Український ринок рієлторських послуг наближається до чергової спроби системного регулювання. У Верховній Раді працює спеціальна робоча група, яка обговорює майбутню модель роботи посередників на ринку нерухомості, а суспільна дискусія дедалі більше концентрується навколо комісій, професійної відповідальності та принципового питання: хто повинен оплачувати роботу агента, якщо фактичним замовником його послуг була інша сторона угоди.
Ця дискусія вже вийшла далеко за межі професійного середовища. У 2025 році петиція до Кабінету Міністрів із вимогою врегулювати діяльність рієлторів, запровадити реєстрацію, сертифікацію та посилити захист споживачів зібрала необхідні 25 тисяч підписів. Уряд у відповіді визнав необхідність упорядкування ринку та доручив Фонду державного майна разом із Мінекономіки, Мінфіном, Мін'юстом і Мінрозвитку опрацювати це питання.
Окремо 25 тисяч підписів зібрала петиція з вимогою припинити практику, коли комісію за оренду сплачує орендар, хоча агента фактично залучив власник квартири. Її автор запропонував закріпити принцип «хто замовив послугу, той і платить» та заборонити стягнення комісії з орендаря, якщо рієлтора наймав орендодавець. Це поки що вимога петиції, а не чинна норма законодавства.
Паралельно парламент уже працює над власною моделлю регулювання. Тому для ринку значно важливішим за емоційну дискусію про те, «потрібні чи не потрібні рієлтори», стає інше питання: чи перетвориться посередницька діяльність із переважно неформальної ринкової практики на професійну послугу з визначеним замовником, договором, обсягом роботи, ціною та відповідальністю.
Чому проблема рієлторської комісії стала центральною
Найбільш конфліктною ця модель залишається на ринку довгострокової оренди. У поширеній практиці власник передає інформацію про квартиру агенту, рієлтор розміщує оголошення, а потенційний орендар сам знаходить його на майданчику нерухомості. Після перегляду та погодження умов саме орендарю можуть запропонувати сплатити агентську комісію, хоча він не звертався до конкретного фахівця із завданням знайти для нього житло.
Фактично в такій конструкції виникає розрив між тим, у чиїх інтересах початково здійснюється робота, і тим, на кого покладаються її витрати.
Для споживача проблема полягає навіть не стільки у величині комісії. Професійний пошук квартири, перевірка документів, організація переговорів, аналіз договору, фіксація стану майна, погодження умов повернення депозиту та супровід передачі житла мають економічну цінність і можуть бути окремою платною послугою. Конфлікт виникає тоді, коли клієнт не розуміє, яку саме послугу він замовив, чому зобов'язаний за неї платити та яку відповідальність бере на себе агент.
На практиці комісія нерідко сприймається не як ціна конкретного набору послуг, а як своєрідна плата за доступ до об'єкта. Саме така модель найбільше підриває довіру до професії, оскільки клієнту складно співвіднести суму винагороди з реально отриманою користю.
Особливо помітною проблема стає на дорогому ринку оренди. Якщо комісія встановлена як частка місячної ставки, її абсолютний розмір автоматично збільшується разом із вартістю квартири, хоча обсяг роботи агента не обов'язково зростає пропорційно. Це ставить перед майбутнім регулюванням складніше питання, ніж просте визначення максимально допустимого відсотка: за що конкретно платить клієнт і як формується вартість професійної послуги.
Заборони рієлторів наразі немає
У суспільній дискусії навколо професії важливо відокремлювати петиції та політичні пропозиції від чинного законодавства.
Станом на серпень 2026 року немає ухваленого закону, який забороняє рієлторську діяльність або встановлює нову загальнообов'язкову модель рієлторської комісії. Офіційні матеріали Верховної Ради, навпаки, свідчать про роботу над регулюванням професії. При парламентському Комітеті з питань організації державної влади працює робоча група щодо удосконалення законодавства у сфері посередницьких, консультаційних та інших послуг під час операцій з нерухомістю. У пошуку оптимальної моделі парламент пропонує аналізувати, зокрема, принципи регулювання адвокатської, нотаріальної, аудиторської, оціночної та інших професійних сфер.
Ще у лютому 2026 року Верховна Рада офіційно повідомляла, що профільний комітет напрацьовує пропозиції щодо законодавчого врегулювання ринку рієлторських послуг та оренди житла.
Отже, сьогодні коректніше говорити не про майбутню заборону рієлторів, а про можливий перехід від слабко формалізованої посередницької моделі до регульованої професійної діяльності.
В Україні фактично немає навіть точного розуміння масштабу професії
Однією з показових характеристик нинішнього ринку є відсутність достовірної статистики щодо кількості рієлторів.
За озвученими головою профільного парламентського комітету Оленою Шуляк оцінками, професійні об'єднання називають від 45 до 80 тисяч людей, які працюють на рієлторському ринку. Водночас представники професійного середовища оцінюють кількість фахівців, яких вони вважають справді професійними рієлторами, лише у 2-3 тисячі осіб.
Різниця між такими оцінками занадто велика, щоб розглядати її просто як статистичну похибку. Вона демонструє фундаментальну особливість українського ринку: поняття «рієлтор» сьогодні може охоплювати дуже різні моделі діяльності, від повноцінного агентства з договорами, податковим обліком і системним супроводом клієнта до фізичної особи, яка фактично лише отримала контакт власника, опублікувала оголошення та бере комісію за організацію перегляду.
Для споживача ці учасники ринку зовні можуть виглядати однаково. Різниця проявляється вже після виникнення проблеми, коли необхідно визначити обсяг відповідальності посередника, довести домовленості або встановити, які саме послуги він зобов'язувався надати.
Що можуть змінити нові правила
Остаточного тексту нового законопроєкту, який дозволив би говорити про затверджену модель регулювання, наразі немає. Тому твердження про вже визначену обов'язкову сертифікацію, конкретний державний реєстр або нові правила стягнення комісії було б передчасним.
Водночас напрям дискусії вже зрозумілий. Обговорюється визначення того, хто може професійно здійснювати рієлторську діяльність, якими мають бути вимоги до кваліфікації, чи потрібні акредитація та реєстр, якою повинна бути відповідальність перед клієнтом і як формалізувати самі відносини між агентом та замовником.
Для ринку найбільш принциповим може стати навіть не сертифікат як такий, а договірна модель. Якщо рієлторська послуга буде чітко прив'язана до замовника, договору та визначеного переліку робіт, питання комісії значною мірою змінить характер. Замість дискусії «50% чи 100%» ринок поступово перейде до питання «яку послугу замовлено і скільки вона коштує».
Це суттєво різні моделі. В одній винагорода фактично виникає в момент успішного доступу клієнта до об'єкта. В іншій рієлтор отримує оплату за конкретний професійний результат: пошук, представництво інтересів, переговори, аналіз ринку, організацію перевірки документів, підготовку угоди або комплексний супровід.
Принцип «хто замовив, той платить» може змінити ринок оренди
Для сегмента оренди це потенційно найважливіша частина майбутньої реформи. Якщо законодавець у тій чи іншій формі закріпить зв'язок між замовником послуги та обов'язком її оплачувати, звична бізнес-модель значної частини агентів може змінитися. Власник, який хоче передати рієлтору пошук орендаря, маркетинг квартири, організацію переглядів та переговори, фактично ставатиме клієнтом цієї послуги. Орендар, своєю чергою, зможе окремо найняти власного агента для пошуку житла та представництва своїх інтересів.
Такий підхід створює значно зрозумілішу систему агентських відносин, але не означає, що економічні витрати власника повністю зникнуть для орендаря.
Якщо власники почнуть масово оплачувати послуги агентів, частина цих витрат може бути врахована в орендній ставці. Проте це принципово відрізняється від одноразового платежу у 50-100% місячної оренди при заселенні. Витрата, включена до ставки, розподіляється в часі, конкурує з іншими пропозиціями на ринку та стає частиною економіки самого об'єкта.
Крім того, власник, який платить агенту власними коштами, значно уважніше оцінюватиме співвідношення ціни та якості його роботи. Це може посилити конкуренцію між агентствами і поступово зробити комісію не ринковим звичаєм, а нормальною ціною професійної послуги.
Для професійних рієлторів регулювання може бути не загрозою, а очищенням ринку
На перший погляд посилення вимог створює для рієлторів додаткові витрати: реєстрацію, документообіг, професійне навчання, податки, можливе страхування відповідальності або інші елементи, якщо вони зрештою з'являться в законодавстві.
Проте для сформованого професійного сегмента ефект може бути протилежним.
Головною проблемою рієлтора, який інвестує у бренд, маркетинг, CRM, професійні знання, юридичний супровід та довгострокові відносини з клієнтами, сьогодні залишається конкуренція не лише з іншими професіоналами. Він конкурує з учасниками, які можуть працювати практично без інфраструктури, договорів, податкових витрат та репутаційної відповідальності.
Регулювання здатне підвищити поріг входу на ринок. Але важливо, яким буде цей поріг. Якщо він базуватиметься на прозорій реєстрації, мінімальних стандартах компетентності, договорі та відповідальності, це може покращити якість ринку. Якщо ж доступ до професії буде залежати від складної системи дозволів, закритих професійних органів або фактичної монополії окремих структур на сертифікацію, виникне інший ризик: боротьба з неформальним ринком може перетворитися на адміністративне обмеження конкуренції.
Україна вже стикалася з цією дилемою.
Чому законопроєкт №3618 не може бути просто моделлю для нової реформи
Проєкт Закону №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні» був зареєстрований ще 9 червня 2020 року. Його картка й сьогодні міститься у парламентській системі, а питання рієлторського регулювання знову повернулося до порядку денного.
Документ пропонував значно глибше втручання у функціонування ринку, ніж просте запровадження професійних стандартів. Серед іншого передбачалися спеціальні механізми професійного доступу та контролю, інформаційна система й органи рієлторського самоврядування. Проєкт викликав серйозні застереження. НАЗК проводило його антикорупційну експертизу та вказувало на корупціогенні фактори запропонованої моделі.
Цей досвід важливий для нинішньої дискусії. Регулювання професії саме по собі не гарантує захисту споживача. Надмірно складна система допуску до ринку може створити нову монополію, збільшити вартість послуг та сформувати адміністративний бар'єр, який у підсумку оплачуватиме той самий покупець, продавець або орендар. Тому нова модель повинна вирішувати конкретні проблеми ринку, а не просто створювати нову інституційну надбудову.
Рієлторський ринок уже не перебуває поза законодавством
Відсутність спеціального закону про рієлторську діяльність не означає, що посередники сьогодні працюють у повністю нерегульованому просторі. На них поширюються загальні правила цивільного, господарського та податкового законодавства, а на відповідних учасників також законодавство у сфері фінансового моніторингу.
Особливо показовим є ринок оренди. Податковий кодекс прямо встановлює, що суб'єкти господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність, пов'язану з орендою нерухомості, повинні подавати контролюючому органу інформацію про цивільно-правові договори оренди, укладені за їхнім посередництвом. Ця вимога міститься у підпункті 170.1.6 статті 170 Податкового кодексу.
У червні 2026 року Державна податкова служба окремо нагадувала рієлторам про цей обов'язок. Це важливий аспект майбутньої реформи, оскільки формалізація рієлторського ринку безпосередньо пов'язана з детінізацією оренди. Посередник, який офіційно бере участь в укладенні договору, стає не лише учасником комерційної операції, а й одним із елементів інформаційної системи, через яку держава може бачити реальний орендний ринок.
Реформа рієлторів фактично пов'язана з реформою всієї оренди
Розглядати майбутнє регулювання рієлторів окремо від оподаткування орендного житла вже складно. На початку 2026 року парламентська дискусія передбачала суттєве зниження податкового навантаження на доходи фізичних осіб від оренди. У березні обговорювався рівень 7%.
Згодом параметри змінилися. 10 червня 2026 року Верховна Рада повідомила, що ухвалений у другому читанні законопроєкт №15111-д містить норму про зниження з 1 січня 2027 року ПДФО для фізичних осіб, які здають нерухомість в оренду, з 18% до 5%.
Ця еволюція показова: законодавець поступово переходить від ідеї простого контролю до спроби змінити економічну мотивацію учасників ринку. Якщо держава хоче отримати прозорий ринок оренди, одного посилення відповідальності недостатньо. Власнику має бути економічно прийнятно легалізувати дохід, рієлтору - працювати офіційно, а орендарю - укладати реальний договір замість формального паперу, який не відображає фактичних умов проживання.
У такій системі професійний агент може стати не проблемою детінізації, а одним із її інструментів.
Що це означає для клієнтів уже сьогодні
До появи нового законодавства комісія рієлтора не стає автоматично незаконною лише через те, що вона становить 50% або 100% місячної орендної плати. Водночас сама поширеність певної ринкової практики не означає, що клієнт зобов'язаний погоджуватися на будь-які запропоновані умови.
Для покупця або орендаря ключовим питанням має бути не тільки розмір комісії, а зміст послуги. До здійснення платежу варто розуміти, хто є замовником рієлтора, які конкретно дії він виконує в інтересах клієнта, коли виникає право на винагороду, чи включає робота перевірку документів, хто відповідає за підготовку договору та що відбувається з комісією, якщо угода зривається.
Для власників ситуація також може змінитися. Якщо майбутня модель посилить принцип прямого договору між замовником та агентом, продавцям і орендодавцям доведеться значно частіше сприймати брокерську послугу як власну статтю витрат на реалізацію або здачу об'єкта.
Для професійного рієлтора це означає необхідність уже зараз переходити від продажу «доступу до квартири» до продажу зрозумілої експертизи. Чим чіткіше можна пояснити клієнту, за яку роботу сплачується винагорода, тим меншим буде ризик для бізнесу незалежно від остаточної моделі майбутнього закону.
Аналітика ON.UA
Суспільний конфлікт навколо рієлторів часто описують як протистояння між громадянами, які не хочуть платити комісію, та посередниками, які намагаються зберегти звичну модель заробітку. Насправді проблема значно глибша. Український ринок нерухомості досі не сформував універсальної відповіді на базове питання будь-якого професійного сервісу: хто є клієнтом рієлтора і яку економічну цінність він для цього клієнта створює.
Поки відповідь розмита, виникає парадоксальна конструкція. Власник може користуватися роботою агента для пошуку орендаря, але не оплачувати її. Орендар може самостійно знайти об'єкт, але фактично отримати обов'язковий додатковий платіж за можливість укласти договір. Професійний брокер, який проводить повний супровід, працює в одному інформаційному полі з посередником, чия участь обмежується публікацією оголошення та відкриттям дверей. Для споживача всі вони називаються одним словом «рієлтор», хоча економічно це абсолютно різні послуги.
Тому потенційно найважливішим результатом реформи може стати не сертифікація і навіть не державний реєстр. Набагато суттєвішим буде перехід до моделі, де агент має конкретного клієнта, письмово визначений мандат, зрозумілий перелік послуг і відповідальність за їх виконання. За такої системи комісія не зникає, але перестає бути автоматичною платою за сам факт присутності посередника в угоді.
Для професійної частини ринку це може стати довгостроково позитивною зміною. Вища прозорість знижує конкурентну перевагу неформальних посередників і збільшує цінність репутації, експертизи, технологій, аналітики та якісного сервісу. Але ефект залежатиме від конструкції майбутнього закону. Якщо держава обмежиться реєстрацією, договором, прозорими правилами та реальною відповідальністю, ринок може отримати необхідну професіоналізацію. Якщо ж регулювання створить закриту систему допуску до професії, обов'язкових посередників або контроль з боку вузького кола професійних структур, результатом може стати не захист споживача, а дорожчий і менш конкурентний ринок.
Тому головним документом для аналізу буде не чергова петиція і не окрема заява політика, а текст нового законопроєкту, коли він буде офіційно зареєстрований. Саме з нього стане зрозуміло, чи рухається Україна до моделі професійного представництва інтересів клієнта, чи лише створює нову систему адміністративного контролю над посередниками.
FAQ
Чи заборонять рієлторів в Україні?
Станом на серпень 2026 року рішення про заборону рієлторської діяльності немає. У Верховній Раді, навпаки, працюють над законодавчим регулюванням професії та захистом споживачів рієлторських послуг.
Чи повинен орендар платити рієлтору 50% або 100% місячної оренди?
Спеціальної загальнообов'язкової ставки рієлторської комісії законодавство не встановлює. Умови та вартість послуги мають визначатися домовленостями сторін. Питання про те, хто повинен оплачувати посередника, зараз є одним із центральних у дискусії щодо майбутнього регулювання.
Чи вже діє правило «хто замовив рієлтора, той платить»?
Ні, як спеціальне правило для всього ринку оренди воно наразі не запроваджене. Такий принцип містився, зокрема, у вимогах петиції, яка набрала 25 тисяч підписів.
Чи існує зараз обов'язкова державна сертифікація всіх рієлторів?
Ні. Питання професійних вимог, акредитації та можливого реєстру обговорюються під час підготовки нової моделі регулювання, але остаточні правила ще не встановлені.
Чи має рієлтор повідомляти податкову про договори оренди?
Суб'єкти господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність у сфері оренди нерухомості, зобов'язані подавати контролюючому органу інформацію про договори оренди, укладені за їхнім посередництвом. Цей обов'язок передбачений підпунктом 170.1.6 Податкового кодексу України.