Податок на нерухоме майно в Україні застосовується не до всіх об’єктів, які у побутовому або реєстраційному значенні можуть вважатися нерухомістю. Визначальним є не лише факт державної реєстрації права власності, фізичний зв’язок об’єкта із земельною ділянкою або його відображення на балансі підприємства, а насамперед правова та функціональна класифікація такого активу відповідно до Податкового кодексу України і Національного класифікатора будівель і споруд НК 018:2023.
Державна податкова служба роз’яснила, що інженерні споруди, які віднесені до розділу 2 НК 018:2023 та не мають ознак будівель у розумінні податкового законодавства, не є об’єктами оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Такий висновок має практичне значення для власників трубопроводів, транспортної, енергетичної, гідротехнічної та іншої спеціалізованої інфраструктури, однак не означає автоматичного звільнення будь-якого технічного об’єкта лише через використання у документах слова «споруда».
Що саме є об’єктом оподаткування
Відповідно до підпункту 266.2.1 Податкового кодексу України об’єктом оподаткування є об’єкт житлової або нежитлової нерухомості, у тому числі його частка. Базою нарахування податку є загальна площа відповідного об’єкта, а платниками виступають фізичні та юридичні особи, включно з нерезидентами, які володіють житловою або нежитловою нерухомістю.
Ключове значення у цьому формулюванні має те, що Податковий кодекс пов’язує податок передусім із будівлями та приміщеннями. До житлової нерухомості належать будівлі, віднесені до житлового фонду, а також дачні й садові будинки. Нежитловою нерухомістю вважаються будівлі та приміщення, які не належать до житлового фонду, зокрема офісні, торговельні, складські, виробничі, господарські та інші об’єкти відповідного функціонального призначення.
Отже, для виникнення податкового зобов’язання недостатньо лише встановити, що об’єкт є нерухомим майном. Необхідно також визначити, чи має він правові та конструктивні ознаки будівлі або приміщення, які охоплюються статтею 266 Податкового кодексу.
Чим будівля відрізняється від інженерної споруди
Податковий кодекс розмежовує поняття будівлі та споруди. Будівлі визначаються як земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених конструкцій, утворюють наземні чи підземні приміщення та призначені для проживання людей, розміщення майна, тварин, рослин або здійснення економічної діяльності.
Споруда має іншу функціональну природу. Вона також є результатом будівельної діяльності та земельним поліпшенням, однак не належить до будівель і виконує переважно спеціальні технічні функції. До цієї категорії можуть належати транспортні комунікації, трубопроводи, лінійні об’єкти, резервуари, дамби, мости, тунелі, естакади, інженерні мережі та інші спеціалізовані конструкції.
Принциповою відмінністю є наявність або відсутність приміщення, пристосованого для перебування людей, розміщення майна чи провадження господарської діяльності. Якщо об’єкт фактично є конструктивною системою, яка забезпечує певний технологічний процес, але не утворює самостійної будівлі, він може не потрапляти до об’єкта оподаткування податком на нерухомість.
Яке значення має класифікатор НК 018:2023
Національний класифікатор НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд» був затверджений наказом Міністерства економіки України від 16 травня 2023 року № 3573 і набрав чинності з 1 січня 2024 року, одночасно замінивши попередній класифікатор ДК 018-2000.
Структурно класифікатор поділяє об’єкти на два основні розділи. До розділу 1 віднесені будівлі, тоді як розділ 2 охоплює інженерні споруди. Саме ця класифікація використовується для ідентифікації типу об’єкта, заповнення податкової звітності та визначення його функціонального призначення.
Проте сам по собі код розділу 2 не завжди має розглядатися як єдиний і безумовний доказ відсутності податкового зобов’язання. Податкова служба наголошує, що об’єкт не оподатковується тоді, коли він одночасно віднесений до інженерних споруд і не має ознак будівлі у розумінні підпункту 14.1.15 Податкового кодексу. Отже, необхідно оцінювати не лише формальний код, а й фактичні конструктивні характеристики та функціональне використання активу.
Які об’єкти можуть не оподатковуватися
До інженерних споруд, які потенційно не є об’єктами податку на нерухомість, можуть належати магістральні та локальні трубопроводи, окремі транспортні споруди, мости, шляхопроводи, тунелі, злітно-посадкові смуги, гідротехнічні об’єкти, лінії електропередачі, технологічні естакади, резервуари, очисні споруди, полігони та інші об’єкти спеціального технічного призначення.
В окремих галузях законодавство або податкові роз’яснення прямо підтверджують такий підхід. Наприклад, ДПС зазначала, що інженерні споруди класу 242 НК 018:2023, зокрема випробувальні полігони, які використовуються у виробництві оборонної продукції, не є об’єктами оподаткування податком на нерухоме майно.
Однак кожен об’єкт необхідно аналізувати окремо. Якщо у складі інженерного комплексу є адміністративні, виробничі, складські, диспетчерські або технічні будівлі, вони можуть оподатковуватися незалежно від того, що весь майновий комплекс загалом виконує інфраструктурну функцію.
Наприклад, трубопровід як лінійна інженерна споруда може не бути об’єктом податку на нерухомість, тоді як насосна станція, операторська, склад обладнання або адміністративний корпус, які обслуговують цей трубопровід, можуть мати ознаки будівель і підлягати оподаткуванню на загальних підставах.
Чому назва об’єкта у реєстрі не завжди є достатньою
У практиці обліку нерухомості один і той самий об’єкт може бути описаний у технічному паспорті, бухгалтерських документах, Державному реєстрі речових прав та проєктній документації різними термінами. Слова «споруда», «комплекс», «майновий комплекс» або «технологічний об’єкт» самі по собі не визначають податковий режим. Податкові органи оцінюють функціональне призначення, конструктивні характеристики, технічну документацію, код за НК 018:2023 та фактичний спосіб використання об’єкта. Саме тому формальне перейменування будівлі на споруду не створює законних підстав для припинення нарахування податку.
Так само реєстрація права власності на інженерну споруду як на окремий об’єкт нерухомості не означає, що вона автоматично стає об’єктом оподаткування. Реєстраційний статус підтверджує існування права власності, але податкові наслідки визначаються окремо відповідно до Податкового кодексу.
Як підтвердити правильну класифікацію
ДПС зазначає, що належність об’єкта до конкретного класу НК 018:2023 визначається на підставі документів, які підтверджують право власності, з урахуванням класифікаційних ознак та функціонального призначення нерухомості. Якщо класифікація є неоднозначною, платник може звернутися до уповноваженого органу для отримання відповідної довідки. Ведення класифікатора та вирішення питань щодо його застосування належить до компетенції профільного органу у сфері розвитку громад і територій.
Для юридичної особи або власника складного інфраструктурного активу доцільно мати узгоджений пакет документів, у якому технічний паспорт, проєктна документація, інвентаризаційні матеріали, бухгалтерський облік та дані реєстру не суперечать один одному.
Якщо об’єкт помилково класифікований як будівля, хоча фактично є інженерною спорудою, це може призводити до безпідставного нарахування податку. Водночас самостійне виключення такого активу з декларації без належного документального обґрунтування може створити ризик податкового спору, донарахування зобов’язань, штрафів і пені.
Чи потрібно подавати декларацію щодо таких споруд
Юридичні особи самостійно визначають об’єкти оподаткування та розраховують податок на нерухомість. Якщо інженерна споруда обґрунтовано не належить до будівель, її площа не повинна формувати базу оподаткування за статтею 266 Податкового кодексу. Проте підприємству доцільно зберігати документи, які підтверджують підстави для такого висновку, особливо якщо об’єкт має значну вартість, складну структуру або може бути по-різному класифікований податковими органами.
Для фізичних осіб податок нараховує контролюючий орган на підставі відомостей державних реєстрів. Якщо власник отримав податкове повідомлення-рішення щодо об’єкта, який фактично є інженерною спорудою без ознак будівлі, він має право звернутися до ДПС для звірки даних і надати технічні та правовстановлюючі документи.
Податок на нерухомість і плата за землю є різними платежами
Відсутність обов’язку сплачувати податок на нерухоме майно не означає автоматичного звільнення від усіх майнових платежів. Земельна ділянка, на якій розташована інженерна споруда, може залишатися об’єктом земельного податку або орендної плати за землю.
Ці платежі мають різні об’єкти оподаткування і регулюються окремими нормами Податкового кодексу. Тому власник трубопроводу, транспортної споруди або технологічної інфраструктури може не сплачувати податок на нерухомість щодо самої споруди, але водночас мати обов’язок сплачувати земельний податок, орендну плату або інші обов’язкові платежі, пов’язані з використанням земельної ділянки.
Також необхідно відокремлювати ситуацію, коли об’єкт взагалі не належить до предмета оподаткування, від випадків застосування спеціальної пільги. У першому випадку податкове зобов’язання не виникає через відсутність об’єкта оподаткування. У другому випадку об’єкт формально підпадає під податок, але закон звільняє його за умови дотримання конкретних критеріїв.
Це розмежування принципове, оскільки пільга може бути обмежена видом діяльності, статусом власника, способом використання або забороною передавати об’єкт в оренду. Наприклад, спеціальне звільнення для окремих промислових і складських будівель залежить від їх класифікації, фактичного використання та виду економічної діяльності власника.
Які ризики виникають через помилкову класифікацію
Неправильне визначення статусу об’єкта може мати протилежні фінансові наслідки. Якщо інженерну споруду помилково обліковують як будівлю, власник може роками сплачувати податок, який фактично не повинен був нараховуватися. Якщо ж будівлю без достатніх підстав виключити з об’єктів оподаткування як споруду, податкова перевірка може завершитися донарахуванням податку, застосуванням штрафних санкцій і пені.
Особливо складними є об’єкти змішаного типу, в яких інженерна споруда конструктивно або функціонально поєднана з будівлями. У таких випадках необхідно визначити, чи існують окремі об’єкти нерухомості, яка площа належить до будівель, як вони зареєстровані та чи можливо відокремити відповідні елементи для цілей оподаткування.
Для великих підприємств коректна класифікація має значення не лише для поточних податкових платежів, а й для due diligence, оцінки активів, страхування, фінансової звітності, заставного фінансування та структурування угод із нерухомістю.
Аналітика ON.UA
Роз’яснення ДПС підтверджує важливий принцип податкового права: податок на нерухоме майно нараховується не на будь-який матеріальний об’єкт, нерозривно пов’язаний із землею, а на житлові та нежитлові будівлі й приміщення, визначені Податковим кодексом. Інженерні споруди, які виконують спеціальні технічні функції та не мають конструктивних ознак будівель, перебувають поза межами цього об’єкта оподаткування.
Для власників інфраструктурної, промислової, транспортної та енергетичної нерухомості це створює можливість оптимізувати податкове навантаження без використання штучних схем, виключно завдяки правильній правовій і технічній ідентифікації активів. Проте така оптимізація повинна ґрунтуватися не на довільній назві об’єкта, а на узгоджених даних технічної документації, правовстановлюючих документів, державних реєстрів і класифікатора НК 018:2023.
У професійному asset management класифікація нерухомості є не формальною бухгалтерською процедурою, а складовою повного податкового та юридичного аудиту активу. Помилка у визначенні статусу споруди впливає на операційні витрати, чистий операційний дохід, оцінку вартості, структуру угоди та інвестиційну привабливість об’єкта.
Саме тому власникам складних майнових комплексів доцільно проводити пооб’єктну інвентаризацію, відокремлюючи будівлі від інженерних споруд, а також перевіряти відповідність фактичного стану активів відомостям технічної інвентаризації та державних реєстрів. У багатьох випадках якість такої класифікації безпосередньо визначає, чи сплачує підприємство законно встановлений податок, чи несе зайве та економічно необґрунтоване фіскальне навантаження.