Український ринок оренди нерухомості стоїть перед однією з найсуттєвіших податкових змін останніх років. Верховна Рада 15 жовтня 2026 року підтримала зниження ставки податку на доходи фізичних осіб від здавання нерухомості в оренду з 18% до 5%. З урахуванням військового збору, який залишається на рівні 5%, загальне податкове навантаження має скоротитися з 23% до 10% отриманого доходу. Для власників квартир, приватних будинків і комерційних приміщень це означатиме суттєве зменшення витрат на легальне отримання орендних платежів, а для держави — спробу змінити економічну мотивацію учасників ринку, значна частина якого традиційно працює без належного декларування доходів.
Відповідну поправку підтримали 255 народних депутатів під час розгляду законопроєкту №16051-1, основним предметом якого було оподаткування міжнародних поштових та експрес-відправлень. Згодом парламент ухвалив документ у цілому. Нові правила стосуватимуться доходів фізичних осіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості, а знижена ставка ПДФО має зробити офіційне оформлення орендних відносин фінансово доступнішим.
Станом на 16 жовтня 2026 року законодавче рішення ще не означає автоматичного застосування нової ставки. Для цього необхідні завершення процедури підписання та офіційного опублікування закону, а також настання визначеної ним дати початку застосування відповідних положень. До цього моменту власники повинні керуватися чинними правилами оподаткування.
Для ринку нерухомості значення цієї реформи виходить далеко за межі арифметичного зменшення податку. Йдеться про можливу зміну відносин між орендодавцями, орендарями та державою, розвиток прозорих договірних механізмів, формування достовірнішої інформації про орендні доходи й поступове перетворення житлової оренди на більш структурований інвестиційний сегмент.
Чому чинне оподаткування стримує легалізацію оренди
За загальними правилами фізична особа, яка отримує дохід від здавання власної нерухомості в оренду поза спеціальними підприємницькими режимами, сплачує 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору. Сукупне навантаження становить 23% орендного доходу.
Для власника квартири, який отримує 15 тисяч гривень на місяць, це означає 3450 гривень податкових платежів. Із річного доходу 180 тисяч гривень податки становлять 41 400 гривень, а після їх сплати залишається 138 600 гривень без урахування ремонту, утримання нерухомості та можливих періодів простою.
За орендної ставки 25 тисяч гривень на місяць річний дохід становить 300 тисяч гривень, із яких за чинної сукупної ставки необхідно сплатити 69 тисяч гривень. Таке навантаження помітно впливає на фактичну дохідність нерухомості, особливо якщо квартира придбана як інвестиційний актив і власник додатково фінансує ремонт, меблювання, заміну обладнання та поточне обслуговування.
Для багатьох приватних орендодавців податок сприймається не як звичайна складова фінансової моделі, а як значне скорочення доходу від використання особистого майна. Це створює економічні стимули для неформальних домовленостей, отримання готівкових платежів і відмови від належного документального оформлення орендних відносин.
Водночас відсутність офіційного договору не звільняє власника від передбачених законом податкових зобов'язань. Неформальна оренда також створює додаткові ризики для обох сторін, особливо в разі пошкодження майна, заборгованості, дострокового припинення проживання або виникнення спору щодо депозиту.
Запропоноване зниження податкового навантаження покликане змінити співвідношення між фінансовими витратами на легальну діяльність та ризиками приховування доходів.
Скільки заощаджуватимуть власники квартир після зниження податку
За новою моделлю із кожної тисячі гривень орендного доходу власник сплачуватиме 100 гривень ПДФО та військового збору замість нинішніх 230 гривень. Зменшення становитиме 130 гривень на кожну тисячу отриманого доходу, або 13 відсоткових пунктів. У відносному вимірі сукупне податкове навантаження скорочується приблизно на 56,5%.
Для квартири, яка здається за 10 тисяч гривень на місяць, річний податок зменшиться з 27 600 до 12 тисяч гривень. Економія становитиме 15 600 гривень. За орендної ставки 15 тисяч гривень на місяць власник сплачуватиме 18 тисяч гривень на рік замість 41 400 гривень. Різниця становитиме 23 400 гривень. Якщо квартира здається за 20 тисяч гривень, річне податкове навантаження зменшиться з 55 200 до 24 тисяч гривень, а власник збереже додатково 31 200 гривень. Для об'єкта з орендною ставкою 30 тисяч гривень економія становитиме 46 800 гривень на рік.
Наведені розрахунки виходять із безперервної оренди протягом дванадцяти місяців, незмінної ставки та оподаткування повної суми орендного доходу фізичної особи за загальними правилами. Фактичний результат залежатиме від періоду здавання, умов договору, статусу орендаря та остаточної редакції податкових положень.
З фінансового погляду зменшення податку підвищує чистий дохід власника без необхідності збільшувати орендну ставку. Це особливо важливо для об'єктів із помірною дохідністю, де регулярні витрати на утримання житла можуть суттєво зменшувати інвестиційний результат.
Чи стане офіційна оренда вигіднішою за неформальну
Основна економічна ідея реформи полягає в тому, щоб зробити легальне отримання орендних доходів менш обтяжливим і водночас підвищити привабливість офіційного договору. Для власника нерухомості формалізація відносин створює можливість належно документувати джерело доходів, використовувати договір для захисту майнових інтересів та підтверджувати регулярні надходження під час фінансових операцій.
Офіційно задекларований дохід може мати значення під час оцінювання платоспроможності банками, оформлення кредитних продуктів або підтвердження походження коштів. Водночас наявність декларації не гарантує автоматичного схвалення кредиту чи прийняття всіх доходів фінансовою установою.
Для орендаря письмовий договір дозволяє визначити строк користування житлом, порядок зміни орендної плати, розподіл комунальних витрат, умови повернення забезпечувального платежу та підстави дострокового припинення відносин. Проте легалізація ринку залежить не лише від розміру податку. Важливими залишаються простота декларування, зрозумілість платіжних процедур, правова захищеність сторін і передбачуваність державного контролю. Якщо оформлення договору та виконання податкових обов'язків вимагатимуть надмірних адміністративних зусиль, частина власників може й надалі уникати формальних процедур навіть за нижчої ставки. Ефективність реформи визначатиметься не кількістю власників, які теоретично отримали податкову перевагу, а фактичним збільшенням обсягу задекларованих орендних доходів.
Чи знизяться ціни на оренду квартир
Зменшення податку не означає автоматичного зниження орендних ставок на 13%. Податкова економія виникає на стороні власника, а ринкова ціна житла формується співвідношенням попиту та пропозиції, характеристиками об'єкта й платоспроможністю орендарів.
На ринках із високою конкуренцією між орендодавцями частина податкової вигоди може перетворитися на додатковий простір для переговорів. Власник, який отримує більший чистий дохід за незмінної орендної ставки, потенційно має більше можливостей погодитися на помірну знижку, щоб уникнути простою квартири.
Водночас у містах із дефіцитом доступного житла орендодавці можуть зберегти попередні ставки та спрямувати податкову економію на збільшення власного доходу або покриття витрат на утримання нерухомості. Окремим сценарієм стане поступове збільшення офіційної пропозиції. Якщо частина власників, які раніше не здавали житло або працювали неформально, вирішить активніше виходити на відкритий ринок, конкуренція може посилитися. Проте сам факт легалізації вже наявних орендних відносин не збільшує фізичну кількість доступних квартир.
У короткостроковій перспективі найбільш імовірним безпосереднім наслідком реформи є підвищення чистої дохідності для власників, які сплачуватимуть податки за новими правилами. Вплив на орендні ставки залежатиме від локальної ринкової ситуації.
Як зниження податку вплине на інвестиційну дохідність квартир
Для інвесторів, які купують нерухомість із метою подальшого здавання в оренду, зміна податкового навантаження може суттєво вплинути на фінансову модель.
Розглянемо умовну квартиру вартістю 70 тисяч доларів, яка здається за 18 тисяч гривень на місяць. За умовного курсу 42 гривні за долар річний валовий дохід становить приблизно 5143 долари, а валова орендна дохідність — близько 7,35%.
За сукупної податкової ставки 23% після сплати ПДФО та військового збору залишатиметься приблизно 3960 доларів на рік, або 5,66% від вартості придбання.
За ставки 10% відповідний дохід становитиме близько 4629 доларів, а дохідність після цих податків підвищиться приблизно до 6,61%.
Отже, лише завдяки зміні оподаткування інвестор може отримати майже один додатковий відсотковий пункт річної дохідності від вартості активу. Ці показники не є чистою інвестиційною дохідністю, оскільки не враховують простою, ремонту, страхування, витрат на придбання, обслуговування будинку та можливого зростання вартості нерухомості. Проте приклад демонструє важливий економічний ефект: податкова реформа здатна покращити інвестиційні характеристики вже придбаних квартир без зміни орендної ставки.
У довгостроковій перспективі це може підвищувати привабливість житлової нерухомості як активу, що генерує регулярний дохід. Водночас збільшення інвестиційного попиту не є гарантованим наслідком, оскільки рішення про придбання залежить також від воєнних ризиків, ліквідності, стану будинку та альтернативних інструментів інвестування.
Житлова та комерційна нерухомість: кого стосуватимуться нові правила
Важливою особливістю підтриманої поправки є поширення зниженої ставки ПДФО на доходи від оренди як житлової, так і нежитлової нерухомості. Це означає, що потенційні зміни можуть стосуватися не лише власників квартир і приватних будинків, а й фізичних осіб, які здають офіси, магазини, склади та інші нежитлові приміщення.
Для комерційної нерухомості податкова економія може бути особливо відчутною через вищі абсолютні суми орендних платежів. Наприклад, за місячного доходу 50 тисяч гривень різниця між сукупними ставками 23% і 10% становить 6500 гривень на місяць, або 78 тисяч гривень на рік.
Водночас необхідно розмежовувати оподаткування доходів звичайної фізичної особи та підприємницьку діяльність. Для фізичних осіб — підприємців можуть застосовуватися інші податкові режими, обмеження та правила залежно від обраної системи оподаткування.
Підтримана поправка не означає автоматичної зміни всіх правил для ФОП, юридичних осіб або спеціальних режимів оподаткування. Окремо слід враховувати статус орендаря. Якщо орендар виступає податковим агентом, порядок утримання та перерахування податків відрізняється від ситуації, коли фізична особа здає майно іншій фізичній особі, яка не має відповідного статусу.
Точний порядок застосування нової ставки необхідно визначати відповідно до остаточної редакції закону та чинних положень Податкового кодексу.
Декларування доходів: що потрібно знати власникам
Зниження ставки ПДФО не означає скасування податкового обліку орендних доходів. Власники, які самостійно відповідають за оподаткування отриманих платежів, повинні виконувати встановлені законом вимоги щодо декларування та сплати податків.
Для фізичних осіб, які здають нерухомість іншим фізичним особам без статусу податкового агента, чинне законодавство передбачає самостійне виконання відповідних податкових зобов'язань.
У разі оренди нерухомості юридичною особою або іншим податковим агентом механізм оподаткування може передбачати утримання податку під час виплати доходу. Саме через відмінності між цими ситуаціями не варто розглядати річну декларацію як єдиний універсальний спосіб сплати податків за будь-яким договором оренди.
Після набрання чинності змінами власникам необхідно буде враховувати дату початку застосування нової ставки, статус орендаря та порядок оподаткування доходів, отриманих у перехідний період. Окреме значення має документальне оформлення договору. Він дозволяє визначити розмір орендної плати, строки її внесення та інші умови, які можуть бути важливими для підтвердження отриманого доходу.
Чи означає нижчий ПДФО скасування інших податків на нерухомість
Податок на доходи від оренди необхідно відрізняти від податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
ПДФО та військовий збір сплачуються з відповідного доходу, тоді як податок на нерухоме майно пов'язаний із володінням об'єктом і визначається за окремими правилами.
Зокрема, Податковий кодекс передбачає базові зменшення оподатковуваної площі для певних категорій житлової нерухомості, але для об'єктів, які використовуються власниками з метою отримання доходів від оренди, діють спеціальні обмеження щодо застосування відповідних пільг. Ці правила існують незалежно від підтриманої 15 жовтня поправки про зниження ПДФО. Отже, власник повинен оцінювати повне податкове навантаження на нерухомість, а не лише ставку податку з орендних платежів.
Для інвестиційних об'єктів особливо важливо враховувати всі регулярні витрати, оскільки їхня сукупність визначає фактичний фінансовий результат.
Аналітика ON.UA: чи здатна ставка 10% змінити український ринок оренди
Рішення Верховної Ради про зниження оподаткування орендних доходів є спробою змінити економічну модель взаємодії між державою та приватними власниками нерухомості. Попередній підхід передбачав порівняно високе податкове навантаження на фізичних осіб, які отримують дохід від використання власного майна. Нова модель робить акцент на зменшенні ставки з розрахунком на розширення кола платників і збільшення частки офіційно задекларованих операцій.
Ключове питання полягає в тому, чи буде зниження податку достатнім стимулом для власників, які роками здавали нерухомість неформально.
З економічного погляду реформа суттєво зменшує вартість легалізації доходу. За старої ставки власник повинен був віддати державі майже чверть орендних надходжень. За нової — одну десяту. Різниця достатньо помітна, щоб впливати на фінансові рішення, особливо якщо йдеться про регулярний дохід протягом багатьох років.
Водночас для частини власників проблема полягає не лише в податках. Неформальні орендні відносини можуть бути пов'язані з небажанням декларувати доходи, недостатнім розумінням законодавства, побоюваннями щодо складності адміністрування або відсутністю звички оформлювати договірні відносини.
Якщо держава прагне збільшити частку легальної оренди, зменшення ставки повинно супроводжуватися зрозумілими цифровими процедурами декларування, доступною інформацією про податкові зобов'язання та передбачуваним правозастосуванням.
Другий важливий аспект стосується бюджетного ефекту. Зниження податкової ставки не гарантує автоматичного збільшення надходжень. Для компенсації втрати доходів від тих власників, які вже сумлінно сплачують податки, необхідно суттєво розширити оподатковувану базу.
За незмінного обсягу задекларованих доходів перехід із 23% до 10% означатиме скорочення відповідних надходжень більш ніж удвічі. Для збереження сукупної суми ПДФО та військового збору за такою спрощеною моделлю задекларована база орендних доходів повинна збільшитися приблизно у 2,3 раза.
Це арифметичний орієнтир, а не прогноз бюджетних надходжень. Фактичний результат залежатиме від кількості нових платників, обсягів задекларованих доходів, структури податкових платежів і поведінки учасників ринку.
Третій аспект пов'язаний із ціноутворенням. Нижче оподаткування підвищує чистий дохід власника, але не створює прямого обов'язку зменшувати орендну ставку. У містах із дефіцитом житла податкова економія може переважно залишатися в орендодавців. На конкурентних ринках вона здатна створювати додаткові можливості для переговорів та утримання платоспроможних орендарів.
Четвертий аспект стосується інвестиційної привабливості житлової нерухомості. Зменшення податкового навантаження покращує співвідношення між валовим орендним доходом і коштами, які фактично залишаються власникові. Для інвесторів це може підвищити конкурентоспроможність квартир порівняно з іншими інструментами отримання регулярного доходу.
Водночас інвестиційний ефект залежатиме від вартості придбання нерухомості. Якщо зростання інтересу інвесторів сприятиме підвищенню цін продажу, частина вигоди від нижчих податків може поступово компенсуватися дорожчим входом на ринок.
П'ятий аспект пов'язаний із розвитком професійного управління орендною нерухомістю. Зростання частки офіційних договорів потенційно підвищуватиме попит на послуги з пошуку орендарів, підготовки документів, контролю платежів, управління об'єктами та супроводу довгострокових орендних відносин.
Для рієлторів і керуючих компаній це може створити додатковий ринок професійних послуг, орієнтованих не лише на одноразове заселення, а й на системне управління доходами власника.
Шостий аспект стосується прозорості ринку. Збільшення кількості офіційно оформлених орендних відносин потенційно покращить якість інформації про обсяги орендної діяльності, структуру доходів та економічні характеристики житлового фонду. Це може бути корисним для розвитку житлової політики, фінансового планування та професійного аналізу нерухомості.
Сьомий аспект пов'язаний із захистом орендарів. Офіційний договір не усуває всіх можливих конфліктів, але створює зрозумілішу правову основу для визначення прав і зобов'язань сторін. Для довгострокової оренди це особливо важливо, оскільки житло є не лише об'єктом фінансових відносин, а й місцем постійного проживання.
Восьмий аспект стосується соціальної житлової політики. Держава зацікавлена у формуванні прозорого орендного сектору, який може взаємодіяти з майбутніми програмами підтримки домогосподарств, соціальної оренди та компенсаційних механізмів. Проте зниження ПДФО саме по собі не створює соціального житлового фонду й не гарантує доступності житла для малозабезпечених громадян.
Дев'ятий аспект пов'язаний із регіональними відмінностями. У Києві, Львові, Дніпрі, Одесі та невеликих містах співвідношення орендних ставок, вартості придбання й експлуатаційних витрат суттєво відрізняється. Відповідно, однакова податкова ставка може мати різний вплив на інвестиційну дохідність та мотивацію власників.
Десятий аспект стосується довгострокової передбачуваності. Для власника, який розглядає квартиру як інвестицію на десять або п'ятнадцять років, важлива не лише поточна ставка, а й упевненість у стабільності податкових правил. Часті зміни законодавства ускладнюють фінансове планування та можуть зменшувати позитивний ефект навіть економічно обґрунтованих реформ.
Головний висновок ON.UA полягає в тому, що зниження сукупного оподаткування орендних доходів із 23% до 10% може стати важливим кроком до формування прозорішого ринку нерухомості. Найбільший потенціал реформи пов'язаний не з негайним зниженням орендних ставок, а зі зміною економічної мотивації власників, підвищенням чистої інвестиційної дохідності та поступовим розвитком офіційних договірних відносин. Реальний результат визначатиметься кількістю орендодавців, які вирішать декларувати доходи, простотою виконання податкових обов'язків і стабільністю нових правил.
FAQ: новий податок на оренду нерухомості в Україні
Який податок на оренду нерухомості підтримала Верховна Рада?
Парламент підтримав зниження ставки ПДФО з орендних доходів фізичних осіб із 18% до 5%. Військовий збір у розмірі 5% залишається незмінним.
Скільки загалом становитимуть податки з оренди?
За підтриманою моделлю сукупна ставка ПДФО та військового збору становитиме 10% замість нинішніх 23%.
Чи діє ставка 10% уже з 16 жовтня 2026 року?
Ні. Для застосування нової ставки необхідно дочекатися завершення законодавчої процедури та визначеної законом дати набрання відповідними положеннями чинності.
Чи стосуватиметься зниження податку нежитлової нерухомості?
Підтримана поправка охоплює доходи від оренди житлової та нежитлової нерухомості фізичних осіб.
Скільки податку потрібно буде сплачувати з оренди за 15 тисяч гривень?
За новою сукупною ставкою 10% податкові платежі становитимуть 1500 гривень на місяць, або 18 тисяч гривень за дванадцять місяців безперервної оренди.
Чи потрібно буде подавати декларацію?
Обов'язок декларування залежить від статусу орендаря та порядку оподаткування доходу. Якщо фізична особа самостійно відповідає за сплату податків, вона повинна виконувати відповідні вимоги Податкового кодексу.
Чи зміняться податки для ФОП, які здають нерухомість?
Запропонована ставка стосується відповідних доходів фізичних осіб. Підприємницькі режими оподаткування мають окремі правила, які необхідно враховувати залежно від статусу власника.
Чи знизяться орендні ставки після податкової реформи?
Автоматичного зниження не передбачено. Ціни визначатимуться попитом, пропозицією та характеристиками нерухомості.
Чи потрібно оформлювати договір оренди?
Письмове оформлення орендних відносин дозволяє належно визначити права й обов'язки сторін та документально підтвердити домовленості. Конкретні вимоги до форми договору залежать від виду нерухомості й строку оренди.
Чи скасовується податок на нерухоме майно?
Ні. Податок на нерухоме майно та оподаткування доходів від оренди є різними податковими зобов'язаннями.
Чи вигідніше стане купувати квартири для здавання в оренду?
Зменшення податкового навантаження може підвищити дохідність офіційної оренди, але загальна інвестиційна ефективність залежить від ціни придбання, орендної ставки, витрат та ризиків конкретного об'єкта.