Для придбання квартири за державною програмою пільгового іпотечного кредитування «єОселя» позичальнику зазвичай потрібно самостійно сплатити щонайменше 20% вартості житла. Для громадян віком до 25 років мінімальний початковий внесок може становити 10%.
Проте фактична сума власних коштів нерідко виявляється більшою. Програма обмежує не лише площу житла, а й вартість квадратного метра та загальну нормативну вартість об’єкта. Якщо квартира перевищує встановлені параметри, допустиму різницю покупець повинен оплатити власними коштами.
За оцінками аналітиків ринку, залежно від міста та вартості доступних новобудов, накопичення першого внеску може потребувати від восьми місяців до понад двох років середньої зарплати. І це за суто теоретичної умови, що людина відкладає весь дохід і не витрачає кошти на проживання.
Скільки коштують доступні однокімнатні квартири
У Києві медіанна вартість найдоступнішої готової однокімнатної квартири на первинному ринку оцінюється приблизно у 2,5 млн грн.
В Ужгороді аналогічний об’єкт коштує близько 2,4 млн грн. Найвищі показники серед проаналізованих міст зафіксовані у Львові, де вартість доступної однокімнатної квартири становить у середньому близько 3,1 млн грн.
«єОселя» залишається одним із важливих драйверів продажів у новобудовах. Проте кількість готових квартир та об’єктів, що будуються і відповідають усім вимогам програми, поступово скорочується. Це обмежує вибір покупця та може змушувати його збільшувати власний внесок.
У Львові на внесок потрібно відкладати понад два роки
За розрахунками, наведеними у дослідженні ринку, у Києві мінімальна сума власних коштів для придбання найдоступнішого відповідного об’єкта становить близько 383 тис. грн. За середньої зарплати це приблизно 11 місяців роботи без будь-яких витрат.
Найскладніша ситуація спостерігається у Львові. Там необхідний власний внесок оцінюється приблизно у 838 тис. грн, що відповідає понад 27 середнім місячним зарплатам.
Найменше часу для накопичення першого внеску потрібно у Запоріжжі — близько восьми місяців середнього заробітку.
Водночас ці показники не можна механічно розраховувати як 20% від наведеної медіанної ціни квартири. Ймовірно, аналітики використовували для визначення першого внеску конкретні об’єкти, що відповідають умовам «єОселі», нормативні обмеження програми та регіональну граничну вартість квадратного метра.
Наприклад, стандартні 20% від квартири вартістю 2,5 млн грн становлять 500 тис. грн. Тому показник 383 тис. грн для Києва може стосуватися іншого об’єкта або іншої бази розрахунку, а не безпосередньо зазначеної медіанної ціни.
Скільки зарплати забирає щомісячний платіж
Після накопичення першого внеску основним фінансовим навантаженням стає щомісячне обслуговування кредиту.
За оцінками аналітиків, у Львові платіж за іпотекою може становити близько 83% середньої місцевої зарплати. В Ужгороді співвідношення сягає приблизно 75%.
У Києві навантаження оцінюється приблизно у 34% середнього заробітку. У прифронтових містах, де нерухомість значно дешевша, щомісячний платіж може становити близько 22–30% середньої місцевої зарплати.
Однак формально нижче кредитне навантаження у прифронтових регіонах не означає, що іпотека там є менш ризиковою або доступнішою в широкому розумінні. Потрібно враховувати безпекову ситуацію, ліквідність житла, стабільність зайнятості, можливість страхування та обмеження щодо територій, на яких програма може працювати. Крім того, банк оцінює не середню зарплату в місті, а підтверджений дохід конкретного позичальника або домогосподарства, його кредитне навантаження, склад сім’ї та здатність сплачувати кредит протягом усього строку.
Які умови «єОселі» оновили у липні 2026 року
З 17 липня 2026 року розширено перелік категорій, які можуть отримати компенсацію процентної ставки та фактично сплачувати 3% річних протягом перших десяти років кредитування і 6% починаючи з одинадцятого року.
Нові умови поширюються на:
- учасників бойових дій;
- осіб з інвалідністю внаслідок війни;
- учасників війни;
- сім’ї загиблих або померлих ветеранів війни;
- сім’ї загиблих або померлих захисників і захисниць України.
Право на пільгову ставку також отримали військовослужбовці з числа резервістів, призвані в особливий період, та члени їхніх сімей.
Для резервістів, які уклали кредитні договори після 11 січня та до 17 липня 2026 року, передбачено можливість перерахунку ставки з дати оформлення кредиту за умови відповідності вимогам програми. На інші кредити, видані до набрання змінами чинності, нові пільгові умови автоматично не поширюються. Для інших громадян масова іпотека надається за ставкою 7% протягом перших десяти років та 10% з одинадцятого року.
Нові нормативи площі
Після оновлення програми нормативна площа квартири становить:
- до 52,5 кв. м для однієї людини;
- до 73,5 кв. м для сім’ї з двох або трьох осіб;
- додатково 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, починаючи з четвертого;
- не більше 115,5 кв. м незалежно від кількості членів сім’ї.
Для індивідуального житлового будинку передбачено:
- до 62,5 кв. м для однієї людини;
- до 83,5 кв. м для сім’ї з двох або трьох осіб;
- додатково 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї;
- не більше 125,5 кв. м незалежно від складу сім’ї.
Під час визначення складу сім’ї для участі у програмі враховуються діти, які не досягли 21 року.
Чому реальний перший внесок може бути більшим за 20%
Стандартний початковий внесок не завжди дорівнює всій сумі, яку покупець має підготувати до оформлення угоди. Програма встановлює граничну вартість одного квадратного метра. Вона не може перевищувати подвійну опосередковану вартість житла, визначену для відповідного регіону Міністерством розвитку громад та територій. Фактична вартість квадратного метра може перевищувати граничну не більше ніж на 10%. Також для нового житла допускається обмежене перевищення нормативної площі. Вартість усіх допустимих перевищень позичальник оплачує самостійно.
Тому власний внесок фактично може складатися з кількох частин:
- мінімального початкового внеску;
- різниці між фактичною та нормативною ціною;
- вартості площі понад норматив;
- банківської комісії;
- страхування;
- оцінювання нерухомості;
- нотаріальних послуг;
- обов’язкових платежів під час оформлення права власності.
На офіційному прикладі «Укрфінжитла» квартира нормативною вартістю близько 2,7 млн грн потребує початкового внеску понад 539 тис. грн. Додаткові витрати на комісію банку, пенсійний збір, страхування, оцінювання та нотаріальні послуги становлять ще близько 71 тис. грн. Отже, навіть якщо банк погоджує мінімальний внесок у 20%, покупцю потрібен додатковий запас коштів для оформлення угоди.
Аналітика ON.UA
«єОселя» зробила іпотеку реальною для категорій громадян, які за звичайних ринкових ставок не могли б придбати житло у кредит. Проте програма вирішує передусім проблему вартості фінансування, а не проблему високої ціни самої нерухомості.
Навіть ставка 3% не робить квартиру доступною, якщо домогосподарство не може накопичити кількасот тисяч гривень на перший внесок. Для Львова, Ужгорода та частини інших західних міст саме власний внесок, а не відсоткова ставка, стає головним бар’єром входу.
Розрахунки у місяцях середньої зарплати добре демонструють різницю між регіонами, але є суто теоретичними. Людина не може відкладати весь дохід: частина зарплати витрачається на оренду, харчування, транспорт, лікування та утримання дітей. Якщо домогосподарство реально відкладає 20% доходу, одинадцять місяців накопичення перетворюються майже на п’ять років. Двадцять сім місяців у Львові за такого рівня заощаджень означатимуть понад одинадцять років.
Програма також поступово стикається з дефіцитом пропозиції. У містах із високою вартістю будівництва дедалі менше квартир одночасно відповідають вимогам щодо віку будинку, нормативної площі, граничної ціни квадратного метра та максимальної вартості об’єкта. У результаті виникає парадокс: держава забезпечує дешевий кредит, але позичальник не завжди може знайти житло, яке банк має право профінансувати.
Саме тому наступний етап розвитку «єОселі» має стосуватися не лише розширення категорій позичальників. Необхідно збільшувати пропозицію житла, придатного для програми, залучати забудовників до створення компактних квартир відповідної вартості, розвивати муніципальні житлові проєкти та формувати механізми накопичення першого внеску.
Без розв’язання проблеми власного капіталу пільгова іпотека залишатиметься доступною переважно для домогосподарств, які вже мають заощадження, можуть продати іншу нерухомість або отримати фінансову допомогу від родини. Тому реальна доступність «єОселі» визначається не лише процентною ставкою. Вона залежить від співвідношення ціни квартири, доходу сім’ї, розміру першого внеску та наявності на ринку об’єктів, які відповідають нормативам програми.