З 27 жовтня 2026 року в Україні діють нові вимоги до державної реєстрації юридичних осіб. Тепер під час створення компанії або зміни її місцезнаходження державний реєстратор зобов'язаний перевірити, чи існують законні підстави для використання нерухомості за вказаною адресою. Якщо підприємство розміщується в орендованому приміщенні, у визначених законом випадках доведеться надати договір оренди, піднайму або позики.
Зміни передбачені Законом України № 5020-IX «Про оцінку майна» від 14 жовтня 2026 року. Хоча основні положення цього закону вводитимуться в дію пізніше, норми щодо перевірки місцезнаходження юридичних осіб набрали чинності вже 27 жовтня. Відповідні зміни внесено до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань».
Нововведення безпосередньо стосуються ринку комерційної нерухомості, оскільки посилюють значення належного оформлення прав на офіси, адміністративні приміщення та інші об'єкти, адреси яких підприємства використовують для державної реєстрації.
Що перевірятимуть під час реєстрації компанії
Нові правила передбачають два основні випадки перевірки прав на нерухомість.
Під час створення юридичної особи державний реєстратор повинен встановити, чи має засновник або хоча б один із засновників законні підстави користуватися об'єктом, адресу якого зазначено як місцезнаходження компанії. Якщо вже зареєстроване підприємство змінює адресу, перевірятимуть наявність відповідного права безпосередньо у юридичної особи, яка переїжджає до нового приміщення.
Для цього реєстратор використовуватиме відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо право власності або відповідне речове право вже зареєстроване, інформацію можна перевірити без подання додаткових правовстановлювальних документів. Таким чином, нові вимоги не означають, що кожна компанія обов'язково повинна подавати паперові документи на приміщення. У багатьох випадках достатньо відомостей, які вже містяться в державному реєстрі.
Коли потрібно подавати договір оренди
Окремий порядок встановлено для нерухомості, яка використовується на підставі договорів найму, піднайму або позички, що відповідно до законодавства не потребують нотаріального посвідчення. У таких випадках заявник повинен надати оригінал відповідного договору або його нотаріально засвідчену копію. Державний реєстратор додатково перевірить, чи належить нерухомість особі, яка передає її в користування.
Зокрема, це актуально для поширених договорів оренди будівель та інших капітальних споруд строком до трьох років, коли право користування не підлягає окремій державній реєстрації.
Відсутність підтверджених правових підстав користування нерухомістю може стати причиною відмови в державній реєстрації.
Для підприємств, які орендують офіс або використовують адресу стороннього об'єкта, це означає необхідність заздалегідь перевіряти не лише умови договору, а й правовий статус орендодавця.
Чи потрібно підтверджувати адреси вже зареєстрованим підприємствам
Нові правила не встановлюють загального обов'язку для всіх чинних юридичних осіб терміново підтверджувати адреси, які вже внесені до Єдиного державного реєстру. Якщо компанія продовжує працювати за раніше зареєстрованим місцезнаходженням і не проводить відповідних реєстраційних змін, звертатися до державного реєстратора лише через набрання чинності новими нормами не потрібно.
Однак у разі зміни місцезнаходження підприємству доведеться підтвердити законні підстави використання нової адреси.
Винятки передбачені для реєстраційних дій щодо державних органів та органів місцевого самоврядування.
Як нові правила вплинуть на ринок комерційної нерухомості
Для власників офісних приміщень і компаній, які займаються комерційною орендою, зміни підвищують значення юридичної прозорості об'єктів. Підприємствам буде складніше використовувати адреси нерухомості без належно оформлених правових підстав, а орендодавцям доведеться приділяти більше уваги документальному оформленню відносин із клієнтами.
Особливо відчутними нові вимоги можуть стати для бізнесу, який користується послугами надання юридичних адрес, орендує невеликі офіси або працює в приміщеннях, що передаються через посередників чи суборендарів.
Для ринку комерційної нерухомості це може посилити попит на об'єкти з належно зареєстрованими правами власності та прозорими договорами оренди. Водночас сам факт запровадження перевірок не означає автоматичного подорожчання офісів або збільшення орендних ставок.
Важливим практичним наслідком стане необхідність узгоджувати оформлення орендних відносин із процедурою державної реєстрації бізнесу. Якщо компанія планує змінити місцезнаходження, питання правового статусу нового приміщення доцільно вирішити до подання документів реєстратору.
Що це означає для підприємців та орендодавців
Нові вимоги фактично пов'язують державну реєстрацію юридичної особи з перевіркою її правових підстав використовувати конкретну адресу. Це має зменшити можливості зазначення місцезнаходження компаній без належного зв'язку з відповідною нерухомістю.
Для підприємців головним практичним питанням стає не наявність офісу як такого, а належне підтвердження права використовувати його адресу. Для власників комерційних приміщень — коректне оформлення договорів і відповідність інформації про нерухомість даним державних реєстрів.
Нові правила вже діють із 27 жовтня 2026 року, тому компаніям, які планують реєстрацію або зміну юридичної адреси, варто враховувати додаткову перевірку ще на етапі вибору приміщення та підготовки документів.