Український ринок нерухомості може опинитися на порозі однієї з найбільших змін у регулюванні посередницьких послуг за останні десятиліття. У Верховній Раді 13 жовтня 2026 року зареєстровано законопроєкт №16145 «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості». Документ пропонує запровадити обов'язкову професійну атестацію, створити єдиний реєстр агентів, встановити нові вимоги до договорів із клієнтами та змінити правила розміщення оголошень про продаж і оренду нерухомості.
На перший погляд, законодавча ініціатива спрямована на впорядкування професії, підвищення відповідальності посередників і захист споживачів. Проте її потенційні наслідки значно ширші. Запропонована модель фактично змінює умови доступу до ринку, створює нову систему професійного контролю та може вплинути на конкуренцію між агентствами, незалежними рієлторами й цифровими сервісами нерухомості.
Одним із найбільш дискусійних положень є створення єдиної саморегулівної організації з обов'язковим членством. У разі ухвалення законопроєкту вона отримає повноваження щодо професійної атестації, ведення реєстру та застосування дисциплінарних стягнень. Таким чином, можливість працювати на ринку залежатиме не лише від підприємницької реєстрації та професійних навичок, а й від відповідності вимогам спеціальної системи допуску.
Для української нерухомості це принципове питання. Адже ринок складається не тільки з великих агентств, а й із тисяч незалежних спеціалістів, невеликих локальних компаній, забудовників, власників житла та цифрових платформ, які забезпечують пошук і просування об'єктів.
Станом на 20 жовтня 2026 року законопроєкт №16145 перебуває на стадії парламентського розгляду. Його положення ще не набрали чинності, а остаточна редакція може змінитися. Тому всі нові вимоги, розглянуті нижче, є запропонованими, а не обов'язковими правилами, які вже діють.
Аналітика ON.UA розглядає, що передбачає законодавча ініціатива, як вона може змінити економіку рієлторського бізнесу, чи стане ринок прозорішим і які ризики виникають у разі надмірної централізації професійного регулювання.
Обов'язкова реєстрація: хто зможе працювати рієлтором
Однією з центральних новацій законопроєкту є запровадження обов'язкового допуску до надання посередницьких послуг у сфері нерухомості. За запропонованою моделлю відповідну діяльність зможуть здійснювати агенти з нерухомості, внесені до Єдиного реєстру. Для фізичної особи передбачена можливість працювати як фізична особа-підприємець за наявності кваліфікаційного свідоцтва. Для юридичної особи встановлюються окремі кадрові вимоги: відповідне свідоцтво повинні мати керівник і щонайменше один працівник.
Це означає, що сама реєстрація ФОП або компанії більше не буде достатньою умовою для надання посередницьких послуг, якщо закон ухвалять у запропонованій редакції.
Для великих агентств нерухомості така модель створює додаткові організаційні вимоги. Компаніям доведеться контролювати кваліфікаційний статус відповідальних осіб і забезпечувати відповідність установленим правилам.
Для незалежних рієлторів наслідки можуть бути відчутнішими. Вони повинні будуть самостійно проходити професійну підготовку, отримувати свідоцтво, підтримувати кваліфікацію та виконувати інші умови допуску.
З погляду захисту клієнтів наявність відкритого реєстру може стати корисним інструментом перевірки професійного статусу посередника. Проте реєстрація сама по собі не гарантує якості послуг. Професійна компетентність залежить від практичного досвіду, знання ринку, здатності перевіряти інформацію, дотримання договірних зобов'язань та відповідальності перед клієнтом.
За оцінкою ON.UA, ефективність нової системи визначатиметься не кількістю виданих свідоцтв, а тим, чи зможе вона реально зменшити кількість недобросовісних практик.
Атестація та підвищення кваліфікації кожні два роки
Законопроєкт передбачає отримання кваліфікаційного свідоцтва після професійної підготовки та складання іспиту. Крім початкового підтвердження кваліфікації, запроваджується вимога регулярного професійного розвитку. Підвищувати кваліфікацію необхідно буде раз на два роки, інакше дія свідоцтва автоматично зупинятиметься.
Ідея регулярного навчання відповідає характеру рієлторської діяльності. Законодавство про нерухомість, оподаткування, фінансовий моніторинг, реєстрацію прав і містобудування змінюється. Спеціаліст, який працює з угодами, повинен орієнтуватися в актуальних процедурах і розуміти межі власної професійної компетенції.
Водночас важливо розмежовувати професійну освіту та формальну сертифікацію. Якщо навчання зводитиметься до обов'язкового проходження платних курсів без належного контролю якості, нова система ризикує перетворитися на додатковий адміністративний бар'єр. Особливе значення матимуть прозорість екзаменаційних процедур, доступність підготовки в різних регіонах, можливість оскарження результатів і недискримінаційні умови для досвідчених фахівців.
За оцінкою ON.UA, доцільно оцінювати професійну кваліфікацію не лише через знання нормативних положень, а й через практичні навички: аналіз документів, роботу з клієнтами, переговори, оцінювання ринкової ситуації та розуміння ризиків угод.
Єдина спілка рієлторів: саморегулювання чи концентрація повноважень
Однією з найбільш принципових новацій є створення Української спілки фахівців з нерухомості. Законопроєкт передбачає модель єдиної саморегулівної організації з обов'язковим членством. До її функцій пропонується віднести ведення професійного реєстру, атестацію, акредитацію та застосування дисциплінарних заходів. Передбачено також членські внески, розмір яких може становити до двох мінімальних заробітних плат.
Відповідно, доступ до професії може виявитися пов'язаним не тільки з виконанням кваліфікаційних вимог, а й з обов'язковою участю в конкретній організації.
З одного боку, централізована система здатна забезпечити єдині професійні стандарти, спростити перевірку статусу агента та створити зрозумілий механізм дисциплінарної відповідальності. З іншого боку, концентрація регуляторних функцій в одній структурі створює ризики обмеження конкуренції, конфлікту інтересів і непропорційного впливу професійного органу на окремих учасників ринку.
Особливо чутливим є питання можливості позбавлення професійного статусу. Законопроєкт передбачає дисциплінарні стягнення, зокрема обмеження статусу на строк до двох років. Для незалежного рієлтора таке рішення може означати фактичну втрату можливості здійснювати основну професійну діяльність. Тому важливими будуть підстави застосування санкцій, незалежність дисциплінарних процедур, право на захист та ефективний механізм оскарження.
Позиція ON.UA полягає в тому, що професійне саморегулювання має підвищувати якість ринку, а не створювати закриту систему доступу до нього. Якщо членство в організації стає обов'язковою умовою роботи, законодавство повинно передбачати особливо високі вимоги до прозорості її діяльності та захисту прав учасників.
Скільки коштуватиме доступ до професії
Запропонована система створює для рієлторів кілька потенційних категорій витрат. Передусім це професійна підготовка та складання кваліфікаційного іспиту. Далі — членство в саморегулівній організації, регулярне підвищення кваліфікації та адміністративне забезпечення діяльності.
Водночас із повідомлення про законопроєкт неможливо встановити остаточну сукупну вартість входження в професію для конкретного фахівця. Вона залежатиме від затверджених процедур, тарифів і механізму застосування членських внесків. Тому називати фіксовану суму, яку кожен рієлтор обов'язково сплачуватиме щороку, наразі некоректно.
Економічний ефект також буде різним. Для великого агентства додаткові витрати можуть розподілятися між значною кількістю угод. Для незалежного спеціаліста з невеликим обсягом операцій вони становитимуть відчутнішу частку доходу. У результаті регуляторна модель може непропорційно вплинути на малий рієлторський бізнес.
За оцінкою ON.UA, під час парламентського розгляду важливо оцінити не лише юридичну обґрунтованість нових вимог, а й їхню фінансову доступність для спеціалістів у невеликих містах та регіонах із низькою активністю ринку нерухомості.
Письмовий договір із клієнтом: що зміниться в роботі агентств
Законопроєкт пропонує встановити обов'язкову письмову форму договору про надання посередницьких послуг. Передбачається перелік із 18 обов'язкових умов такого договору. Для ринку це може стати важливою зміною, оскільки значна частина конфліктів між посередниками та клієнтами пов'язана з недостатньо чіткими домовленостями про обсяг послуг, оплату та відповідальність сторін.
Письмовий договір дозволяє визначити, які дії повинен виконати агент, коли виникає право на винагороду, які витрати несе клієнт і за яких умов співпраця припиняється.
Водночас сам факт наявності документа не гарантує справедливості його умов. Надмірно складний або односторонній договір може створювати для клієнта додаткові ризики, особливо якщо він не має достатніх знань для оцінювання правових наслідків. Тому важливо, щоб законодавчі вимоги забезпечували не лише формальне підписання договору, а й зрозумілість ключових положень.
Для професійних агентств письмове оформлення відносин може стати інструментом підвищення довіри та зменшення кількості суперечок. Для рієлторів, які працюють переважно на підставі усних домовленостей, нові правила означатимуть необхідність змінювати організацію роботи.
Комісія рієлтора: чи заборонять отримувати гроші від обох сторін
Одне з положень законопроєкту стосується отримання винагороди від кількох учасників угоди. Запропоновано заборонити стягнення комісії з обох сторін без письмової згоди кожної з них. Це важливе уточнення: законопроєкт не передбачає безумовної заборони отримувати винагороду від продавця та покупця одночасно. Йдеться про необхідність належного погодження такого механізму.
Для українського ринку питання подвійної комісії залишається чутливим, оскільки інтереси сторін угоди не завжди збігаються. Продавець зацікавлений отримати максимально вигідну ціну та прийнятні умови продажу. Людина, яка купує нерухомість, прагне придбати об'єкт за обґрунтованою вартістю та мінімізувати ризики. Якщо один посередник отримує оплату від обох сторін, важливо чітко визначити, які послуги він надає кожній із них і як забезпечується прозорість його дій.
Письмова згода може підвищити передбачуваність відносин, але не усуває автоматично можливого конфлікту інтересів.
За оцінкою ON.UA, перспективним напрямом розвитку ринку є чітке розмежування представництва інтересів клієнта та організації самої угоди. Це дозволяє зрозуміліше визначати, за що сплачується комісія і яку відповідальність бере на себе посередник.
Безготівкова оплата послуг: крок до прозорості ринку
Законопроєкт передбачає безготівкову оплату посередницьких послуг на рахунок агента. Такий підхід може сприяти документальному підтвердженню платежів і підвищенню прозорості фінансових відносин.
Для клієнта безготівковий платіж створює додаткове підтвердження факту оплати, яке може мати значення в разі спору. Для агентства або незалежного рієлтора це означатиме необхідність належного обліку отриманих коштів. Водночас безготівкова форма розрахунків сама по собі не гарантує якості послуг і не усуває всіх можливих порушень. Ефективність такого механізму залежатиме від його поєднання з прозорими договорами, підтвердженням виконаних робіт і дієвими способами захисту прав клієнтів.
Нові правила реклами нерухомості: найбільш масштабна зміна для цифрового ринку
Особливої уваги заслуговують положення законопроєкту щодо розміщення оголошень про продаж та оренду нерухомості. За запропонованою моделлю публікувати такі оголошення зможуть власники, їхні представники, члени сім'ї, спадкоємці або агенти з нерухомості із зазначенням реєстраційного номера. Відповідна норма, за повідомленням про законопроєкт, має почати застосовуватися через дев'ять місяців після опублікування ухваленого закону. Це положення потенційно вплине не лише на рієлторів, а й на всю цифрову інфраструктуру ринку нерухомості.
Сьогодні оголошення можуть розміщувати власники, агентства, незалежні спеціалісти, представники забудовників та інші учасники, які працюють із пропозицією нерухомості.
Запровадження обмеженого переліку осіб, уповноважених на публікацію, створює потребу у визначенні статусу рекламодавця.
Для цифрових платформ це може означати необхідність перевіряти реєстраційні номери агентів, удосконалювати механізми ідентифікації користувачів та встановлювати зрозумілі правила підтвердження права на розміщення оголошення. Водночас із короткого повідомлення про законопроєкт не можна зробити остаточний висновок щодо всіх технічних обов'язків платформ, відповідальності за недостовірні відомості або порядку перевірки представництва. Ці питання потребують окремого аналізу нормативного тексту та майбутніх підзаконних процедур.
За оцінкою ON.UA, зміна правил публікації може стати однією з найважливіших реформ цифрового ринку нерухомості, якщо буде реалізована через відкриті, доступні та технологічно сумісні механізми перевірки.
Чи зникнуть дублікати та фальшиві оголошення
Однією з потенційних переваг нової системи може стати зменшення кількості анонімних або недобросовісних оголошень. Якщо агент зобов'язаний зазначати реєстраційний номер, користувач отримує можливість перевірити його професійний статус.
Проте ідентифікація посередника не дорівнює перевірці достовірності об'єкта. Навіть зареєстрований агент теоретично може опублікувати застарілу інформацію, некоректну ціну або оголошення без належного погодження з власником. Також реєстраційний номер сам по собі не вирішує проблему дублювання однієї квартири різними посередниками. Для реального підвищення якості пропозиції потрібні додаткові механізми: підтвердження повноважень, актуалізація статусу об'єкта, виявлення дублікатів і прозора історія змін оголошення.
За оцінкою ON.UA, професійний реєстр може бути корисним елементом такої системи, але не повинен сприйматися як універсальне рішення всіх проблем ринку.
Фінансовий моніторинг: як зміниться відповідальність учасників угод
Законопроєкт також стосується фінансового моніторингу операцій із нерухомістю. У повідомленні про документ зазначено, що агенти залишатимуться суб'єктами первинного фінансового моніторингу, а для нотаріусів передбачається закріплення відповідних обов'язків під час посвідчення угод.
Для ринку це означає подальше підвищення значення належної ідентифікації клієнтів, документального оформлення операцій та виконання вимог фінансового законодавства. Проте важливо не змішувати функції різних професійних учасників. Рієлтор здійснює посередницьку діяльність, нотаріус виконує визначені законом нотаріальні функції, а державна реєстрація прав відбувається за окремими правилами. Наявність кваліфікаційного свідоцтва агента не замінює правової перевірки нерухомості та не гарантує можливості укладення угоди.
За оцінкою ON.UA, ефективна система повинна забезпечувати чіткий розподіл відповідальності між учасниками, не створюючи необґрунтованого дублювання процедур.
Перехідний період: коли нові вимоги можуть почати діяти
Законопроєкт передбачає перехідні механізми, які мають дозволити учасникам ринку адаптуватися до нової системи. Зокрема, для приведення діяльності у відповідність пропонується шестимісячний строк від дня реєстрації Української спілки фахівців з нерухомості.
Окремо передбачено відкладене застосування вимоги щодо вищої освіти для фахівців — через п'ять років.
Для нових правил реклами названо дев'ятимісячний строк після опублікування закону. Ці строки мають різні точки відліку, тому їх не можна об'єднувати в одну дату початку дії всіх вимог. Крім того, вони стануть практично актуальними лише після проходження законопроєктом парламентської процедури, ухвалення та набрання чинності відповідним законом.
Для незалежних спеціалістів і агентств це означає, що підготовку до можливих змін доцільно починати з аналізу бізнес-процесів, але немає підстав стверджувати, що всі запропоновані обов'язки вже потрібно виконувати.
Аналітика ON.UA: як законопроєкт може змінити ринок нерухомості
1. Професія рієлтора може перейти від відкритої моделі до регульованого доступу
Головна структурна зміна полягає у формуванні спеціального механізму допуску до професії. У разі ухвалення законопроєкту можливість надавати посередницькі послуги залежатиме від виконання кваліфікаційних і реєстраційних вимог. Це може підвищити формальну визначеність професійного статусу, але одночасно створює бар'єри для нових учасників. Економічний результат залежатиме від того, наскільки доступною та конкурентною буде система атестації.
2. Незалежні рієлтори можуть відчути найбільше навантаження
Для невеликих агентств і самостійних спеціалістів витрати на навчання, членство та адміністративне забезпечення можуть бути відчутнішими, ніж для великих компаній. Це здатне стимулювати частину фахівців приєднуватися до агентств або об'єднувати ресурси. Проте можливий і протилежний ефект: за прозорих і доступних процедур незалежний агент з офіційно підтвердженою кваліфікацією може отримати додаткову конкурентну перевагу.
3. Великі агентства можуть посилити ринкові позиції
Компанії з розвиненою організаційною структурою зазвичай мають більше можливостей для юридичного супроводу, навчання персоналу та впровадження нових процедур. Це може полегшити їм адаптацію до регулювання. Водночас великі агентства також нестимуть додаткові витрати й відповідальність, а тому масштаб бізнесу не гарантуватиме автоматичної переваги.
4. Комісії можуть змінитися, але їхнє зростання не є неминучим
Додаткові витрати на регулювання теоретично можуть закладатися у вартість послуг. Проте остаточний розмір комісій залежатиме від конкуренції, платоспроможності клієнтів, кількості угод і реальної цінності посередницького супроводу. Тому прогнозувати обов'язкове підвищення комісій після ухвалення закону некоректно. Натомість можна очікувати більшої уваги до документального визначення винагороди та умов її отримання.
5. Відносини між рієлтором і клієнтом можуть стати формалізованішими
Письмові договори, безготівкова оплата та встановлені процедури розгляду претензій створюють передумови для більш передбачуваної співпраці. Проте реальна якість захисту залежатиме від змісту договорів і можливості ефективно відновити порушені права. Формальна наявність документа не повинна підміняти відповідальність за результат і належне виконання послуг.
6. Цифрові платформи можуть стати важливішою частиною професійної інфраструктури
Обов'язковий реєстр агентів і нові правила реклами створюють потенціал для інтеграції професійної ідентифікації з цифровими сервісами. У перспективі користувач може отримати можливість перевіряти статус агента безпосередньо під час перегляду оголошення. Для професійних платформ це відкриває можливості розвитку верифікованих профілів, історії об'єктів і механізмів підтвердження повноважень. Проте реалізація таких функцій залежатиме від доступності даних реєстру та правил їх використання.
7. Монополізація професійного регулювання залишається одним із головних ризиків
Обов'язкове членство в єдиній саморегулівній організації потребує особливо ретельної оцінки. Якщо організація одночасно контролює доступ до професії, проводить атестацію та застосовує дисциплінарні санкції, необхідні ефективні механізми запобігання зловживанням. Важливими будуть незалежність процедур, прозорість фінансування, участь різних категорій рієлторів в управлінні та можливість судового захисту.
8. Ринок може отримати нові стандарти професійної репутації
Офіційне підтвердження статусу агента потенційно спростить перевірку посередника. Проте для клієнта важливими залишатимуться досвід, спеціалізація, якість консультацій, достовірність інформації та репутація. За оцінкою ON.UA, професійна ідентифікація повинна доповнювати ринкові механізми оцінювання якості послуг, а не замінювати їх.
9. Найбільший практичний ефект може проявитися на ринку оренди
Орендні угоди часто мають меншу вартість, ніж продаж нерухомості, а посередницькі послуги можуть надаватися в умовах високої конкуренції та короткого циклу прийняття рішень. Якщо нові адміністративні витрати виявляться значними, вони можуть сильніше впливати на економіку невеликих орендних операцій. Це створює ризик зменшення пропозиції посередницьких послуг у низькобюджетному сегменті. Водночас чіткі договори та підтвердження професійного статусу можуть бути корисними для орендодавців і наймачів, які прагнуть зменшити ризик недобросовісного посередництва.
10. Закон може прискорити цифровізацію професії, але не гарантує її
Єдиний реєстр створює технологічну основу для електронної перевірки статусу агента. Проте справжня цифровізація потребує не лише реєстру, а й зручних процедур взаємодії з ним. Важливо, щоб система дозволяла перевіряти актуальність даних, своєчасно оновлювати інформацію та мінімізувати ручні адміністративні операції.
За відсутності таких механізмів цифровий реєстр ризикує стати ще одним формальним елементом бюрократичної системи.
Що законопроєкт означає для власників квартир і людей, які купують нерухомість
Для власника квартири принципово важливо зберегти можливість самостійно розпоряджатися своєю нерухомістю. Запропоновані правила реклами передбачають можливість розміщення оголошень власниками та визначеними категоріями уповноважених осіб. Отже, із наведених положень законопроєкту не випливає загальна заборона продавати або здавати власне житло без рієлтора.
Для клієнтів, які користуються посередницькими послугами, потенційними перевагами можуть стати перевірка професійного статусу агента, письмове оформлення домовленостей і прозоріші правила оплати. Водночас нова система не усуває необхідності перевіряти правовстановлюючі документи, обтяження, повноваження представників та інші юридичні обставини угоди.
Рієлторська атестація не замінює нотаріальне посвідчення, державну реєстрацію прав або професійну юридичну консультацію там, де вона необхідна.
Що законопроєкт означає для агентств нерухомості
Для агентств найбільш актуальними можуть стати питання кадрової відповідності, договорів, обліку платежів і професійної ідентифікації співробітників. Компаніям доцільно оцінити, як організовано взаємодію з клієнтами, хто відповідає за перевірку документів, як оформлюються домовленості про винагороду та які процедури використовуються для розгляду претензій.
Окремого аналізу потребуватимуть рекламні процеси, особливо якщо агентство публікує значну кількість об'єктів через різні цифрові канали. Проте до остаточного ухвалення закону немає підстав перебудовувати бізнес навколо процедур, які ще можуть бути змінені парламентом. Раціональнішим підходом є підготовка до кількох можливих сценаріїв регулювання.
Що законопроєкт означає для незалежного рієлтора
Незалежні спеціалісти можуть опинитися перед необхідністю підтверджувати професійну кваліфікацію та виконувати додаткові адміністративні вимоги. Це робить важливішими системний облік клієнтів, документування домовленостей, контроль рекламних матеріалів і планування професійних витрат.
Водночас нова модель може посилити цінність персональної професійної репутації. Якщо клієнт зможе перевірити статус конкретного агента, а не лише назву агентства, незалежний рієлтор отримає можливість будувати довіру без обов'язкової залежності від великої компанії.
За оцінкою ON.UA, майбутнє незалежних спеціалістів значною мірою залежатиме від того, наскільки законодавство забезпечить рівні умови доступу до професії для різних організаційних моделей бізнесу.
Прогноз ON.UA: як може змінитися рієлторський ринок після ухвалення закону
Базовий сценарій: поступова професіоналізація з додатковими витратами
Якщо законопроєкт буде ухвалено без принципової зміни моделі регулювання, ринок отримає обов'язкову систему професійного допуску. Це може сприяти формалізації посередницьких послуг, поширенню письмових договорів і прозорішому обліку винагороди. Водночас учасники нестимуть додаткові витрати на виконання регуляторних вимог.
Результат залежатиме від доступності атестації, якості управління професійною організацією та ефективності захисту клієнтів.
Позитивний сценарій: відкритий реєстр і справедлива конкуренція
За сприятливого сценарію законодавча модель буде доопрацьована таким чином, щоб забезпечити прозору атестацію, недискримінаційний доступ до професії та ефективний контроль за діяльністю саморегулівної організації. У такому випадку ринок може отримати додаткові механізми довіри без суттєвого обмеження конкуренції. Відкриті цифрові процедури перевірки статусу агентів також можуть підвищити якість інформації про посередників і полегшити роботу професійних платформ.
Негативний сценарій: адміністративні бар'єри та концентрація ринку
Якщо нова система виявиться дорогою, складною або недостатньо прозорою, вона може обмежити доступ до професії для частини незалежних спеціалістів. Це потенційно сприятиме концентрації ринку та скороченню конкуренції в окремих сегментах.
Водночас надмірна формалізація без реального контролю якості послуг може не забезпечити очікуваного підвищення захисту клієнтів.
Які питання законодавцям необхідно вирішити до ухвалення закону
За оцінкою ON.UA, ефективність майбутнього регулювання залежатиме від відповідей на кілька принципових питань. Насамперед потрібно забезпечити прозорість і доступність професійної атестації. Система не повинна створювати необґрунтованих переваг для окремих навчальних установ, організацій або категорій учасників ринку.
Не менш важливим є механізм управління саморегулівною організацією. Обов'язкове членство повинно супроводжуватися чіткими правилами фінансової звітності, дисциплінарної відповідальності та незалежного оскарження рішень.
Окремого врегулювання потребує взаємодія професійного реєстру з цифровими платформами. Перевірка статусу агента повинна бути технічно доступною, а вимоги до рекламодавців — зрозумілими й пропорційними. Важливо також не допустити необґрунтованого обмеження прав власників нерухомості на самостійне розміщення інформації про свої об'єкти.
Нарешті, необхідно оцінити реальну вартість виконання нових вимог для малого бізнесу та незалежних спеціалістів. Без належного врахування цих факторів реформа може підвищити адміністративне навантаження, не забезпечивши пропорційного поліпшення якості послуг.
Висновок ON.UA: ринку потрібні професійні стандарти, але не закрита система доступу
Законопроєкт №16145 пропонує суттєво змінити правила роботи посередників на українському ринку нерухомості. Обов'язкова атестація, професійний реєстр, письмові договори, безготівкова оплата та нові вимоги до реклами потенційно можуть підвищити прозорість діяльності агентів і створити додаткові механізми захисту клієнтів.
Водночас запровадження єдиної саморегулівної організації з обов'язковим членством і широкими повноваженнями потребує особливо уважного аналізу.
Для ринку нерухомості важливо, щоб нові правила не перетворилися на механізм адміністративного обмеження конкуренції. Професійна кваліфікація повинна підтверджувати компетентність, а не створювати штучний дефіцит спеціалістів. Реєстр має допомагати клієнтам перевіряти агентів, а не ускладнювати доступ до послуг. Договірні вимоги повинні захищати сторони, а не лише збільшувати кількість документів.
Головний висновок ON.UA: успішною реформою рієлторського ринку буде не створення нової системи дозволів, а формування конкурентного професійного середовища, у якому клієнт отримує якісні послуги, агент несе зрозумілу відповідальність, а незалежні спеціалісти та агентства працюють за рівними й прозорими правилами.
До остаточного ухвалення закону ключовим завданням залишається професійне обговорення запропонованої моделі та оцінювання її реального впливу на учасників ринку.
FAQ: новий законопроєкт про рієлторів в Україні
Чи ухвалили новий закон про рієлторів у 2026 році?
Станом на 20 жовтня 2026 року законопроєкт №16145 зареєстровано у Верховній Раді та направлено на розгляд комітету. Він ще не став чинним законом.
Чи буде обов'язковою ліцензія рієлтора?
Законопроєкт передбачає систему професійного допуску через кваліфікаційне свідоцтво та внесення до Єдиного реєстру. Називати цю модель звичайним ліцензуванням без уточнення юридичного механізму некоректно.
Чи потрібно буде рієлторам складати іспит?
Так, за запропонованою моделлю кваліфікаційне свідоцтво видаватиметься після професійної підготовки та іспиту.
Як часто доведеться підвищувати кваліфікацію?
Законопроєкт передбачає підвищення кваліфікації раз на два роки.
Чи стане членство у професійній спілці обов'язковим?
У запропонованій редакції передбачено єдину саморегулівну організацію з обов'язковим членством.
Скільки коштуватиме членство?
У повідомленні про законопроєкт зазначено внесок у розмірі до двох мінімальних заробітних плат. Остаточну сукупну вартість виконання всіх професійних вимог наразі визначити неможливо.
Чи зможе незалежний рієлтор працювати без агентства?
Запропонована модель допускає діяльність ФОП за умови отримання кваліфікаційного свідоцтва та виконання інших установлених вимог.
Чи заборонять рієлторам брати комісію з продавця та покупця одночасно?
Передбачено заборону отримувати винагороду від обох сторін без письмової згоди кожної з них. Абсолютної заборони подвійної оплати з наведених положень не випливає.
Чи стане письмовий договір із рієлтором обов'язковим?
Так, законопроєкт передбачає письмовий договір із визначеним переліком обов'язкових умов.
Чи можна буде платити рієлтору готівкою?
Запропоновано безготівкову оплату посередницьких послуг на рахунок агента.
Чи зможе власник самостійно продати квартиру?
Із розглянутих положень законопроєкту не випливає заборона самостійного продажу. Власники також включені до переліку осіб, які можуть розміщувати оголошення про нерухомість.
Чи зможуть рієлтори публікувати оголошення без реєстраційного номера?
Запропоновані правила передбачають зазначення реєстраційного номера агента. Їхнє застосування планується відкласти на дев'ять місяців після опублікування ухваленого закону.
Коли нові правила можуть почати діяти?
Конкретної календарної дати наразі немає. Законопроєкт передбачає різні перехідні строки, зокрема шість місяців від реєстрації професійної спілки для приведення діяльності у відповідність та п'ять років до застосування вимоги щодо вищої освіти.
Чи подорожчають послуги рієлторів?
Додаткові регуляторні витрати можуть впливати на собівартість послуг, але автоматичне підвищення комісій не є гарантованим. Результат залежатиме від конкуренції та фактичних умов ринку.
Що робити рієлторам уже зараз?
Доцільно стежити за проходженням законопроєкту, аналізувати власні договори, фінансовий облік і рекламні процеси. Обов'язку проходити нову атестацію за цим законопроєктом поки немає.