Українцям, які купують нове житло за компенсацію за знищену внаслідок війни нерухомість, можуть зменшити супутні витрати на проведення угоди. Законопроєкт №11444 пропонує звільнити таких покупців від сплати 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, а одночасно розширити перелік способів використання компенсації, дозволивши спрямовувати її на погашення житлових кредитів та врегулювавши окремі проблеми з нерухомістю на територіях, де фізичне обстеження об’єкта фактично неможливе.
Станом на 14 серпня 2026 року нова пільга ще не діє. 13 серпня Комітет Верховної Ради з питань економічного розвитку рекомендував парламенту прийняти законопроєкт №11444 за основу у першому читанні з подальшим доопрацюванням, а отже фінальна редакція документа ще може змінитися під час подальшого законодавчого процесу.
Для ринку нерухомості ця ініціатива цікава не лише потенційною економією одного відсотка. У запропонованих змінах поступово формується більш цілісна модель використання компенсації, за якої житловий сертифікат перестає бути виключно інструментом прямої купівлі іншого об’єкта і може інтегруватися у кредитні та інвестиційні операції, що значно розширює можливості постраждалих власників під час вибору нового житла.
Як працює пенсійний збір при звичайній купівлі нерухомості
За чинними правилами покупець нерухомості сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості майна, зазначеної у договорі купівлі-продажу. Розмір збору не залежить від загальної суми угоди: для квартири вартістю 2 млн грн він становитиме 20 тис. грн, для об’єкта за 5 млн грн уже 50 тис. грн.
Чинне законодавство вже містить окремі винятки. Збір не сплачують, зокрема, громадяни, які придбавають житло вперше та можуть документально підтвердити відсутність попереднього набуття житлової нерухомості, а також особи, які перебувають на квартирному обліку. Для підтвердження першої купівлі недостатньо лише заяви покупця: враховуються відомості Державного реєстру речових прав та документи щодо невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
Покупці, які використовують компенсацію за знищене житло, сьогодні не мають окремої універсальної пільги лише через сам факт використання коштів «єВідновлення». Якщо людина раніше володіла квартирою або будинком, що цілком природно для отримувача компенсації за знищений об’єкт, вона часто не відповідає критерію «придбання житла вперше» і повинна сплачувати стандартний 1%. Саме цю колізію і пропонують усунути.
Чому нинішня конструкція виглядає суперечливою
Людина, яка втратила квартиру внаслідок війни, отримує від держави компенсацію для відновлення житлової ситуації, однак під час придбання нового об’єкта частина цих самих коштів фактично повертається державі у вигляді обов’язкового збору.
Для звичайної ринкової операції 1% може виглядати відносно невеликим платежем, однак для отримувача компенсації це пряме скорочення бюджету, доступного для придбання нового житла. Якщо житловий сертифікат і власні кошти дозволяють сім’ї сформувати бюджет у 3 млн грн, пенсійний збір означає ще 30 тис. грн додаткових витрат поза ціною квартири. При бюджеті 5 млн грн додаткове навантаження зростає до 50 тис. грн. У сегменті, де покупець часто використовує практично весь доступний капітал для відновлення втраченого житла, така сума вже може мати значення для вибору об’єкта, ремонту або оформлення самої угоди.
Запропонована пільга стосується не всіх покупців
Законопроєкт №11444 не передбачає загального скасування пенсійного збору на ринку житла. Йдеться про окрему категорію громадян, які придбаватимуть житлову нерухомість із використанням державної компенсації за пошкоджене або знищене майно. Офіційні матеріали Верховної Ради прямо зазначають, що пропонується звільнити від збору покупців житла за державними житловими сертифікатами.
Це принципова відмінність, оскільки вже зараз у публічному просторі такі законодавчі ініціативи нерідко спрощуються до формулювання «пенсійний збір при купівлі житла скасовують». Ні, загальна ставка 1% залишається чинною, а нова норма, якщо її ухвалять, створить ще одну спеціальну підставу для звільнення.
Для вторинного ринку зміна матиме безпосередній практичний ефект
Житлові сертифікати вже створили окремий сегмент попиту на вторинному ринку, де продавець отримує кошти не за традиційною схемою прямого розрахунку з покупцем, а через державний механізм фінансування. Для такого покупця важлива не лише ціна квартири, але й повна вартість транзакції, включно з нотаріальними витратами, оцінкою, податками та обов’язковими платежами.
Скасування 1% збору безпосередньо збільшує ефективний бюджет придбання. Наприклад, якщо квартира коштує 4 млн грн, потенційна економія становитиме 40 тис. грн. На самому ринку ця сума навряд чи кардинально змінить ціноутворення, однак для конкретної сім’ї може закрити частину витрат на переїзд, мінімальний ремонт або різницю між сумою сертифіката та ціною вибраного житла. Тому пільга має скоріше транзакційний, ніж ціновий ефект.
Значно важливішою зміною може стати можливість погашати кредит
Законопроєкт пропонує дозволити використовувати компенсацію не лише для прямого придбання житла, але й для погашення кредиту, який було залучено для купівлі, інвестування або фінансування будівництва житлового об’єкта. Також передбачено можливість спрямування коштів на кредит, пов’язаний із земельною ділянкою, на якій розташовано відповідне житло.
Для ринку це потенційно значно важливіше за економію одного відсотка. Сьогодні житловий сертифікат переважно сприймається як заміна частини або всієї ціни конкретного об’єкта. Якщо компенсацію можна буде повноцінніше інтегрувати у кредитну структуру, покупець отримує можливість працювати з більшим бюджетом і не обмежуватися нерухомістю, вартість якої дорівнює сумі сертифіката плюс наявні власні накопичення.
Умовно, сім’я з компенсацією 2 млн грн та можливістю обслуговувати кредит може розглядати вже не лише квартиру в межах 2–2,5 млн грн, а значно дорожчий об’єкт, використовуючи компенсацію для скорочення кредитного навантаження.
Це змінює не лише можливості окремого покупця, а й потенційний розподіл попиту між ціновими сегментами.
Компенсація поступово перетворюється з «сертифіката на квартиру» на фінансовий інструмент
На ранньому етапі програма була побудована навколо доволі прямої логіки: знищене житло оцінюється, власник отримує компенсацію, після чого використовує її для придбання нового об’єкта.
Розширення можливостей погашення кредиту робить конструкцію гнучкішою. Фактично житловий сертифікат починає працювати як цільовий державний капітал, який можна комбінувати з банківським фінансуванням, а не лише обмінювати на інший об’єкт.
Для фінансового ринку це також створює новий тип позичальника, у якого частина боргу може бути погашена гарантованим державним джерелом. Якщо механізм буде правильно інтегрований у банківські процедури, це може посилити взаємодію між «єВідновленням» та іпотечним ринком.
Для новобудов це може збільшити доступний бюджет покупця
Можливість спрямовувати компенсацію на погашення кредитів, пов’язаних не лише з придбанням готового житла, а й з інвестуванням або фінансуванням будівництва, розширює потенційне застосування програми на первинному ринку.
Для девелопера це означає появу покупців, які не обмежуються повністю готовим об’єктом або прямим розрахунком за квартиру.
Проте практична ефективність залежатиме від остаточної редакції закону, банківських процедур, вимог до об’єктів та механізму підтвердження цільового використання коштів. На цьому етапі не варто інтерпретувати законопроєкт як автоматичне відкриття всіх новобудов для сертифікатів і кредитних схем. Після ухвалення закону ще буде важливо побачити, як саме нормативні положення реалізують на операційному рівні.
Окремо намагаються вирішити проблему житла, яке неможливо обстежити
Ще один важливий блок законопроєкту стосується нерухомості на територіях, непридатних для життєдіяльності.
Чинна модель компенсації значною мірою побудована навколо встановлення факту пошкодження або знищення конкретного об’єкта. Але якщо територія недоступна через бойові дії, окупацію, масштабні руйнування або інші обставини, провести звичайне обстеження фізично неможливо.
Законопроєкт передбачає механізм, за якого житло на території, офіційно визнаній непридатною для життєдіяльності, може прирівнюватися до знищеного без необхідності проведення стандартного обстеження.
Для власників це принципово важливо, оскільки право на компенсацію перестає повністю залежати від можливості фізично потрапити до конкретної будівлі.
Це зближує систему з реальною географією воєнних втрат
На практиці існує суттєва різниця між знищеною квартирою у доступному для роботи комісії місті та нерухомістю на території, куди державні органи фізично не можуть потрапити. Якщо обидва об’єкти фактично втрачені для власника, але один може бути обстежений, а інший ні, стандартна процедура створює нерівність доступу до компенсації.
Запропонований механізм намагається вирішити цю проблему через правовий статус території, а не через обов’язкову фіксацію кожного окремого будинку.
Для ринку житла це потенційно означає появу додаткової групи отримувачів компенсації, які до цього не могли перейти до наступного етапу через фізичну недоступність об’єкта.
Цільові кошти пропонують додатково захистити від стягнення
Ще одна зміна стосується рахунків, на які зараховується компенсація. Законопроєкт передбачає захист таких коштів від арешту та стягнення у межах виконавчого провадження, за винятком ситуацій, коли компенсація була отримана незаконно і підлягає поверненню.
Економічна логіка цього правила полягає у збереженні цільового характеру державної допомоги. Якщо людина отримала компенсацію для відновлення втраченого житла, але кошти одразу блокуються через інші боргові зобов’язання, житлова функція програми фактично втрачається. Водночас виняток для незаконно отриманої компенсації залишає можливість державі повернути кошти у випадках зловживань.
Для рієлтора покупець із сертифікатом стає окремим фінансовим профілем
На професійному ринку вже недостатньо просто встановити бюджет клієнта.
У покупця може бути 1,8 млн грн житлового сертифіката, 500 тис. грн власних коштів і потенційна можливість залучити кредит ще на 1 млн грн. Інший покупець має сертифікат на аналогічну суму, але не відповідає банківським вимогам і може працювати лише в межах власного капіталу.
Формально обидва є покупцями за програмою компенсації. Фактично їхня купівельна спроможність і структура угоди принципово відрізняються.
Якщо запропоновані зміни набудуть чинності, рієлтору доведеться ще точніше кваліфікувати не лише потребу клієнта, а й тип державної компенсації, її розмір, статус бронювання, наявність кредиту, можливість використання коштів для його погашення та готовність конкретного об’єкта працювати з такою структурою розрахунків.
Продавцю також потрібно розуміти, звідки надходять кошти
Для власника квартири покупець із житловим сертифікатом не повинен автоматично виглядати складнішим або ризиковішим. Проте структура розрахунку відрізняється від класичної угоди, тому продавець повинен заздалегідь розуміти, яка частина вартості надходить через державний механізм, яка сплачується власними коштами покупця, чи використовується кредит і в якій послідовності відбуватимуться платежі.
Чим більше джерел фінансування комбінується в одній операції, тим важливішими стають точна координація банку, нотаріуса, державного механізму компенсації та сторін договору. Це не робить угоду гіршою, але робить її технічно складнішою.
Пільга у 1% не повинна стати приводом відкладати угоду вже сьогодні
Оскільки Комітет лише рекомендував прийняти законопроєкт за основу, покупцям не варто виходити з припущення, що звільнення вже гарантовано або набуде чинності у поточній редакції.
На 14 серпня 2026 року чинними залишаються загальні правила сплати пенсійного збору та наявні винятки для першого придбання житла і квартирного обліку. Тому будь-яку угоду, яка проводиться зараз, потрібно розраховувати за чинним законодавством, а не за майбутньою нормою. Якщо закон буде ухвалений, уже після набрання ним чинності можна буде аналізувати конкретний порядок застосування нової пільги.
Важлива деталь: законопроєкт існує з 2024 року
№11444 був зареєстрований ще 26 липня 2024 року, а первинні матеріали щодо нього з’явилися у Верховній Раді наприкінці липня того ж року. За цей час документ пройшов низку комітетських та експертних процедур, а бюджетний комітет ще у березні 2025 року зазначав, що запропоновані зміни впливатимуть на державний бюджет через скорочення надходжень від пенсійного збору та можливе розширення кола отримувачів компенсації.
Лише 13 серпня 2026 року головний Комітет рекомендував Верховній Раді прийняти документ за основу з подальшим доопрацюванням. Цей довгий законодавчий шлях ще раз показує, чому у матеріалах про нерухомість важливо чітко відокремлювати запропоновану реформу від уже чинного правила.
Аналітика ON.ua
Потенційне звільнення отримувачів компенсації за знищене житло від 1% пенсійного збору є логічним, але відносно невеликим елементом значно ширшої трансформації механізму «єВідновлення». У фінансовому вимірі пільга зменшує транзакційні витрати покупця, однак набагато більший вплив на ринок може мати можливість інтегрувати компенсацію у кредитні та інвестиційні моделі придбання нового житла.
Якщо запропоновані правила будуть ухвалені у близькій до нинішньої редакції, житловий сертифікат поступово перестане бути інструментом, який фактично обмежує покупця бюджетом компенсації та наявних власних коштів. Поєднання державної компенсації з кредитним фінансуванням здатне збільшити реальну купівельну спроможність частини отримувачів і перевести попит із найдешевшого сегмента у ширший діапазон житла.
Для первинного ринку це потенційно означає більшу інтеграцію державного компенсаційного механізму з фінансуванням будівництва, для вторинного ринку, появу більшої кількості платоспроможних покупців зі складеною структурою розрахунків, а для банків, формування окремого сегмента позичальників, у яких частина боргового навантаження може погашатися за рахунок цільової державної компенсації.
Окреме стратегічне значення має спроба вирішити проблему нерухомості на територіях, які неможливо нормально обстежити. Якщо право на компенсацію буде визначатися не виключно через фізичний огляд конкретного об’єкта, а й через офіційно встановлений статус території, система охопить частину власників, які сьогодні фактично втратили житло, але не можуть пройти стандартну адміністративну процедуру.
У довгостроковій перспективі це означає, що державна компенсація поступово перетворюється з разової виплати за втрачений квадратний метр на окремий елемент житлового фінансування. Її можна буде комбінувати з власними коштами, банківським кредитом, первинним або вторинним ринком і різними сценаріями придбання нового житла.
Для професійного ринку нерухомості така зміна важливіша за саму пільгу у 1%. Чим складнішою стає структура фінансування покупки, тим більше значення матимуть фінансова кваліфікація клієнта, правильний підбір об’єкта та координація між рієлтором, банком, нотаріусом і державними системами.
Якщо законодавець доведе цю модель до працездатної операційної конструкції, «єВідновлення» поступово стане не лише механізмом компенсації минулої втрати, а й одним із каналів формування нового платоспроможного попиту на українському ринку житла.