В Угорщині обговорюють запровадження щорічного податку на великі статки, який може поширюватися не лише на громадян країни, а й на іноземців, що володіють дорогою нерухомістю, корпоративними правами та іншими активами. Згідно з оприлюдненими положеннями законопроєкту, ставки становитимуть від 1% до 1,5%, а оподаткуванню підлягатиме чиста вартість майна понад 1 мільярд форинтів, що еквівалентно приблизно 3 мільйонам доларів.
Запропонований механізм може змінити умови володіння великими інвестиційними портфелями в Угорщині, зокрема нерухомістю в Будапешті та популярних туристичних регіонах. Водночас для більшості іноземців, які придбали одну квартиру або приватний будинок, новий податок, за заявлених умов, не повинен створити додаткового фінансового навантаження.
Важливо, що йдеться про законодавчу ініціативу, а не про чинний податок. Остаточні правила, строки запровадження та коло платників залежатимуть від рішення угорського парламенту.
Які активи планують оподатковувати
Законопроєкт передбачає оподаткування чистої вартості майна фізичних осіб, яка перевищує 1 мільярд форинтів. Для частини оподатковуваної бази до 100 мільярдів форинтів пропонується ставка 1%, а для суми понад цей рівень — 1,5%. Неоподатковуваний поріг планується застосовувати окремо до кожної фізичної особи, включаючи подружжя.
До розрахунку можуть включатися житлова й комерційна нерухомість, земельні ділянки, частки в компаніях, банківські кошти, цінні папери, криптоактиви, дорогоцінні метали та інше цінне майно. Передбачено також урахування окремих предметів розкоші, зокрема дорогих транспортних засобів, ювелірних виробів і творів мистецтва.
Податок пропонують розраховувати з чистої вартості активів, тобто з урахуванням документально підтверджених зобов'язань, які дозволено віднімати відповідно до майбутніх правил. Для власників нерухомості це важлива деталь, оскільки вартість об'єкта та фактичний обсяг капіталу, вкладеного власником, можуть суттєво відрізнятися через кредитне фінансування.
За наведеним графіком новий режим планують запровадити з 15 грудня 2026 року, а перші платежі передбачені до 31 серпня 2027 року. Проте ці дати залишаються частиною законодавчої пропозиції.
Чи доведеться іноземцям платити податок за квартиру в Угорщині
Для іноземних власників нерухомості визначальним стане їхній податковий статус. Законопроєкт передбачає різні правила для резидентів і нерезидентів Угорщини.
Податкові резиденти, за запропонованою моделлю, повинні будуть враховувати активи, якими володіють у різних країнах світу. Для нерезидентів оподаткування планують обмежити визначеними угорськими активами, включаючи нерухомість, майнові права та частки в компаніях, пов'язаних з Угорщиною.
Окремої уваги заслуговує положення щодо іноземних компаній, понад 75% балансових активів яких становить угорська нерухомість. Такий механізм потенційно дозволить охопити податком не лише пряме володіння будинками чи комерційними приміщеннями, а й окремі структури корпоративного володіння.
Проте наявність квартири в Будапешті або будинку біля озера Балатон не означатиме автоматичного виникнення податкового зобов'язання. Для нерезидентів також передбачений поріг у 1 мільярд форинтів щодо відповідних угорських активів. Тому найбільше значення ініціатива матиме для власників дорогих об'єктів і великих інвестиційних портфелів.
Як новий податок може вплинути на ринок нерухомості
Найчутливішим до змін може виявитися преміальний сегмент, у якому власники володіють кількома квартирами, комерційними приміщеннями або великими земельними активами. Для таких інвесторів щорічний податок на багатство стане додатковою складовою витрат на володіння нерухомістю.
Особливо важливо, що запропонований податок прив'язаний до вартості активів, а не безпосередньо до орендного доходу. Це означає, що податкове навантаження потенційно виникатиме навіть тоді, коли об'єкт тимчасово не здається в оренду або не приносить прибутку.
У довгостроковій перспективі така модель може впливати на інвестиційні рішення власників дорогих активів. Частина інвесторів може переглядати структуру портфелів, співвідношення дохідності та витрат або доцільність подальшого придбання нерухомості в країні.
Водночас підстав прогнозувати масовий продаж квартир чи суттєве падіння цін наразі немає. Запропонований поріг є достатньо високим, а більшість стандартних житлових угод відбувається в значно нижчих цінових категоріях.
Наскільки іноземні інвестори впливають на угорський ринок житла
Іноземці залишаються помітною, але відносно невеликою частиною угорського ринку житлової нерухомості. За даними за 2025 рік, на іноземних громадян припадало близько 4% усіх покупок житла в країні. Найбільшу частку становили громадяни Німеччини, Румунії, Словаччини, Нідерландів, Китаю та Австрії.
У 2024 році іноземці придбали приблизно 6,6 тисячі житлових об'єктів загальною вартістю 309 мільярдів форинтів. За вартістю це становило близько 6,4% усіх житлових угод.
Географія іноземного попиту суттєво відрізняється. Німецькі покупці активно цікавляться західними регіонами Угорщини, зокрема територіями поблизу Балатону. Громадяни Румунії та Словаччини частіше обирають прикордонні райони, тоді як інвестори з Китаю, В'єтнаму та низки інших країн значною мірою орієнтуються на Будапешт.
У столиці частка іноземців серед покупців житла у 2025 році становила 5,5%, а в центральних районах Пешта досягала 13,2%. Це свідчить про значно вищу концентрацію міжнародного попиту в окремих міських локаціях порівняно із загальнонаціональним показником.
Водночас статистика покупок не відображає загальну вартість активів, якими вже володіють іноземці. Тому на її підставі неможливо точно визначити, скільки власників нерухомості потенційно підпадуть під новий податок.
Чи торкнеться податок українських власників нерухомості
Для українців, які придбали житло в Угорщині, головним критерієм буде не громадянство, а податкове резидентство та сукупна вартість активів, що підлягатимуть оподаткуванню.
За статистикою за 2024 рік, громадяни України придбали 144 житлові об'єкти в Угорщині, а середня вартість такої покупки становила близько 35,6 мільйона форинтів. Це значно нижче за запропонований неоподатковуваний поріг в 1 мільярд форинтів.
Однак середня ціна окремої угоди не дозволяє оцінити загальний майновий стан власника. Український інвестор може володіти кількома об'єктами, частками в угорських компаніях або іншими активами, які враховуватимуться під час визначення податкової бази.
Тому для більшості власників звичайних квартир ініціатива навряд чи матиме безпосередні наслідки, тоді як заможним інвесторам із великими портфелями доцільно стежити за остаточною редакцією законодавства.
Аналітика ON.UA
Запропонований в Угорщині податок на багатство може стати додатковим фактором оцінки інвестиційної привабливості дорогої нерухомості. Його особливість полягає в оподаткуванні сукупної чистої вартості активів, а не лише доходів, отриманих від їх використання.
Найбільший потенційний вплив очікується у сегменті великих приватних капіталів, комерційної нерухомості та інвестиційних портфелів. Для більшості іноземців, які володіють однією квартирою або будинком помірної вартості, запропонований поріг суттєво обмежує ймовірність виникнення нового податкового зобов'язання.
Ключове питання для інвесторів полягає не в самому факті володіння угорською нерухомістю, а в сукупній вартості оподатковуваних активів, статусі податкового резидентства та майбутніх правилах їх оцінювання.
Остаточні наслідки для ринку можна буде визначити після ухвалення закону та уточнення механізмів його застосування.
FAQ: податок на багатство в Угорщині
Чи вже запроваджено новий податок на багатство?
Ні. За описаним станом законодавчої процедури йдеться про законопроєкт, який ще потребує остаточного парламентського рішення.
Які ставки податку пропонують?
Для оподатковуваної частини майна до 100 мільярдів форинтів передбачена ставка 1%, а для суми понад цей рівень — 1,5%.
Чи потрібно буде платити податок за звичайну квартиру в Будапешті?
Не обов'язково. Запропонований неоподатковуваний поріг становить 1 мільярд форинтів, тому власники нерухомості з меншою сукупною вартістю відповідних активів можуть не підпадати під новий податок.
Чи стосуватиметься податок іноземців, які не проживають в Угорщині?
Так, за проєктом він може поширюватися на нерезидентів, але лише щодо визначених активів, пов'язаних з Угорщиною, та за умови перевищення встановленого порогу.
Чи враховуватиметься нерухомість за межами Угорщини?
Для податкових резидентів запропоновано врахування активів у всьому світі. Для нерезидентів передбачений обмежений перелік угорських активів.
Коли планують запровадити податок?
У наданому проєкті зазначена дата 15 грудня 2026 року, а перші платежі передбачені до 31 серпня 2027 року. Ці строки можуть змінитися під час законодавчого розгляду.