Болгарія протягом багатьох років залишалася одним із найбільш доступних ринків нерухомості Європейського Союзу не лише через порівняно невисоку вартість квартир і будинків, а й завдяки помірним витратам на оформлення угод та подальше утримання майна. Саме низьке податкове навантаження зробило країну популярною серед іноземних покупців, які купували апартаменти на чорноморському узбережжі, квартири в Софії, Пловдиві та Варні, а також недорогі об’єкти у курортних комплексах для сезонного проживання або здавання в оренду.
Однак ця модель поступово стикається з очевидною структурною проблемою: ринкова вартість нерухомості протягом останніх років суттєво зросла, тоді як методика визначення її податкової оцінки тривалий час залишалася майже незмінною, через що база, від якої обчислюються щорічний податок, нотаріальні платежі та частина місцевих зборів, дедалі менше відповідає реальній економічній вартості активів.
Болгарська влада розглядає можливість перегляду цієї методики та наближення податкової оцінки до фактичних параметрів ринку, причому законодавчу основу реформи можуть почати готувати восени 2026 року з можливим включенням відповідних положень до бюджетного процесу на 2027 рік. Остаточного рішення, затверджених коефіцієнтів і єдиного прогнозу щодо майбутнього розміру платежів поки що немає, тому говорити про гарантоване підвищення податку на конкретний відсоток передчасно. Наразі йдеться саме про політичне та експертне обговорення, а не про вже ухвалену реформу.
Водночас сама поява такої дискусії є важливим сигналом для ринку, оскільки вона свідчить про поступовий перегляд одного з головних принципів болгарської моделі володіння нерухомістю: формально невисока ставка податку застосовується до оцінки, яка у багатьох випадках у кілька разів нижча за ринкову ціну об’єкта.
Йдеться не обов’язково про підвищення ставки податку
Для правильного розуміння майбутньої реформи необхідно розмежовувати два різні поняття: ставку податку і податкову базу, до якої ця ставка застосовується.
Податок на нерухомість у Болгарії є місцевим, а його конкретну ставку в установлених законом межах визначає відповідний муніципалітет. За актуальними оглядами болгарської податкової системи, ставка щорічного податку на нерухомість може становити від 0,1 до 4,5 проміле податкової оцінки залежно від рішення місцевої влади.
Якщо муніципалітет не змінює ставку, але держава підвищує податкову оцінку квартири на 20%, річний платіж за інших рівних умов також зростає приблизно на 20%. Формально це не є підвищенням податкової ставки, однак для власника економічний результат буде практично таким самим: він щороку сплачуватиме більше.
Саме тому політична дискусія навколо методики оцінки може здаватися технічною, хоча фактично йдеться про перерозподіл податкового навантаження між власниками нерухомості та муніципальними бюджетами.
Чому чинна система більше не відповідає ринку
Основна проблема болгарської системи полягає в тому, що податкова оцінка нерухомості часто визначається за нормативною формулою, яка недостатньо швидко реагує на реальне зростання цін. У результаті квартира, що продається на ринку за 150–200 тисяч євро, може мати податкову оцінку близько 50 тисяч євро, тобто лише приблизно чверть або третину фактичної вартості.
Для власника така різниця є вигідною, оскільки дозволяє сплачувати відносно невеликий щорічний податок. Для муніципалітету вона означає, що місцеві доходи майже не зростають разом із капіталізацією ринку, хоча витрати на дороги, транспорт, комунальну інфраструктуру, благоустрій і обслуговування житлової забудови збільшуються.
Проблема не є новою. Дослідження болгарської системи оподаткування нерухомості давно вказують на необхідність оновлення податкової бази, оскільки низька еластичність майнових податків не дозволяє доходам муніципалітетів автоматично зростати разом із ринковою вартістю нерухомості та місцевими видатками.
Тому з погляду державних фінансів перегляд методики є логічним. Податок на нерухомість має спиратися на більш-менш актуальну оцінку активу, а не на умовну нормативну величину, сформовану в іншій ціновій реальності. Проте з погляду домогосподарств така логіка може виявитися соціально конфліктною, оскільки зростання ринкової вартості житла не означає автоматичного зростання доходів його власника.
Номінально багатий власник не завжди має високий дохід
Болгарія є країною з дуже високою часткою житла у приватній власності, що пояснюється історією масової приватизації та традиційним сприйняттям квартири як головної форми сімейного капіталу. Саме тому будь-яке підвищення податків на нерухомість зачіпає не вузьку групу заможних інвесторів, а значну частину населення.
Типовою є ситуація, коли пенсіонер або сім’я з помірним доходом володіє квартирою у Софії, яка за останні роки суттєво подорожчала, але не отримує від цього майна жодного грошового потоку. Людина формально володіє активом вартістю 150 тисяч євро, однак її щомісячний дохід може залишатися невисоким, а продаж квартири не розглядається, оскільки це єдине житло.
Якщо податкову базу механічно наблизити до ринкової вартості без пільг, перехідних періодів або обмеження щорічного зростання, частина власників зіткнеться з ситуацією, коли їхня податкова платоспроможність не відповідає вартості майна на папері.
Саме тому експертні пропозиції про підвищення оцінки на 20–30% не означають, що її одразу зрівняють із ринковою ціною. Навіть такий відносно помірний перегляд може бути лише першим етапом довгострокової реформи, яка поступово наближатиме податкову базу до фактичної вартості об’єктів, але водночас намагатиметься уникнути різкого удару по власниках основного житла.
Як може змінитися щорічний платіж
Якщо житло у Софії має ринкову вартість 150–200 тисяч євро, але його податкова оцінка становить близько 50 тисяч євро, за муніципальної ставки 2 проміле річний податок дорівнюватиме приблизно 100 євро. Після збільшення податкової оцінки на 20% база зросте до 60 тисяч євро, а річний платіж — приблизно до 120 євро. Якщо оцінка збільшиться на 30%, податок становитиме близько 130 євро.
В абсолютному вимірі така різниця може здаватися незначною, особливо на тлі ринкової вартості квартири. Однак для ринку важливий не лише початковий розмір підвищення, а принцип, який держава закладає у нову систему.
Якщо податкова оцінка надалі регулярно індексуватиметься відповідно до ринкової динаміки, витрати на володіння перестануть бути майже фіксованими та почнуть зростати разом із цінами на нерухомість. Для власника однієї квартири це може означати лише кілька десятків євро на рік, тоді як для інвестора з десятьма, двадцятьма або п’ятдесятьма об’єктами сукупна різниця вже стане помітною. Крім того, щорічний податок є лише одним із платежів, пов’язаних із податковою оцінкою. Її зміна може вплинути і на витрати під час відчуження майна.
Угоди купівлі-продажу також можуть стати дорожчими
Податкова оцінка в Болгарії використовується не лише для визначення щорічного податку на будівлі. Вона також має значення під час розрахунку місцевого податку на придбання, нотаріального збору та деяких інших витрат, пов’язаних із переходом права власності.
При оформленні угоди база для окремих платежів зазвичай визначається з урахуванням договірної ціни та податкової оцінки, причому використовується вища з відповідних величин. Саме тому для квартири, що продається за повною ринковою вартістю, підвищення податкової оцінки не завжди автоматично збільшить усі витрати: якщо ціна в договорі й без того значно вища, розрахунок уже здійснюється від неї.
Проте в сегментах, де задекларована ціна наближена до податкової оцінки, де угоди укладаються між родичами, де майно передається за нижчою ціною або де нормативна база використовується для окремих нотаріальних дій, оновлення оцінки може безпосередньо підвищити витрати.
Болгарські муніципалітети встановлюють місцевий податок на придбання нерухомості в межах, визначених законодавством, тоді як нотаріальний збір розраховується за тарифом відповідно до матеріального інтересу угоди. Реєстраційний збір також залежить від вартості операції. Таким чином, реформа податкової оцінки потенційно діятиме одразу у двох напрямках: збільшуватиме щорічну вартість володіння та, в окремих випадках, підвищуватиме одноразові транзакційні витрати при купівлі чи продажу.
Для масового покупця зміни можуть бути майже непомітними
Попри гучне формулювання про можливе підвищення на 20–30%, реальний вплив на більшість власників може виявитися значно скромнішим, ніж здається з заголовків. Якщо квартира сьогодні коштує 150 тисяч євро, а щорічний податок збільшується зі 100 до 120 євро, різниця становить лише 20 євро на рік. Навряд чи такий платіж сам по собі змусить власника продати житло або відмовить покупця від угоди.
Саме тому очікувати різкого падіння цін лише через перший етап перегляду податкової оцінки було б перебільшенням. Для більшості домогосподарств важливішими залишатимуться іпотечні ставки, доходи, вартість електроенергії, ремонт, страхування, утримання будинку та комунальні платежі.
Проте вплив буде нерівномірним. Власник одного основного житла майже не відчує різниці, тоді як інвестор із портфелем низькодохідних квартир, апартаментів у сезонному комплексі або кількох об’єктів, які простоюють без орендарів, оцінюватиме підвищення зовсім інакше.
Саме у портфельному сегменті навіть невелика зміна щорічних витрат може впливати на чисту дохідність та рішення щодо подальшого утримання активів.
Найбільше значення реформа матиме для низькодохідної нерухомості
Податок на нерухомість є витратою, яка виникає незалежно від того, приносить об’єкт дохід чи ні. Якщо квартира здається в оренду з високою завантаженістю, додаткові 20–50 євро на рік майже не змінюють її економіку. Якщо ж апартамент використовується лише кілька тижнів на рік, простоює або потребує постійних платежів за обслуговування комплексу, будь-яке збільшення фіксованих витрат погіршує дохідність.
Особливо це стосується курортного сегмента Болгарії, де значна кількість іноземців купувала недорогі квартири не стільки для постійного проживання, скільки як друге житло або спекулятивний актив. Частина таких об’єктів має слабку орендну ліквідність, високу плату за утримання комплексу та обмежений період сезонного попиту. У цьому сегменті щорічний податок сам по собі не є головною статтею витрат, однак його зростання посилює загальну проблему: актив коштує грошей щороку, але не завжди генерує достатній дохід або має простий вихід через перепродаж.
Тому реформа може пришвидшити переоцінку інвесторами портфелів, особливо якщо паралельно з податковою оцінкою змінюватимуться збори за побутові відходи, витрати на управління та інші місцеві платежі.
Чи стане Болгарія менш привабливою для іноземців
Для іноземного покупця Болгарія приваблива не лише низькими податками, а сукупністю факторів: членством у Європейському Союзі, доступними цінами, курортною інфраструктурою, відносно простим оформленням угод та можливістю придбати житло за суму, яка у багатьох інших країнах ЄС є недостатньою навіть для початкового внеску.
Підвищення щорічного платежу на кілька десятків євро навряд чи радикально змінить цю конкурентну позицію. Навіть після перегляду Болгарія, найімовірніше, залишатиметься юрисдикцією з відносно невисокою вартістю володіння нерухомістю.
Проте для професійного інвестора важливий не лише розмір податку, а передбачуваність системи. Якщо держава переходить від рідкісного адміністративного перегляду до регулярної індексації оцінки за ринковими даними, інвестор повинен закладати у фінансову модель не сьогоднішні 100 євро, а потенційне зростання витрат протягом усього строку володіння.
Особливо це важливо для довгострокових інвестицій із невисокою орендною дохідністю. Якщо квартира приносить 3–4% річних до сплати витрат, поступове збільшення податків, зборів, страхування, ремонту та управління може суттєво зменшити чистий результат.
Отже, сама реформа навряд чи відштовхне іноземного покупця, але змусить його рахувати інвестицію професійніше, оцінюючи не лише ціну придбання, а повну вартість володіння.
Податок на другу квартиру змінює саму логіку реформи
Окремо в Болгарії обговорюється можливість диференційованого оподаткування другої та наступної нерухомості. Такий підхід принципово відрізняється від загального оновлення податкової оцінки, оскільки спрямований не стільки на актуалізацію бази, скільки на зміну поведінки власників.
Логіка підвищеного податку на додаткові об’єкти полягає в тому, що основне житло виконує соціальну функцію та потребує більшого захисту, тоді як друга, третя або десята квартира розглядається переважно як інвестиційний актив.
Така модель теоретично може стимулювати власників продавати квартири, які не використовуються, або активніше виводити їх на ринок оренди. Проте її адміністрування є значно складнішим, ніж здається. Необхідно визначити, що вважати основним житлом, як враховувати частки у спільній власності, об’єкти у різних муніципалітетах, майно подружжя, спадкові квартири та нерухомість, що фактично непридатна для проживання. Крім того, власники можуть розподіляти об’єкти між членами сім’ї, юридичними особами або іншими структурами, що збільшуватиме адміністративні витрати та зменшуватиме очікуваний бюджетний ефект.
Саме тому підвищений податок на другу нерухомість є політично привабливою, але технічно набагато складнішою реформою, ніж загальне коригування податкових оцінок.
Зростання витрат не обов’язково призведе до зниження цін
Теоретично збільшення витрат на володіння знижує інвестиційну привабливість активу та має чинити тиск на його ринкову вартість. Проте у випадку Болгарії масштаб можливого підвищення поки що недостатній, щоб очікувати помітного загальнонаціонального падіння цін.
Ціна нерухомості формується насамперед співвідношенням попиту та пропозиції, доходами населення, доступністю кредитування, демографією, міграцією, туристичним попитом і вартістю нового будівництва. Щорічний податок є лише одним із компонентів. Якщо власник квартири вартістю 200 тисяч євро сплачуватиме на 30 євро більше на рік, це майже не вплине на його рішення щодо продажу. Якщо ж реформа стане частиною ширшого пакета, який включатиме регулярну переоцінку, вищі ставки для додаткових об’єктів, нову модель збору за відходи та зростання інших місцевих платежів, сукупний ефект може бути значно відчутнішим.
Найпершою реакцією ринку, ймовірно, буде не зниження цін, а більш критичне ставлення до об’єктів із низькою дохідністю. Покупці уважніше рахуватимуть річні витрати, а власники слабколіквідних апартаментів можуть частіше виставляти їх на продаж.
У результаті ринок може не подешевшати загалом, але ще сильніше розділитися між якісними об’єктами, здатними генерувати дохід або забезпечувати повноцінне проживання, та нерухомістю, яка існує переважно як пасивний актив із постійними витратами.
Політичний ризик реформи є не меншим за економічний
Будь-яка зміна оподаткування нерухомості у Болгарії неминуче матиме політичний вимір, оскільки вона стосується великої частини виборців. Попередні спроби підвищення податкового навантаження вже викликали гострі суспільні дискусії, а бюджетна політика країни у 2025–2026 роках супроводжувалася протестами, переглядом окремих податкових пропозицій і значною політичною нестабільністю. Саме тому влада, найімовірніше, намагатиметься представити реформу не як підвищення податку, а як технічне оновлення застарілої методики. Для платника податків це формулювання має другорядне значення, але політично дозволяє уникати прямого повідомлення про збільшення фіскального навантаження.
Реальний дизайн реформи залежатиме від того, чи передбачать обмеження максимального річного зростання оцінки, пільги для основного житла, пенсіонерів і малозабезпечених громадян, відстрочення платежів або різні коефіцієнти для інвестиційних та соціально значущих об’єктів. Без таких механізмів навіть економічно обґрунтована реформа може зіткнутися з опором, який змусить владу відкласти її, скоротити масштаби або передати муніципалітетам ширші повноваження щодо пом’якшення наслідків.
Що потрібно враховувати покупцеві вже сьогодні
Поки рішення не ухвалене, немає підстав терміново купувати або продавати нерухомість лише через побоювання майбутнього підвищення податкової оцінки. Проте покупець, який оцінює інвестицію на горизонті десяти або п’ятнадцяти років, уже зараз має закладати у фінансову модель поступове зростання щорічних витрат.
Під час купівлі необхідно з’ясувати чинну податкову оцінку об’єкта, муніципальну ставку, розмір збору за побутові відходи, витрати на обслуговування будинку або комплексу, страхування, ремонт і управління орендою.
Для інвестора критично важливо розраховувати чисту, а не рекламну дохідність. Якщо квартира здається за 600 євро на місяць, це ще не означає річну дохідність 7200 євро. Із цієї суми потрібно відняти простої, ремонт, управління, податок на орендний дохід, місцеві платежі, страхування та майбутнє зростання вартості володіння. Особливо обережно потрібно ставитися до об’єктів, які продаються з аргументом «податки тут майже відсутні». Така перевага може бути тимчасовою, якщо держава вже розпочала перегляд самої податкової бази.
Аналітика ON.UA
Можливе підвищення податкової оцінки нерухомості в Болгарії на 20–30% не означає, що житло раптово стане дорогим в утриманні або що ринок втратить інвестиційну привабливість. За нинішніх ставок абсолютне збільшення щорічного платежу для більшості власників може становити лише кілька десятків євро, що є незначною сумою порівняно з вартістю самого активу.
Проте значення реформи полягає не у першому підвищенні, а у зміні принципу оподаткування. Якщо податкова оцінка почне системніше враховувати місцезнаходження, тип об’єкта, технічний стан, рік будівництва та фактичну ринкову динаміку, вартість володіння нерухомістю стане більш залежною від реальної капіталізації активу.
Це поступово змінюватиме поведінку власників. Основне житло залишатиметься передусім соціальним активом, тоді як друга, третя або інвестиційна квартира дедалі частіше оцінюватиметься з позиції її здатності покривати власні витрати та генерувати дохід. Об’єкт, який не здається, не використовується та не має переконливого потенціалу зростання, перестане сприйматися як майже безкоштовний запас вартості.
Для іноземних інвесторів, зокрема українців, це означає необхідність відмовитися від спрощеного підходу, за якого Болгарія автоматично вважається дешевою лише через невисокі податки. Реальна інвестиційна привабливість визначається не одним платежем, а сукупністю ціни придбання, транзакційних витрат, орендної дохідності, ліквідності, вартості утримання та прогнозованого податкового середовища.
Найбільш стійкими до реформи будуть якісні квартири та будинки у локаціях зі стабільним попитом, де додаткові податкові витрати можна компенсувати орендним доходом або довгостроковим зростанням вартості. Найвразливішими залишатимуться об’єкти, придбані виключно через низьку ціну, слабку податкову базу та очікування, що утримувати їх можна майже безкоштовно.
Отже, Болгарія поки що не підвищила податок на нерухомість і не затвердила збільшення податкової оцінки на конкретний відсоток. Однак напрям дискусії вже зрозумілий: держава намагається поступово скоротити розрив між нормативною оцінкою майна та його реальною ринковою вартістю. Для власника це означає помірне зростання витрат, а для інвестора — необхідність значно точніше рахувати економіку кожного придбаного об’єкта.