В Україні знову повернулися до питання масштабного оновлення застарілого житлового фонду. Йдеться про десятки тисяч багатоквартирних будинків, зведених переважно в другій половині XX століття, які поступово вичерпують свій експлуатаційний ресурс. Частина таких будівель потребує капітального ремонту, інші мають серйозні технічні проблеми, а окремі об'єкти можуть потребувати повної реконструкції або демонтажу.
За попередніми оцінками, в Україні налічується близько 30 тисяч хрущовок. Значну частину цього житлового фонду будували з кінця 1950-х років, коли головним завданням державної житлової політики було швидке забезпечення населення окремими квартирами. Сьогодні ці будинки розташовані в уже сформованих міських районах, часто поблизу метро, громадського транспорту, шкіл, лікарень та інших об'єктів інфраструктури.
Саме розташування робить старі житлові квартали потенційно привабливими для девелоперів. Земельні ділянки під хрущовками нерідко мають значно вищу економічну цінність, ніж самі будівлі. На місці п'ятиповерхового будинку теоретично можна звести сучасний житловий комплекс із більшою кількістю квартир, комерційними приміщеннями та новою інженерною інфраструктурою.
Однак реалізація таких проєктів пов'язана з одним із найскладніших питань житлової політики: як забезпечити права власників квартир, які повинні залишити свої помешкання заради реконструкції території.
У листопаді 2026 року голова парламентського комітету з питань містобудування Олена Шуляк повідомила про подальше опрацювання законопроєкту №6458, який має оновити механізм комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Серед ключових питань залишаються необхідна частка згоди власників, порядок відселення та механізми компенсації.
Аналітика ON.UA розглядає, що насправді пропонується змінити, які права мають власники квартир, чому попередні спроби масової реконструкції не дали очікуваного результату та як оновлення старих кварталів може вплинути на ціни житла, девелопмент і міську інфраструктуру.
Закон про знесення хрущовок ще не ухвалений: що відбувається насправді
Насамперед необхідно розмежувати чинне законодавство та запропоновані зміни. Станом на початок листопада 2026 року законопроєкт №6458 «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» не став законом. Верховна Рада ухвалила його за основу у вересні 2022 року, після чого документ перебуває на стадії підготовки до другого читання.
Це означає, що новий порядок ухвалення рішень щодо реконструкції, компенсацій та відселення ще не набрав чинності. Повідомлення про можливе знесення хрущовок не слід трактувати як початок автоматичного демонтажу старих багатоквартирних будинків.
Водночас в Україні вже діє Закон №525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», ухвалений у 2006 році. Він визначає правові та організаційні засади оновлення застарілих житлових кварталів, включно з питаннями відшкодування вартості майна та надання іншого житла.
Проблема полягає в тому, що чинний механізм виявився складним для практичного застосування. Комплексна реконструкція потребує узгодження інтересів великої кількості власників, органів місцевого самоврядування, інвесторів і забудовників. Навіть один неврегульований майновий конфлікт може істотно ускладнити реалізацію проєкту.
Законопроєкт №6458 покликаний змінити цю модель, однак остаточні правила залежатимуть від редакції, яку парламент ухвалить у другому читанні.
Чи можуть знести будинок без згоди всіх власників квартир
Найбільшу дискусію викликає питання колективного рішення. У багатоквартирному будинку можуть проживати десятки або сотні власників, інтереси яких суттєво відрізняються.
Частина мешканців зацікавлена в отриманні нового житла, оскільки старий будинок має зношені комунікації, погану теплоізоляцію та незручне планування. Інші власники не бажають переїжджати, навіть якщо їм пропонують сучаснішу квартиру. Для багатьох людей важливими залишаються конкретна адреса, звичне соціальне середовище та близькість до родичів.
За словами Олени Шуляк, під час підготовки законопроєкту обговорюється механізм, за якого рішення про реконструкцію не вимагатиме одностайної згоди всіх власників. Водночас конкретний відсоток необхідної підтримки остаточно не визначений.
Це принципово важлива деталь. Якщо законодавство дозволить ухвалювати рішення кваліфікованою більшістю, виникне питання правового статусу власників, які голосували проти.
Сам факт підтримки реконструкції більшістю мешканців ще не означає автоматичного припинення права власності тих, хто не погодився. Для такого механізму необхідні чіткі законодавчі підстави, гарантії компенсації та процедури захисту майнових прав.
Конституція України гарантує право приватної власності. Примусове відчуження майна можливе лише у визначених законом випадках, з дотриманням установлених вимог і компенсаційних гарантій. Отже, твердження, що власника вже сьогодні можуть примусово виселити з хрущовки лише за рішенням більшості сусідів, не відповідає поточному стану законодавчих змін.
Водночас некоректно гарантувати, що майбутній закон за будь-яких обставин дозволятиме кожному власнику одноосібно заблокувати реконструкцію. Саме співвідношення колективного рішення та індивідуального права власності залишається одним із ключових питань законопроєкту.
Що отримають власники квартир після знесення будинку
Компенсація є центральним елементом будь-якої моделі комплексної реконструкції. Без зрозумілих правил відшкодування власники не матимуть достатніх гарантій, а девелопери не зможуть прогнозувати витрати та строки реалізації проєктів.
Чинний Закон №525-V передбачає попереднє і повне відшкодування втрат власникам житлових приміщень шляхом надання за їхньою згодою іншого житла або грошової компенсації.
Законодавство також містить вимоги щодо характеристик житла, яке надається замість приміщення в будинку, що підлягає знесенню. Зокрема, передбачено гарантії щодо кількості кімнат та житлової площі. Однак це не означає, що в майбутній редакції нового закону всі параметри залишаться незмінними. За повідомленнями учасників законодавчого процесу, механізми компенсації та вимоги до нового житла продовжують обговорюватися.
Для власника квартири принципове значення мають не лише квадратні метри. Дві квартири однакової площі можуть суттєво відрізнятися за ринковою вартістю через розташування, транспортну доступність, поверх, стан будинку та навколишню інфраструктуру. Наприклад, двокімнатна квартира площею 45 м² у старому будинку поблизу станції метро може коштувати дорожче за сучасне житло площею 55 м² на околиці міста. Формальне збільшення площі в такому випадку не обов'язково означатиме рівноцінну компенсацію.
Саме питання територіальної прив'язки нового житла, його ринкової вартості та технічних характеристик має бути врегульоване максимально чітко.
Грошова компенсація: чому ринкова оцінка важливіша за площу
Один із можливих варіантів відшкодування передбачає виплату власнику коштів замість надання іншої квартири.
На перший погляд, грошова компенсація забезпечує більшу свободу вибору. Людина може самостійно визначити район, тип будинку та характеристики нового житла. Проте ефективність такого механізму повністю залежить від методики оцінювання нерухомості. Якщо компенсацію розраховуватимуть лише за фізичним станом старої квартири, без належного врахування її розташування, власник може отримати суму, недостатню для придбання аналогічного житла в тому самому районі.
Наприклад, умовна квартира площею 45 м² оцінюється у 55 тисяч доларів. Водночас найдоступніше придатне для проживання житло з порівнюваною кількістю кімнат у відповідній локації коштує 75 тисяч доларів. У такому випадку власникові доведеться самостійно шукати додаткові 20 тисяч доларів або погоджуватися на переїзд до дешевшого району.
Це модельний приклад, який демонструє проблему, а не встановлені державою розміри компенсації.
Для захисту власників важливо, щоб майбутні правила враховували реальну вартість заміщення житла, процедуру незалежного оцінювання та можливість оскарження результатів.
Не менш важливим є момент виплати компенсації. Якщо кошти надаватимуться значно пізніше фактичного відселення, інфляція та зміна ринкових цін можуть зменшити їхню купівельну спроможність.
Чому 30 тисяч хрущовок не означають 30 тисяч будинків під знесення
Оцінка приблизно у 30 тисяч хрущовок характеризує масштаб відповідного сегмента житлового фонду, але не є затвердженим переліком об'єктів для демонтажу. Вік будинку сам по собі не може бути достатньою підставою для знесення. Технічний стан будівель залежить від конструктивної системи, якості первинного будівництва, умов експлуатації, проведених ремонтів та фактичного зносу несучих конструкцій.
Частина панельних і цегляних будинків 1950–1970-х років може потребувати модернізації інженерних мереж, утеплення фасадів, ремонту покрівлі та інших робіт без необхідності повного демонтажу. Інші будівлі можуть мати настільки значні конструктивні проблеми, що їхня реконструкція виявиться економічно невиправданою.
Важливо також розрізняти застарілий та аварійний житловий фонд. Застарілість може характеризувати невідповідність сучасним вимогам комфорту, енергоефективності чи планування. Аварійний стан пов'язаний із загрозою безпечній експлуатації будівлі та потребує належного технічного підтвердження.
Для ухвалення обґрунтованих рішень необхідна системна інвентаризація житлового фонду з оцінюванням фактичного технічного стану будівель. Саме прозорість критеріїв віднесення об'єктів до застарілого фонду є одним із ключових питань майбутньої реформи.
Економіка реконструкції: звідки забудовник візьме гроші на нові квартири
Комплексна реконструкція старого житлового кварталу суттєво відрізняється від звичайного будівництва на вільній земельній ділянці. Девелопер повинен не лише профінансувати новий будинок, а й вирішити питання власників наявних квартир, організувати відселення, демонтаж, підключення інженерних мереж та оновлення території.
Фактично частина майбутньої житлової площі має бути використана для компенсації власникам квартир у старих будинках. Іншу частину забудовник повинен реалізувати на ринку, щоб повернути інвестиції та отримати прибуток.
Розглянемо умовний п'ятиповерховий будинок із 80 квартирами середньою площею 45 м². Загальна площа квартир становитиме приблизно 3 600 м². Припустимо, що після реконструкції власникам необхідно надати нові квартири середньою площею 55 м². Для виконання таких зобов'язань знадобиться вже 4 400 м² житлової площі.
Якщо на місці старої забудови планується житловий комплекс із загальною площею квартир 12 тисяч м², після забезпечення попередніх власників забудовник потенційно зможе реалізувати близько 7 600 м². За умовної середньої ціни продажу 1 200 доларів за квадратний метр валова виручка від цих квартир становитиме приблизно 9,12 млн доларів.
Однак ця сума не є прибутком. Із неї необхідно профінансувати будівництво всього комплексу, включно з компенсаційними квартирами, демонтаж старого будинку, проєктування, інженерні мережі, тимчасове розміщення мешканців, благоустрій, фінансування та інші витрати.
Наведена модель є суто розрахунковою. Вона не підтверджує можливості будівництва комплексу відповідної площі на конкретній ділянці. Реальна місткість території визначатиметься містобудівною документацією, будівельними нормами та інфраструктурними обмеженнями. Саме економіка компенсацій пояснює, чому реконструкція може бути цікавою забудовникам у дорогих міських районах, але значно складнішою у містах із низькою ринковою вартістю нового житла.
Чому реконструкція хрущовок може збільшити щільність забудови
Одним із головних ризиків масштабного оновлення старих кварталів є спроба компенсувати витрати забудовника максимальним збільшенням кількості квартир.
Хрущовки переважно мають п'ять поверхів, відносно невелику площу квартир та значні прибудинкові території. Для девелопера економічно привабливо замінити таку забудову будинками більшої поверховості. Проте збільшення житлової площі автоматично створює додаткове навантаження на дороги, громадський транспорт, школи, дитячі садки, лікарні, водопостачання, каналізацію та електричні мережі.
Якщо на території, де раніше проживали 200–300 людей, після реконструкції мешкатимуть понад тисячу, міська інфраструктура повинна бути розрахована на відповідне збільшення навантаження. Інакше оновлення житлового фонду може супроводжуватися погіршенням якості міського середовища. Мешканці отримають сучасні квартири, але зіткнуться з дефіцитом паркування, перевантаженими школами, транспортними заторами та скороченням зелених зон.
Тому комплексна реконструкція повинна передбачати не лише будівництво житла, а й модернізацію всієї території. Важливими є пішохідна доступність соціальної інфраструктури, нормативна інсоляція, протипожежні розриви, доступність для маломобільних людей та інженерна спроможність мереж.
Для міської влади це означає необхідність оцінювати проєкти не тільки за обсягом інвестицій, а й за довгостроковими наслідками для громади.
Які міста мають найбільший потенціал для оновлення старого житлового фонду
Найбільший економічний інтерес для комплексної реконструкції можуть становити райони великих міст, де поєднуються значні масиви старої забудови, розвинена інфраструктура та відносно висока вартість нового житла.
У Києві до таких територій потенційно належать окремі квартали Солом'янського, Шевченківського, Дніпровського, Голосіївського та інших районів, де збереглися значні масиви п'ятиповерхової забудови.
Однак розташування хрущовки в престижному районі не означає, що будинок обов'язково буде включений до програми реконструкції. Для цього необхідні технічні, містобудівні, економічні та правові передумови.
У Львові, Дніпрі, Одесі, Харкові та інших великих містах також існують значні масиви житла радянського періоду. Проте перспективи реконструкції залежатимуть від місцевого попиту, вартості нового будівництва, стану інфраструктури та безпекових умов.
Особливо складною може бути реалізація таких проєктів у містах, де ринкова ціна квартир залишається низькою. Якщо потенційна виручка від продажу нових площ не покриватиме витрат на будівництво та компенсації, приватний девелопер не матиме достатніх економічних стимулів.
У таких випадках можуть знадобитися інші моделі фінансування, включно з бюджетною підтримкою, міжнародними програмами відновлення або спеціальними механізмами державно-приватного партнерства. Проте доступність такого фінансування для конкретних проєктів не гарантована.
Чи можуть подорожчати квартири в хрущовках після ухвалення закону
Потенційне оновлення старого житлового фонду може впливати на ринкову вартість квартир ще до початку будівельних робіт. Якщо власники отримають реалістичну перспективу обміну старої квартири на нову в тому самому районі, це може підвищити інтерес до відповідних об'єктів.
Однак між загальною законодавчою можливістю реконструкції та конкретним затвердженим проєктом існує значна різниця. Квартира в хрущовці, яка лише теоретично може потрапити до майбутньої програми, залишається звичайним об'єктом вторинного ринку зі своїми технічними характеристиками, витратами на утримання та ризиками.
Інша ситуація виникає, якщо для конкретного кварталу вже розроблена містобудівна документація, проведене технічне обстеження, визначене джерело фінансування та погоджені умови компенсації.
У такому випадку майбутня реконструкція може стати додатковим чинником ціноутворення. Проте навіть затверджений проєкт не усуває ризиків затримки реалізації, зміни забудовника або перегляду економічних умов.
Для інвесторів це означає, що придбання хрущовки виключно з розрахунком на отримання нової квартири залишається спекулятивною стратегією.
Головний юридичний ризик: хто вирішуватиме, який будинок вважати застарілим
Окремої уваги заслуговує процедура визначення будинків, які підлягатимуть комплексній реконструкції. Національне агентство з питань запобігання корупції раніше звертало увагу на ризики, пов'язані з недостатньо чіткими критеріями віднесення нерухомості до застарілого житлового фонду в законопроєкті №6458.
Проблема полягає в тому, що за відсутності прозорих критеріїв органи місцевого самоврядування можуть отримати надмірну свободу у визначенні територій реконструкції.
Це створює потенційний конфлікт між необхідністю оновлення справді зношених будівель та економічною зацікавленістю забудовників у привабливих земельних ділянках.
Наприклад, старий п'ятиповерховий будинок у центральному районі може бути значно цікавішим для інвестора, ніж технічно гірша будівля на околиці міста. Якщо процедура відбору не спиратиметься на об'єктивні показники, пріоритети реконструкції можуть визначатися не фактичним станом житла, а комерційною привабливістю території.
НАЗК рекомендувало встановити чіткі критерії та порядок віднесення об'єктів до застарілого житлового фонду. Також антикорупційна експертиза звертала увагу на питання конкурсного відбору інвесторів-забудовників.
Для власників квартир принципово важливо, щоб рішення про реконструкцію спиралося на незалежне технічне обстеження, прозору містобудівну документацію та зрозумілу процедуру оскарження.
Це один із найважливіших елементів майбутньої реформи, адже без довіри до механізму відбору будинків масштабне оновлення житлового фонду може супроводжуватися численними судовими спорами.
Що робити власникам квартир у старих будинках уже сьогодні
Поки законопроєкт №6458 не ухвалений у цілому, власникам квартир не потрібно виходити з припущення, що їхній будинок автоматично підлягає знесенню.
Водночас доцільно перевірити належність оформлення права власності, актуальність даних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та відповідність технічної документації фактичним характеристикам квартири. Особливо це стосується житла, право власності на яке оформлювалося багато років тому, а відповідні відомості могли не потрапити до сучасного електронного реєстру.
Для власників також важливо розуміти правовий статус спільного майна багатоквартирного будинку, наявність ОСББ або іншої форми управління та порядок ухвалення колективних рішень. Якщо орган місцевого самоврядування розпочне підготовку документації щодо реконструкції конкретного кварталу, необхідно звертати увагу на технічні висновки, межі території, запропоновані умови компенсації та процедуру громадського обговорення.
До появи конкретного проєкту та юридично визначених гарантій не варто погоджуватися на відмову від майнових прав або підписувати документи, наслідки яких недостатньо зрозумілі.
Аналітика ON.UA: реконструкція хрущовок може стати найбільшою житловою реформою, але не без гарантій власникам
Оновлення застарілого житлового фонду є одним із найбільш масштабних невирішених завдань української житлової політики. Десятки тисяч будинків потребують модернізації, а частина міських кварталів уже не відповідає сучасним вимогам енергоефективності, доступності та комфорту.
Водночас знесення старих будівель із подальшим будівництвом нового житла не можна розглядати виключно як девелоперський проєкт. Йдеться про приватну власність, сформовані громади, міську інфраструктуру та право людей залишатися у звичному житловому середовищі.
Законопроєкт №6458 може створити нові можливості для комплексного оновлення міських територій, але його остаточна ефективність залежатиме від кількох принципових питань: прозорих критеріїв відбору будинків, справедливих компенсацій, юридичного захисту незгодних власників та економічної обґрунтованості реконструкції.
На думку ON.UA, головним ризиком є перетворення житлової реформи на механізм збільшення щільності забудови без належного оновлення інфраструктури та гарантій мешканцям. Натомість правильно організована комплексна реконструкція може забезпечити сучасне житло, енергоефективні будівлі, доступне міське середовище та ефективніше використання вже освоєних територій.
Для власників квартир найважливіший висновок полягає в тому, що станом на листопад 2026 року нові правила масового знесення хрущовок ще не набрали чинності. Остаточні умови голосування, компенсацій і відселення залежатимуть від подальшого розгляду законопроєкту.
Майбутнє українських хрущовок визначатиметься не лише технічним станом будівель, а й здатністю держави збалансувати інтереси власників, територіальних громад та інвесторів.
Поширені запитання
Чи ухвалили в Україні закон про знесення хрущовок?
Ні. Станом на початок листопада 2026 року законопроєкт №6458 ухвалений у першому читанні та готується до другого. Водночас в Україні вже діє закон про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду від 2006 року.
Чи можуть знести хрущовку без згоди всіх мешканців?
Обговорюється механізм ухвалення рішення без обов'язкової одностайної підтримки всіх власників. Проте остаточний поріг голосування та правові наслідки незгоди ще не визначені в ухваленому новому законі.
Яку квартиру дадуть замість житла в будинку під знесення?
Чинне законодавство передбачає компенсаційні гарантії, зокрема надання іншого житла за згодою власника. Конкретні правила майбутнього механізму реконструкції ще можуть змінитися під час парламентського розгляду.
Чи можна отримати гроші замість нової квартири?
Чинний закон передбачає можливість грошової компенсації. Її застосування залежить від установлених законом умов. Майбутні правила оцінювання та виплат за новим механізмом реконструкції ще остаточно не визначені.
Чи всі хрущовки планують знести?
Ні. Оцінка приблизно у 30 тисяч хрущовок не означає, що всі ці будинки підлягають демонтажу. Рішення повинні враховувати технічний стан, містобудівні умови та економічну доцільність реконструкції.
Чи може власник відмовитися від переселення?
Чинне законодавство передбачає гарантії майнових прав та компенсації. Водночас порядок ухвалення колективних рішень і захисту власників, які не підтримують реконструкцію, є одним із питань законопроєкту №6458.
Чи подорожчають квартири в хрущовках після ухвалення закону?
Автоматичного подорожчання очікувати не варто. На ціну впливатимуть конкретні плани реконструкції, розташування будинку, технічний стан, умови компенсації та реалістичність реалізації проєкту.
Хто фінансуватиме знесення старих будинків і будівництво нових?
Модель комплексної реконструкції може передбачати залучення інвесторів-забудовників та інші джерела фінансування. Економічна доцільність залежатиме від вартості будівництва, обсягу компенсацій, містобудівних обмежень та можливості продажу нових квартир.
Чи можна вже зараз дізнатися, чи знесуть конкретний будинок?
Загальнодержавного затвердженого переліку всіх хрущовок, які обов'язково підлягають знесенню за новим законом, немає. Інформацію про можливі проєкти реконструкції конкретних територій слід перевіряти в органах місцевого самоврядування та відповідній містобудівній документації.