Отримання квартири, приватного будинку або земельної ділянки у спадщину не завжди означає безоплатне набуття нерухомості. У 2026 році спадкоємці в Україні можуть бути повністю звільнені від податків або сплачувати до 23% вартості успадкованого майна, залежно від ступеня спорідненості зі спадкодавцем та податкового резидентства сторін. Крім податкових платежів, оформлення спадщини може передбачати витрати на нотаріальні послуги, підготовку документів, оцінювання нерухомості та державну реєстрацію права власності.
Важливо, що 23% не є новим універсальним податком на спадщину, а застосовується лише до визначених законодавством випадків. Для найближчих родичів податкова ставка залишається нульовою, тому витрати на оформлення квартири можуть обмежуватися нотаріальними та супутніми платежами.
Хто може успадкувати нерухомість без сплати податків
Відповідно до статті 174 Податкового кодексу України, за нульовою ставкою ПДФО оподатковується спадщина, яку отримують члени сім'ї першого та другого ступенів споріднення. До першого ступеня належать батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені, а до другого належать рідні брати й сестри, бабусі, дідусі та онуки.
Якщо, наприклад, донька успадковує квартиру від матері або онук отримує будинок від бабусі, за звичайних умов відповідного спадкування між резидентами України ПДФО та військовий збір не сплачуються. Для майна, яке оподатковується за нульовою ставкою, також не вимагається визначення оціночної вартості з метою оподаткування спадщини.
Окремі пільги передбачені для осіб з інвалідністю I групи, дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, та дітей з інвалідністю. Застосування таких пільг залежить від категорії спадкового майна й конкретних положень Податкового кодексу.
Коли потрібно сплачувати 10% або 23% вартості нерухомості
Якщо спадкоємець є податковим резидентом України та отримує нерухомість від особи, яка не належить до першого або другого ступеня споріднення, за загальним правилом застосовуються 5% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору. Сукупне навантаження становить 10% оподатковуваної вартості спадщини.
Наприклад, якщо племінник успадковує від дядька будинок вартістю 2 млн гривень, сума ПДФО становитиме 100 тисяч гривень, а військового збору ще 100 тисяч гривень. Загалом спадкоємцеві доведеться сплатити 200 тисяч гривень податків, не враховуючи витрат на оформлення документів.
Найвища ставка застосовується в передбачених законом випадках спадкування за участю податкових нерезидентів. Вона складається з 18% ПДФО та 5% військового збору, тобто загалом 23%. Для тієї самої нерухомості вартістю 2 млн гривень податкові зобов'язання можуть досягти 460 тисяч гривень.
Громадянство України та податкове резидентство не є тотожними поняттями. Тривале проживання за кордоном саме по собі не означає автоматичної втрати статусу податкового резидента України. Для визначення застосовної ставки необхідно враховувати критерії Податкового кодексу, зокрема постійне місце проживання, центр життєвих інтересів та інші обставини.
Які додаткові витрати виникають під час оформлення спадщини
Навіть за нульової ставки оподаткування спадкоємець може оплачувати нотаріальні дії, отримання необхідних документів, витягів із реєстрів та державну реєстрацію права власності. Розмір витрат залежить від того, чи оформлюється спадщина у державного або приватного нотаріуса, кількості об'єктів нерухомості та стану правовстановлюючої документації.
У складніших випадках додаткові витрати можуть виникати через необхідність відновлення втрачених документів, встановлення юридичних фактів у суді, усунення розбіжностей у реєстрах або проведення оцінювання майна. Тому називати єдину фіксовану вартість оформлення спадщини для всієї України некоректно.
Як оформити спадщину на квартиру або будинок
За загальним правилом спадкоємець має шість місяців із дня відкриття спадщини, щоб подати нотаріусу заяву про її прийняття. Для окремих категорій спадкоємців, зокрема тих, хто постійно проживав разом зі спадкодавцем на момент його смерті, закон передбачає особливий порядок прийняття спадщини.
Нотаріус відкриває спадкову справу, перевіряє підстави спадкування, склад майна, наявність інших спадкоємців та необхідні документи. Після закінчення встановленого строку, за наявності законних підстав, спадкоємець може отримати свідоцтво про право на спадщину, після чого право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації.
Якщо шестимісячний строк пропущено, можливість прийняття спадщини залежатиме від конкретних обставин. Законодавство передбачає окремі механізми, зокрема письмову згоду спадкоємців, які вже прийняли спадщину, або визначення додаткового строку судом за наявності поважних причин.
Чи потрібно подавати податкову декларацію
Не кожне отримання нерухомості у спадщину створює обов'язок подавати річну декларацію про майновий стан і доходи. Якщо спадщина оподатковується за нульовою ставкою, зазвичай окреме декларування такого доходу не потрібне. У випадках, коли податок належить сплатити, порядок декларування залежить від статусу спадкоємця та того, чи були відповідні платежі здійснені до нотаріального оформлення.
Для спадкоємців-нерезидентів законодавство передбачає сплату податку до нотаріального оформлення спадщини. Резидентам, які отримали оподатковувану спадщину та не сплатили податок у встановленому порядку до оформлення, необхідно враховувати обов'язок подання річної декларації.
Для доходів, отриманих протягом 2026 року, загальний строк подання обов'язкової декларації припадає на 2027 рік. Водночас конкретні обов'язки варто перевірити з нотаріусом або податковим консультантом до завершення оформлення спадщини.
Що варто перевірити перед зверненням до нотаріуса
Найбільші фінансові ризики під час спадкування нерухомості зазвичай пов'язані не з нотаріальними тарифами, а з неправильним визначенням податкового статусу, відсутністю необхідних документів або пропуском строку прийняття спадщини. Особливої уваги потребують ситуації, коли спадкоємець чи спадкодавець проживає за кордоном, нерухомість перебуває у спільній власності або відомості про об'єкт відсутні в сучасних державних реєстрах.
Перед початком оформлення доцільно з'ясувати ступінь споріднення, податкове резидентство, наявність заповіту, правовстановлюючі документи та можливі обтяження нерухомості. Попередній розрахунок податкових зобов'язань дозволить уникнути ситуації, коли спадкоємець формально має право отримати квартиру, але не підготував коштів для сплати необхідних платежів.
Висновок ON.UA: у 2026 році успадкування нерухомості найближчими родичами за звичайних умов залишається звільненим від ПДФО та військового збору, для інших спадкоємців-резидентів загальне податкове навантаження становить 10%, а в передбачених законом випадках за участю нерезидентів може досягати 23%. Остаточна вартість оформлення залежить від правового статусу спадкоємця, характеристик майна та обсягу необхідних нотаріальних дій.