В Україні ухвалено законодавчі зміни, спрямовані на оновлення системи професійної оцінки майна, наближення її до міжнародних стандартів і посилення контролю за діяльністю оцінювачів. Нове регулювання стосується важливої частини ринку нерухомості, оскільки результати оцінки використовуються під час купівлі та продажу об'єктів, оформлення іпотеки, визначення вартості активів, судових спорів та інших майнових операцій.
Президент України Володимир Зеленський підписав Закон №5020-IX, ухвалений Верховною Радою на основі законопроєкту №13435. За документ 14 жовтня 2026 року проголосували 272 народні депутати. Серед ключових напрямів реформи названо застосування міжнародних підходів до оцінки, цифровізацію процедур, запобігання конфлікту інтересів і вдосконалення державного нагляду.
Однією з принципових змін є підхід до оцінювання нерухомого майна разом із земельною ділянкою, на якій воно розташоване, як єдиного об'єкта оцінки у передбачених законодавством випадках. Це має значення для визначення вартості будинків, будівель та інших об'єктів, економічна цінність яких безпосередньо пов'язана із земельними правами.
Для ринку нерухомості реформа важлива не лише як зміна професійних правил. Вона порушує ширше питання: наскільки об'єктивно в Україні визначається вартість нерухомості та чи можуть власники, банки, інвестори й державні органи покладатися на результати оцінки під час ухвалення фінансових рішень.
Чому система оцінки нерухомості потребує оновлення
Професійна оцінка нерухомості є одним із базових інструментів функціонування майнового ринку. Вона дозволяє визначати обґрунтовану вартість об'єктів для конкретної мети та на визначену дату з урахуванням характеристик майна, прав на нього й ринкових умов. Проте результат оцінки залежить не лише від застосованої методики. Важливими є якість вихідних даних, кваліфікація оцінювача, незалежність його висновків і можливість перевірити обґрунтованість розрахунків.
Особливо складною оцінка нерухомості стає в умовах нерівномірного розвитку регіональних ринків. В Україні квартири зі схожими технічними характеристиками можуть мати принципово різну вартість залежно від безпекової ситуації, транспортної доступності, попиту, стану будинку та перспектив використання. Окремі труднощі виникають під час оцінювання об'єктів, для яких недостатньо достовірних даних про завершені угоди. У таких випадках оцінювач повинен ретельно обґрунтовувати вибір аналогів, коригування та припущення.
Оновлення законодавства спрямоване на створення більш послідовної системи професійних вимог, яка дозволятиме зменшувати ризики необґрунтованих оцінок і підвищувати довіру до результатів.
Що змінює Закон №5020-IX
Новий закон передбачає модернізацію регулювання оціночної діяльності та наближення професійних процедур до міжнародних стандартів.
Одним із напрямів є вдосконалення підходів до визначення вартості нерухомості та пов'язаних із нею земельних прав. Іншим важливим елементом є посилення вимог до незалежності оцінювачів і запобігання ситуаціям, коли особа, яка визначає вартість майна, має власний інтерес у результаті. Окрему роль відведено цифровізації процедур та державному контролю. Для професійного ринку це означає подальше посилення значення документування, прозорості та можливості перевірки результатів оцінювання.
Водночас необхідно розрізняти ухвалення закону та практичне застосування його окремих положень. Конкретні строки набрання чинності, перехідні процедури й необхідність оновлення підзаконних актів визначаються офіційним текстом закону. Тому власникам нерухомості та професійним учасникам ринку не слід вважати, що всі процедури оцінювання автоматично змінилися в день підписання документа.
Будівля та земельна ділянка як єдиний об'єкт оцінки
Одним із найбільш значущих напрямів реформи є комплексний підхід до оцінювання нерухомого майна та земельної ділянки під ним. Економічна вартість будівлі часто нерозривно пов'язана з характеристиками земельної ділянки. Розташування, цільове призначення, транспортна доступність, інженерна інфраструктура, містобудівні обмеження та правовий режим землекористування безпосередньо впливають на потенційну цінність об'єкта. Наприклад, два приватні будинки однакової площі та схожого технічного стану можуть мати суттєво різну ринкову вартість через відмінності у площі земельних ділянок, доступі до комунікацій або можливостях подальшого використання території.
Аналогічна ситуація характерна для комерційної нерухомості. Вартість окремої будівлі залежить не лише від її конструкцій і фізичного зносу, а й від земельних прав, доступності під'їздів, можливості реконструкції та економічного потенціалу локації.
Комплексний підхід дозволяє точніше відображати такі взаємозв'язки в результатах оцінки. Проте оцінювання нерухомості та земельної ділянки як єдиного економічного об'єкта не означає автоматичного об'єднання прав власності або зміни правового статусу земельної ділянки. Питання власності, оренди та інших речових прав залишаються окремою юридичною складовою.
Як нові правила можуть вплинути на оцінку квартир
Для власників квартир головне питання полягає в тому, чи зміниться визначена оцінювачем вартість житла після запровадження нових правил. Сам факт оновлення законодавства не означає автоматичного підвищення або зниження оцінки квартир. Вартість конкретного об'єкта й надалі залежатиме від його характеристик, ринкових умов, обсягу майнових прав та мети оцінювання. На результат можуть впливати місце розташування, площа, планування, поверх, стан будинку, наявність ремонту, технічні характеристики та попит на аналогічні квартири.
Важливим є також розмежування ринкової вартості, ціни пропозиції та фактичної ціни угоди. Оцінювач визначає вартість відповідно до застосовної бази оцінки та професійних процедур, тоді як продавець може встановлювати власну бажану ціну, а сторони угоди домовлятися про іншу суму. Тому нові правила не встановлюють єдиної державної ціни квадратного метра й не означають, що квартири в одному будинку повинні оцінюватися однаково.
Оцінка приватних будинків і земельних ділянок
Для сегмента приватних будинків комплексний підхід до оцінювання може мати особливо важливе значення. На відміну від квартири в багатоквартирному будинку, приватний житловий об'єкт часто продається разом із земельною ділянкою або з певним обсягом прав на неї. У такому випадку економічна цінність нерухомості формується сукупністю характеристик будинку та землі. Наприклад, будинок площею 150 квадратних метрів на невеликій ділянці в щільній забудові може мати інший інвестиційний потенціал, ніж аналогічний будинок на значно більшій території з можливістю додаткового облаштування.
Водночас велика площа землі не завжди означає пропорційне збільшення вартості. Значення мають цільове призначення, правовий режим, обмеження використання та фактичний попит. Для професійного оцінювача важливо враховувати ці фактори комплексно, не допускаючи необґрунтованого подвійного врахування окремих складових вартості.
Незалежність оцінювача та запобігання конфлікту інтересів
Одним із принципових завдань реформи є посилення незалежності професійної оцінки. Конфлікт інтересів може виникати, коли оцінювач має особисту, фінансову або іншу зацікавленість у результаті визначення вартості майна. Така ситуація створює ризик завищення або заниження оцінки залежно від інтересів конкретної сторони. Наприклад, під час кредитування завищена вартість заставної нерухомості може призвести до неправильної оцінки ризиків банком. У майновому спорі необґрунтоване заниження вартості здатне вплинути на економічні інтереси одного з учасників.
Професійна незалежність передбачає, що висновки оцінювача повинні ґрунтуватися на належних даних, застосовних стандартах і документально обґрунтованих розрахунках, а не на бажаному результаті замовника.
Посилення законодавчих обмежень щодо конфлікту інтересів спрямоване на зменшення таких ризиків і підвищення довіри до професійних звітів.
Цифровізація оцінки нерухомості та державний контроль
Цифровізація є одним із ключових напрямів розвитку системи оцінювання майна. Її значення полягає не лише у переході від паперових документів до електронних процедур, а й у можливості впорядкувати інформацію та посилити контроль за дотриманням професійних вимог.
Для ринку нерухомості цифрові інструменти потенційно можуть забезпечувати швидшу перевірку документів, кращу простежуваність оціночних процедур і зменшення кількості технічних помилок. Водночас автоматизація не гарантує об'єктивності оцінки без якісних вихідних даних. Якщо інформація про характеристики нерухомості або ринкові аналоги є неповною, навіть технологічно складна система може формувати неточні результати.
Особливо важливо враховувати специфіку українського ринку, де ціни на нерухомість суттєво відрізняються між регіонами, а кількість фактичних угод у деяких локаціях може бути обмеженою. Тому цифровізація повинна доповнювати професійні методики оцінювання, а не замінювати аналіз конкретного об'єкта формальним автоматичним розрахунком.
Як реформа вплине на купівлю та продаж нерухомості
Для учасників угод із нерухомістю важливим є питання практичного застосування нових правил. Професійна оцінка може використовуватися в операціях купівлі-продажу, але необхідність її проведення, допустимі способи визначення вартості та порядок оформлення документів залежать від конкретного виду угоди й чинного законодавства.
Оновлення професійних стандартів потенційно може підвищити якість звітів і зробити визначення вартості більш послідовним. Водночас немає підстав стверджувати, що кожна операція з нерухомістю автоматично стане дорожчою або потребуватиме додаткової оцінки лише через ухвалення нового закону.
Для продавців важливо розуміти, що результат оцінювання не обов'язково збігатиметься з ціною, яку вони планують отримати за квартиру чи будинок.
Для людей, які купують нерухомість, професійна оцінка може бути додатковим джерелом інформації про обґрунтованість вартості, проте вона не замінює юридичної перевірки, технічного огляду та аналізу локального ринку.
Оцінка нерухомості для іпотеки та банківського кредитування
Оцінювання нерухомості має особливе значення для банківського сектору, оскільки вартість заставного майна використовується під час визначення кредитних ризиків.
Якщо оцінка суттєво перевищує реальну ринкову вартість об'єкта, банк може неправильно визначити достатність забезпечення кредиту. Якщо вартість необґрунтовано занижена, позичальник може зіткнутися з обмеженням доступного фінансування.
Наближення професійних правил до міжнародних стандартів потенційно сприятиме більшій узгодженості підходів до оцінки заставного майна. Водночас остаточне рішення про кредитування залежить не лише від результату оцінки, а й від фінансового стану позичальника, внутрішніх процедур банку та характеристик об'єкта.
Для іпотечних програм важливо також враховувати спеціальні вимоги кредиторів до нерухомості та документів, які підтверджують її вартість.
Чи вплине новий закон на податки під час продажу нерухомості
Одне з найважливіших практичних питань стосується можливого впливу реформи на податкові платежі під час відчуження майна. Оцінка нерухомості може мати значення для визначення податкової бази у випадках, передбачених законодавством. Проте зміна правил професійної оцінки не означає автоматичного перегляду ставок податків.
Податкові зобов'язання під час продажу квартири, будинку або земельної ділянки залежать від виду майна, строку володіння, кількості відповідних операцій та інших обставин, визначених Податковим кодексом України. Тому необхідно розмежовувати реформу оціночної діяльності та зміни податкового законодавства. Це різні сфери регулювання, хоча результати оцінки можуть використовуватися під час окремих податкових розрахунків.
Власникам нерухомості варто перевіряти актуальні правила визначення бази оподаткування безпосередньо перед оформленням угоди, особливо якщо операція має складну структуру або включає кілька об'єктів.
Що зміниться для рієлторів, девелоперів та інвесторів
Оновлення законодавства про оцінку майна має значення не лише для професійних оцінювачів, а й для інших учасників ринку нерухомості.
Для рієлторів важливо чітко розмежовувати ринковий аналіз, рекомендацію щодо ціни продажу та професійну оцінку майна. Порівняння аналогічних оголошень може допомогти визначити конкурентну ціну об'єкта, але не завжди є повноцінною заміною звіту, складеного відповідно до законодавчих вимог.
Для девелоперів якісна оцінка нерухомості має значення під час залучення фінансування, аналізу земельних активів і визначення економічної доцільності проєктів.
Для інвесторів важливими залишаються достовірність вихідних даних, правильність застосованих методик і можливість перевірити обґрунтованість визначеної вартості.
У довгостроковій перспективі посилення професійних стандартів може сприяти більшій прозорості ринку, проте фактичний результат залежатиме від практики застосування нових правил та ефективності державного нагляду.
Чи зміняться ціни на квартири після реформи оцінки
Ухвалення нового закону не є самостійним фактором, який визначає ринкову вартість квартир. Ціни на житло формуються під впливом попиту, пропозиції, доходів населення, доступності кредитування, безпекової ситуації, характеристик об'єктів і загальних економічних умов.
Реформа оцінювання може впливати на якість інформації про вартість нерухомості та процедури її визначення, але не встановлює нових ринкових цін. Якщо професійні стандарти застосовуватимуться послідовно, результати оцінювання можуть точніше відображати економічні характеристики конкретних об'єктів. Проте це не означає, що всі квартири автоматично подорожчають або подешевшають після набрання чинності законом.
Аналітика ON.UA
Підписання Закону №5020-IX є важливим етапом оновлення системи професійної оцінки майна в Україні. Реформа спрямована на наближення процедур до міжнародних стандартів, посилення незалежності оцінювачів, цифровізацію процесів і вдосконалення державного контролю.
Для ринку нерухомості особливе значення має комплексний підхід до оцінювання будівель та пов'язаних із ними земельних ділянок. Він дозволяє розглядати економічну цінність об'єкта з урахуванням характеристик нерухомості та прав на землю. Водночас власникам квартир, будинків і земельних ділянок важливо розуміти, що реформа не встановлює нових універсальних цін на нерухомість і не означає автоматичного збільшення податкового навантаження.
Головна мета оновлення правил оцінки полягає у підвищенні якості, незалежності та обґрунтованості визначення вартості майна. Для учасників ринку це створює передумови для більш прозорих угод, кредитування та інвестиційних рішень.
Практичні наслідки залежатимуть від остаточних строків застосування положень закону, підзаконного регулювання та роботи професійної системи оцінювання.
FAQ: нові правила оцінки нерухомості в Україні
Який закон змінює правила оцінки нерухомості в Україні?
Йдеться про Закон №5020-IX, ухвалений на основі законопроєкту №13435. Він передбачає оновлення регулювання професійної оцінки майна.
Чи потрібно всім власникам квартир проводити нову оцінку?
Сам факт ухвалення закону не означає обов'язку всіх власників негайно переоцінювати нерухомість. Необхідність оцінки залежить від конкретної операції та законодавчих вимог.
Чи подорожчають квартири після зміни правил оцінки?
Прямого зв'язку між ухваленням закону та автоматичним зростанням ринкових цін немає. Вартість квартир визначається попитом, пропозицією та характеристиками об'єктів.
Чи будуть будинок і земельну ділянку оцінювати разом?
Закон передбачає комплексний підхід до оцінювання нерухомості та земельної ділянки під нею у відповідних випадках. Конкретне застосування залежить від виду об'єкта та правового режиму майна.
Чи зміняться податки під час продажу нерухомості?
Реформа професійної оцінки сама по собі не означає зміни податкових ставок. Податкові зобов'язання визначаються відповідними нормами законодавства.
Чи вплинуть нові правила на іпотеку?
Оцінка нерухомості використовується банками під час визначення вартості заставного майна. Оновлення професійних стандартів може впливати на процедури оцінювання, але не замінює кредитних вимог банків.
Чим професійна оцінка відрізняється від ціни квартири в оголошенні?
Ціна оголошення відображає очікування продавця, тоді як професійна оцінка визначає вартість відповідно до встановленої мети, бази оцінки та застосовних методик.
Коли почнуть діяти нові правила оцінки майна?
Конкретні строки набрання чинності та застосування окремих положень необхідно визначати за офіційним текстом закону та його перехідними положеннями.