Власники квартир, будинків і земельних ділянок, придбаних або приватизованих до 2013 року, нерідко стикаються з питанням, чи впливає пізніше внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на оподаткування продажу. Особливо це актуально для об'єктів, право власності на які свого часу оформлювали через БТІ, а до сучасного електронного реєстру внесли лише нещодавно, наприклад у 2024 або 2025 році.
Державна податкова служба у листопаді 2026 року роз'яснила: строк володіння такою нерухомістю обчислюється з моменту законного набуття права власності, а не з дати його пізнішого внесення до електронного реєстру. Отже, повторна державна реєстрація раніше набутого права сама по собі не обнуляє строк володіння майном і не створює нового трирічного періоду для цілей оподаткування продажу.
Чому дата реєстрації та дата набуття власності можуть відрізнятися
До 1 січня 2013 року в Україні діяла інша система реєстрації прав на нерухомість, у межах якої значна частина інформації про власників зберігалася в документах і реєстрах БТІ. Після запровадження сучасного Державного реєстру речових прав відомості про раніше оформлені квартири та будинки не обов'язково одразу з'явилися в новій електронній системі.
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону України №1952-IV, права на нерухомість, які виникли до 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх зареєстрували за правилами, що діяли на той момент, або якщо тодішнє законодавство не вимагало обов'язкової реєстрації відповідного права.
Наприклад, власник придбав квартиру у 2010 році, належним чином оформив право власності, а інформацію про нього внесли до Державного реєстру речових прав лише у 2025 році. Якщо він вирішить продати квартиру у 2026 році, для визначення строку володіння враховуватиметься 2010 рік, а не 2025-й, за умови належного підтвердження первісного набуття права.
Коли квартиру можна продати без ПДФО та військового збору
Стаття 172 Податкового кодексу України передбачає звільнення від оподаткування доходу фізичної особи-резидента від першого протягом календарного року продажу визначених законом об'єктів нерухомості, якщо майно перебувало у власності понад три роки.
До відповідної категорії належать, зокрема, квартири, житлові будинки, їхні частини, кімнати, садові та дачні будинки, а також певні земельні ділянки з урахуванням установлених законодавством умов. Якщо всі вимоги виконані, дохід від такого продажу не обкладається ані ПДФО, ані військовим збором.
Водночас сам факт придбання нерухомості до 2013 року не означає автоматичного звільнення від податків. Необхідно враховувати кількість продажів протягом року, вид об'єкта та податковий статус продавця, оскільки для нежитлової нерухомості й повторних угод діють інші правила.
Які податки можуть виникнути під час продажу у 2026 році
Якщо фізична особа-резидент продає квартиру, яка перебувала у власності менш ніж три роки, або здійснює другий продаж нерухомості відповідної категорії протягом року, за загальним правилом виникає зобов'язання сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору. Сукупне податкове навантаження становить 10% бази оподаткування.
Для третього та наступних продажів протягом року можуть застосовуватися 18% ПДФО та 5% військового збору, тобто загалом 23%. Водночас Податковий кодекс передбачає спеціальні правила для успадкованої нерухомості, тому кількість угод не можна оцінювати окремо від способу набуття кожного об'єкта.
Наприклад, якщо квартира продається за 2 млн гривень і операція підлягає оподаткуванню за ставками 5% ПДФО та 5% військового збору, загальна сума податків становитиме 200 тисяч гривень за умови, що саме 2 млн гривень є базою оподаткування. Тому правильне визначення дати набуття власності може мати суттєве фінансове значення для продавця.
Які документи підтверджують право власності, набуте до 2013 року
Для підтвердження раніше набутого права власності можуть використовуватися договори купівлі-продажу, дарування, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину та інші правовстановлюючі документи, оформлені відповідно до законодавства на момент виникнення права.
Залежно від історії конкретного об'єкта нотаріусу можуть знадобитися архівні відомості БТІ або додаткові документи, що підтверджують законність первісної реєстрації. Якщо відомості відсутні в сучасному реєстрі, їх внесення може бути необхідним для проведення угоди, але така процедура не повинна змінювати фактичну дату законного набуття власності.
Перед продажем варто перевірити відповідність даних у правовстановлюючих документах, технічній документації та державних реєстрах. Виявлені розбіжності краще усунути заздалегідь, щоб уникнути затримок під час нотаріального оформлення договору.
Аналітика ON.UA
Для власників нерухомості, придбаної або приватизованої до 2013 року, ключове значення має дата законного виникнення права власності, а не момент перенесення інформації до сучасного електронного реєстру. Якщо квартира належить продавцеві понад три роки, є першим продажем відповідної нерухомості протягом календарного року та відповідає іншим вимогам статті 172 Податкового кодексу, дохід від її продажу може бути повністю звільнений від ПДФО та військового збору.
Пізня реєстрація старого права власності не повинна сама по собі збільшувати податкові витрати, однак перед укладенням договору необхідно перевірити документи, історію набуття майна та конкретні умови оподаткування угоди.
Поширені запитання (FAQ)
Чи потрібно платити податок, якщо квартиру купили у 2010 році, а зареєстрували у 2025-му?
Не обов'язково. Якщо право власності законно виникло у 2010 році, саме з цієї дати обчислюється строк володіння. За умови першого продажу відповідної нерухомості протягом року та дотримання інших вимог Податкового кодексу дохід може не оподатковуватися.
Чи починається трирічний строк заново після внесення квартири до Державного реєстру речових прав?
Ні. Внесення відомостей про раніше набуте право власності не означає автоматичного виникнення нового права та не обнуляє строк володіння.
Чи можна продати квартиру без податків, якщо вона перебувала у власності понад три роки?
Так, якщо це перший продаж протягом року, об'єкт належить до визначених пунктом 172.1 Податкового кодексу категорій та виконані інші встановлені законом умови.
Чи потрібно чекати три роки для продажу успадкованої квартири?
Ні. Вимога щодо володіння понад три роки не поширюється на нерухомість, отриману у спадщину. Проте оподаткування залежить від кількості продажів протягом року та інших обставин.
Який податок сплачується при другому продажу квартири за рік?
За загальним правилом для фізичної особи-резидента застосовуються 5% ПДФО та 5% військового збору. Для окремих операцій з успадкованою нерухомістю передбачені спеціальні правила.
Чи поширюється звільнення від податків на гаражі та комерційні приміщення?
Не за загальним правилом пункту 172.1 Податкового кодексу. Для продажу нежитлової нерухомості застосовується інший порядок оподаткування, навіть якщо об'єкт перебував у власності понад три роки.
Що робити, якщо старого документа про право власності немає в електронному реєстрі?
Необхідно звернутися до нотаріуса або державного реєстратора з наявними правовстановлюючими документами. За потреби можуть знадобитися архівні відомості БТІ чи інші підтвердження законності набуття права.