Уряд підтримав законодавчу ініціативу, яка має суттєво змінити систему відповідальності за якість новозбудованої нерухомості. Пропонується встановити щонайменше десятирічний гарантійний строк для завершених об'єктів будівництва, рахувати його від моменту прийняття об'єкта в експлуатацію та надати власнику пряме право вимагати усунення дефектів від замовника будівництва або його правонаступника. Якщо власник усуне підтверджені недоліки власним коштом, витрати має компенсувати сторона, відповідальна за гарантію.
На перший погляд може здатися, що Україна лише зараз вводить десятирічну гарантію на будівлі. Юридично ситуація складніша. Чинний Цивільний кодекс уже встановлює десятирічний гарантійний строк у договорі будівельного підряду. Підрядник відповідає перед замовником за дефекти об'єкта, якщо не доведе, що вони виникли внаслідок природного зносу, неправильної експлуатації, неналежного ремонту або інших обставин, за які він не відповідає. Проблема полягає в тому, що така конструкція сформована передусім навколо відносин між професійними учасниками будівництва, тоді як кінцевий власник квартири може взагалі не бути стороною договору підряду.
Нова модель повинна перенести гарантію з площини «підрядник проти замовника» у площину «власник нерухомості проти замовника будівництва або його правонаступника». Для первинного ринку це принципова зміна, оскільки відповідальність за конструктивні та інші суттєві дефекти потенційно перестає залежати від того, через яку юридичну схему квартира була придбана і чи залишився власник безпосередньою стороною первинних договірних відносин.
Десятирічна гарантія формально вже існує, але власнику не завжди легко нею скористатися
Стаття 884 Цивільного кодексу України встановлює, що гарантійний строк за договором будівельного підряду становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо договором або законом не встановлено довший строк. Підрядник гарантує досягнення об'єктом передбачених проєктною документацією показників та можливість його експлуатації відповідно до договору.
Для професійного будівельного ринку така модель зрозуміла: є замовник будівництва, є генеральний підрядник або підрядники, між ними укладено договір, визначено технічні характеристики об'єкта та відповідальність за дефекти.
Кінцевий покупець квартири перебуває в іншому становищі. Він може купити майнові права або майбутній об'єкт нерухомості, стати власником уже після введення будинку в експлуатацію, придбати квартиру у першого власника або взагалі змінити кількох попередніх власників протягом перших років життя будинку. При цьому основний договір будівельного підряду укладав не він.
У результаті десять років гарантії на будівельні роботи не завжди перетворюються на десять років зручного і зрозумілого захисту для людини, яка фактично живе у квартирі та стикається з дефектом. Запропоновані зміни мають усунути цей розрив.
Гарантія буде прив'язана не до покупця, а до самого об'єкта
Однією з найбільш важливих і водночас недооцінених частин запропонованої моделі є те, що гарантія повинна фактично слідувати за нерухомістю.
Йдеться не лише про людину, яка купила квартиру безпосередньо у девелопера. Право вимагати усунення недоліків має зберігатися для власника, який набув нерухомість протягом десятирічного гарантійного строку.
Умовно, будинок введено в експлуатацію у 2028 році. Перший власник продає квартиру у 2031-му, другий у 2034-му, а у 2036 році новий власник виявляє системний конструктивний дефект, який впливає на нормальну експлуатацію об'єкта. За логікою запропонованих змін право на гарантійний захист не повинно зникати лише через те, що квартира кілька разів перепродавалася.
Це суттєво наближає нерухомість до економічної логіки довгострокового гарантійного активу. Гарантія пов'язується не стільки з конкретним договором першого покупця, скільки з якістю самого завершеного об'єкта.
Для вторинного ринку новобудов це може мати окреме значення. Квартира у п'ятирічному будинку, де ще діє зрозумілий гарантійний механізм, потенційно матиме іншу правову якість, ніж об'єкт такого самого віку без ефективного механізму відповідальності девелопера. Відлік десяти років пропонують вести від введення об'єкта в експлуатацію
Інша принципова деталь стосується початку гарантійного строку. У новій конструкції десятирічний період пропонується рахувати від дати прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію. Це значно чіткіше, ніж прив'язувати гарантію до моменту передачі конкретної квартири конкретному споживачеві, оскільки квартири в одному будинку можуть передаватися власникам у різний час.
Для багатоквартирного будинку поява єдиної точки відліку створює зрозумілу модель: гарантійний строк існує щодо будинку як завершеного об'єкта будівництва, а поточний власник квартири користується ним у межах строку, що залишився. Одночасно це означає, що покупцю квартири на вторинному ринку варто буде перевіряти не лише рік будівництва, а точну дату прийняття будинку в експлуатацію. Саме вона визначатиме, скільки гарантійного періоду ще залишилося.
За дефекти відповідатиме замовник будівництва або його правонаступник
Найважливішою практичною зміною може стати визначення конкретного адресата претензії власника. За запропонованою моделлю гарантію забезпечує замовник будівництва або його правонаступник. Він повинен відповідати за недоліки, що впливають на експлуатаційну придатність завершеного об'єкта і були виявлені протягом гарантійного строку.
Це важливе рішення для структури девелопменту. Покупець часто сприймає девелопера як одну компанію, хоча юридично проєкт може реалізовуватися через окрему проєктну компанію, власника земельної ділянки, замовника будівництва, генерального підрядника, фонди фінансування або інші юридичні конструкції.
У разі дефекту власник нерідко потрапляє у ситуацію, коли девелопер посилається на підрядника, підрядник на проєктанта, керуюча компанія на балансоутримувача, а компанія, через яку продавалися квартири, взагалі не є стороною будівельного підряду.
Нова модель має спростити цей ланцюг для власника. Його базова вимога спрямовується до замовника будівництва або правонаступника, а вже той може з'ясовувати внутрішню відповідальність підрядника, субпідрядників, проєктувальників та інших учасників. Для споживача це значно сильніша юридична позиція.
Йдеться не про будь-яку подряпину в квартирі
Формулювання гарантії також має значення. Запропонований механізм стосується недоліків, які впливають на експлуатаційну придатність нерухомості. Це не слід трактувати як автоматичне право протягом десяти років вимагати від девелопера усувати будь-яке косметичне пошкодження, сліди природного зносу або наслідки ремонту власника. Ключовою стає природа дефекту та причинний зв'язок із якістю будівництва.
До потенційно суттєвих проблем можуть належати дефекти несучих або огороджувальних конструкцій, системні протікання через порушення гідроізоляції, дефекти покрівлі, фасаду, фундаменту, інженерних мереж, вентиляції, теплоізоляції або інші відхилення, через які будівля чи її частина не може нормально виконувати передбачені проєктом функції. Водночас тріщина, що виникла внаслідок самовільного втручання власника у конструкцію, пошкоджена через неправильну експлуатацію інженерна система або зношене внутрішнє оздоблення не повинні автоматично ставати відповідальністю замовника будівництва.
Це один із ключових майбутніх предметів практики: де закінчується будівельний дефект і починається експлуатаційна відповідальність власника або управителя.
Дефект потрібно буде підтвердити технічним обстеженням
Урядова модель передбачає, що недоліки, які впливають на можливість нормальної експлуатації нерухомості, повинні підтверджуватися звітом сертифікованого фахівця за результатами обстеження. Це робить механізм більш професійним, але одночасно створює для власника необхідність отримати технічний доказ.
Простого повідомлення «у мене тріскається стіна» або «в квартирі сиро» може бути недостатньо. Потрібно встановити характер дефекту, його локалізацію, ймовірну причину, вплив на експлуатацію об'єкта та, за можливості, зв'язок із проєктними або будівельними рішеннями.
Для складних випадків це фактично означатиме появу нового сегмента будівельно-технічного due diligence після введення об'єкта в експлуатацію.
Власникам доведеться працювати не лише з юристами, а й із сертифікованими інженерами та експертами, які зможуть перетворити побутову скаргу на технічно аргументовану вимогу.
Замовнику дадуть 30 днів на відповідь
Процедуру пропонують зробити формалізованою. Якщо власник виявляє недолік у межах гарантійного строку, він повідомляє про нього замовника будівництва. Після отримання відповідної інформації та підтвердження дефекту замовник протягом 30 днів повинен запропонувати спосіб та строки усунення недоліків або надати мотивовану відмову.
Власник, зі свого боку, матиме сім днів для погодження запропонованого способу усунення дефекту або відмови від нього.
Якщо сторони домовляються, замовник проводить ремонт у погоджений строк. Якщо власник усуває проблему самостійно або залучає інших виконавців, передбачається можливість вимагати компенсацію понесених витрат.
З практичної точки зору саме ця процедура є не менш важливою, ніж сам десятирічний строк. Гарантія без строків відповіді, механізму підтвердження дефекту та фінансової відповідальності легко перетворюється на декларацію. Формалізований порядок створює доказовий ланцюг, який у разі спору може бути використаний у суді.
Власник зможе зробити ремонт сам і вимагати компенсацію
Для ринку це потенційно одна з найсильніших норм. Якщо власник змушений самостійно усувати підтверджені гарантійні недоліки або наймати іншу компанію, замовник будівництва повинен буде компенсувати відповідні витрати.
У практичному сенсі це зменшує ризик ситуації, коли власник роками очікує, поки девелопер або його сервісна структура знайде підрядника, матеріали та погодить ремонт.
Проте ця норма потребуватиме дуже чіткого процедурного застосування. Власник повинен буде документувати сам дефект, повідомлення замовника, технічне обстеження, необхідність ремонту, перелік робіт, їх вартість та підтвердження фактичних витрат. Без такого доказового ланцюга будь-яка суперечка щодо компенсації може перейти у питання: чи був ремонт необхідним, чи відповідав його обсяг дефекту та чи була заявлена ціна економічно обґрунтованою.
Для власника оптимальна поведінка у такій системі буде ближчою до страхового випадку, ніж до звичайного побутового ремонту: спочатку фіксація, потім технічна оцінка та повідомлення відповідальної сторони, лише після цього усунення проблеми.
Гарантія не поширюватиметься на всі без винятку об'єкти
Запропоновані правила стосуватимуться завершених об'єктів будівництва, прийнятих в експлуатацію, однак законопроєкт передбачає винятки. До них належать об'єкти, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта. Це переважно індивідуальні житлові, садові та дачні будинки відповідних параметрів із господарськими спорудами, для яких закон передбачає спрощену процедуру забудови.
Окремий виняток передбачається для об'єктів із незначними наслідками СС1, якщо роботи виконувалися господарським способом.
Це важливе уточнення до заголовків про «10-річну гарантію на всю нерухомість». Основна практична зона дії нової моделі орієнтована передусім на професійно створені об'єкти нерухомості, зокрема багатоквартирне житло та інші завершені об'єкти будівництва, де існує професійний замовник.
Найскладніше питання: що буде, якщо девелопер зникне
Наявність десятирічного юридичного зобов'язання не гарантує автоматичної платоспроможності сторони, яка повинна його виконувати. Це особливо важливо для українського девелопменту, де кожний житловий комплекс або навіть окрема черга проєкту можуть реалізовуватися через спеціально створену юридичну особу. Після завершення продажів така компанія може фактично припинити активну діяльність, бути реорганізована, ліквідована або не мати достатніх активів для дорогого гарантійного ремонту через сім чи дев'ять років.
Саме через це згадка про правонаступника має велике значення, проте вона не вирішує проблему повністю. Якщо юридична особа зникає без платоспроможного правонаступника, власник може мати сильну юридичну вимогу, але слабку економічну можливість її реалізувати.
У довгостроковій перспективі нова система може підштовхнути ринок до більш складних механізмів забезпечення гарантій: страхування професійної відповідальності, гарантійних резервів, банківських інструментів, спеціальних фондів або вимог до капіталізації замовника. Без фінансового забезпечення навіть добре сформульована десятирічна гарантія частково залишається кредитним ризиком власника щодо девелопера.
Для девелопера гарантія змінює економіку життєвого циклу проєкту
Традиційно фінансова модель житлового девелопменту концентрується на періоді від придбання або контролю земельної ділянки до продажу квартир і завершення розрахунків із підрядниками. Після введення комплексу в експлуатацію та продажу більшості площ економічний цикл проєкту поступово закривається.
Десятирічна пряма відповідальність перед власниками змінює цей горизонт. Замовник повинен буде враховувати потенційні гарантійні витрати протягом значно довшого періоду. Це означає необхідність якіснішої документації виконаних робіт, контролю підрядників, збереження проєктних та виконавчих матеріалів, чіткішого розподілу відповідальності в договорах і, ймовірно, формування фінансових резервів.
Підрядник, який сьогодні економить на гідроізоляції, фасадній системі або монтажі інженерного обладнання, може створити для замовника фінансове зобов'язання через п'ять або сім років. Девелоперу стає економічно вигідніше контролювати не лише момент здачі будинку, а весь прогнозований життєвий цикл конструкцій.
Це може поступово змінити конкуренцію на ринку. Компанії з довгостроковим брендом, постійною структурою та власною технічною компетенцією отримують перевагу перед моделлю, де кожний проєкт фактично закривається разом із продажем останньої квартири.
Десятирічна гарантія не означає десять років безкоштовного ремонту квартири
Для покупця важливо не створювати хибних очікувань. Нова норма не означатиме, що протягом десяти років забудовник повинен безкоштовно ремонтувати сантехніку, фарбувати стіни, міняти ламінат або усувати наслідки природного зносу. Гарантія стосується якості об'єкта будівництва та недоліків, що впливають на його експлуатаційну придатність.
Відповідальність також не повинна виникати, якщо замовник доведе, що проблема з'явилася не з його вини. Наприклад, через неправильну експлуатацію, стороннє втручання, неналежний ремонт, природний знос або інші обставини, які не пов'язані з початковою якістю будівництва. Через це межа відповідальності в реальних справах визначатиметься технічною експертизою, а у складних випадках і судовою практикою.
Чому це важливо для ОСББ
У багатоквартирному будинку багато найбільш дорогих дефектів стосуються не конкретної квартири, а спільного майна співвласників.
Протікання покрівлі, проблеми фасаду, деформації конструкцій, дефекти фундаменту, гідроізоляції підземної частини, несправності загальнобудинкових інженерних мереж або вентиляції можуть коштувати значно більше, ніж ремонт окремої квартири.
Якщо новий механізм буде сформульований достатньо чітко, ОСББ та співвласники отримають сильнішу позицію для пред'явлення системних гарантійних вимог. Це потенційно змінює і практику приймання будинку. Технічний аудит новобудови протягом перших років експлуатації стає економічно виправданим, оскільки раннє виявлення системного дефекту дозволяє не перекладати майбутню реконструкцію повністю на співвласників.
Для будинку на 300 квартир дефект фасадної системи або підземної гідроізоляції може означати мільйони гривень майбутніх витрат. У такій ситуації професійне обстеження перестає бути факультативною послугою.
Чи подорожчають через це новобудови
Безпосереднього механічного подорожчання на певний відсоток очікувати не варто. Водночас гарантійна відповідальність має ціну і поступово включатиметься у фінансову модель девелоперського проєкту.
Девелоперу доведеться посилювати контроль якості, жорсткіше відбирати підрядників, документувати приховані роботи, підтримувати технічний архів, створювати резерв на гарантійні випадки та довше зберігати юридичну й фінансову присутність після завершення продажів.
Для сильних компаній частина цих процесів уже є стандартом. Для проєктів, побудованих на мінімізації початкової собівартості, нова відповідальність може бути значно дорожчою.
У середньостроковій перспективі це здатне не просто збільшити окремі витрати, а змінити саму економіку економії на якості. Якщо дешевше рішення створює ризик великого гарантійного ремонту протягом наступних десяти років, його реальна собівартість для девелопера стає вищою, ніж показує первинний кошторис.
Аналітика ON.UA
Найважливішою частиною урядової ініціативи є не цифра «10 років». Такий строк уже існує у будівельному підряді, а новий Закон про захист прав споживачів, який ще має набути чинності, також передбачає десятирічну гарантію на нерухомість. Справжня зміна полягає у формуванні прямої відповідальності перед власником та прив'язці гарантії до самого завершеного об'єкта.
Український первинний ринок багато років мав асиметричну модель ризику. До введення будинку в експлуатацію покупець максимально залежав від девелопера, а після оформлення права власності значна частина технічного ризику фактично переходила до нього та майбутнього ОСББ. Системний дефект, який проявлявся через три або п'ять років, часто перетворювався на проблему співвласників незалежно від того, чи був він закладений ще на етапі будівництва.
Запропонована конструкція змінює розподіл цього ризику. Якщо дефект походить із проєктування або будівництва і впливає на експлуатаційну придатність, економічна відповідальність повинна залишатися у професійного учасника, який створив об'єкт, а не автоматично переходити до кінцевого споживача.
Для ринку це означає поступовий перехід від контролю якості на момент введення будинку в експлуатацію до контролю якості протягом його життєвого циклу. Сертифікат готовності підтверджує, що будівлю можна експлуатувати у певний момент. Гарантія перевіряє, чи були закладені рішення достатньо якісними, щоб ця експлуатація залишалася нормальною надалі.
Водночас ефективність реформи залежатиме від одного питання, якого недостатньо вирішити лише текстом про десятирічний строк: чи залишатиметься через десять років платоспроможний суб'єкт, з якого реально можна стягнути витрати на усунення дефекту.
Якщо девелоперський проєкт реалізується через компанію, яка після продажу квартир не має активів, гарантія ризикує залишитися юридично сильною, але фінансово слабкою. Для справжньої зміни ринку наступним логічним етапом можуть стати інструменти фінансового забезпечення гарантійної відповідальності.
У такій моделі якість будинку перестає бути характеристикою, яку остаточно оцінюють у день введення в експлуатацію. Вона стає довгостроковим зобов'язанням девелопера перед активом, який він створив.
Для покупця це потенційно одна з найбільш суттєвих реформ первинного ринку за останні роки. Для професійного девелопера це перехід до іншої моделі відповідальності: продаж квартири більше не означає завершення економічного життя проєкту.
FAQ
Чи вже діє нова 10-річна гарантія для власників новобудов?
Ні. Станом на 11 вересня 2026 року йдеться про підтриману урядом законодавчу ініціативу. Для запровадження нового механізму необхідні зміни до законодавства.
Хіба десяти років гарантії в Україні зараз немає?
Є. Цивільний кодекс уже передбачає десятирічний гарантійний строк у договорі будівельного підряду. Нова модель має посилити захист кінцевого власника нерухомості та встановити прямий механізм його взаємодії із замовником будівництва.
Від якої дати рахуватимуть десять років?
Пропонується рахувати гарантійний строк від дати прийняття завершеного об'єкта будівництва в експлуатацію.
Хто відповідатиме перед власником?
Замовник будівництва або його правонаступник.
Якщо квартиру перепродали, гарантія зникне?
Запропонована модель розрахована на те, щоб захист поширювався й на власників, які набули нерухомість протягом чинного десятирічного гарантійного строку.
Які дефекти можна буде вимагати усунути?
Йдеться про недоліки, що впливають на експлуатаційну придатність об'єкта. Конкретний характер дефекту потрібно буде підтвердити технічним обстеженням.
Хто має підтвердити дефект?
Передбачається звіт сертифікованого фахівця за результатами обстеження.
Скільки часу матиме замовник на відповідь?
За запропонованою процедурою він матиме 30 днів, щоб запропонувати спосіб і строки усунення недоліку або надати обґрунтовану відмову.
Чи можна відремонтувати дефект самостійно?
Таку можливість пропонується передбачити. Якщо власник сам усуне підтверджений гарантійний дефект або залучить інших виконавців, він зможе вимагати компенсації відповідних витрат.
Чи поширюватиметься гарантія на приватні будинки?
Не на всі. Серед передбачених винятків є об'єкти, збудовані на підставі будівельного паспорта, а також окремі об'єкти СС1, виконані господарським способом.
Чи означає гарантія безкоштовний ремонт квартири протягом десяти років?
Ні. Вона не повинна покривати природний знос, пошкодження через неправильну експлуатацію, самовільні втручання власника або звичайний косметичний ремонт.
Що буде, якщо компанія-забудовник ліквідується?
Це одне з найскладніших питань майбутньої системи. Законодавча вимога сама по собі не гарантує платоспроможності відповідальної компанії. Саме тому механізм правонаступництва та можливе фінансове забезпечення гарантій матимуть критичне значення.