ринку, не створюючи непропорційних ризиків для добросовісних професіоналів.
Для рієлторів практичний висновок полягає в необхідності поступово переходити до системної, документально оформленої роботи незалежно від подальшої долі законопроєктів.
Професійна послуга повинна мати зрозумілого замовника, визначений зміст, погоджену вартість і документальне підтвердження. Якщо нові правила ухвалять, це може стати не лише стандартом якісної роботи, а й умовою законного перебування на ринку.
FAQ: кримінальна відповідальність рієлторів
Чи діють уже штрафи до 68 тисяч гривень за роботу без договору?
Ні. Станом на 30 жовтня 2026 року це лише законодавча пропозиція, яка не набула чинності.
Який законопроєкт передбачає нові штрафи?
Законопроєкт №16192, зареєстрований 28 жовтня 2026 року. Він пов'язаний із базовим законопроєктом №16145 щодо регулювання посередницьких послуг у сфері нерухомості.
Які штрафи пропонують встановити?
Від 17 до 34 тисяч гривень за основним складом правопорушення та від 34 до 68 тисяч гривень за передбачених проєктом обтяжувальних обставин. Додатково пропонується позбавлення права займатися відповідною діяльністю.
Чи можуть рієлтора позбавити волі за роботу без договору?
Описані санкції запропонованої статті не передбачають позбавлення волі. Йдеться про штрафи та обмеження права займатися відповідною діяльністю.
Чи буде достатньо зареєструвати ФОП?
За моделлю, запропонованою базовим законопроєктом №16145, лише підприємницької реєстрації буде недостатньо. Передбачається також спеціальний професійний допуск.
Чи зможе власник самостійно продати або здати квартиру?
Базовий законопроєкт передбачає збереження права власників самостійно здійснювати операції зі своєю нерухомістю без обов'язкового залучення рієлтора.
Коли можуть запрацювати нові правила?
Конкретна дата наразі невідома. Вона залежатиме від проходження законопроєктів у парламенті, остаточної редакції та встановлених перехідних положень.