Американський ринок житла у 2026 році важко назвати безумовно комфортним для покупця. Іпотечне фінансування залишається дорогим, пропозиція якісних об’єктів у престижних районах обмежена, а власники нерухомості не поспішають продавати будинки, придбані раніше за значно нижчих ставок. Проте на найвищому ціновому рівні ринку діє інша логіка.
Заможні іноземні покупці дедалі активніше розглядають нерухомість у США не лише як місце для проживання, відпочинку або переїзду родини, а як частину міжнародного інвестиційного портфеля. За перші п’ять місяців 2026 року кількість запитів на американську елітну нерухомість з боку користувачів з інших країн зросла на 100% порівняно з аналогічним періодом 2025 року. Такі дані містяться у проміжному звіті Coldwell Banker Global Luxury, підготовленому з використанням статистики міжнародної платформи JamesEdition.
Ця цифра виглядає особливо помітною на тлі відносно стриманої динаміки самого американського ринку. Однак вона не означає, що іноземці вже придбали вдвічі більше особняків. Йдеться про подвоєння пошукової активності та кількості звернень потенційних покупців, а не про завершені угоди.
Саме ця різниця є принциповою для правильної оцінки тренду. Запит свідчить про напрямок інтересу та формування майбутнього попиту, але між переглядом оголошення, зверненням до агента та фактичним підписанням договору можуть пройти місяці. Частина клієнтів порівнює кілька країн, частина вивчає можливості диверсифікації, а частина взагалі не виходить на угоду. Проте подвоєння міжнародного інтересу показує, що американська елітна нерухомість знову посилює позиції як один із глобальних активів для збереження приватного капіталу.
Що саме вимірює звіт Coldwell Banker
Звіт Coldwell Banker Global Luxury не є офіційною державною статистикою реєстрації угод. Він поєднує дані про продажі елітної нерухомості, дослідження міжнародних ринків, аналітику JamesEdition та опитування спеціалістів, які працюють із заможними клієнтами. Саме тому його показники слід сприймати як індикатор поведінки преміальної аудиторії, а не як повний перепис усіх іноземних покупок у США.
Аналіз міжнародної пошукової активності охоплює період із 1 січня до 10 травня 2026 року та порівнює його з відповідним періодом попереднього року. Таким чином, звіт фіксує, які американські об’єкти переглядали користувачі з-за кордону, до яких ринків вони виявляли найбільшу увагу та які формати нерухомості шукали.
Це дозволяє побачити зміну настроїв раніше, ніж вона повністю проявиться у статистиці завершених продажів. Пошуковий попит часто є першим етапом нового інвестиційного циклу: покупець визначає країну, порівнює податкові режими, вивчає локації, формує команду консультантів і лише після цього переходить до відбору конкретних об’єктів.
Водночас перетворення інтересу на угоду залежить від великої кількості чинників: доступності потрібної нерухомості, походження коштів, валютного регулювання у країні покупця, американських правил перевірки капіталу, податків, структури володіння та можливості фізично користуватися придбаним будинком. Тому коректніше говорити не про подвоєння іноземних інвестицій, а про різке посилення уваги міжнародної заможної аудиторії до американського ринку.
Чому США знову приваблюють глобальний капітал
Для міжнародного інвестора елітна нерухомість у США виконує одразу кілька функцій. Вона може бути житлом для родини, резиденцією для тимчасового перебування, активом для здавання в оренду, способом диверсифікувати капітал між різними країнами та довгостроковим засобом збереження вартості.
Американський ринок має одну з найважливіших переваг — масштаб. Покупцеві доступні принципово різні продукти: пентхаус у Нью-Йорку, вілла на океані у Флориді, маєток у Каліфорнії, ранчо у гірському штаті, будинок біля університетського центру або резиденція у закритому заміському клубі. Це дозволяє розподіляти інвестиції не лише між країнами, а й між різними економічними сценаріями всередині однієї юрисдикції. Нью-Йорк може приваблювати як глобальний фінансовий центр, Південна Флорида — податковим і кліматичним середовищем, Каліфорнія — концентрацією технологічного та творчого капіталу, а Техас — розвитком бізнесу й відносно нижчими цінами порівняно з традиційними прибережними ринками.
Coldwell Banker характеризує сучасного заможного покупця як людину, яка розглядає преміальну нерухомість як стабілізуючий актив на тлі волатильності фінансових ринків. У такій моделі будинок перестає бути лише предметом споживання і стає матеріальною частиною портфеля поряд із цінними паперами, приватним бізнесом, фондами та іншими активами.
Це не означає, що американська нерухомість є безризиковою. Вартість об’єкта може знижуватися, витрати на утримання можуть бути значними, а податкові правила для нерезидентів — складними. Проте для великого приватного капіталу фізичний актив у сильній міжнародній юрисдикції часто сприймається як додатковий захист від локальних економічних, валютних або політичних ризиків у країні походження покупця.
Каліфорнія, Нью-Йорк і Флорида: різні моделі міжнародного попиту
За даними Coldwell Banker, найбільша частка міжнародних запитів на елітну нерухомість у 2026 році припала на Каліфорнію. Друге місце посів Нью-Йорк, третє — Флорида. Водночас саме Нью-Йорк продемонстрував найвищі темпи зростання інтересу з-за кордону.
Ці три ринки пропонують покупцеві різні типи цінності. Каліфорнія поєднує престиж, клімат, технологічну економіку, доступ до Тихого океану та обмежену пропозицію у найвідоміших локаціях. Лос-Анджелес, Малібу, Беверлі-Гіллз, Кремнієва долина та окремі прибережні райони формують самостійні преміальні ринки, кожен із власною аудиторією.
Для іноземного покупця Каліфорнія може бути пов’язана не лише з проживанням, а й із бізнесом, освітою дітей, технологічними інвестиціями або способом життя. Проте цей штат має високі податки, складне регулювання забудови та значні витрати на страхування у зонах природних ризиків, тому рішення про купівлю потребує детального фінансового аналізу.
Нью-Йорк залишається одним із найбільш зрозумілих міжнародному капіталу ринків. Його сильними сторонами є глобальний статус міста, висока концентрація фінансових і професійних послуг, ліквідність преміальних локацій та велика кількість об’єктів, які можна використовувати як міську резиденцію.
Повернення активнішого іноземного інтересу до Нью-Йорка може свідчити про те, що частина покупців знову готова дивитися на великі міські центри після періоду підвищеного попиту на заміські будинки та курортні локації. Однак у випадку квартир і кондомініумів важливо враховувати правила конкретної будівлі, внески на утримання, податок на нерухомість та можливі обмеження щодо оренди.
Флорида пропонує іншу модель: теплий клімат, океан, значну кількість нових преміальних проєктів, відсутність податку штату на доходи фізичних осіб та високу концентрацію міжнародної аудиторії. Маямі, Палм-Біч, Бока-Ратон і Неаполь стали не лише курортними, а й повноцінними центрами приватного капіталу.
Разом із цим покупці у Флориді стикаються зі зростанням страхових витрат, ризиком ураганів, високими платежами за обслуговування кондомініумів і необхідністю ретельно перевіряти фінансовий стан будівель та асоціацій власників.
Чому статистика елітного сегмента відрізняється від загального ринку
Для розуміння масштабів тренду потрібно розділяти два джерела даних.
Coldwell Banker аналізує преміальний сегмент і пошукову активність заможних міжнародних клієнтів. Натомість Національна асоціація ріелторів США — NAR — оцінює завершені угоди іноземців на всьому ринку житлової нерухомості, а не лише серед дорогих особняків і пентхаусів.
Останній доступний звіт NAR охоплює період із квітня 2024 року до березня 2025 року. За цей час іноземні покупці придбали приблизно 78,1 тисячі американських житлових об’єктів загальною вартістю 56 млрд доларів. Кількість придбаних об’єктів зросла на 44%, а грошовий обсяг — на 33,2% порівняно з попереднім періодом.
Це було перше зростання кількості іноземних покупок із 2017 року. Однак NAR окремо наголошує: навіть після такого підйому результат залишався другим найнижчим від початку ведення відповідної статистики у 2009 році. Іноземці сформували приблизно 1,9% кількості продажів існуючого житла у США та 2,5% їхнього грошового обсягу.
Отже, міжнародний попит помітно відновився, але іноземні покупці не контролюють американський ринок і не визначають загальнонаціональну динаміку. Їхня частка залишається відносно невеликою, хоча у конкретних преміальних районах Маямі, Нью-Йорка, Лос-Анджелеса або інших міжнародних центрів їхній вплив може бути значно більшим.
Також не можна напряму порівнювати подвоєння пошукових запитів у 2026 році зі зростанням завершених покупок у звіті NAR. Це різні періоди, методології, аудиторії та стадії купівельного процесу.
Іноземці купують дорожче за середнього американського покупця
Медіанна вартість житла, придбаного іноземними клієнтами у період із квітня 2024 року до березня 2025 року, становила 494,4 тисячі доларів. Для всіх покупців існуючого житла у США відповідний показник дорівнював 408,5 тисячі доларів. Майже 18% міжнародних покупців придбали об’єкти вартістю понад 1 млн доларів.
Вища медіанна ціна пояснюється не лише участю надзаможних інвесторів. Іноземці частіше купують у великих містах, прибережних штатах, туристичних районах і локаціях із розвиненим міжнародним сполученням, де нерухомість загалом дорожча. Крім того, частина покупців шукає не основне житло, а другий будинок, курортну резиденцію або інвестиційний об’єкт. Для такого придбання вони можуть свідомо обирати якіснішу локацію, нову будівлю або нерухомість із професійним управлінням, навіть якщо це підвищує вхідну вартість.
Водночас середній чек суттєво відрізняється залежно від країни походження. Китайські покупці у звіті NAR мали середню ціну придбання близько 1,2 млн доларів, тоді як інші великі групи міжнародних клієнтів купували дешевші об’єкти. Тому поняття «іноземний покупець» охоплює дуже різні групи: від нового іммігранта, який купує основне житло з іпотекою, до мільярдера, що формує міжнародний портфель резиденцій.
Хто купує американське житло
За кількістю придбаних об’єктів найбільшою групою іноземних покупців у звіті NAR стали громадяни Китаю — на них припало 15% міжнародних покупок. Покупці з Канади сформували 14%, з Мексики — 8%, з Індії — 6%, а з Великої Британії — 4%. До першої десятки також увійшли Бразилія, Колумбія, Нігерія та Об’єднані Арабські Емірати з частками по 3%, а також Ізраїль із 2%.
Ці показники відображають кількість угод, але не їхню сумарну вартість. За грошовим обсягом Китай мав ще помітнішу позицію: китайські клієнти придбали американське житло приблизно на 13,7 млрд доларів. На Канаду припало 6,2 млрд доларів, Мексику — 4,4 млрд, Індію — 2,2 млрд, Велику Британію — близько 2 млрд доларів.
Мотивація цих груп може суттєво відрізнятися. Канадці традиційно виявляють інтерес до курортної нерухомості у теплих штатах. Мексиканські покупці частіше обирають південні та прикордонні ринки. Індійські клієнти значною мірою орієнтуються на основне житло у штатах із сильними технологічними й професійними ринками праці. Китайські покупці можуть поєднувати інвестиційні цілі, освіту дітей, переїзд родини та збереження капіталу.
У преміальному сегменті до цього додається ще одна категорія — глобальні підприємці та інвестори, для яких країна громадянства має менше значення, ніж структура міжнародного бізнесу, місце проживання членів родини та географія всього портфеля.
Флорида залишається головним напрямком за кількістю угод
На загальному ринку житлової нерухомості найбільш популярним штатом серед іноземців залишалася Флорида — на неї припав 21% покупок. Каліфорнія отримала 15%, Техас — 10%, Нью-Йорк — 7%, Аризона — 5%. Цей рейтинг відрізняється від розподілу пошукових запитів на елітну нерухомість у звіті Coldwell Banker, де перше місце посіла Каліфорнія. Причина полягає у різній вибірці.
Статистика NAR охоплює весь ринок і завершені покупки, включно з відносно доступним житлом. Дані JamesEdition відображають інтерес заможної аудиторії саме до преміальних об’єктів. Тому один штат може лідирувати за кількістю реальних угод, тоді як інший — за увагою покупців у luxury-сегменті.
Флорида має сильну перевагу завдяки широкому діапазону цін і великій кількості міжнародних покупців із Канади та Латинської Америки. Каліфорнія може отримувати меншу кількість угод, але більшу частку запитів на особливо дорогі об’єкти. Нью-Йорк, своєю чергою, залишається глобальним міським ринком, де іноземний інтерес концентрується у відносно невеликій кількості престижних районів.
Готівка змінює правила преміального ринку
Однією з найхарактерніших рис міжнародного попиту є велика частка покупок без іпотеки. За даними NAR, 47% іноземних покупців повністю оплатили нерухомість власними коштами. Серед усіх покупців існуючого житла у США частка готівкових угод становила 28%. Для іноземців, які постійно проживають за межами США, показник був ще вищим — 56%, тоді як серед міжнародних покупців, які вже мешкають у країні, він становив 39%.
У преміальному сегменті тенденція посилюється. У 2026 році 63% опитаних Coldwell Banker спеціалістів повідомили про збільшення кількості готівкових угод серед заможних клієнтів. Роком раніше аналогічну зміну відзначав 51% агентів. Ці показники також не означають, що 63% усіх дорогих будинків було куплено за готівку. Йдеться про частку респондентів, які спостерігали зростання відповідної практики у своїй роботі.
Готівковий покупець має кілька переваг. Він не залежить від оцінки банку, може швидше завершити угоду, не ризикує втратити фінансування через зміну кредитних умов і виглядає надійнішим для продавця. Для іноземного клієнта готівкова покупка також може бути простішою, ніж отримання американської іпотеки. Нерезиденту часто складніше підтвердити доходи у форматі, прийнятному для місцевого банку, сформувати американську кредитну історію та виконати вимоги кредитора.
Проте «готівка» у великих угодах не обов’язково означає переказ грошей із особистого рахунку. Капітал може надходити через корпоративну структуру, траст, сімейний офіс, продаж інших активів або короткострокове приватне фінансування, яке не відображається як класична іпотека на об’єкті.
Чому покупці погоджуються на будинки, які потребують ремонту
Майже 40% опитаних фахівців Coldwell Banker повідомили, що їхні заможні клієнти готові розглядати будинки у незадовільному стані, коли об’єкт має сильну локацію. На масовому ринку будинок без сучасного ремонту часто втрачає значну частину привабливості. Покупець боїться непередбачуваних витрат, тривалих робіт і необхідності одночасно фінансувати купівлю та реконструкцію.
У верхньому ціновому сегменті ситуація інша. Заможний покупець нерідко все одно планує повністю змінити архітектуру, інтер’єр, інженерію та ландшафт. Тому чужий дорогий ремонт може не збільшувати, а навіть знижувати практичну цінність об’єкта. Вирішальними стають характеристики, які неможливо відтворити: місце розташування, площа землі, вихід до води, краєвид, конфігурація ділянки, дозволена забудова, віддаленість від сусідів і престиж адреси.
Будинок можна знести, але сусідню ділянку, панораму океану або позицію на першій лінії створити в іншому місці неможливо. Саме тому попит на унікальні преміальні об’єкти у 2026 році зріс на 146%, а кількість запитів на земельні ділянки — на 97%. До унікальних активів дослідники відносять великі маєтки, історичні резиденції, приватні острови, замки та брендовані проєкти.
Landmaxxing: покупець шукає вже не будинок, а контроль над територією
Однією з найпомітніших тенденцій 2026 року став landmaxxing — придбання сусідніх будинків і земельних ділянок для розширення приватної території. Метою може бути збереження виду, збільшення відстані до сусідів, створення сімейного комплексу, будівництво гостьових будинків, житла для персоналу, спортивної інфраструктури або додаткових гаражів. Іноді придбаний сусідній будинок не використовується взагалі: його зносять, оскільки покупця цікавить лише земля.
Для міжнародного капіталу такий формат має особливу привабливість. Велика об’єднана ділянка у дефіцитній локації є активом, який складно повторити. Власник контролює не лише власний будинок, а й частину середовища навколо нього. Це принципово відрізняється від придбання квартири у престижному кондомініумі. Навіть найдорожчий пентхаус залишається залежним від спільної будівлі, керуючої компанії, сусідів і правил асоціації. Приватний комплекс дає значно вищий рівень автономності.
Landmaxxing не є масовим явищем навіть серед заможних покупців. Така стратегія потребує величезного капіталу, часу, переговорів із сусідами та готовності володіти активом без прямої орендної дохідності. Проте саме вона добре демонструє зміну пріоритетів елітного ринку: покупець платить не лише за архітектуру, а за землю, дефіцитність і контроль.
Окремі будинки випереджають нерухомість зі спільними стінами
За даними Coldwell Banker, обсяг продажів елітних окремо розташованих будинків у перші місяці 2026 року зріс, тоді як продажі кондомініумів, таунхаусів та інших attached-об’єктів скоротилися. Звіт пов’язує попит із прагненням покупців отримати більше простору, приватності та контролю над активом.
Для міжнародного покупця окремий будинок також може бути зрозумілішим із погляду довгострокового володіння. Власник менше залежить від рішень асоціації кондомініуму, спеціальних зборів на ремонт будівлі та обмежень щодо реконструкції.
Проте окремий будинок переносить значно більше відповідальності безпосередньо на власника. Він самостійно фінансує покрівлю, фасад, територію, охорону, страхування, інженерію та відновлення після природних явищ.
У Каліфорнії критичним може бути ризик пожежі, у Флориді — ураганів і повеней, у північних штатах — утримання великого будинку взимку. Тому приватність і земля створюють цінність, але одночасно збільшують операційні витрати.
Чи можна назвати США «тихою гаванню» для нерухомого капіталу
У звітах компаній, що працюють із преміальним сегментом, американську нерухомість часто описують як safe-haven asset — захисний або «тихий» актив. Це маркетингове формулювання має під собою певну логіку, але потребує обережного ставлення.
США мають розвинену систему реєстрації прав, великий і різноманітний ринок, відносно прозору статистику та значну кількість потенційних покупців. Долар США залишається однією з основних світових валют, що робить американські активи зрозумілими для міжнародних інвесторів. Водночас нерухомість не має гарантованої вартості. Локальний ринок може переживати спад, район може втратити популярність, страхові тарифи — різко зрости, а податкове навантаження — змінитися.
Особливо ризикованим є придбання об’єкта лише через очікування загального зростання американського ринку. Нерухомість у США є надзвичайно локальною: два будинки в різних районах одного міста можуть демонструвати принципово різну динаміку. Тому для іноземного покупця захисною є не будь-яка американська нерухомість, а правильно обраний об’єкт із якісною локацією, зрозумілим правовим статусом, контрольованими витратами та достатнім попитом на випадок продажу.
Що повинен враховувати іноземний покупець
У США загалом немає універсальної федеральної заборони для іноземця купувати житло, але конкретна угода може мати складні податкові, банківські та юридичні наслідки. Окремі штати також запроваджували або розглядали обмеження щодо придбання певних категорій землі окремими іноземними особами та структурами, тому правила потрібно перевіряти для конкретної локації на дату угоди.
Перед купівлею важливо визначити структуру володіння. Об’єкт може бути оформлений безпосередньо на фізичну особу, на компанію, траст або іншу юридичну конструкцію. Кожен варіант по-різному впливає на конфіденційність, податки, спадкування, відповідальність і майбутній продаж.
Необхідно також оцінити податок на нерухомість, страхування, платежі асоціації власників, утримання території, оплату керуючої компанії та можливий податок на дохід від оренди.
Окреме питання — оподаткування під час продажу. Для іноземного продавця у США може застосовуватися механізм FIRPTA, за яким частина суми угоди утримується покупцем і перераховується податковій службі як попереднє забезпечення податкових зобов’язань. Крім того, нерухомість може впливати на американський податок на спадщину. Для нерезидентів правила та неоподатковувані межі можуть суттєво відрізнятися від умов, доступних громадянам і податковим резидентам США.
Тому навіть готівкова купівля без банківського кредиту не робить операцію простою. Вона лише прибирає один елемент — іпотечне фінансування, але не замінює податкове та юридичне планування.
Чи перетвориться пошуковий інтерес на реальні угоди
Подвоєння міжнародних запитів є сильним сигналом, але майбутня статистика продажів залежатиме від того, скільки покупців пройде весь шлях до завершення угоди.
Високий попит може зіткнутися з нестачею пропозиції. Власники найкращих об’єктів не завжди готові продавати, а нове будівництво у престижних локаціях обмежене землею, регулюванням і високою собівартістю. Додатковими бар’єрами можуть стати валютні обмеження у країнах покупців, складність переведення великого капіталу, американський контроль походження коштів і політична невизначеність. З іншого боку, заможна аудиторія значно менше залежить від іпотечних ставок, ніж середній покупець. Велика частка готівкових угод дозволяє преміальному сегменту працювати навіть тоді, коли дорогі кредити стримують масовий ринок.
Тому найбільш імовірним результатом є не рівномірне подвоєння продажів у всій країні, а концентрація капіталу у невеликій кількості сильних локацій і дефіцитних об’єктів. Найкращі будинки, великі ділянки, приватні маєтки та нові резиденції у міжнародно відомих районах можуть отримати значно більше уваги, тоді як звичайна дорога нерухомість без унікальних характеристик не відчує такого самого ефекту.
Аналітика ON.UA
Подвоєння іноземного інтересу до елітної нерухомості США не означає, що глобальні покупці вже придбали вдвічі більше американських будинків. Показник Coldwell Banker відображає насамперед зміну пошукової поведінки та напрямок руху міжнародного капіталу.
Проте цей сигнал не варто недооцінювати. Він збігається з уже зафіксованим NAR відновленням завершених іноземних покупок: за останній доступний звітний період кількість угод зросла на 44%, хоча й залишалася значно нижчою за історичні максимуми.
Найважливішою є не сама цифра зростання, а зміна критеріїв вибору. Заможний міжнародний покупець дедалі частіше шукає не просто великий і дорогий будинок, а актив із характеристиками, які неможливо швидко відтворити: престижною адресою, великою земельною ділянкою, виходом до води, приватністю, контролем над оточенням і потенціалом для кількох поколінь родини.
Саме тому швидше зростає інтерес до землі, окремих резиденцій, історичних маєтків, приватних островів та інших унікальних об’єктів. Ремонт, меблі та навіть будинок можна замінити. Дефіцитну землю у правильній локації — ні.
Для американського ринку приплив міжнародної уваги означає посилення конкуренції насамперед у верхній частині пропозиції. Він навряд чи радикально змінить загальнонаціональну доступність житла, оскільки іноземці формують лише невелику частку всіх продажів. Проте у таких локаціях, як Маямі, Палм-Біч, Нью-Йорк, Малібу або окремі райони Каліфорнії, міжнародний капітал може суттєво впливати на ціни, строки експозиції та вимоги продавців.
Для самого інвестора американський будинок не повинен сприйматися як автоматично безпечний актив лише через країну розташування. Реальну цінність створюють юридична чистота, правильна структура володіння, прогнозовані витрати, страхова доступність, ліквідна локація та чіткий сценарій використання.
Головний висновок тренду полягає в тому, що преміальна нерухомість дедалі більше інтегрується у глобальне управління капіталом. Надзаможний покупець обирає вже не між квартирою і будинком, а між країнами, валютами, правовими системами та різними способами збереження сімейного багатства. І у 2026 році США знову опинилися серед головних напрямків цього вибору.