Наявність другої квартири сама по собі не означає появу окремого або підвищеного податку на нерухомість. Для фізичних осіб в Україні ключове значення має не кількість квартир, а їхня сумарна загальна площа, форма власності, спосіб використання житла та ставка, встановлена місцевою радою.
Якщо людина володіє двома квартирами, податкова не застосовує пільгові 60 м² до кожної з них окремо. Площі квартир підсумовуються, після чого із загальної площі віднімається одна пільгова межа у 60 м². Податок нараховується лише на залишок, якщо немає інших обставин, через які пільга не застосовується.
Це одна з найпоширеніших помилок у сприйнятті податку на нерухомість. Власник двох квартир по 50 м² фактично має 100 м² житлової нерухомості, тому оподатковуваною буде не друга квартира цілком і не площа кожної квартири понад 60 м², а 40 м² сумарного перевищення.
Для будинків діє аналогічна логіка, але пільгова межа становить 120 м². Якщо у власності одночасно є квартири та житлові будинки, використовується спільна неоподатковувана межа 180 м².
Дві квартири не означають дві пільги по 60 м²
Податковий кодекс встановлює зменшення бази оподаткування для квартири або квартир незалежно від їх кількості на 60 м². Формулювання «незалежно від їх кількості» тут принципове.
Наприклад, людина володіє двома квартирами:
- перша має площу 50 м²;
- друга 70 м².
Сумарно у власності знаходиться 120 м² квартирної нерухомості. Із цієї площі віднімаються пільгові 60 м², тому податкова база становить 60 м². Якби у власності було три квартири площею 40, 45 та 55 м², їхня загальна площа становила б 140 м². Після застосування пільги оподатковувалися б 80 м². Водночас дві квартири по 30 м² кожна дали б рівно 60 м² загальної площі, тому за загальним правилом податку на житлову нерухомість не виникло б. Таким чином, податкова система не карає власника за сам факт наявності другої або третьої квартири. Вона оподатковує площу, яка перевищує встановлену законом неоподатковувану межу.
Для будинків діє межа 120 м²
Якщо фізична особа володіє житловим будинком або декількома будинками, база оподаткування зменшується на 120 м² незалежно від кількості таких об'єктів. Наприклад, у власності є два будинки площею 80 та 90 м². Їхня сумарна площа становить 170 м². Після віднімання 120 м² оподатковуваною залишиться площа 50 м².
Як і у випадку з квартирами, пільга застосовується не до кожного будинку окремо, а один раз до загальної площі об'єктів відповідного типу.
Це важливо враховувати при придбанні другої нерухомості. Невеликий будинок, який сам по собі не перевищує 120 м², все одно може збільшити податкову базу, якщо у власника вже є інший житловий будинок.
Квартира плюс будинок: використовується межа 180 м²
Інша модель застосовується, коли одна людина одночасно володіє житлом різних типів, наприклад квартирою та приватним будинком. У такому випадку загальна площа всіх житлових об'єктів зменшується на 180 м².
Наприклад, власник має квартиру площею 80 м² та будинок площею 150 м². Сукупна площа становить 230 м². Після застосування пільгової межі у 180 м² оподатковуваними залишаються 50 м².
Якщо квартира має 60 м², а будинок 110 м², загальна площа становитиме 170 м², тобто не перевищуватиме встановлену межу і за загальним правилом податок на житлову нерухомість не виникне.
Ця система застосовується до всіх квартир і будинків, що належать одному платнику податку, а не до кожної адреси окремо.
Податок рахують із загальної, а не житлової площі
Ще один важливий нюанс полягає у тому, що для розрахунку використовується загальна площа об'єкта нерухомості. Тобто враховуються не лише житлові кімнати. Якщо квартира має загальну площу 75 м², з яких житлова площа становить лише 42 м², для цілей податку використовується саме показник 75 м².
Через це орієнтуватися на площу спалень, вітальні або інший показник житлової площі неправильно.
Базові дані податкова отримує насамперед із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та інших офіційних джерел.
Скільки потрібно сплачувати за кожний квадратний метр
Пільгова площа визначається Податковим кодексом на загальнодержавному рівні, проте сама ставка податку є місцевою. Її встановлює сільська, селищна або міська рада залежно від типу нерухомості та, у деяких випадках, її розташування. Податковий кодекс обмежує максимальну ставку: вона не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня відповідного звітного року, за один квадратний метр оподатковуваної площі.
Тут важливо розрізняти рік сплати та рік, за який нараховано податок.
У 2026 році фізичні особи сплачують податок за нерухомість за 2025 рік. На 1 січня 2025 року мінімальна зарплата становила 8 000 грн, тому максимальна ставка для такого нарахування дорівнює 120 грн за 1 м². Проте 120 грн не є автоматичною ставкою для всієї України. Конкретна громада може встановити менший розмір, а для окремих видів нерухомості ставка може суттєво відрізнятися.
Як виглядає розрахунок для двох квартир
Припустимо, одна людина володіє квартирою площею 50 м² та ще однією квартирою площею 70 м².
Загальна площа: 50 + 70 = 120 м².
Пільгова площа: 60 м².
Оподатковувана площа: 120 - 60 = 60 м².
Якщо місцева рада встановила ставку 60 грн за квадратний метр, річний податок становитиме: 60 × 60 = 3 600 грн. Якщо застосовується максимальна для 2025 року ставка 120 грн за квадратний метр, сума становитиме: 60 × 120 = 7 200 грн.
Тому двоє власників абсолютно однакових за площею квартир у різних громадах можуть отримати різні податкові повідомлення.
Якщо квартири знаходяться у різних містах
Наявність квартир у різних громадах не створює для одного власника декількох окремих пільгових лімітів. Якщо людині належить квартира у Києві та квартира у Львові, для визначення пільгової площі їх все одно розглядають як сукупність житлових об'єктів одного власника.
Податкова визначає загальну базу, застосовує відповідне зменшення, після чого розраховує зобов'язання з урахуванням ставок, які діють за місцем розташування кожного об'єкта.
Це має практичне значення, оскільки ставки місцевого податку можуть відрізнятися. Тому проста формула «загальна оподатковувана площа × одна ставка» працює лише тоді, коли для всіх об'єктів застосовується однакова ставка. За різних ставок розрахунок фактичної суми складніший.
Друга квартира, яку здають в оренду, має окремий податковий нюанс
Пільга у вигляді зменшення площі на 60, 120 або 180 м² не є безумовною. Податковий кодекс передбачає, що пільги для фізичних осіб не застосовуються до об'єктів, які використовуються власниками з метою отримання доходу, зокрема здаються в оренду, лізинг, позичку або використовуються у підприємницькій діяльності.
Цей нюанс особливо важливий для власників декількох квартир, оскільки друга квартира часто купується саме як інвестиційний актив. У такому випадку не варто автоматично застосовувати стандартну формулу із 60 неоподатковуваними квадратними метрами без перевірки фактичного статусу об'єкта та правил оподаткування.
Податок на нерухомість при цьому також не слід плутати з податками, які виникають безпосередньо з доходу від оренди. Це різні податкові зобов'язання.
Для дуже великої нерухомості діють додаткові правила
Звичайна пільга також не застосовується, якщо площа об'єкта або об'єктів перевищує п'ятикратний розмір відповідної неоподатковуваної площі. Крім того, для великих окремих житлових об'єктів передбачено спеціальне збільшення податку. Якщо площа окремої квартири перевищує 300 м² або житлового будинку 500 м², розрахована сума податку збільшується ще на 25 000 грн на рік за кожний такий об'єкт або його частку.
Це додатковий платіж, а не заміна звичайного податку на квадратні метри. Тому власник, наприклад, квартири площею понад 300 м² може одночасно мати базове податкове зобов'язання за площею та додаткові 25 000 грн.
Як рахують податок при частковій власності
Окремий порядок діє, коли квартира належить декільком людям у спільній частковій власності.
Наприклад, квартира площею 100 м² належить двом людям по 1/2. У такому випадку кожен є платником податку щодо своєї частки, тобто для кожного об'єктом розрахунку буде належна йому частина площею 50 м².
При цьому податкова ситуація кожного співвласника оцінюється окремо з урахуванням іншої нерухомості, яка належить саме цій особі. Тому одна й та сама квартира може створювати різне фактичне податкове навантаження для співвласників залежно від того, якими іншими квартирами або будинками вони володіють.
Спільна сумісна власність подружжя працює інакше
Якщо житло належить подружжю на праві спільної сумісної власності і частки не виділені в натурі, платником податку за цей об'єкт є одна з осіб-власників. Хто саме виконуватиме податкове зобов'язання, співвласники можуть визначити за згодою, якщо інше не встановлено судом. Це відрізняється від спільної часткової власності, де кожна людина автоматично відповідає за свою частину.
Якщо ж спільне майно фактично поділене в натурі, кожен із власників сплачує податок за належну йому частину.
Для сімей із декількома об'єктами цей момент може мати істотне значення, оскільки при розрахунку потрібно дивитися не просто на те, якою нерухомістю користується сім'я, а на те, кому юридично належить кожний об'єкт і який статус власності зареєстрований.
Не вся нерухомість автоматично потрапляє під оподаткування
Податковий кодекс передбачає низку об'єктів, за які податок не нараховується або для яких діють спеціальні правила.
У воєнний період особливе значення має нерухомість, знищена або пошкоджена внаслідок бойових дій. Для застосування відповідних правил важливий не лише фактичний стан будинку або квартири, а й наявність належної інформації в державних реєстрах.
Для пошкодженого житла звільнення залежить від характеру пошкодження та офіційної фіксації. Для знищених об'єктів також ключове значення мають дані Реєстру пошкодженого та знищеного майна.
Окремий режим діє щодо нерухомості на територіях бойових дій або тимчасової окупації. Тут важливо орієнтуватися на офіційний перелік територій та конкретний податковий період, оскільки правила та статус території можуть змінюватися. Тому формула «квартира знаходиться в зоні бойових дій, отже податку немає» без перевірки офіційного статусу є занадто спрощеною.
Місцева рада може встановлювати додаткові пільги
Податок на нерухоме майно належить до місцевих податків, тому громади мають певну свободу у визначенні ставок та додаткових пільг у межах, встановлених законодавством. Через це власники однакових об'єктів у різних містах можуть перебувати у різних податкових умовах.
Загальнодержавні 60, 120 і 180 м² залишаються базовою системою зменшення оподатковуваної площі, однак місцеві рішення можуть додатково впливати на фактичну суму.
При розрахунку податку недостатньо знати лише загальну площу квартири. Потрібно також перевірити рішення відповідної місцевої ради для конкретного року.
У 2026 році сплачують податок за 2025 рік
Податок на нерухомість для фізичних осіб має ще одну особливість, через яку регулярно виникає плутанина. Він нараховується за попередній календарний рік. Тому податкові повідомлення, які власники отримують у 2026 році, стосуються володіння нерухомістю протягом 2025 року.
З цієї ж причини максимальна ставка визначається на основі мінімальної зарплати, встановленої станом на 1 січня 2025 року, а не 2026-го.
Для податку за 2025 рік це 8 000 грн мінімальної зарплати і, відповідно, максимум 120 грн за квадратний метр. Для податкових зобов'язань уже за 2026 рік, які фізичні особи сплачуватимуть наступного року, база для максимальної ставки буде іншою. Цю різницю потрібно враховувати, коли у публікаціях порівнюються ставки за різні роки.
Що відбувається, якщо квартиру придбали або продали посеред року
Якщо право власності переходить від однієї людини до іншої протягом календарного року, податок також розподіляється у часі.
Попередньому власнику його нараховують за період від початку року до початку місяця, в якому право власності припинилося. Новому власнику податкове зобов'язання виникає починаючи з місяця, в якому він набув право власності. Тому придбання другої квартири, наприклад у листопаді, не означає, що новий власник повинен сплатити за неї податок так, ніби володів нею весь рік. Податкова база формується з урахуванням фактичного періоду володіння.
Хто розраховує суму податку
Фізична особа не повинна щороку подавати декларацію та самостійно нараховувати податок на свою житлову нерухомість за стандартною ситуацією. Розрахунок проводить податкова служба на підставі даних державних реєстрів. Власнику надсилається податкове повідомлення-рішення із зазначенням суми до сплати.
За чинним порядком таке повідомлення має бути надіслано до 1 липня року, наступного за звітним, а сплатити визначену суму необхідно протягом 60 днів із дня вручення повідомлення.
Проте відсутність паперового листа не варто автоматично трактувати як відсутність податкового зобов'язання. Інформацію про сформовані повідомлення можна перевіряти через електронні сервіси податкової.
Якщо податкова порахувала площу неправильно
Помилки можливі, особливо якщо право власності оформлювалося давно, об'єкт був проданий, змінилися частки співвласників або інформація у державних реєстрах не повністю відповідає актуальному стану.
Фізична особа має право звернутися до контролюючого органу для проведення звірки.
Перевірити можна:
- дані про об'єкти нерухомості;
- їхню загальну площу;
- частки у праві власності;
- період володіння;
- право на пільгу;
- ставку місцевого податку;
- нараховану суму.
Для власника декількох квартир така звірка особливо корисна, оскільки помилка хоча б у площі одного об'єкта змінює сумарну податкову базу.
Друга квартира впливає не лише на податок, а й на економіку інвестиції
Для людини, яка купує нерухомість для здавання в оренду або довгострокового збереження капіталу, податок на нерухомість рідко є найбільшою статтею витрат. Проте він є частиною annual carrying cost активу поряд із ремонтом, страховкою, комунальними платежами, обслуговуванням будинку, періодами простою та податками з орендного доходу. Через це інвестиційний розрахунок квартири повинен проводитися не лише через очікувану орендну ставку і потенційну капіталізацію.
Наприклад, якщо інвестор має декілька великих квартир, збільшення сумарної площі може поступово підвищувати щорічне податкове навантаження навіть без зміни ставок.
Для однієї невеликої квартири цей фактор може бути майже непомітним. Для портфеля житлової нерухомості він уже стає окремою операційною витратою.
Аналітика ON.UA
Податок на нерухомість в Україні побудований навколо достатньо простої ідеї: базовий обсяг житла фізичної особи не оподатковується, а податок виникає на площу понад встановлений ліміт.
Проте на практиці проста формула швидко ускладнюється, щойно у власника з'являється декілька об'єктів.
Головне, що потрібно розуміти: пільгова площа прив'язана до платника податку, а не до кожної окремої квартири. Тому придбання другої квартири змінює розрахунок навіть тоді, коли кожна з двох квартир окремо менша за 60 м².
Наприклад, дві квартири по 50 м² не є двома неоподатковуваними об'єктами. Для одного власника це 100 м² квартирної нерухомості, з яких 40 м² потрапляють до бази оподаткування.
Водночас сама кількість об'єктів не є податковою проблемою. Теоретично людина може володіти трьома квартирами по 20 м² і не перевищувати загальну межу 60 м². Це означає, що система фактично оподатковує не кількість активів, а обсяг житлової площі у власності.
Для ринку нерухомості важливий ще один нюанс. Податок може впливати на різні інвестиційні стратегії неоднаково. Декілька невеликих квартир мають одну структуру carrying cost. Одна дуже велика квартира може мати іншу, включно з додатковим платежем 25 000 грн після перевищення 300 м².
Об'єкт, який використовується для отримання доходу, також має інший податковий режим щодо пільги. Через це при оцінці інвестиційної нерухомості варто дивитися не лише на purchase price, потенційну орендну дохідність та майбутню ціну продажу, а й на структуру володіння.
Особливо важливим це стає для сімейного портфеля нерухомості. Квартира може бути придбана за спільні кошти подружжя, але з погляду податку значення має юридична форма права власності: одноосібна, спільна часткова або спільна сумісна.
Іншими словами, дві сім'ї з абсолютно однаковим набором квартир можуть мати різну податкову картину через різну структуру оформлення прав. Тому відповідь на запитання «скільки податку я заплачу за дві квартири?» неможливо отримати лише з кількості квартир.
Потрібно знати п'ять речей: загальну площу, структуру власності, тип нерухомості, спосіб її використання та місцеву ставку. Після цього розрахунок стає достатньо прозорим.
FAQ
Якщо у власності дві квартири, чи є пільга 60 м² на кожну?
Ні. Для одного платника площі всіх квартир підсумовуються, після чого загальна база зменшується на 60 м² один раз на рік.
Якщо дві квартири мають по 50 м², скільки оподатковується?
Загальна площа становить 100 м². Після віднімання 60 м² оподатковуються 40 м².
Якщо дві квартири разом мають менше 60 м², чи потрібно платити?
За загальним правилом ні, якщо застосовується стандартна пільга і немає підстав для її скасування.
Яка пільгова площа для приватних будинків?
Для житлового будинку або декількох будинків одного власника база зменшується на 120 м².
Що відбувається, якщо є і квартира, і будинок?
Їхня загальна площа підсумовується і зменшується на 180 м².
Яка максимальна ставка податку у 2026 році?
У 2026 році фізичні особи сплачують податок за 2025 рік. Максимальна ставка за цей період становить 120 грн за один квадратний метр оподатковуваної площі, але конкретну ставку встановлює місцева рада.
Чому в різних містах сума податку може відрізнятися?
Податок на нерухомість є місцевим. Громади самостійно встановлюють ставки в межах, дозволених Податковим кодексом.
Якщо друга квартира здається в оренду, чи діє пільга?
Податковий кодекс передбачає, що пільги не застосовуються до об'єктів, які власник використовує для отримання доходу, зокрема здає в оренду. У конкретній ситуації варто перевіряти розрахунок податкової з урахуванням статусу кожного об'єкта.
Чи є додатковий податок для дуже великих квартир?
Так. Якщо площа окремої квартири перевищує 300 м², до розрахованого податку додається 25 000 грн на рік за такий об'єкт. Для житлового будинку відповідний поріг становить 500 м².
Хто платить за квартиру у спільній частковій власності?
Кожен співвласник є платником щодо належної йому частки.
Хто платить за спільну квартиру подружжя без визначених часток?
Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності і не поділена в натурі, платником є один зі співвласників, визначений за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом.
Чи оподатковують знищене внаслідок війни житло?
За знищені об'єкти податок не нараховується за правилами, встановленими для постраждалої від війни нерухомості. Ключове значення має належна фіксація інформації у державному Реєстрі пошкодженого та знищеного майна.
Що робити, якщо сума податку виглядає неправильною?
Власник може звернутися до податкової для звірки даних щодо площі, часток, періоду володіння, ставки, права на пільгу та суми нарахування.