Володіння нерухомістю у спільній власності є поширеною практикою в Україні. Квартири та будинки часто оформлюються на подружжя, успадковуються кількома спадкоємцями або купуються кількома інвесторами. Водночас далеко не всі співвласники розуміють, як у таких випадках нараховується податок на нерухоме майно та хто саме несе обов'язок перед державою.
Насправді порядок сплати податку залежить не від кількості власників, а від юридичної форми оформлення права власності. Саме цей фактор визначає, чи сплачуватиме податок кожен співвласник окремо, чи відповідальність нестиме лише одна особа.
Хто є платником податку на нерухомість
Податок на нерухоме майно сплачують усі власники житлової та нежитлової нерухомості незалежно від громадянства чи статусу. Платниками можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також іноземні громадяни, якщо вони володіють нерухомістю на території України. Сам факт спільної власності не звільняє від оподаткування. Однак механізм нарахування податку змінюється залежно від того, як саме оформлено право власності.
Спільна часткова власність: кожен відповідає за свою частку
Найбільш зрозумілою є ситуація зі спільною частковою власністю. У цьому випадку в документах чітко визначено, яка частка належить кожному співвласнику. Наприклад, одна особа володіє половиною квартири, інша — другою половиною, або право власності розподілено між кількома особами у певних частках.
Саме ці частки і стають базою для оподаткування. Кожен співвласник отримує окреме податкове повідомлення та самостійно сплачує податок лише за свою частину нерухомості. Фактично держава розглядає кожного співвласника як окремого платника податку. Спільна сумісна власність: платник визначається співвласниками
Інша ситуація виникає при спільній сумісній власності. Найчастіше така форма використовується щодо майна, набутого подружжям під час шлюбу, коли частки кожного із власників документально не визначаються. У цьому випадку закон дозволяє співвласникам самостійно визначити, хто саме буде сплачувати податок за весь об'єкт нерухомості. Така домовленість є внутрішньою справою власників. Для податкових органів головне, щоб податковий обов'язок був виконаний у повному обсязі. Якщо ж між співвласниками виникає спір і вони не можуть визначити відповідального платника, питання може бути вирішене в судовому порядку.
Поділ майна змінює порядок оподаткування
Іноді спільна сумісна власність припиняється шляхом поділу майна в натурі. Це означає, що кожен співвласник отримує конкретно визначену частину нерухомості, яка може використовуватися самостійно. Після такого поділу кожен власник вже окремо сплачує податок за належну йому частину майна. Фактично після юридичного поділу об'єкта правила оподаткування стають аналогічними спільній частковій власності.
Як визначається сума податку
Багато власників помилково вважають, що податок сплачується з усієї площі квартири або будинку. Насправді Податковий кодекс передбачає пільгові неоподатковувані площі.
- Для квартир не оподатковуються 60 квадратних метрів
- Для житлових будинків пільга становить 120 квадратних метрів
Якщо у власності фізичної особи одночасно є квартира і житловий будинок, застосовується загальний неоподатковуваний ліміт 180 квадратних метрів. Оподатковується лише площа, яка перевищує встановлені законодавством межі.
Хто визначає ставку податку
Ставка податку є місцевим податком, тому її встановлюють органи місцевого самоврядування. Водночас Податковий кодекс встановлює максимальне обмеження. Місцева рада не може встановити ставку, яка перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, що діяла станом на 1 січня попереднього року, за кожен квадратний метр понад встановлену пільгову площу.
Саме тому розмір податку може відрізнятися залежно від територіальної громади, де розташована нерухомість.
Чому співвласникам варто перевірити документи
На практиці значна кількість непорозумінь виникає саме через неправильне розуміння форми власності. Деякі співвласники помилково вважають, що податок автоматично розподіляється між усіма власниками, хоча в документах зазначена спільна сумісна власність. В інших випадках, навпаки, кожен очікує, що податок сплатить інша особа. Саме тому перед продажем нерухомості, оформленням спадщини чи поділом майна варто уважно перевірити правовстановлюючі документи та визначити юридичний режим власності.
Аналітика ON.UA
З розвитком ринку нерухомості дедалі більше квартир і будинків перебувають у спільній власності кількох осіб. Це стосується як сімейних покупок, так і спадкування, інвестиційних проєктів або спільного придбання нерухомості.
Саме тому правильне розуміння правил оподаткування стає важливою складовою фінансового планування. Перед укладенням будь-якої угоди з нерухомістю доцільно оцінювати не лише ринкову вартість об'єкта, а й його юридичний статус, форму власності та майбутні податкові зобов'язання. Такий підхід дозволяє уникнути непорозумінь між співвласниками та мінімізувати ризики під час володіння й відчуження нерухомості.