Під час війни частина органів місцевого самоврядування, центрів надання адміністративних послуг та інших суб'єктів державної реєстрації була змушена переїхати з тимчасово окупованих територій або районів бойових дій. Через це у переліках реєстраторів з'явилася позначка «релокований», яка для власників нерухомості іноді виглядає незрозуміло: чи потрібно тепер шукати саме цей орган, чи можна звернутися до іншого реєстратора, що відбулося з архівами та чи впливає переїзд установи на вже зареєстроване право власності.
Юридично релокація суб'єкта державної реєстрації не має жодного стосунку до переміщення самої нерухомості або речового права. Йдеться виключно про зміну фактичного місця роботи органу, який через війну не може виконувати свої функції за попередньою адресою. Право власника на квартиру, будинок, земельну ділянку або інший об'єкт при цьому не змінюється. Основне практичне питання полягає в іншому: хто має право провести конкретну реєстраційну дію та куди саме громадянину подавати документи.
Що означає статус «релокований суб'єкт державної реєстрації»
Суб'єктами державної реєстрації прав є органи та особи, які відповідно до законодавства мають повноваження працювати з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. До системи належать, зокрема, державні реєстратори, уповноважені суб'єкти державної реєстрації та нотаріуси.
До повномасштабної війни більшість таких органів працювала за місцем свого постійного розташування. Після окупації окремих територій, руйнування адміністративної інфраструктури або виникнення небезпеки для працівників частина установ фізично переїхала до інших населених пунктів і відновила там роботу.
Позначка «релокований» означає, що орган формально залишається тим самим суб'єктом державної реєстрації, однак фактично працює за іншою адресою. Для продовження реєстраційної діяльності він повинен перебувати на території, де така робота дозволена, мати чинні повноваження та доступ до Державного реєстру речових прав.
Релокація не створює автоматичного права проводити будь-які реєстраційні дії щодо будь-якої нерухомості в Україні. Компетенція реєстратора визначається законом, спеціальними правилами воєнного стану та територіальністю конкретної реєстраційної дії.
Які операції проводяться через Державний реєстр речових прав
Державна реєстрація стосується не лише первинного оформлення квартири або будинку на власника. Через Державний реєстр речових прав фіксується значно ширше коло юридичних фактів щодо нерухомості.
До них належить державна реєстрація права власності на житлові та нежитлові об'єкти, земельні ділянки, інших речових прав, іпотеки та обтяжень, припинення або зміна вже зареєстрованих прав, а також внесення передбачених законодавством змін до інформації про об'єкт і його власника.
Власник може стикнутися з необхідністю звернення до реєстратора під час купівлі або продажу нерухомості, оформлення спадщини, реєстрації старого права, внесення інформації про реконструйований об'єкт, зняття обтяження, виправлення певних відомостей або проведення інших юридичних процедур. Тому питання про те, де саме сьогодні працює уповноважений реєстратор, має практичне значення навіть для людей, які давно володіють нерухомістю.
Загальне правило: реєстрація проводиться в межах області
За загальним правилом державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцезнаходженням нерухомого майна в межах відповідної області, Автономної Республіки Крим, міста Києва або Севастополя.
Наприклад, якщо квартира розташована у Львівській області й на неї не поширюється спеціальний режим, документи подаються уповноваженому державному реєстратору або нотаріусу в межах цієї області.
При цьому реєстрація обтяжень має інший режим і може проводитися незалежно від місцезнаходження нерухомості. Через це поняття територіальності не варто застосовувати однаково до всіх без винятку операцій із Державним реєстром. Крім того, закон дозволяє Міністерству юстиції встановлювати випадки, коли державна реєстрація може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць або взагалі незалежно від місця розташування об'єкта. Під час війни цей механізм набув особливого значення.
Для яких регіонів працює екстериторіальна реєстрація
Для частини територій України діє спеціальний режим, за якого право можна зареєструвати незалежно від місцезнаходження нерухомості. На момент підготовки матеріалу такий режим застосовується до нерухомості, розташованої в Автономній Республіці Крим, місті Севастополі, Донецькій, Дніпропетровській, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Сумській, Харківській, Херсонській та Чернігівській областях.
Якщо квартира, будинок або інший об'єкт знаходиться на одній із цих територій, власнику не обов'язково шукати державного реєстратора саме в області розташування нерухомості. Реєстраційні дії можуть проводитися в іншому регіоні України уповноваженим суб'єктом, який має відповідну компетенцію та доступ до реєстру.
Це особливо важливо для внутрішньо переміщених осіб. Власник житла у Харкові, Херсоні, Маріуполі або іншому місті, який зараз проживає в іншій частині країни, у визначених законом випадках може вирішувати реєстраційне питання без повернення до регіону, де розташований об'єкт.
Чи потрібно звертатися саме до релокованого реєстратора
Не завжди. Це одна з головних практичних помилок у розумінні релокації. Якщо, наприклад, орган місцевого самоврядування з окупованої території переїхав до іншої області й продовжив роботу там, це не означає, що всі власники нерухомості з відповідного міста зобов'язані шукати лише цей орган.
Для об'єктів, на які поширюється екстериторіальний режим, заявник може звернутися й до іншого уповноваженого державного реєстратора або нотаріуса на підконтрольній території України.
Релокований суб'єкт є одним із можливих каналів отримання послуги, а не єдиним «правонаступником» усіх реєстраційних процедур конкретного міста.
Інша ситуація виникає, якщо для проведення дії необхідні специфічні архівні матеріали, документи або інформація, якими володіє саме певний орган. У такому випадку його місцезнаходження та доступність можуть мати більше значення. Проте це питання вже стосується доказової бази конкретної реєстраційної справи, а не загального правила територіальності.
Що відбувається з правом власності після переїзду реєстратора
Нічого. Зареєстроване право власності належить власнику, а не органу, який свого часу вніс запис до реєстру. Якщо державний реєстратор, ЦНАП, орган місцевого самоврядування або інший суб'єкт переїхав, припинив роботу чи був реорганізований, це не припиняє право на квартиру, будинок або земельну ділянку.
Сучасна система державної реєстрації побудована таким чином, що юридично значимим є запис у Державному реєстрі речових прав, а не фізичне місцезнаходження установи, через яку цей запис свого часу був зроблений. Тому формулювання «наш реєстратор переїхав» саме по собі не створює проблеми для вже зареєстрованого права. Складність може виникнути лише тоді, коли потрібно провести нову дію, підтвердити старі паперові відомості або відновити інформацію, яка не була внесена до сучасного електронного реєстру.
Чому доступ реєстратора до реєстру має критичне значення
Під час воєнного стану можливість працювати з державними реєстрами обмежується з міркувань безпеки. Для реєстраторів, які знаходяться на тимчасово окупованих територіях або на окремих територіях активних бойових дій, доступ до реєстраційних систем може бути припинений або відповідні дії можуть бути заборонені.
Релокація дозволяє органу відновити роботу з безпечнішої території, якщо виконано встановлені законом умови. Тобто важлива не сама нова адреса, а юридична та технічна можливість конкретного реєстратора користуватися реєстром. Через це перед поїздкою до ЦНАП або іншого органу варто перевірити не лише факт його існування, а й те, чи проводить він зараз потрібний вид реєстраційних дій.
На практиці ситуація може змінюватися. Установу могли релокувати, змінити адресу, реорганізувати, відновити або тимчасово припинити її доступ до певних систем. Для власника це означає, що актуальність контактної інформації важливіша за стару прив'язку до адреси установи.
Куди звертатися власнику нерухомості
У стандартній ситуації власник може звернутися до ЦНАП, державного реєстратора відповідного суб'єкта державної реєстрації або до нотаріуса, який має право проводити необхідну реєстраційну дію.
Для нерухомості, розташованої в областях зі спеціальним режимом екстериторіальності, вибір значно ширший. Заявник може звернутися до уповноваженого суб'єкта в іншому регіоні країни.
Практичний алгоритм варто будувати не від питання «де зараз знаходиться наш старий реєстратор», а від питання «хто сьогодні має право провести потрібну мені реєстраційну дію».
Перед зверненням потрібно визначити тип операції, перевірити територіальні правила для конкретного об'єкта, переконатися, що вибраний реєстратор або нотаріус проводить відповідні дії, та підготувати необхідні документи.
Для старих прав, які виникли до 2013 року, додатково може знадобитися підтвердження інформації через архівні відомості БТІ або інші джерела. У таких ситуаціях сама можливість подати заяву екстериторіально ще не означає, що реєстратор зможе завершити процедуру без отримання необхідної інформації про старе право.
Чим релокація відрізняється від екстериторіальності
Ці два поняття часто змішують, хоча вони описують різні юридичні механізми. Релокація стосується суб'єкта державної реєстрації. Орган фізично переїжджає з одного населеного пункту до іншого та, за наявності відповідних умов, продовжує там роботу. Екстериторіальність стосується самої реєстраційної процедури. Вона дозволяє провести державну реєстрацію поза звичайними територіальними межами, які застосовуються до конкретної нерухомості.
Тобто релокований орган може працювати в іншому місті, проте це ще не означає, що будь-який об'єкт із будь-якої області можна зареєструвати через нього. І навпаки, власник нерухомості в регіоні, для якого встановлено екстериторіальність, може скористатися послугами іншого уповноваженого реєстратора, навіть якщо той ніколи не був релокований.
Для громадянина це принципова різниця. Позначка «релокований» описує статус установи, а не спеціальний статус нерухомості.
Що потрібно перевірити перед зверненням
Найперше потрібно встановити, яка саме реєстраційна дія необхідна. Реєстрація права власності, зняття обтяження, реєстрація іпотеки, внесення змін до відомостей або оформлення старого права можуть мати різні процедурні особливості. Далі потрібно визначити, чи діє щодо об'єкта звичайна територіальність або спеціальний режим. Якщо нерухомість розташована у регіоні, для якого встановлена екстериторіальність, географія можливого звернення значно розширюється.
Третій етап полягає у перевірці конкретного суб'єкта. Реєстратор повинен мати необхідні повноваження, чинний доступ до Державного реєстру та можливість виконати потрібну дію.
Якщо справа стосується старого права, утрачених документів, окупованої території або знищених архівів, доцільно також заздалегідь з'ясувати, яким чином може бути підтверджена первинна реєстрація права. У таких справах найбільше часу часто займає не саме внесення запису до реєстру, а відновлення доказового ланцюга.
Аналітика ON.UA
Війна показала одну з ключових переваг централізованої електронної системи реєстрації нерухомості. Право власності поступово відокремилося від фізичного місця, де зберігається паперова справа або працює конкретний чиновник.
У старій моделі власник був значно сильніше прив'язаний до конкретного БТІ, місцевого архіву, нотаріуса або органу влади. Якщо така установа ставала недоступною, виникала проблема не лише з адміністративною послугою, а й із можливістю довести всю історію нерухомості.
Сучасний Державний реєстр речових прав частково зменшує цей ризик. Якщо право вже повноцінно відображене в електронній системі, фізичний переїзд реєстратора не впливає на існування запису та не «прив'язує» власника до конкретного кабінету або міста.
Водночас війна показала й перехідний характер українського ринку нерухомості. Значна частина житлового фонду досі має історію, що починалася задовго до 2013 року і залежить від паперових архівів. Через це екстериторіальність вирішує проблему доступу до реєстраційної послуги, але не завжди вирішує проблему доказів.
Для власника практичний висновок полягає в тому, що сьогодні важливо розрізняти три різні рівні: де фізично знаходиться реєстратор, де розташована нерухомість і де закон дозволяє провести конкретну реєстраційну дію. До війни ці три точки часто збігалися. Тепер вони можуть знаходитися у різних областях.
Це суттєво знижує адміністративну залежність власника від місця розташування майна та дозволяє проводити багато операцій навіть після вимушеного переїзду. При цьому сама екстериторіальність не скасовує юридичної перевірки документів, не замінює архівних підтверджень і не надає кожному реєстратору універсальної компетенції.
Для ринку нерухомості це означає поступове формування більш мобільної системи державної реєстрації, у якій вирішальне значення має не адреса установи, а її повноваження, доступ до реєстру та правова можливість провести конкретну операцію.
FAQ
Що означає позначка «релокований» біля суб'єкта державної реєстрації?
Це означає, що орган через війну змінив фактичне місце роботи та продовжує діяльність в іншому населеному пункті.
Чи переноситься разом із реєстратором право власності?
Ні. Релокація стосується лише роботи органу. Право власника на нерухомість не змінюється.
Чи потрібно звертатися саме до того реєстратора, який переїхав із мого міста?
Не обов'язково. Можливість звернення визначається видом реєстраційної дії та правилами територіальності.
Яке загальне правило територіальності?
Право власності та інші речові права за загальним правилом реєструються в межах області або іншої відповідної адміністративно-територіальної одиниці за місцезнаходженням нерухомості.
Для яких регіонів діє екстериторіальність?
Вона застосовується, зокрема, до нерухомості в АР Крим, Севастополі, Донецькій, Дніпропетровській, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Сумській, Харківській, Херсонській та Чернігівській областях.
Чи можна зареєструвати харківську квартиру в іншій області?
За чинним спеціальним режимом державна реєстрація прав щодо нерухомості у Харківській області може проводитися незалежно від місцезнаходження такого об'єкта уповноваженим суб'єктом.
Чи будь-який ЦНАП може провести реєстрацію?
Ні. Потрібно перевірити, чи відповідний суб'єкт надає потрібну послугу і чи має державний реєстратор належні повноваження та доступ до Державного реєстру.
Чи впливає закриття або переїзд старого ЦНАП на вже зареєстроване право?
Ні. Якщо право зареєстроване належним чином, зміна місцезнаходження або припинення роботи конкретної установи не припиняє його.
Чи допоможе екстериторіальність, якщо документи на стару квартиру втрачені?
Вона спрощує місце подання документів, проте не замінює доказів права. Для прав, оформлених до 2013 року, може знадобитися інформація архіву БТІ або інші документи.
У чому різниця між релокацією та екстериторіальністю?
Релокація означає переїзд самого органу державної реєстрації. Екстериторіальність означає можливість проводити реєстраційні дії поза звичайною територіальною прив'язкою нерухомості.