Україна отримала ще один механізм забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб, який принципово відрізняється від іпотечних програм, компенсацій за зруйноване житло та нового будівництва. Верховна Рада 17 вересня підтримала законопроєкт №15579, який тимчасово змінює правила оренди державного та комунального майна і дозволяє використовувати цілі житлові об'єкти для розміщення ВПО. За документ проголосували 233 народні депутати.
На перший погляд зміна виглядає вузькою юридичною поправкою. Її реальне значення значно ширше, оскільки проблема житлового забезпечення переселенців полягає не лише в нестачі квартир. Держава та громади одночасно мають будівлі, гуртожитки та інші об'єкти, які потенційно можна використовувати для проживання, однак частина такого фонду потребує ремонту, управління та юридично коректного механізму передачі. За наявності міжнародного фінансування реконструкції навіть готовий до відновлення об'єкт міг залишатися поза системою через правову колізію.
Законопроєкт №15579 має усунути саме цю перешкоду. До 1 січня 2028 року пропонується зупинити дію норми, через яку механізм Закону «Про оренду державного та комунального майна» не поширювався на правовідносини щодо передачі в оренду житла державного житлового фонду або житлового фонду територіальної громади. У результаті громади отримують можливість залучати такі об'єкти для розміщення ВПО, а вже наявна нерухомість перетворюється з пасивного майна на потенційний житловий ресурс.
Для ринку нерухомості це цікаво ще й тим, що Україна поступово формує третю модель вирішення житлової проблеми переселенців. Перша модель допомагає людині придбати власне житло, друга компенсує втрачений або зруйнований актив, третя створює житловий фонд, який залишається у державній або комунальній системі та використовується для довгострокового або тимчасового проживання. Економіка цих моделей принципово різна, як і їхня роль у післявоєнній житловій політиці.
Проблемою була не відсутність будівель, а неможливість нормально ними скористатися
Логіка законодавчої зміни добре показує одну з головних проблем державної нерухомості. Наявність фізичного об'єкта ще не означає наявності житлової пропозиції. Будівля може належати державі або громаді, мати балансоутримувача, потенційного оператора та навіть джерело фінансування ремонту, але залишатися непридатною для практичного використання, якщо правова конструкція не дозволяє передати її тому, хто повинен організувати проживання людей.
Саме таку ситуацію описували автори законопроєкту. Громади не могли отримувати в оренду окремі будинки, навіть коли існувала донорська підтримка, балансоутримувач погоджувався на передачу, а місцева влада була готова забезпечити проживання ВПО. Формально ресурс існував, фактично його неможливо було включити до житлової системи.
З погляду управління нерухомістю це класична різниця між фізичною наявністю активу та його функціональною придатністю. Порожній гуртожиток не є житловим фондом для переселенців лише тому, що в ньому є кімнати. Для перетворення будівлі на реальний житловий ресурс потрібні законні підстави користування, ремонт, інженерна придатність, фінансування експлуатації, оператор, правила заселення та модель подальшого утримання.
№15579 вирішує лише одну частину цього ланцюга, але без неї інші елементи могли втрачати практичний сенс.
Навіщо передавати цілу будівлю, а не окремі приміщення
Для житлового проєкту різниця між орендою декількох кімнат і контролем над усім об'єктом є принциповою. Гуртожиток, житловий будинок або інша будівля функціонують як єдина технічна система: дах, фасад, електропостачання, опалення, вода, каналізація, місця загального користування, пожежна безпека, прибудинкова територія та інженерні мережі потребують централізованого управління.
Якщо організація або громада планує залучити донорські кошти для реконструкції, їй також потрібна передбачуваність щодо всього об'єкта. Інвестувати в ремонт системи опалення, утеплення фасаду або реконструкцію санітарних зон складно, коли юридичний контроль поширюється лише на частину приміщень.
Можливість працювати з будівлею як із цілісним активом створює іншу економіку проєкту. Можна провести технічне обстеження, сформувати загальний кошторис, визначити необхідний CAPEX, розрахувати кількість майбутніх мешканців, вартість одного створеного місця та подальші операційні витрати.
Для міжнародних партнерів та донорських організацій така конструкція також зрозуміліша: фінансується не набір окремих ремонтів, а конкретний житловий проєкт із визначеною місткістю та оператором.
Головний ресурс може знаходитися не на будівельному майданчику
Українська дискусія про дефіцит житла часто природно переходить до питання нового будівництва. Для частини потреб воно справді буде необхідним, особливо в громадах зі значним припливом населення та обмеженим житловим фондом. Проте будівництво є найдовшим і одним із найдорожчих способів створення додаткової пропозиції.
Паралельно існує інший ресурс: уже побудовані гуртожитки, відомчі будинки, колишні соціальні об'єкти та інша державна або комунальна нерухомість, яка використовується частково, не використовується взагалі або потребує реконструкції.
Економічне питання в такій ситуації полягає не в тому, чи є будівля безкоштовною. Старий об'єкт може вимагати настільки великої реконструкції, що нове будівництво виявиться раціональнішим. Потрібно порівнювати повну вартість створення придатного житлового місця, строки реалізації, залишковий ресурс конструкцій, енергоефективність, майбутні експлуатаційні витрати та локацію.
Проте там, де будівля конструктивно придатна, має необхідні комунікації та знаходиться в місці зі стабільним попитом на житло, адаптація існуючого фонду здатна бути значно швидшим способом збільшення пропозиції, ніж проходження повного девелоперського циклу.
Закон фактично створює основу для adaptive reuse у соціальному житлі
У професійній нерухомості повторне використання існуючих будівель із новою або відновленою функцією часто описують як adaptive reuse. У комерційному секторі це може бути перетворення промислового об'єкта на офіс, готель або житловий комплекс. У випадку житла для ВПО логіка подібна, хоча економічна мета інша.
Держава не обов'язково повинна створювати кожну житлову одиницю з нуля. Частину пропозиції можна отримувати через інвентаризацію, реконструкцію та повернення до експлуатації вже наявного фонду. Така модель особливо цікава для будівель, початкова функція яких втратила актуальність або використовується не повністю. Демографічні зміни, внутрішня міграція та трансформація економіки означають, що в одних громадах можуть існувати недозавантажені об'єкти, тоді як в інших виникає гострий дефіцит житла.
Головним обмеженням тут стає географія. Порожня будівля не має житлової цінності для ВПО, якщо вона розташована там, де немає роботи, шкіл, медицини, транспорту та можливості інтегруватися в місцеву економіку. Тому інвентаризація такого фонду повинна бути не просто технічною, а ринковою.
Не кожний порожній гуртожиток варто перетворювати на житло
Наявність юридичного механізму не робить кожен державний або комунальний об'єкт економічно доцільним для реконструкції. Це один із головних ризиків масштабування програми.
Перед прийняттям рішення будівлю потрібно оцінювати приблизно так само, як девелопер оцінював би потенційний проєкт. Необхідно визначити технічний стан конструкцій, інженерних систем, дахів і фасадів, відповідність пожежним та санітарним вимогам, можливість забезпечити доступність, фактичну місткість після реконструкції, вартість ремонту та майбутні експлуатаційні витрати.
Особливо небезпечним може бути підхід, за якого головним критерієм стає низька початкова вартість активу. Передача будівлі за символічною орендною платою не робить житло дешевим, якщо після цього потрібно витратити значні кошти на реконструкцію та щороку фінансувати неефективне опалення, ремонт мереж і обслуговування великої площі. Раціональнішим показником є повна вартість створення та експлуатації одного придатного житлового місця протягом визначеного горизонту.
Оренда за одну гривню не означає житло за одну гривню
Після ухвалення №15579 одним із найбільш помітних формулювань стала можливість передачі відповідних об'єктів без аукціону за символічну орендну плату. Співавтор законопроєкту Павло Фролов говорив про оренду за 1 гривню для розміщення ВПО.
Для економіки нерухомості цю цифру потрібно правильно інтерпретувати. Орендна ставка за актив є лише одним елементом вартості проєкту, причому в цьому випадку потенційно найменшим.
Основні витрати можуть виникати після передачі будівлі: технічне обстеження, проєктування, ремонт, утеплення, заміна інженерних систем, меблювання, обладнання спільних зон, забезпечення доступності, благоустрій, опалення, електроенергія, вода, поточний ремонт, адміністрування та управління. Якщо об'єкт має низьку енергоефективність або значний накопичений deferred maintenance, майбутні витрати можуть виявитися суттєвими навіть за нульової фактичної вартості користування самим активом. Тому оцінювати такі проєкти потрібно через total cost of occupancy, а не через символічну ставку оренди.
Донорські кошти отримують матеріальний актив, у який можна інвестувати
Окреме значення нового механізму пов'язане з міжнародною допомогою. Донор може бути готовий профінансувати ремонт гуртожитку або будинку, але для цього повинна існувати зрозуміла юридична конструкція: кому передається об'єкт, хто відповідає за реконструкцію, хто заселяє мешканців і хто надалі управляє нерухомістю. Якщо передача юридично заблокована, гроші на реконструкцію самі по собі не вирішують проблему. Після усунення такої перешкоди частина вже підготовлених проєктів потенційно може перейти до реалізації.
З погляду держави це створює ефект фінансового плеча. Публічний сектор надає актив, міжнародний партнер може фінансувати його модернізацію, громада або відповідна установа забезпечує експлуатацію, а результатом стає додаткова житлова пропозиція без необхідності повністю фінансувати нове будівництво з бюджету.
Ефективність такої моделі залежатиме від того, наскільки прозоро відбиратимуться об'єкти і чи буде після реконструкції забезпечене їхнє довгострокове утримання.
Найскладніше починається після ремонту
У житлових програмах капітальні витрати часто привертають більше уваги, ніж операційна модель. Знайти кошти на ремонт будівлі складно, але це одноразове завдання. Утримувати її потрібно десятиліттями.
Після реконструкції виникають регулярні витрати на опалення, електроенергію, воду, прибирання, охорону, технічне обслуговування, поточний ремонт і управління. Через декілька років з'являються нові капітальні витрати на обладнання та інженерні системи. Якщо джерело фінансування цих витрат не визначене заздалегідь, успішно відремонтований гуртожиток може поступово повернутися до технічного стану, з якого починалася реконструкція. Саме тут житлова політика переходить із площини будівництва в площину asset management. Держава та громади повинні не лише створювати житловий фонд, а й професійно управляти його життєвим циклом.
Тимчасове житло може непомітно стати довгостроковим
Ще одне питання стосується горизонту проживання. Внутрішнє переміщення в Україні триває роками, тому межа між тимчасовим і постійним житлом поступово розмивається.
Будівля, яку спочатку планували використовувати протягом одного або двох років, може залишатися житлом значно довше. Це змінює вимоги до якості середовища. Мінімально придатна кімната для короткого кризового розміщення і житло, в якому сім'я проводить п'ять років, є принципово різними продуктами.
Виникають питання приватності, санітарних зон, кухонь, місць для дітей, зберігання речей, доступності, інтернету, енергоефективності та інтеграції з навколишньою міською інфраструктурою. Якщо такі об'єкти реконструюються зараз, економічно раціонально враховувати можливість значно довшого використання, ніж початковий період програми.
Громадам доведеться рахувати не квадратні метри, а житлову місткість
Для управління програмою загальна площа будівлі є слабким показником. Два гуртожитки по 5 тис. кв. м можуть мати абсолютно різну реальну місткість після реконструкції через планування, стан інженерних систем, площу коридорів і технічних приміщень, санітарні вузли та вимоги доступності.
Набагато кориснішими показниками стають кількість створених житлових одиниць або місць, CAPEX на одну одиницю, річний OPEX на одного мешканця, строк реконструкції та прогнозований строк експлуатації.
Це дозволяє порівнювати реконструкцію з альтернативами. Якщо відновлення старої будівлі коштує майже стільки ж, скільки нове будівництво, але залишає громаді актив із гіршою енергоефективністю та плануванням, економія може виявитися ілюзорною. Якщо реконструкція дозволяє отримати придатне житло в кілька разів швидше та суттєво дешевше, перевага стає очевидною. Так формується нормальна інвестиційна логіка навіть для соціального житла.
Це не заміна єОселі чи компенсацій за зруйноване житло
Новий механізм не слід розглядати як альтернативу всім іншим програмам житлової підтримки. Вони вирішують різні завдання.
Пільгова іпотека допомагає домогосподарству перейти у власність. Компенсаційні механізми відновлюють майнову позицію людей, житло яких було пошкоджене або знищене. Оренда державних і комунальних об'єктів створює можливість надати житло без передачі права власності конкретній сім'ї.
Для частини ВПО остання модель може бути найбільш реалістичною. Домогосподарство може не мати достатнього доходу для іпотеки, не відповідати умовам конкретної програми або не планувати остаточно залишатися в громаді. У такому випадку доступне орендне житло вирішує проблему без необхідності перетворювати кожного отримувача підтримки на власника нерухомості.
Для держави це також означає, що одна житлова одиниця потенційно може протягом свого життєвого циклу допомогти декільком домогосподарствам.
Новий закон про ВПО створює ширший контекст житлової політики
1 липня 2026 року Верховна Рада ухвалила нову редакцію базового Закону «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб». Станом на 24 вересня основні положення цього закону ще не набрали чинності: документ передбачає тримісячний перехідний період, а набрання чинності очікується 22 жовтня 2026 року.
Новий закон формує ширшу систему роботи з внутрішнім переміщенням, яка охоплює не лише первинну допомогу після евакуації, а адаптацію, інтеграцію, можливе повернення та реінтеграцію. Житлова політика в такій системі перестає бути лише питанням тимчасового розміщення.
Це важлива зміна самої логіки. Після декількох років великої війни внутрішнє переміщення для значної частини населення вже не можна розглядати виключно як короткострокову надзвичайну ситуацію. Частина людей інтегрується в нові громади, працює, створює бізнес, віддає дітей до місцевих шкіл і формує довгостроковий попит на житло. Відповідно, житлова інфраструктура для ВПО поступово повинна переходити від екстреного розселення до системного управління житловим фондом.
Для місцевого ринку поява такого фонду теж матиме наслідки
Якщо механізм почне працювати у значному масштабі, реконструйовані державні та комунальні об'єкти фактично створюватимуть додаткову пропозицію житла в конкретних громадах. Це не комерційна пропозиція в класичному розумінні, проте вона задовольняє частину того самого базового попиту на проживання.
Найпомітнішим ефект може бути там, де велика кількість ВПО створила додатковий тиск на приватний орендний сектор. Якщо частина домогосподарств отримає доступ до публічного або соціального житла, навантаження на нижній ціновий сегмент приватної оренди потенційно може зменшитися.
Масштаб такого впливу залежатиме від кількості реально введених житлових місць. Декілька десятків кімнат не змінять ринок великого міста, тоді як реконструкція кількох значних об'єктів у невеликій громаді вже може бути помітною для локального балансу попиту та пропозиції. Отже, житлові програми для ВПО потрібно враховувати і в аналізі місцевого орендного ринку.
У державної нерухомості з'являється альтернативна вартість
Є й ширше питання управління публічними активами. Будівля, яка роками простоює або використовується частково, все одно має економічну вартість. Земельна ділянка, комунікації, конструкції та локація є ресурсами незалежно від того, чи отримує держава від них поточний дохід.
Якщо такий об'єкт можна реконструювати та використовувати для житла, виникає необхідність порівнювати декілька сценаріїв: залишити його в поточному стані, продати, реконструювати для соціального житла, змінити функцію або знести та використати земельну ділянку інакше.
Це вже повноцінна задача highest and best use, хоча для державної нерухомості критерій не обмежується максимізацією прибутку. Соціальний ефект також має економічну цінність, особливо якщо надання житла допомагає громаді утримувати працівників, дітей у школах, місцеве споживання та податкову базу. Саме тому масова інвентаризація державних і комунальних будівель може мати значення далеко за межами конкретної програми для ВПО.
Аналітика ON.UA
Законопроєкт №15579 цікавий для ринку нерухомості не символічною орендною платою і навіть не можливістю передавати цілі гуртожитки. Він змінює спосіб, у який держава може формувати житлову пропозицію. Замість моделі, де нове житло обов'язково потрібно побудувати або придбати на ринку, з'являється можливість системно працювати з уже існуючим публічним фондом.
Для України це потенційно великий ресурс, але його реальний масштаб поки що невідомий. Кількість державних і комунальних будівель сама по собі нічого не говорить про кількість житла, яке можна з них отримати. Частина об'єктів може бути технічно непридатною, частина розташована в локаціях зі слабким попитом, частина потребуватиме надто дорогого ремонту. Інші, навпаки, можуть дозволити створити сотні житлових одиниць значно швидше, ніж це зробило б нове будівництво.
Наступним логічним кроком стає не просто пошук вільних будівель, а створення повноцінної системи оцінки таких активів. Для кожного об'єкта потрібні технічний аудит, оцінка CAPEX, майбутнього OPEX, енергоефективності, місткості, транспортної доступності, локального попиту на житло та строку реконструкції. Лише після цього можна визначити, чи є adaptive reuse економічно раціональним. Така система могла б суттєво змінити і роботу міжнародних донорів. Замість фінансування окремих ремонтів вони отримують портфель підготовлених житлових проєктів із відомою вартістю, місткістю та очікуваним соціальним результатом. Умовний показник «€15 тис. на створення одного житлового місця» значно краще дозволяє порівнювати проєкти, ніж загальна сума ремонту будівлі.
Довгостроково ще важливішим є питання власника та оператора. Соціальне житло не закінчується після перерізання стрічки. Воно потребує управління, фінансування поточних витрат, планових ремонтів, правил заселення, ротації мешканців та резерву на капітальні роботи. Без професійного asset management відновлений фонд поступово накопичуватиме ті самі проблеми, які сьогодні доводиться усувати за донорські кошти.
З цієї точки зору Україна поступово наближається до необхідності створення не просто програм «житла для ВПО», а повноцінного сектору публічного та доступного орендного житла. ВПО можуть стати першою великою групою користувачів такої системи, проте сам фонд у перспективі здатен працювати значно довше за нинішню кризу.
Після завершення гострої потреби частина реконструйованих об'єктів може залишитися у власності громад і використовуватися для інших груп, яким складно конкурувати на комерційному ринку: молодих спеціалістів, медиків, учителів, військових, людей, які втратили житло, або домогосподарств із невисокими доходами. У такому випадку гроші, вкладені сьогодні у реконструкцію, створюють не одноразову соціальну допомогу, а довгостроковий житловий актив.
Саме тут проходить межа між кризовою реакцією та житловою політикою. Кризова модель шукає, де поселити людей цієї зими. Системна модель ставить інше питання: який житловий фонд залишиться у громади через десять або двадцять років після того, як сьогоднішню проблему буде вирішено.
Якщо №15579 стане лише способом швидко передати кілька гуртожитків, його вплив на ринок буде обмеженим. Якщо на його основі почнеться інвентаризація, реконструкція та професійне управління недовикористаною державною і комунальною нерухомістю, зміна може виявитися значно важливішою.
Україні в такому випадку не доведеться будувати весь майбутній сектор доступного орендного житла з чистого аркуша. Частина його вже побудована. Потрібно визначити, де цей фонд знаходиться, скільки коштує повернути його до життя і які об'єкти взагалі має економічний сенс рятувати.
FAQ
Що ухвалила Верховна Рада 17 вересня 2026 року?
Верховна Рада підтримала законопроєкт №15579, який змінює правила оренди державного та комунального майна для використання об'єктів під проживання внутрішньо переміщених осіб.
Скільки депутатів підтримали законопроєкт №15579?
За документ проголосували 233 народні депутати.
Яку проблему вирішує закон?
Він усуває правову колізію, через яку механізм оренди державного та комунального майна не можна було повноцінно застосовувати до житлових об'єктів, необхідних для розміщення ВПО.
До якого часу діятиме спеціальний механізм?
Зміни передбачають тимчасове зупинення відповідного законодавчого обмеження до 1 січня 2028 року.
Які об'єкти можуть використовуватися для проживання ВПО?
Йдеться про об'єкти державної та комунальної власності, придатні або потенційно придатні для розміщення людей, зокрема житлові будівлі та гуртожитки.
Чи означає закон, що будь-який порожній гуртожиток автоматично передадуть ВПО?
Ні. Закон створює правову можливість використання таких об'єктів, але конкретна будівля потребує окремого рішення, оцінки стану та підготовки до проживання.
Чи справді такі об'єкти можна передавати за 1 гривню?
Після голосування співавтор законопроєкту Павло Фролов повідомляв про можливість передачі відповідних об'єктів без аукціону за символічну орендну плату 1 гривня.
Чи означає це, що створення житла майже нічого не коштуватиме?
Ні. Символічна орендна плата не враховує реконструкцію, інженерні роботи, меблювання, комунальні витрати, управління та майбутні ремонти.
Хто може фінансувати реконструкцію?
Потенційними джерелами можуть бути державні та місцеві бюджети, міжнародні партнери, донорські організації та інші дозволені джерела фінансування залежно від конкретного проєкту.
Навіщо орендувати цілу будівлю?
Цілісний контроль над об'єктом дозволяє комплексно ремонтувати та управляти інженерними системами, місцями загального користування, територією та всією житловою інфраструктурою.
Чи може реконструкція бути дешевшою за нове будівництво?
Може, якщо будівля має придатні конструкції, інженерну основу та хорошу локацію. Для аварійних або дуже неефективних об'єктів нове будівництво іноді може бути економічно раціональнішим.
Як правильно порівнювати такі проєкти?
Доцільно рахувати повну вартість створення одного житлового місця або одиниці, майбутні операційні витрати, строк реконструкції та прогнозований строк використання.
Чи замінює цей механізм єОселю?
Ні. єОселя є механізмом придбання житла у власність за допомогою іпотечного фінансування. №15579 стосується використання державного та комунального фонду для проживання ВПО.
Чи замінює він єВідновлення?
Ні. єВідновлення пов'язане з компенсацією за пошкоджене або знищене житло, тоді як новий механізм стосується використання публічної нерухомості.
Чи набрав уже чинності новий Закон про права ВПО, ухвалений 1 липня?
Станом на 24 вересня 2026 року основні положення Закону №4924-IX ще не набрали чинності. Офіційна база Верховної Ради вказує 22 жовтня 2026 року як дату набрання чинності.
Чому технічний стан будівлі настільки важливий?
Низька початкова вартість користування може бути нівельована дорогим ремонтом, високими витратами на опалення, застарілими мережами та постійними капітальними витратами.
Що таке adaptive reuse у цьому контексті?
Це повторне використання існуючої будівлі після реконструкції або адаптації замість будівництва нового об'єкта з нуля.
Чи може така програма вплинути на приватний ринок оренди?
Локально так. Якщо в невеликій громаді з'явиться значна кількість доступних житлових місць для ВПО, частина попиту може перейти з приватного орендного сектору до публічного фонду. Масштаб ефекту залежатиме від кількості створеного житла.
Що станеться з такими будинками після завершення потреби в житлі для ВПО?
Це залежатиме від майбутньої житлової політики та правового режиму конкретних об'єктів. Потенційно реконструйований фонд може надалі використовуватися як публічне або доступне орендне житло, але №15579 сам по собі не встановлює такої довгострокової моделі.
Який головний ризик програми?
Відремонтувати будівлю без створення стабільної моделі її подальшого фінансування та управління. У такому випадку через декілька років об'єкт знову почне накопичувати технічні проблеми.
У чому головне значення №15579 для ринку нерухомості?
Документ дозволяє розглядати вже наявну державну та комунальну нерухомість як ресурс для збільшення житлової пропозиції. Якщо механізм буде масштабований, це може стати одним із інструментів формування майбутнього сектору доступного орендного житла в Україні.