Державна програма «єВідновлення» розширює можливості для українців, які втратили житло внаслідок війни. Власники житлових сертифікатів отримали можливість спрямовувати компенсацію не лише на придбання готової нерухомості, а й на купівлю квартир у житлових комплексах, будівництво яких ще триває. Для первинного ринку нерухомості це важлива зміна, яка потенційно розширює коло клієнтів забудовників і збільшує вибір житла для постраждалих родин.
Новий механізм передбачає використання житлових сертифікатів для придбання майбутніх об'єктів нерухомості (МОН). Така модель дозволяє оформити придбання квартири до введення будинку в експлуатацію за умови дотримання законодавчих вимог і правил державної програми. Водночас розширення можливостей «єВідновлення» не означає, що компенсацію можна використати для придбання будь-якої квартири в будь-якій новобудові. Юридичний статус об'єкта, механізм його продажу та відповідність умовам програми залишаються визначальними факторами.
ON.UA розглядає, як працює придбання квартири в новобудові за житловим сертифікатом, які можливості відкриваються для власників зруйнованого житла та як нові правила можуть вплинути на ринок первинної нерухомості України.
Що змінилося в програмі «єВідновлення»
Програма «єВідновлення» передбачає державну компенсацію громадянам, житло яких було пошкоджене або знищене внаслідок бойових дій. Одним із механізмів компенсації за знищену нерухомість є житловий сертифікат, який дозволяє спрямувати визначену суму на придбання іншого житла.
Розширення програми на майбутні об'єкти нерухомості змінює можливості використання таких сертифікатів. Тепер власник компенсації може розглядати не лише квартири у вже введених в експлуатацію будинках, а й відповідні об'єкти на стадії будівництва.
Для людей, які планують придбання житла в містах із високою вартістю готових квартир, це може бути додатковою можливістю знайти пропозицію в межах доступного бюджету. На первинному ринку ціни та умови оплати залежать від стадії реалізації проєкту, характеристик квартири й політики конкретного забудовника. Проте придбання житла на етапі будівництва передбачає інші ризики, ніж купівля готової нерухомості. Власник сертифіката повинен оцінювати не лише ціну квартири, а й юридичну модель угоди, стан реалізації проєкту та очікувані строки завершення будівництва.
Що таке майбутній об'єкт нерухомості та як працює механізм МОН
Майбутній об'єкт нерухомості є передбаченим законодавством об'єктом, який після завершення будівництва та виконання необхідних процедур стане самостійним об'єктом нерухомого майна.
У випадку багатоквартирного будинку таким об'єктом може бути квартира, яка ще перебуває на стадії будівництва, але вже визначена відповідно до проєктної документації.
Законодавство України передбачає механізми державної реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості. Це дозволяє юридично оформлювати відповідні права до завершення будівництва за встановленими правилами. Проте спеціальне майнове право на майбутню квартиру не слід ототожнювати із зареєстрованим правом власності на готове житло. Між придбанням майбутнього об'єкта та можливістю фактично заселитися може минути значний час.
Для власників житлових сертифікатів принципово важливо перевірити, чи конкретна квартира продається за механізмом, який допускає використання коштів програми «єВідновлення». Самого факту будівництва житлового комплексу або наявності договору із забудовником недостатньо для підтвердження відповідності об'єкта вимогам державної компенсації.
Фінансування житлових сертифікатів: понад 2,5 млрд гривень
На фінансування житлових сертифікатів за програмою «єВідновлення» спрямовано понад 2,5 мільярда гривень міжнародної підтримки, залученої за участю Банку розвитку Ради Європи та уряду Італії.
З 21 жовтня 2026 року передбачалося відновлення бронювання коштів майже за двома тисячами житлових сертифікатів. Це важливий показник для ринку, оскільки наявність житлового сертифіката та фактична можливість профінансувати придбання нерухомості є різними етапами програми. Сертифікат підтверджує право на компенсацію у визначеному розмірі, але проведення угоди залежить від бронювання відповідних коштів і виконання встановленої процедури.
Для ринку нерухомості додаткове фінансування означає потенційне збільшення кількості домогосподарств, які зможуть перейти від пошуку житла до укладення угоди. Водночас кількість профінансованих сертифікатів не можна автоматично прирівнювати до кількості придбаних квартир, оскільки фактичне завершення операцій залежить від вибору об'єктів та оформлення документів.
Хто має першочергове право на фінансування
Програма передбачає пріоритетність окремих категорій громадян під час фінансування житлових сертифікатів. До пріоритетних категорій належать учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, родини загиблих захисників України, мобілізовані військовослужбовці без статусу учасника бойових дій, особи з інвалідністю I та II груп, а також багатодітні сім'ї.
Належність до пріоритетної категорії має значення для черговості фінансування, проте не скасовує необхідності виконати інші умови програми та належним чином оформити придбання нерухомості. Для власників сертифікатів важливо перевіряти актуальний статус заявки, наявність підтвердженого фінансування та вимоги до обраного об'єкта перед укладенням договорів із продавцем або забудовником.
Як купити квартиру в новобудові за сертифікатом «єВідновлення»
Процедура придбання житла передбачає кілька послідовних етапів. Передусім власник житлового сертифіката повинен скористатися передбаченим механізмом бронювання коштів через застосунок або портал «Дія».
Після підтвердження фінансування можна переходити до оформлення придбання обраної нерухомості. Якщо йдеться про квартиру в будинку, що будується, необхідно переконатися, що відповідний майбутній об'єкт нерухомості відповідає умовам програми та продається за належною юридичною процедурою.
Перед підписанням договору слід перевірити документи забудовника, правовий статус земельної ділянки, дозвільну документацію, характеристики майбутньої квартири та порядок набуття відповідних майнових прав.
Не менш важливо узгодити фінансові умови. Якщо вартість обраного житла перевищує суму компенсації, необхідно заздалегідь визначити допустимий порядок доплати та переконатися, що він відповідає умовам програми.
Після погодження всіх умов угода оформлюється відповідно до встановленої процедури. Важливо дотримуватися строків бронювання коштів та вимог до проведення розрахунків, оскільки порушення процедури може перешкодити використанню сертифіката.
Які документи та характеристики новобудови потрібно перевірити
Придбання квартири за державним сертифікатом не усуває необхідності юридичної перевірки нерухомості. Особливо це стосується майбутніх об'єктів, які ще не введені в експлуатацію. Передусім необхідно встановити, хто є замовником будівництва, на яких правових підставах використовується земельна ділянка та чи відповідає будівництво виданим дозвільним документам.
Окремо потрібно перевірити юридичний статус квартири як майбутнього об'єкта нерухомості, наявність передбаченої законом реєстрації відповідних прав і можливих обтяжень. Важливими є характеристики самого житла: площа, поверх, планування, склад приміщень, технічний стан на момент передачі та перелік робіт, які зобов'язаний виконати забудовник.
У договорі повинні бути зрозуміло визначені предмет придбання, ціна, порядок розрахунків, строки виконання зобов'язань та наслідки їх порушення.
Для власника житлового сертифіката особливо важливо, щоб обраний механізм продажу відповідав вимогам «єВідновлення». Наявність належних будівельних документів є необхідним елементом перевірки, але сама по собі не гарантує можливості використання державної компенсації.
Чи вигідніше купувати квартиру на етапі будівництва
Розширення програми створює можливість порівнювати готові квартири з житлом, яке ще будується. Для частини власників сертифікатів це може розширити вибір об'єктів у межах доступного бюджету.
На первинному ринку вартість квартири нерідко залежить від стадії готовності будинку. Проте нижча ціна на початку будівництва не є універсальним правилом і не гарантує економічної вигоди. Під час порівняння необхідно враховувати не лише ціну придбання, а й строки очікування, витрати на ремонт, облаштування квартири та можливу необхідність тимчасової оренди іншого житла. Наприклад, якщо квартира на етапі будівництва коштує дешевше за готовий аналог, але до заселення потрібно чекати ще рік, додаткові орендні платежі можуть суттєво зменшити початкову економію.
Для людей, які втратили єдине житло, питання строків заселення має особливе значення. Навіть фінансово приваблива пропозиція може не відповідати потребам родини, якщо будівництво триватиме довго. Тому вибір між готовою квартирою та майбутнім об'єктом нерухомості повинен ґрунтуватися на реальних житлових потребах, а не лише на різниці у вартості квадратного метра.
Які ризики залишаються під час купівлі квартири за житловим сертифікатом
Механізм державної компенсації визначає порядок використання коштів, але не означає, що будь-який об'єкт, доступний для придбання, позбавлений будівельних або економічних ризиків.
Основним ризиком житла на стадії будівництва залишається можливість затримки завершення проєкту. На строки можуть впливати фінансування, вартість матеріалів, нестача працівників, безпекові обставини та інші фактори. Окреме значення має відповідність фактичних характеристик квартири проєктній документації. Після завершення будівництва можуть виникати питання щодо площі, комплектації, якості оздоблення та стану інженерних систем.
Для власника сертифіката необхідно також розуміти, які правові наслідки матиме порушення забудовником договірних зобов'язань і які механізми захисту передбачені конкретною угодою. Важливо не ототожнювати можливість використання державного сертифіката з державною гарантією завершення будівництва або компенсацією всіх можливих втрат інвестора.
Як розширення «єВідновлення» вплине на первинний ринок нерухомості
Допуск майбутніх об'єктів нерухомості до механізму придбання за житловими сертифікатами потенційно збільшує попит на квартири в новобудовах.
Для забудовників це можливість працювати з додатковою категорією клієнтів, які мають підтверджене право на державну компенсацію. Особливо актуальним такий механізм може бути для житлових комплексів із доступними за загальним бюджетом квартирами та належним юридичним оформленням.
Водночас вплив програми на ринок залежатиме від обсягів фактичного фінансування, кількості придатних об'єктів і географії попиту.
Не всі власники сертифікатів готові чекати завершення будівництва. Частина родин потребує негайного заселення, тому готові квартири на вторинному ринку та в уже введених в експлуатацію новобудовах залишатимуться важливим напрямом використання компенсації.
Для девелоперів нові можливості можуть створювати додатковий стимул забезпечувати прозору юридичну структуру продажів, належне оформлення майбутніх об'єктів і зрозумілі умови придбання. Проте розширення програми не означає автоматичного зростання цін на новобудови. Цінова динаміка залежатиме від співвідношення між кількістю доступних квартир, фінансуванням сертифікатів та загальним попитом на житло.
Що зміниться для рієлторів і консультантів із нерухомості
Розширення «єВідновлення» збільшує значення професійного супроводу угод на первинному ринку. Власникам житлових сертифікатів необхідно не лише знайти квартиру відповідної вартості, а й переконатися, що вона може бути придбана за передбаченим програмою механізмом.
Для рієлторів це означає необхідність розуміти відмінності між готовими квартирами, майбутніми об'єктами нерухомості та різними юридичними моделями продажу. Важливо також пояснювати клієнтам різницю між бронюванням державних коштів, укладенням договору, набуттям майнових прав і фактичним заселенням.
Професійний супровід повинен включати перевірку відповідності об'єкта умовам програми, аналіз договірних положень і реалістичну оцінку строків завершення будівництва. Особливу увагу необхідно приділяти ситуаціям, коли родина має обмежений фінансовий резерв і не може дозволити собі додаткові витрати або тривале очікування.
Аналітика ON.UA
Розширення програми «єВідновлення» на майбутні об'єкти нерухомості є важливим кроком у розвитку механізмів компенсації за знищене житло. Власники житлових сертифікатів отримують ширший вибір об'єктів і можливість розглядати квартири в будинках, які ще перебувають на стадії будівництва.
Для первинного ринку це створює додатковий канал попиту та можливості для забудовників, які відповідають встановленим вимогам. Водночас придбання квартири на етапі будівництва потребує ретельнішої оцінки ризиків, ніж купівля готового житла. Юридична відповідність програмі, надійність забудовника, строки завершення проєкту та реальна готовність родини чекати заселення повинні залишатися ключовими критеріями вибору.
Головне значення нових правил полягає в розширенні можливостей використання компенсації, а не в усуненні ризиків інвестування в житло, яке ще будується.
Для людей, які втратили нерухомість унаслідок війни, найкращим рішенням буде об'єкт, що поєднує юридичну безпеку, прийнятну вартість і реалістичні строки отримання житла.
FAQ: «єВідновлення» та купівля квартири в новобудові
Чи можна використати сертифікат «єВідновлення» для купівлі квартири в недобудованому будинку?
Так, передбачено можливість придбання відповідних майбутніх об'єктів нерухомості за механізмом МОН, якщо вони відповідають вимогам державної програми.
Що таке майбутній об'єкт нерухомості?
Це передбачений законодавством об'єкт, який після завершення будівництва стане самостійним об'єктом нерухомого майна. Для таких об'єктів можуть реєструватися спеціальні майнові права за встановленою процедурою.
Чи можна купити будь-яку квартиру в новобудові за житловим сертифікатом?
Ні. Об'єкт і юридичний механізм його продажу повинні відповідати умовам програми «єВідновлення».
Як забронювати кошти за житловим сертифікатом?
Бронювання здійснюється через передбачені державою електронні сервіси, зокрема застосунок або портал «Дія». Перед оформленням угоди необхідно отримати підтвердження фінансування.
Чи можна доплатити власні кошти, якщо квартира дорожча за сертифікат?
Можливість і порядок доплати необхідно перевіряти відповідно до чинних умов програми та конкретної юридичної моделі придбання.
Чи гарантує державна програма завершення будівництва?
Сам факт можливості використання сертифіката не слід розглядати як гарантію завершення конкретного житлового комплексу у визначений строк.
Чи можна придбати готову квартиру на вторинному ринку?
Так, житлові сертифікати можуть використовуватися для придбання готового житла відповідно до встановлених правил програми.
На що звернути увагу перед купівлею квартири за сертифікатом?
Насамперед на відповідність об'єкта умовам програми, юридичний статус майбутньої квартири, документи забудовника, строки завершення будівництва, умови договору та повну вартість придбання.