Придбання нерухомості у Греції давно приваблює іноземних покупців поєднанням середземноморського клімату, розвиненого туристичного ринку та великої кількості об’єктів — від міських квартир в Афінах і Салоніках до вілл на островах та будинків у невеликих прибережних містах. Однак сама процедура оформлення угоди нерідко виявлялася значно складнішою, ніж очікував покупець.
Продаж квартири або будинку вимагав участі нотаріуса, юриста, інженера, податкових органів, кадастру, страхових установ та інших державних структур. Власникові доводилося збирати довідки у різних системах, перевіряти їхню чинність і стежити, щоб жоден документ не втратив актуальності до моменту підписання договору. Якщо нерухомість була успадкована, мала неточності у кадастрі або перебувала під податковим арештом, процедура могла затягуватися на місяці.
У квітні 2026 року Греція ухвалила закон №5293/2026, офіційна назва якого перекладається як «Заходи для створення держави, дружнішої до громадянина». Частина його положень безпосередньо стосується нерухомості та покликана зробити продаж, дарування, передачу майна від батьків дітям і оформлення спадщини швидшими та менш бюрократичними. Закон було опубліковано в офіційному віснику 7 квітня 2026 року.
Ключова ідея реформи полягає не у скасуванні юридичної або технічної перевірки нерухомості. Держава намагається змінити спосіб організації процедури: замість того щоб продавець і покупець самостійно координували десятки дій, значна частина адміністративної роботи має бути зосереджена навколо нотаріуса.
Чому угоди з нерухомістю у Греції могли затягуватися
У багатьох країнах нотаріус є центральною фігурою угоди та самостійно взаємодіє з державними реєстрами. У Греції нотаріус традиційно відповідав передусім за підготовку та посвідчення договору, тоді як збирання значної частини документів залишалося обов’язком сторін, їхніх юристів, бухгалтерів та інженерів.
Для продажу нерухомості могли знадобитися підтвердження податкової та страхової відсутності заборгованості, кадастрові документи, електронний паспорт об’єкта, документи про законність будівництва, довідки про сплату податків, технічні плани та інші матеріали.
Проблема полягала не лише в кількості документів. Різні органи працювали через окремі інформаційні системи, відомості могли не збігатися, а виправлення неточностей часто потребувало додаткових заяв і особистих звернень. Навіть готова до продажу квартира могла не перейти до нового власника через помилку у кадастровому номері, розбіжність у площі або відсутність однієї довідки.
Особливо складними були угоди з об’єктами, які переходили у спадщину, мали старі правовстановлювальні документи або перебували під обтяженням через борги власника.
Нотаріус як «єдине вікно»
Найпомітніша зміна міститься у статті 15 закону №5293/2026. Вона закріплює за нотаріусом роль υπηρεσία μιας στάσης — служби «єдиного вікна» для створення та передачі речових прав на нерухомість.
Новий механізм поширюється не лише на звичайні договори купівлі-продажу. Він має охоплювати передачу нерухомості за оплату, дарування, батьківське дарування та перехід прав унаслідок смерті власника.
За новою моделлю нотаріус повинен стати центральним координатором угоди. Він готуватиме договір, взаємодіятиме зі сторонами, отримуватиме необхідні відомості з державних систем, подаватиме податкові декларації та передаватиме договір на реєстрацію до земельного реєстру або Національного кадастру.
Через взаємопов’язані цифрові системи нотаріус зможе отримувати податкові та страхові довідки, електронний паспорт нерухомості, кадастрові виписки та іншу інформацію, необхідну для завершення передачі права власності. Це має зменшити кількість ситуацій, коли продавець особисто звертається до кількох установ лише для того, щоб зібрати пакет документів, який потім передає нотаріусу.
Також на нотаріуса покладається активніша роль у податковій частині процедури. Він зможе подавати відповідні декларації через платформу myPROPERTY, контролювати сплату податків та зборів і організовувати реєстрацію договору. Фактично нотаріус перетворюється з фахівця, який переважно оформлює фінальний договір, на адміністратора всієї угоди.
«Єдине вікно» ще не працює у повному обсязі
Сам факт ухвалення закону не означає, що всі операції вже автоматично здійснюються за новою процедурою. Стаття 15 передбачає, що початок практичного застосування системи має визначатися окремим спільним рішенням профільних міністерств. Саме цим рішенням повинні бути встановлені дата запуску, технічні умови, перелік доступних операцій та порядок взаємодії нотаріусів із державними платформами.
До повного технічного запуску угоди продовжують оформлюватися за чинною процедурою. Це принципово важливий момент для покупців, продавців і спадкоємців: закон уже створив нову модель, але перехід до неї відбувається поетапно.
Тому у 2026 році на практиці можуть існувати паралельно два стани. Частина спрощень уже застосовується, тоді як окремі цифрові функції ще залежать від готовності платформ і додаткових рішень державних органів. Інвестору не варто виходити з припущення, що нотаріус уже сьогодні автоматично отримає будь-який документ без участі власника. Перед початком угоди необхідно уточнювати, які саме функції працюють у конкретний момент.
Менше топографічних планів у кадастрових районах
Ще одне практичне спрощення стосується топографічних планів. Раніше до окремих договорів щодо нерухомості необхідно було додавати топографічну схему ділянки навіть у тих випадках, коли територія вже пройшла кадастрову зйомку, а її межі та характеристики були внесені до офіційної системи.
Стаття 16 закону скасовує обов’язкове додавання топографічного плану до договорів щодо об’єктів, розташованих у районах із завершеною кадастровою реєстрацією. Ця норма набула чинності після опублікування закону. Для власника це означає потенційне скорочення витрат і часу. У багатьох випадках більше не потрібно замовляти нове топографічне дослідження лише для його формального додавання до договору, якщо необхідні відомості вже існують у Національному кадастрі.
Однак це не означає повного скасування технічної перевірки земельної ділянки. Якщо у кадастрових записах є неточності, межі ділянки оскаржуються або фактичний стан не відповідає реєстру, участь інженера та підготовка додаткових матеріалів усе одно можуть знадобитися. Реформа прибирає дублювання документів, але не легалізує невідповідності.
Спадковий податок можна буде сплатити з грошей від продажу
Однією з найбільш практичних змін стала нова модель сплати податку на спадщину, дарування та передачу майна від батьків. Раніше спадкоємець міг опинитися у складній фінансовій ситуації. Він отримував нерухомість, але для завершення оформлення та подальшого продажу повинен був спочатку сплатити відповідний податок. Якщо у людини не було достатньої суми, їй доводилося шукати кредит, позичати гроші або відмовлятися від майна.
Стаття 17 закону дозволяє сплачувати податок на спадщину, дарування або батьківську передачу безпосередньо під час наступного продажу нерухомості. Відповідна сума може бути утримана з коштів, які покупець сплачує за об’єкт. Це принципово змінює фінансову логіку процедури. Людина більше не обов’язково повинна мати значний вільний капітал, щоб реалізувати успадкований об’єкт. Податкове зобов’язання погашається за рахунок вартості самого активу.
Наприклад, спадкоємець отримує будинок, яким не планує користуватися. Для оформлення податкових зобов’язань йому необхідно сплатити значну суму, але вільних коштів немає. За новою моделлю об’єкт може бути проданий, а податок перерахований державі безпосередньо з отриманої ціни. Це не скасовує податок і не зменшує його ставку. Змінюється лише момент та джерело сплати.
Чому ця зміна важлива для спадкоємців
Спадкування нерухомості не завжди означає отримання фінансової вигоди. Разом із будинком або квартирою спадкоємець може отримати податкові зобов’язання, борги, витрати на ремонт, щорічний податок ENFIA та необхідність утримувати об’єкт, який йому фактично не потрібен. Особливо складною ситуація стає, коли спадкоємців декілька, вони мешкають в інших країнах або не можуть домовитися про подальше використання майна.
Грецькі медіа та професійні учасники ринку неодноразово звертали увагу на велику кількість відмов від спадщини у період економічної кризи. Причиною часто була не відсутність цінності самого майна, а неможливість профінансувати податки, борги та витрати на оформлення. Можливість сплатити податок із коштів від продажу зменшує ризик, що ліквідний об’єкт залишатиметься юридично заблокованим лише через нестачу грошей у спадкоємця.
Для ринку це також означає потенційне збільшення пропозиції. Частина нерухомості, яка раніше роками залишалася неоформленою або не використовувалася, може швидше потрапляти у продаж.
Продаж нерухомості, арештованої через податкові борги
Ще одна проблема грецького ринку — нерухомість, на яку податкова адміністрація наклала арешт через заборгованість власника. Традиційно такий об’єкт було складно продати у звичайному порядку. Покупець не хотів ризикувати придбанням майна з обтяженням, а власник часто не міг погасити борг без отримання грошей від продажу. Виникало замкнене коло: щоб продати нерухомість, необхідно зняти арешт, а щоб зняти арешт, потрібно спочатку знайти кошти.
Стаття 18 закону створює механізм, за яким нотаріус зможе провести продаж, утримати визначену частину ціни та перерахувати її податковій адміністрації. Після надходження встановленої суми арешт з нерухомості може бути знятий. Цей механізм також потребує додаткового рішення Незалежного управління державних доходів Греції — AADE, яке має визначити детальний порядок його застосування. Отже, сама законодавча основа вже створена, але практична процедура залежить від подальшого нормативного врегулювання.
Для покупців така модель потенційно відкриває доступ до об’єктів, які раніше були фактично виключені з нормального ринку. Водночас угоди з податковими арештами залишатимуться складними та вимагатимуть особливо ретельної юридичної перевірки.
Держава обмежує претензії на приватні земельні ділянки
Окремий блок реформи стосується спорів між приватними власниками та державою під час виправлення початкових записів у Національному кадастрі. У Греції існує значна кількість земельних ділянок із давньою історією володіння. Права на них можуть підтверджуватися договорами, складеними багато десятиліть тому, актами розподілу землі, документами про надання ділянок переселенцям, фермерам або іншим категоріям громадян.
Під час формування кадастру виникали ситуації, коли держава заявляла права на такі об’єкти через відсутність сучасного титулу, неточності у старих записах або історичні припущення про державну власність.
Закон №5293/2026 передбачає, що за визначених умов держава не повинна висувати претензії до окремих категорій приватної нерухомості, право на яку підтверджується старими договорами купівлі-продажу, державними актами розподілу, рішеннями про надання землі переселенцям і фермерам та іншими передбаченими законом документами.
Це не означає автоматичного визнання будь-якого старого документа достатнім. Власник повинен відповідати встановленим законом умовам, а самі документи — підтверджувати безперервний і законний характер володіння. Проте реформа обмежує надмірно формальний підхід, за якого держава могла оскаржувати приватні права лише через особливості давніх земельних відносин.
Для іноземних покупців це важливо насамперед у випадках придбання сільських будинків, великих земельних ділянок, історичних маєтків і нерухомості на островах, де ланцюг документів може формуватися протягом багатьох поколінь.
Чи стане купівля нерухомості у Греції справді швидкою
Реформа створює передумови для скорочення строків, але сама по собі не перетворює кожну угоду на автоматичну процедуру. Швидкість продажу залежить від стану конкретного об’єкта. Якщо право власності правильно зареєстровано, кадастрові відомості збігаються з фактичними характеристиками, будівля не має незаконних перебудов, а у продавця немає податкових або спадкових проблем, цифровізація може суттєво прискорити оформлення.
Якщо ж у документах є розбіжності, новий закон не усуває необхідності їх виправляти. Нотаріус не може передати покупцеві право власності на частину будинку, яка не внесена до технічної документації, або ігнорувати спір щодо меж земельної ділянки.
У Греції поширені об’єкти, які протягом років перебудовувалися без повного оновлення документів. Власники могли закривати тераси, добудовувати кімнати, змінювати внутрішнє планування або будувати допоміжні споруди. Перед продажем такі зміни необхідно перевірити та, якщо це можливо, легалізувати. Отже, адміністративні процеси можуть стати швидшими, але юридична й технічна якість нерухомості залишається вирішальною.
Що змінюється для іноземного покупця
Іноземному інвестору нова система потенційно спрощує взаємодію з державою. Менша кількість довідок, які продавець повинен отримувати вручну, знижує ризик, що угода буде відкладена через формальну відсутність одного документа. Централізація процедури навколо нотаріуса також робить процес зрозумілішим. У покупця з’являється одна основна особа, яка координує оформлення, податкові декларації та реєстрацію переходу права.
Особливо важливо це для людей, які не постійно перебувають у Греції та не мають можливості особисто відвідувати державні установи. Однак нова роль нотаріуса не скасовує необхідності мати незалежного юриста. Нотаріус забезпечує законність і правильність оформлення договору, але не виступає персональним консультантом виключно покупця.
Юрист покупця повинен перевірити історію права власності, наявність обтяжень, кадастрові записи, містобудівні обмеження, судові спори та інші ризики. Інженер перевіряє фактичний стан будівлі, законність конструкцій і відповідність технічній документації. Тому «єдине вікно» спрощує адміністративну частину, але не замінює професійний due diligence.
Чи вплине реформа на вартість нерухомості
Прямого автоматичного впливу на ціни нові правила не мають. Закон не змінює ринкову вартість квартири, не скасовує податок на купівлю та не гарантує зростання інвестиційної дохідності. Проте зменшення бюрократії може опосередковано вплинути на ліквідність ринку.
Якщо власник може швидше підготувати об’єкт до продажу, спадкоємець — профінансувати податок із суми угоди, а арештовану нерухомість — продати з одночасним погашенням боргу, на ринку з’являється більше об’єктів, які раніше були юридично або фінансово заблоковані.
Для покупця скорочення строків означає менший ризик, що угода зірветься під час багатомісячного оформлення. Для продавця — можливість швидше отримати гроші та не втратити зацікавленого покупця через бюрократичну затримку.
У довгостроковій перспективі більш передбачувана система оформлення підвищує інвестиційну привабливість країни, особливо для іноземців, які порівнюють Грецію з Іспанією, Португалією, Італією, Кіпром або Хорватією.
Які ризики залишаються
Найважливіший ризик 2026 року — перехідний характер реформи. Частина норм уже набула чинності, але ключові цифрові механізми залежать від додаткових рішень, технічної сумісності державних систем і практичної готовності нотаріусів. Інвестор повинен перевіряти не лише текст закону, а й фактичний стан його реалізації на дату конкретної угоди.
Залишаються й традиційні ризики грецької нерухомості:
- невідповідність фактичної площі документам;
- незаконні добудови;
- помилки у кадастровому номері;
- неврегульовані спадкові права;
- спільна власність кількох родичів;
- податкові борги;
- арешти та інші обтяження;
- обмеження забудови у прибережних, лісових та археологічних зонах;
- відсутність законного доступу до земельної ділянки.
Спрощення документообігу не означає, що ці проблеми зникають. Воно лише дозволяє швидше отримати інформацію про них і краще координувати процедуру.
Що перевірити перед придбанням нерухомості у Греції
Перед підписанням договору покупцеві необхідно з’ясувати, чи правильно об’єкт зареєстрований у Національному кадастрі, чи збігаються площа та межі з технічними документами і чи немає на нерухомості іпотеки, арешту або судового спору.
Якщо продавець отримав майно у спадщину, слід перевірити, чи оформлено прийняття спадщини, чи сплачено або належним чином врегульовано податок та чи зареєстровано право власності спадкоємця.
Для земельних ділянок особливе значення мають цільове призначення, можливість забудови, доступ до дороги, лісовий статус, археологічні обмеження та відстань від берегової лінії. У випадку будинку або квартири інженер повинен підтвердити, що фактична конфігурація відповідає дозволам і електронному паспорту нерухомості.
Також необхідно заздалегідь визначити повну вартість угоди: податок на передачу, нотаріальні витрати, реєстраційні збори, оплату юриста, інженера, перекладача та посередника.
Аналітика ON.UA
Реформа 2026 року є важливим кроком у напрямі цифровізації грецького ринку нерухомості, але її не варто сприймати як повне скасування бюрократії.
Головна зміна полягає у перерозподілі відповідальності. Раніше власник, покупець та їхні консультанти самостійно збирали документи у різних установах. У новій моделі значну частину цих дій повинен координувати нотаріус через взаємопов’язані державні системи.
Не менш важливими є механізми, які дозволяють завершити продаж у ситуаціях, коли податок або борг раніше фактично блокував угоду. Можливість сплатити податок на спадщину з отриманої ціни або погасити податкову заборгованість одночасно зі зняттям арешту повертає на ринок об’єкти, які могли роками залишатися юридично нерухомими.
Для іноземного інвестора це робить грецький ринок більш зрозумілим і потенційно швидшим. Проте сама цифровізація не захищає від придбання проблемної нерухомості. Якщо у кадастрі міститься помилка, будинок має незаконну прибудову або право продавця оспорюється спадкоємцями, автоматичне отримання довідки лише швидше виявить проблему, але не усуне її.
Тому основний висновок залишається незмінним: спрощена процедура не замінює юридичної та технічної перевірки. Найкращим результатом грецької реформи стане не відмова від контролю, а перехід від повільного паперового оформлення до швидшої, прозорішої та краще координованої системи угод.