Механізм житлових сертифікатів «єВідновлення» можуть суттєво розширити. У Верховній Раді повернулися до законопроєкту №11444, який був зареєстрований ще у липні 2024 року, але лише 13 серпня 2026 року профільний Комітет з питань економічного розвитку рекомендував парламенту прийняти його за основу в першому читанні з подальшим доопрацюванням. Станом на 21 серпня документ ще не ухвалений і очікує розгляду Верховною Радою.
Однією з ключових змін має стати можливість використовувати компенсацію за знищене житло не лише безпосередньо під час придбання нового об'єкта, а й для погашення кредиту, вже залученого на купівлю житлової нерухомості або фінансування її будівництва. Саме ця новація є принципово новою. Використовувати житловий сертифікат «єВідновлення» як перший внесок за програмою «єОселя» українці можуть уже зараз, такий механізм працює з 2024 року, а перші фактичні угоди із поєднанням двох програм відбулися у 2025-му.
Тому майбутні зміни не варто описувати як перше об'єднання «єВідновлення» та «єОселі». Йдеться про наступний етап, коли сертифікат потенційно стане інструментом управління вже сформованим іпотечним боргом.
Чому можливість погашення іпотеки принципово змінює програму
Сьогодні житловий сертифікат переважно працює в момент придбання нового житла. Якщо вартість об'єкта перевищує суму компенсації, власник може використати сертифікат як перший внесок, а решту профінансувати через «єОселю» або інший кредитний механізм. Законодавство вже дозволяє передавати таке житло в іпотеку банку, незважаючи на п'ятирічну заборону його відчуження.
Проте нинішня модель практично не допомагає людині, яка вже придбала інше житло в кредит, а сертифікат отримала пізніше. Вона може мати одночасно значну державну компенсацію і значний залишок іпотечного боргу, але не мати юридичного механізму напряму поєднати ці дві суми.
Законопроєкт №11444 пропонує саме це змінити. У бюджетному висновку Мінфіну до документа прямо зазначено можливість використовувати компенсацію за знищений об'єкт для погашення кредиту на придбання житла, земельної ділянки під ним або фінансування відповідного будівництва.
Для домогосподарства це означає вже зовсім іншу фінансову модель. Сертифікат перестає бути інструментом, який потрібно використати лише у момент нової купівлі, і може перетворитися на спосіб суттєво зменшити existing mortgage balance.
Перший внесок за «єОселею» вже можна оплачувати сертифікатом
Цей нюанс особливо важливий, оскільки у частині повідомлень про законопроєкт змішуються чинні та майбутні можливості.
Ще у 2024 році Верховна Рада законодавчо дозволила купувати житло з одночасним використанням сертифіката «єВідновлення» і кредиту. Уряд після цього адаптував програму «єОселя», і сьогодні «Укрфінжитло» прямо вказує, що сертифікат можна використати для оплати першого внеску або його частини, якщо обране житло дорожче за суму компенсації.
Перші дві такі угоди були оформлені у березні 2025 року. Позичальники використали житлові сертифікати саме як перший внесок за пільговою іпотекою. Проблема в іншому: поєднання двох програм поки використовується досить рідко. За оприлюдненими у 2026 році даними «Укрфінжитла», таких угод було лише 21, причому чинна модель не дозволяє просто направити сертифікат на погашення раніше оформленого кредиту. Саме цей бар'єр і може прибрати законопроєкт.
Як це може виглядати для власника на практиці
Припустімо, родина втратила квартиру і згодом отримала житловий сертифікат на 1,5 млн грн. Не чекаючи завершення всіх компенсаційних процедур, вона вже придбала іншу квартиру в іпотеку і має залишок боргу перед банком 2,3 млн грн.
За чинною логікою сертифікат не можна просто перерахувати банку як дострокове погашення вже оформленої іпотеки.
Якщо запропонована норма набуде чинності у відповідній редакції, 1,5 млн грн компенсації потенційно можна буде спрямувати безпосередньо на зменшення основного боргу. Для позичальника це означатиме або значне скорочення строку кредитування, або зменшення майбутнього боргового навантаження залежно від умов кредитного договору.
З економічної точки зору це значно ефективніше за ситуацію, коли держава фактично має профінансувати нове житло, але гроші не можуть бути використані для вже придбаного житлового активу.
Законопроєкт стосується не лише іпотеки
Насправді №11444 значно ширший за механіку житлових сертифікатів. Комітет Верховної Ради описує його як комплексне оновлення системи компенсацій, яке має спростити процедури, захистити цільові кошти, удосконалити Реєстр пошкодженого та знищеного майна і вирішити низку проблем, накопичених за час роботи програми.
Серед первинних пропозицій законопроєкту також є звільнення покупців, які використовують компенсацію за знищене житло, від збору на обов'язкове державне пенсійне страхування під час придбання нерухомості. Окремо пропонується захистити кошти компенсації на спеціальних рахунках від арешту та примусового стягнення, за винятком ситуацій, пов'язаних із поверненням незаконно отриманої компенсації.
Якщо ці положення збережуться після парламентського доопрацювання, фактичні транзакційні витрати отримувачів компенсації можуть зменшитися.
Найскладніша новація стосується територій, де фізично можна мати квартиру, але фактично неможливо жити
Ще одна концептуально важлива частина законопроєкту стосується населених пунктів, де масштаб руйнувань настільки великий, що нормальне проживання фактично втратило сенс навіть для тих будинків, які формально залишилися цілими.
Проєкт вводить поняття «територія, непридатна для життєдіяльності». У первинній редакції йдеться про населений пункт, де одночасно пошкоджено або знищено щонайменше 70% житлових об'єктів і настільки серйозно зруйновано комунальну інфраструктуру, що неможливо забезпечити населення газом, електроенергією, теплом, гарячою водою, централізованим водопостачанням або водовідведенням. Рішення про такий статус має приймати Кабінет Міністрів.
Нерухомість на такій території пропонувалося для цілей компенсації прирівнювати до знищеної без необхідності проводити індивідуальне обстеження кожного об'єкта.
Для прифронтових громад це потенційно радикальна зміна. Сьогодні квартира може фізично мати стіни і дах, але знаходитися у населеному пункті без води, електрики, лікарні, дороги та можливості безпечного проживання. З погляду ринкової вартості та фактичної корисності такий актив може бути майже повністю втрачений, хоча формально не відповідає класичному визначенню знищеного житла.
Але саме ця частина законопроєкту поки найбільш дискусійна
Важливо не подавати запропоновану модель як уже погоджене майбутнє правило. Мінфін під час експертизи №11444 прямо висловив суттєві зауваження до ідеї автоматичного прирівнювання неушкодженого житла на таких територіях до знищеного.
Серед проблем відомство називало відсутність фінансово-економічних розрахунків, потенційне різке розширення кількості отримувачів компенсації та питання щодо того, що юридично відбуватиметься з формально не знищеним об'єктом після виплати його власнику повної компенсації як за знищений. У висновку Мінфіну навіть пропонувалося виключити відповідні положення з проєкту.
Тому до першого читання документ підходить не як готова система, а як законодавча конструкція, яку ще можуть істотно змінити.
Сам Комітет з питань економічного розвитку рекомендував прийняти законопроєкт за основу саме з подальшим доопрацюванням.
Масове дистанційне обстеження може змінити логіку роботи комісій
Окремий блок змін пов'язаний із ситуаціями, коли масштаби руйнувань очевидні на рівні цілої вулиці, кварталу або населеного пункту.
Сама програма «єВідновлення» вже використовує механізми дистанційного обстеження для об'єктів, до яких комісії не можуть фізично дістатися через безпекову ситуацію. Для цього можуть використовувати супутникові матеріали, аерофотозйомку, дані дронів, фото та відео заявників, інформацію ДСНС і поліції.
Розширення цієї логіки до масових руйнувань виглядає закономірним. Якщо супутникові матеріали та інші незалежні джерела чітко показують, що квартал фактично знищений, оформлення десятків або сотень майже однакових індивідуальних актів створює адміністративні витрати без додаткової доказової цінності.
Для заявників це потенційно може скоротити time-to-compensation, а для місцевих комісій зменшити навантаження.
Прозорість місцевих комісій є не менш важливою за нові фінансові можливості
На практиці одним із найбільш проблемних етапів «єВідновлення» залишається не сам державний механізм, а його реалізація на рівні конкретних громад. Комісії проводять обстеження, визначають характер пошкоджень і приймають рішення, від яких залежить подальша компенсація.
Тому вимоги щодо публікації складу комісій, контактної інформації, графіків прийому та дотримання встановлених строків мають цілком практичне значення.
Для заявника ключова проблема виникає тоді, коли він бачить у «Дії» зупинений процес, але не розуміє, хто саме розглядає його заяву, чого бракує та коли можна очікувати наступного рішення.
Якщо законодавчі зміни справді посилять прозорість роботи комісій, це може бути не менш відчутним покращенням, ніж нові способи використання сертифіката.
Що зміниться для ринку вторинного житла
Розширення функцій сертифіката потенційно збільшує фінансову мобільність його власника. Сьогодні отримувач компенсації значною мірою прив'язаний до конкретної транзакції, в якій продавець погоджується на відповідну форму безготівкового розрахунку.
Якщо сертифікат можна буде використовувати для погашення вже оформленого житлового кредиту, частина покупців зможе спочатку придбати житло у кредит, а після отримання компенсації скоротити борг.
Для самого secondary market це може зменшити залежність попиту від моменту фактичного фінансування сертифіката.
Сьогодні паузи у фінансуванні «єВідновлення» можуть буквально відкладати угоди, оскільки покупець має сертифікат, але не може завершити розрахунок. У кредитній моделі банк потенційно може частково розірвати цей часовий зв'язок, хоча практична схема залежатиме від остаточного закону, підзаконних актів і готовності банків.
Для банків сертифікат може стати додатковим джерелом дострокового погашення
Є й менш очевидний ефект. Якщо компенсаційні кошти дозволять спрямовувати на вже існуючий housing loan, сертифікат фактично стане окремим джерелом repayment.
Для банку це знижує залишок основного боргу та кредитний ризик конкретного домогосподарства. Для позичальника зменшується leverage, а разом із ним загальна сума майбутніх процентів.
У масштабах програми це потенційно може підвищити привабливість кредитування отримувачів компенсації, оскільки майбутній сертифікат частково виконує функцію очікуваного погашення.
Втім, конкретна банківська практика залежатиме від того, чи дозволятиме закон направляти компенсацію на будь-який житловий кредит або лише на визначені державні й банківські програми, а також які вимоги встановить Кабмін. У первинному тексті законопроєкту йдеться ширше про кредит на придбання житлової нерухомості, тому остаточну конструкцію потрібно буде оцінювати вже після голосування та доопрацювання.
Житлові ваучери для ВПО є окремим механізмом і їх не варто змішувати із сертифікатами
Паралельно в Україні працює інший інструмент, житлові ваучери для окремих категорій внутрішньо переміщених осіб із тимчасово окупованих територій. Їхній номінал становить до 2 млн грн, а правила вже передбачають можливість використання коштів для купівлі житла, першого внеску або погашення іпотечного кредиту.
У червні 2026 року уряд також ухвалив зміни для поєднання житлових ваучерів із програмою «єОселя».
Це окрема програма з іншими умовами отримання. «Дія» прямо пояснює, що житловий сертифікат призначений власникам знищеного житла, тоді як ваучер орієнтований на визначені категорії ВПО з тимчасово окупованих територій. Скористатися одночасно обома інструментами не можна.
Тому нові парламентські зміни важливі ще й тим, що можуть частково вирівняти функціональність двох різних механізмів державної житлової підтримки.
Законопроєкт №11444 поки не закон
Для потенційних отримувачів компенсації це найважливіше практичне уточнення. Станом на 21 серпня 2026 року законопроєкт №11444 перебуває на стадії очікування розгляду в парламенті. 13 серпня профільний комітет лише рекомендував прийняти його за основу у першому читанні, а 14 серпня відповідний висновок було надано Верховній Раді.
Навіть якщо депутати підтримають документ у першому читанні, після цього буде підготовка до другого читання, можливі поправки, фінальне голосування, підпис Президента та, найімовірніше, необхідність адаптувати урядові процедури.
Отже, власник житлового сертифіката поки не може вимагати від банку погасити ним уже існуючу іпотеку лише на підставі цього законопроєкту.
Чинними залишаються ті механізми, які працюють сьогодні, зокрема використання сертифіката для безпосередньої купівлі нерухомості або як першого внеску за «єОселею».
Аналітика ON.UA
Якщо законопроєкт №11444 буде ухвалений із можливістю погашення житлового кредиту, це змінить саму природу сертифіката «єВідновлення». Сьогодні він переважно є transaction instrument, тобто працює всередині конкретної операції з придбання житла. Після змін він може частково перетворитися на housing capital, який власник здатен направляти не лише на нову купівлю, а на зменшення вже сформованого житлового боргу.
Для домогосподарства така гнучкість економічно важлива. Людина, яка втратила житло, не завжди може чекати невизначений строк до отримання сертифіката. Вона орендує квартиру, переїжджає, бере кредит або іншим способом вирішує житлову проблему. Якщо компенсація приходить пізніше, чинна конструкція не завжди дозволяє використати її максимально раціонально.
Можливість направити сертифікат на existing mortgage усуває частину цього timing risk. Держава компенсує втрачений актив, а людина використовує компенсацію для фінансування того житла, яке вже стало його фактичною заміною.
Не менш важливою є запропонована концепція територій, непридатних для життєдіяльності. Вона вперше намагається юридично визнати очевидну для ринку річ: вартість нерухомості визначається не лише фізичним станом стін. Будинок може залишатися конструктивно цілим, але житловий актив фактично перестає існувати, якщо навколо немає електроенергії, води, доріг, базової інфраструктури і можливості безпечно проживати.
Водночас саме ця норма створює найбільший fiscal risk, оскільки потенційно розширює компенсацію на значну кількість формально не знищених об'єктів. Зауваження Мінфіну показують, що перед другим читанням парламенту доведеться вирішити не лише питання справедливості, а й питання джерел фінансування та юридичної долі нерухомості після виплати компенсації.
Тому №11444 варто сприймати не як чергову технічну поправку до «єВідновлення», а як спробу перевести програму від простої компенсації конкретного зруйнованого квадратного метра до більш гнучкої моделі відновлення житлового капіталу.
Якщо ця логіка буде реалізована, для ринку нерухомості наслідок буде суттєвим: державна компенсація зможе працювати не лише на угоду, а на фінансову позицію самого домогосподарства.
FAQ
Чи можна вже сьогодні використати сертифікат «єВідновлення» як перший внесок за «єОселею»?
Так. Така можливість уже діє. Сертифікат можна використати повністю або частково для першого внеску, а решту вартості житла профінансувати кредитом за програмою «єОселя».
Що саме нового пропонує законопроєкт №11444 щодо іпотеки?
Документ пропонує дозволити спрямовувати компенсацію за знищене житло на погашення кредиту, який уже був отриманий для придбання житлової нерухомості або фінансування її будівництва.
Чи вже ухвалений законопроєкт №11444?
Ні. Станом на 21 серпня 2026 року він очікує розгляду Верховною Радою. Профільний комітет 13 серпня рекомендував прийняти його за основу у першому читанні з подальшим доопрацюванням.
Що таке територія, непридатна для життєдіяльності?
У первинній редакції законопроєкту це населений пункт, де пошкоджено або знищено щонайменше 70% житлових об'єктів і критично зруйнована комунальна інфраструктура. Таке рішення має приймати Кабінет Міністрів.
Чи отримають компенсацію власники цілих квартир у таких населених пунктах?
Первинна редакція №11444 передбачає прирівнювання нерухомості на території, непридатній для життєдіяльності, до знищеної без окремого обстеження. Проте Мінфін висловив суттєві зауваження до цієї норми, тому її фінальна редакція ще може змінитися.
Чи житловий ваучер і сертифікат «єВідновлення» є одним і тим самим?
Ні. Сертифікат отримують власники житла, знищеного через війну, тоді як житловий ваучер призначений визначеним категоріям ВПО з тимчасово окупованих територій. Це окремі механізми державної підтримки.
Чи можна зараз погасити сертифікатом уже існуючу іпотеку?
Для житлового сертифіката «єВідновлення» такий загальний механізм наразі не діє. Саме можливість погашення вже отриманого житлового кредиту є однією з новацій законопроєкту №11444.