З 8 вересня 2026 року в Україні почали діяти основні положення Закону №4778-IX, який суттєво змінює підхід до цивільного захисту під час нового будівництва. Для визначених категорій об’єктів проєктна документація тепер повинна передбачати будівництво захисної споруди цивільного захисту та/або споруди подвійного призначення. До цього переліку входять, зокрема, нові багатоквартирні житлові будинки відповідних класів наслідків, розраховані на встановлену законом кількість людей.
Для ринку житлового девелопменту це важливіша зміна, ніж просто поява ще одного обов’язкового розділу проєктної документації. Після декількох років, коли наявність повноцінного укриття поступово перетворювалася на конкурентну перевагу новобудови, вимоги цивільного захисту переходять безпосередньо в нормативну модель нового будівництва. Девелоперу вже недостатньо передбачити підвальне приміщення, яке теоретично можна використовувати під час повітряної тривоги. Для нових проєктів, що підпадають під встановлені законом критерії, рішення щодо захисту людей має бути закладене ще на стадії проєктування.
При цьому нові правила не потрібно трактувати як вимогу негайно перебудувати всі житлові комплекси України. Закон містить важливе перехідне положення: нова вимога поширюється на об’єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання законом чинності. Для проєктів, які отримали таке право раніше, обов’язковість нових проєктних рішень за цією нормою не встановлюється.
Які нові житлові будинки повинні проєктуватися з укриттями
Закон не формулює правило як безумовне «кожен новий будинок повинен мати бомбосховище». Юридична конструкція точніша.
Проєктна документація на будівництво повинна містити розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту для об’єктів із середніми та значними наслідками, СС2 і СС3, якщо на них постійно перебуватимуть понад 50 фізичних осіб або періодично перебуватимуть понад 100 осіб, а також для інших визначених законодавством об’єктів.
Окремо встановлено випадки, коли такий розділ повинен безпосередньо передбачати будівництво захисної споруди цивільного захисту та/або споруди подвійного призначення. Серед них нове будівництво багатоквартирних будинків, гуртожитків та готелів класів СС2 і СС3, якщо на об’єкті постійно перебуватимуть понад 50 або періодично понад 100 людей.
Для звичайного ринку багатоквартирних новобудов це означає дуже широке охоплення. Типовий сучасний житловий будинок на десятки або сотні квартир за своїми параметрами, класом наслідків та розрахунковою кількістю мешканців у більшості випадків потраплятиме до відповідної категорії.
Крім житла, обов’язкові рішення щодо захисних споруд передбачені для нового будівництва закладів освіти, визначених закладів охорони здоров’я та соціального захисту, центрів надання адміністративних послуг, великих вокзалів, об’єктів метрополітену, аеропортів, морських і річкових портів, а також окремих громадських та інших об’єктів із великою кількістю людей.
Укриття не обов’язково означає окремий підземний бункер
Для покупця квартири важливо правильно розуміти термінологію. Закон говорить про захисні споруди цивільного захисту та/або споруди подвійного призначення. Це означає, що функція захисту людей може реалізовуватися не лише через окрему споруду, яка використовується виключно як укриття.
Споруда подвійного призначення має звичайну функцію у мирному або повсякденному режимі, проте конструктивно проєктується таким чином, щоб мати необхідні захисні властивості та забезпечувати перебування людей під час надзвичайної ситуації, бойових дій або терористичної загрози.
Для житлового девелопменту така модель особливо важлива. Підземний простір є дорогою частиною будівництва, тому можливість поєднувати функції дозволяє девелоперу не створювати окреме приміщення, яке більшу частину часу економічно не використовується. Відповідні проєктні рішення можуть інтегрувати цивільний захист у підземну частину комплексу, якщо вона відповідає встановленим нормативним вимогам.
Це також означає, що маркетингова фраза «у будинку є підземний паркінг» сама по собі не підтверджує наявність нормативної споруди подвійного призначення. Вирішальне значення має не розташування приміщення нижче рівня землі, а його проєктний статус, конструктивні характеристики та відповідність вимогам цивільного захисту.
Нові правила не поширюються автоматично на всі ЖК, які зараз будуються
Одна з найважливіших норм Закону №4778-IX стосується перехідного періоду. Нові вимоги застосовуються до об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання законом чинності. Якщо девелопер отримав право на виконання будівельних робіт раніше, відсутність у відповідному розділі проєкту рішень щодо будівництва захисної споруди або споруди подвійного призначення не стає порушенням лише через появу нового закону.
Тому після 8 вересня 2026 року на первинному ринку певний час одночасно існуватимуть два типи проєктів. Частина житлових комплексів була запроєктована та отримала необхідні будівельні документи за попередніми правилами. Нові проєкти, які проходитимуть відповідні процедури після набрання чинності законом, уже повинні враховувати нову нормативну модель.
Для покупця квартири це створює практичну різницю. Фраза «новобудова 2026 року» ще не означає автоматично, що комплекс проєктувався відповідно до нових вимог. Значення має не рік продажу квартири або навіть фактичного початку робіт, а момент отримання права на виконання будівельних робіт.
Вимоги до укриттів стають частиною містобудівного планування
Зміни стосуються не лише окремих будинків. Закон інтегрує систему цивільного захисту безпосередньо у планування територій.
Під час розроблення містобудівної документації має передбачатися розміщення захисних споруд цивільного захисту та споруд подвійного призначення відповідно до потреб населення. Йдеться в тому числі про споруди публічного доступу, якими можуть користуватися різні категорії населення.
Також вводиться можливість розроблення окремої схеми захисних споруд до затвердження комплексного плану або генерального плану населеного пункту. Фактично цивільний захист поступово переходить із рівня реакції на вже сформовану забудову до рівня просторового планування.
Для девелопменту це має довгострокове значення. Якщо раніше питання укриття часто вирішувалося вже всередині конкретної земельної ділянки та конкретного проєкту, нова система повинна враховувати забезпеченість захисними спорудами на рівні району, кварталу та громади.
У перспективі це може впливати навіть на оцінку земельних ділянок під забудову. Необхідність розміщення захисної споруди, параметри підземної частини, місткість, інженерні рішення та зв’язок із навколишньою забудовою стають додатковими вихідними параметрами девелоперського проєкту.
Чи подорожчають через нові вимоги квартири
Будівництво нормативного укриття або споруди подвійного призначення не може бути безкоштовним. Воно впливає на конструктивну схему, підземну частину будинку, інженерні системи, вентиляцію, резервні рішення, входи та виходи, планування і загальний бюджет проєкту.
Точний вплив на собівартість неможливо визначити одним універсальним відсотком. Він залежатиме від класу житлового комплексу, геології ділянки, поверховості, кількості мешканців, уже запроєктованої підземної інфраструктури та обраного формату захисної споруди. Для комплексу, де великий підземний паркінг передбачався з самого початку, інтеграція додаткових захисних характеристик має одну економіку. Для будинку, концепція якого раніше передбачала мінімальну підземну частину, вплив може бути значно відчутнішим.
Проте розглядати такі витрати виключно як додаткову собівартість було б занадто спрощено. Після 2022 року безпека стала одним із параметрів споживчої цінності житла. Квартира у будинку з доступним нормативним укриттям і квартира у будинку, мешканцям якого під час кожної тривоги потрібно шукати захист за декілька кварталів, уже не сприймаються покупцем як повністю еквівалентні продукти.
Частина додаткової собівартості може трансформуватися у ринкову премію, вищу ліквідність або менший дисконт під час перепродажу. Наскільки великою буде ця різниця після завершення війни, покаже ринок, проте сама вимога до безпеки вже стала структурною характеристикою нового житла.
Що змінюється для покупця квартири
До війни типовий покупець новобудови перевіряв локацію, забудовника, дозвільні документи, планування, інфраструктуру, паркінг та ціну квадратного метра. Після 2022 року до цього переліку додалося питання: «Де укриття?»
Новий закон робить перевірку точнішою. Для проєктів, що підпадають під нові вимоги, покупцю варто цікавитися вже не просто наявністю підвалу або паркінгу, а тим, яке рішення цивільного захисту передбачено проєктною документацією.
Варто розрізняти найпростіше укриття, захисну споруду цивільного захисту, споруду подвійного призначення та звичайне підземне приміщення. Для кінцевого покупця всі вони можуть у рекламній комунікації називатися одним словом «укриття», проте їх нормативний статус і захисні характеристики відрізняються.
Для житлових комплексів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після 8 вересня 2026 року, це питання можна ставити девелоперу прямо: яке рішення передбачене розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту, на яку кількість людей воно розраховане і який статус матиме після введення об’єкта в експлуатацію.
Закон змінює і саме поняття сучасної новобудови
Український ринок житла вже проходив декілька етапів зміни базових очікувань покупця. Колись підземний паркінг був ознакою дорогого комплексу, закрита територія вважалася преміальною опцією, а резервне електроживлення майже не впливало на вибір квартири. Згодом частина цих характеристик перейшла з категорії переваг до категорії очікуваної інфраструктури.
Подібний процес відбувається з цивільним захистом. Повноцінне укриття поступово перестає бути маркетинговою особливістю окремих проєктів і стає частиною нормативної архітектури нового житла.
Це може вплинути й на вторинний ринок у майбутньому. Після появи достатньої кількості будинків нового покоління покупці зможуть порівнювати не просто старий та новий житловий фонд, а об’єкти з принципово різним рівнем цивільної та інженерної стійкості.
Вік будинку в такому випадку стане непрямим показником не лише стану комунікацій або архітектури, а й стандартів безпеки, за якими він проєктувався.
Закон дозволяє використовувати модульні рішення для невеликих протирадіаційних укриттів
Ще одна зміна стосується протирадіаційних укриттів невеликої місткості. Для споруд, розрахованих до 50 осіб, закон передбачає можливість застосування модульних або блок-модульних конструкцій за умови їх відповідності національним стандартам і будівельним нормам.
Ця норма важлива насамперед для розвитку мережі цивільного захисту поза великими житловими комплексами. Модульні рішення можуть використовуватися там, де будівництво великої капітальної споруди економічно або технічно недоцільне.
Паралельно уточнюється роль первинних мобільних укриттів. Вони можуть використовуватися для додаткового захисту людей у місцях можливого скупчення, зокрема на зупинках громадського транспорту, у парках, місцях відпочинку, на територіях підприємств, об’єктів критичної інфраструктури та інших визначених місцях.
Таким чином, закон формує не один універсальний тип укриття, а багаторівневу систему: від захисних споруд у нових будівлях до публічних, модульних і мобільних рішень у міському просторі.
Аналітика ON.UA
Для ринку нерухомості Закон №4778-IX важливий не лише через появу ще однієї будівельної вимоги. Він фактично закріплює структурну зміну критеріїв якості житла, яка почалася після 2022 року.
Безпека стає частиною самого продукту девелопера. Раніше житлові комплекси конкурували насамперед архітектурою, локацією, благоустроєм, плануваннями, паркінгом та сервісом. Тепер до цього набору додається здатність будинку підтримувати базові сценарії життя під час воєнних та інших надзвичайних загроз.
Укриття при цьому є лише одним елементом ширшої трансформації. Ринок уже оцінює резервне живлення, автономність водопостачання, тип опалення, захищеність інженерного обладнання, наявність декількох каналів зв’язку та здатність систем будинку працювати під час тривалих відключень. У сукупності ці характеристики формують те, що можна назвати інженерною стійкістю житлового об’єкта.
Для девелопера це означає зростання складності та капіталомісткості нового проєкту. Частину площ і бюджету доведеться спрямовувати на функції, які раніше могли не створювати прямого доходу від продажу квадратних метрів. Це впливатиме на економіку проєктів, особливо у сегментах із низькою маржинальністю.
Для покупця результат може бути протилежним. Дорожчий у будівництві будинок здатний виявитися якіснішим довгостроковим активом, якщо його інженерні та захисні характеристики забезпечуватимуть вищий комфорт, орендний попит і ліквідність.
Особливо цікавою стане різниця між поколіннями житлових комплексів. Протягом найближчих років на одному ринку продаватимуться квартири у довоєнних будинках, ЖК, спроєктованих до нових нормативних вимог, і нові об’єкти, де цивільний захист інтегрований у проєкт від самого початку. Формально це можуть бути квартири однакового класу в сусідніх будинках. Фактично характеристики продукту вже будуть різними.
Тому після 8 вересня 2026 року питання про укриття у новобудові поступово переходить із категорії «додаткова перевага» до категорії базових характеристик нового житлового продукту. І для ринку це значно важливіша зміна, ніж просто новий пункт у будівельній документації.
FAQ
Коли набув чинності Закон №4778-IX?
Основні положення закону набули чинності 8 вересня 2026 року. Окремі його положення почали діяти раніше відповідно до спеціальних строків, визначених прикінцевими положеннями.
Чи справді всі нові багатоквартирні будинки повинні мати укриття?
Вимога стосується нового будівництва багатоквартирних будинків відповідних класів наслідків СС2 та СС3, де постійно перебуватимуть понад 50 або періодично понад 100 осіб. Для типового багатоквартирного житлового проєкту це означає дуже широке практичне застосування норми.
Чи обов’язково будувати окремий бункер?
Ні. Закон допускає будівництво захисної споруди цивільного захисту та/або споруди подвійного призначення. Другий варіант дозволяє поєднувати повсякденну функцію приміщення із функцією цивільного захисту.
Чи можна вважати звичайний підземний паркінг укриттям?
Не автоматично. Сам факт розташування паркінгу під землею не надає йому статусу захисної споруди або споруди подвійного призначення. Значення мають проєктні рішення та відповідність нормативним вимогам.
Чи потрібно перебудовувати ЖК, які вже будуються?
Нові вимоги щодо відповідних проєктних рішень застосовуються до об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання законом чинності. Для об’єктів, які отримали таке право раніше, закон передбачає перехідне правило.
Як покупцю зрозуміти, чи поширюються нові вимоги на конкретний ЖК?
Потрібно з’ясувати дату отримання права на виконання будівельних робіт та перевірити проєктні рішення щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту.
Чи можуть нові вимоги збільшити собівартість житла?
Так, захисні конструкції, інженерні системи та додаткові проєктні рішення збільшують капітальні витрати. Конкретний вплив залежатиме від архітектури комплексу, підземної частини, місткості укриття та інших параметрів.
Чи поширюється закон лише на житлові будинки?
Ні. Нові вимоги охоплюють також визначені заклади освіти, охорони здоров’я, соціального захисту, ЦНАП, транспортну інфраструктуру, окремі громадські будівлі та інші категорії об’єктів.
Що таке споруда подвійного призначення?
Це будівля, споруда або її частина, яка використовується за звичайним функціональним призначенням, але має передбачені проєктом захисні властивості та може забезпечувати укриття людей у разі небезпеки.
Чи стане наявність нормативного укриття фактором ціни квартири?
Ймовірно, його вплив на ринкову оцінку поступово зростатиме. Безпека вже стала одним із критеріїв вибору житла, тому будинки з якісними захисними та автономними системами можуть отримувати перевагу в ліквідності порівняно з об’єктами без такої інфраструктури.