Український ринок багатоквартирної нерухомості наблизився до перегляду одного з найбільш суперечливих питань житлового законодавства: кому фактично належить земля під багатоповерховим будинком, хто має право розпоряджатися прибудинковою територією та наскільки захищені інтереси власників квартир після завершення будівництва. Законопроєкт №16172, зареєстрований у Верховній Раді 21 жовтня 2026 року, пропонує змінити механізм набуття земельних прав, закріпивши перехід відповідних ділянок у спільну сумісну власність співвласників багатоквартирних будинків.
На перший погляд, законодавча ініціатива стосується переважно юридичного оформлення земельних ділянок, однак її потенційні наслідки значно ширші за процедури державної реєстрації. Йдеться про можливу зміну співвідношення прав та економічних інтересів забудовників, територіальних громад і власників нерухомості, перегляд підходів до планування житлових комплексів, захист прибудинкових територій від додаткової забудови та поступове перетворення земельного статусу будинку на одну з характеристик його ринкової привабливості.
Особливого значення запропоновані зміни набувають для Києва та інших великих міст, де висока вартість земельних ресурсів, щільна забудова й обмежена кількість вільних територій десятиліттями створювали передумови для конфліктів навколо внутрішніх дворів, зелених зон, паркувальних майданчиків та земельних ділянок між житловими будинками. Для власників квартир питання землі поступово виходить за межі формального права власності та безпосередньо пов'язується з якістю житлового середовища, безпекою інвестицій і можливістю впливати на майбутнє власного будинку.
Чому власники квартир досі не завжди контролюють землю під власним будинком
Правова невизначеність щодо прибудинкових територій не є новою проблемою українського житлового ринку. Чинне законодавство вже передбачає можливість безоплатної передачі земельних ділянок під багатоквартирними будинками у власність або постійне користування співвласників, а стаття 382 Цивільного кодексу України визначає правовий режим спільного майна будинку, включно з відповідними земельними правами за умови їх державної реєстрації.
Проте наявність законодавчої можливості та практична реалізація права власності виявилися різними процесами. Для належного оформлення земельної ділянки необхідно визначити її межі, підготувати землевпорядну документацію, сформувати ділянку в Державному земельному кадастрі та провести державну реєстрацію речових прав. У старому житловому фонді ці процедури ускладнюються відсутністю актуальної документації, історичними особливостями землекористування та ситуаціями, коли територією фактично користуються мешканці кількох сусідніх будинків.
У новобудовах проблематика має інший характер. Земельна ділянка може перебувати у власності або користуванні девелопера, а будівництво житлового комплексу нерідко реалізується чергами, протягом яких окремі будинки вводяться в експлуатацію раніше за завершення всього проєкту. У таких умовах покупець квартири отримує право власності на житлове приміщення та відповідні права на спільне майно будинку, проте юридичний статус землі, якою він користується щодня, може залишатися неврегульованим.
Практичні наслідки проявляються під час спроб облаштувати територію, обмежити стороннє користування паркувальними місцями, запобігти розміщенню комерційних об'єктів або оскаржити рішення щодо подальшого використання земельної ділянки. Наявність квартири у приватній власності не гарантує автоматичного оформлення всіх земельних прав, а фактичне утримання двору коштом мешканців не завжди супроводжується належним юридичним контролем над відповідною територією.
У результаті виникає суперечність між економічною та юридичною природою багатоквартирної нерухомості. Власники квартир фінансують утримання будинку, сплачують за благоустрій, інженерну інфраструктуру й експлуатацію спільних просторів, однак їхні можливості впливати на використання землі можуть залишатися обмеженими. Особливо помітною ця проблема стає після завершення продажів у новому житловому комплексі, коли інтереси девелопера поступово зміщуються до реалізації наступних черг будівництва, а для мешканців пріоритетом стає збереження сформованого житлового середовища.
Що пропонує законопроєкт №16172
Законодавча ініціатива передбачає запровадження окремого правового режиму земель, пов'язаних із багатоквартирними будинками, та зміну механізму виникнення права спільної сумісної власності. Запропонована модель виходить із принципу юридичної єдності будинку та земельної ділянки, необхідної для його розміщення й обслуговування, що має усунути ситуації, коли власники приміщень і суб'єкти, які контролюють землю, мають різні інтереси щодо використання території.
Для нових будинків законопроєкт передбачає виникнення права спільної сумісної власності на сформовану земельну ділянку з моменту введення об'єкта в експлуатацію. Такий підхід принципово відрізняється від практики, за якої оформлення земельних прав співвласників залежить від окремих процедур, організаційних рішень та подальшої взаємодії з власником або користувачем землі.
Важливою особливістю запропонованої конструкції є нерозривний зв'язок земельної ділянки з багатоквартирним будинком. Співвласники не отримуватимуть індивідуальних земельних наділів, які можна самостійно продати, подарувати, заставити чи забудувати. Земля матиме спеціальний правовий режим, спрямований на забезпечення експлуатації будинку та збереження спільних інтересів власників житлових і нежитлових приміщень.
Передбачаються також обмеження на поділ земельної ділянки, виділення окремих часток у натурі та використання землі як самостійного об'єкта іпотеки. Натомість колективне управління територією може включати передачу її окремих частин у користування на визначених законом умовах, зокрема через оренду або встановлення земельних сервітутів.
Для вже збудованих будинків найбільш складним залишатиметься питання оформлення земельних ділянок, які історично не були сформовані як самостійні об'єкти цивільних прав. Саме ця категорія житлового фонду потребуватиме найбільшої уваги законодавців, органів місцевого самоврядування та землевпорядних організацій, оскільки формальне закріплення права без зрозумілої процедури визначення меж не забезпечить повноцінної реалізації запропонованої моделі.
Водночас запропоновані положення ще мають пройти парламентський розгляд, а їх остаточна редакція може змінитися. Станом на 31 жовтня 2026 року йдеться про законопроєкт, а не про чинний механізм автоматичного переходу земельних ділянок у власність мешканців. Будь-які висновки щодо конкретних процедур, строків і правових наслідків необхідно розглядати з урахуванням цієї обставини.
Чому для забудовників змінюється економіка земельного ресурсу
Одним із найбільш відчутних наслідків реформи для девелоперського ринку може стати перегляд підходу до використання великих земельних ділянок, на яких реалізуються багаточергові житлові комплекси. Сьогодні девелопер нерідко розглядає територію майбутньої забудови як єдиний ресурс, розподіляючи житлові будинки, внутрішні проїзди, паркінги, комерційні приміщення та рекреаційні простори відповідно до загальної концепції проєкту.
За запропонованою моделлю земельні ділянки для окремих багатоквартирних будинків мають формуватися з урахуванням майбутнього переходу прав до їхніх співвласників. Для проєктів, які реалізуються кількома чергами, це означає необхідність ретельніше визначати земельні межі, правовий режим спільної інфраструктури та порядок користування територіями, що обслуговують більше одного будинку.
Найскладніші питання можуть виникати навколо підземних паркінгів, внутрішньоквартальних доріг, інженерних мереж, трансформаторних підстанцій, дитячих майданчиків та інших об'єктів, які фізично розташовані в межах одного житлового комплексу, але функціонально забезпечують кілька будинків. Формальне розмежування земельних ділянок не усуває необхідності спільного використання такої інфраструктури, а отже, потребуватиме продуманих юридичних механізмів доступу, обслуговування та розподілу витрат.
Для девелопера це потенційно означає додаткову підготовчу роботу, складніше структурування проєкту та необхідність визначати земельні відносини ще до продажу квартир. Однак більш передбачувана система прав може зменшувати кількість конфліктів після введення будинків в експлуатацію, коли очікування мешканців щодо використання території починають суперечити подальшим комерційним планам забудовника.
Окремої уваги потребуватимуть проєкти, реалізація яких уже розпочалася. Якщо земельні права, договори користування та документація щодо черговості будівництва формувалися за попередньою моделлю, застосування нових правил вимагатиме юридичного узгодження. Масштаб таких змін залежатиме від остаточних перехідних положень закону, а також від порядку оформлення ділянок, затвердженого на рівні підзаконного регулювання.
У довгостроковій перспективі нові вимоги можуть вплинути й на інвестиційні розрахунки девелоперів. Земельна ділянка, яку раніше можна було розглядати як ресурс для подальшого розвитку проєкту, після оформлення прав співвласників матиме інший режим використання. Це підвищує значення якісного генерального планування, юридичної підготовки та точного визначення меж кожної черги будівництва ще на етапі формування фінансової моделі житлового комплексу.
Чи зможуть мешканці зупиняти нове будівництво у власних дворах
Питання контролю над прибудинковою територією особливо гостро постає в районах щільної міської забудови, де земельні ділянки навколо житлових будинків можуть становити значний комерційний інтерес. Вільна територія, яку мешканці десятиліттями використовували як зелену зону, місце відпочинку або паркувальний майданчик, за відсутності належно оформлених земельних прав іноді стає предметом окремих містобудівних рішень.
Закріплення права спільної сумісної власності може суттєво посилити юридичну позицію співвласників у спорах щодо використання сформованої земельної ділянки. Якщо територія належатиме власникам квартир і нежитлових приміщень, її використання сторонніми особами потребуватиме належної правової підстави, а можливість самостійно розпоряджатися такою землею для колишнього власника або користувача буде обмежена.
Проте автоматично ототожнювати реформу із забороною будь-якого нового будівництва поблизу житлових будинків було б юридично некоректно. Право власності співвласників поширюватиметься на конкретну земельну ділянку з визначеними межами, а не на всю територію, яку мешканці традиційно сприймають як власний двір або частину житлового кварталу. Сусідні землі можуть мати інший правовий статус, окремих власників, встановлені обмеження та чинну містобудівну документацію.
Показовим для розуміння цієї проблематики є розвиток судової практики щодо захисту прибудинкових територій. У серпні 2026 року Верховний Суд підтвердив можливість захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку щодо прибудинкової території навіть за відсутності зареєстрованого права на відповідну земельну ділянку. Це свідчить про те, що правовий захист інтересів мешканців не обмежується виключно формальною наявністю запису про власність, хоча належне оформлення земельних прав здатне істотно підвищити юридичну визначеність.
Найбільшу практичну цінність нові правила матимуть у випадках, коли межі прибудинкової території належним чином визначені, права зареєстровані, а співвласники здатні організовано представляти спільні інтереси. Без цих передумов навіть прогресивна законодавча конструкція не гарантуватиме відсутності земельних конфліктів.
Земельні права можуть стати новим критерієм якості житлового комплексу
Для ринку купівлі-продажу квартир правовий статус землі тривалий час залишався другорядним питанням порівняно з місцем розташування, площею житла, якістю будівництва, транспортною доступністю та інфраструктурою. Під час вибору квартири покупці зазвичай оцінюють благоустрій території за її фактичним станом, не завжди перевіряючи, кому належить земельна ділянка та які права на неї мають власники приміщень.
У перспективі прозоре оформлення земельних прав може перетворитися на додаткову характеристику юридичної якості об'єкта. Житловий комплекс із визначеними межами прибудинкової території, зрозумілою структурою спільного майна та врегульованими правилами користування інфраструктурою має менше передумов для конфліктів щодо подальшого використання земельного ресурсу.
Особливої ваги це набуває для житлових комплексів бізнес- і преміального сегментів, де приватність, контроль доступу, озеленення, рекреаційні простори та внутрішня інфраструктура формують значну частину споживчої цінності нерухомості. Якщо покупець сплачує підвищену ціну за квартиру в комплексі з облаштованою територією, юридичні гарантії збереження її функціонального призначення можуть стати вагомим аргументом під час ухвалення рішення.
Водночас безпосереднього зростання вартості квартир лише внаслідок зміни законодавства очікувати не варто. Ринкова ціна визначається сукупністю економічних і споживчих характеристик, а земельні права можуть впливати передусім на сприйняття юридичних ризиків, довгострокову привабливість будинку та готовність покупців розглядати конкретний об'єкт.
Для професійних рієлторів і агентств нерухомості це створює передумови для розширення стандартної юридичної перевірки. Поряд із правовстановлювальними документами на квартиру, історією переходів права власності та технічною документацією дедалі більшого значення може набувати інформація про земельну ділянку, її кадастровий номер, межі, зареєстровані права та обмеження використання.
У майбутньому наявність належно оформлених земельних прав може стати додатковим аргументом під час продажу квартири, особливо якщо йдеться про об'єкти з високою вартістю, значною площею прибудинкової території або складною інфраструктурою. Проте ринкова перевага виникатиме не з самого факту реєстрації права, а з реального зниження юридичних ризиків та передбачуваності використання території.
Нові можливості для ОСББ та колективного управління нерухомістю
Передача землі у спільну сумісну власність створює не лише додаткові правові гарантії, а й новий рівень відповідальності співвласників за використання території. Земельна ділянка потребує утримання, належного благоустрою, дотримання містобудівних, санітарних і протипожежних вимог, а рішення щодо її використання повинні враховувати інтереси всіх власників приміщень, включно з тими, хто не проживає в будинку постійно.
У цьому контексті особливого значення набуває ефективність роботи ОСББ та інших передбачених законодавством форм управління багатоквартирним будинком. Формальне набуття права власності на землю не забезпечує автоматичного виникнення дієвої системи колективного управління, якщо співвласники не мають узгодженої позиції щодо використання спільного майна, порядку фінансування благоустрою та допустимості комерційної діяльності на прибудинковій території.
Потенційно оформлення земельних прав відкриває можливості для впорядкування паркувального простору, встановлення правил користування окремими ділянками, розміщення дозволених об'єктів обслуговування та отримання надходжень від використання частин території третіми особами. Проте реалізація таких можливостей залежатиме від правового режиму землі, встановлених обмежень, необхідних погоджень і належного оформлення колективних рішень.
Для будинків із великою кількістю квартир окремим викликом залишатиметься баланс інтересів. Власники житлових приміщень можуть виступати за максимальне збереження зелених зон і рекреаційного простору, тоді як власники комерційних приміщень першого поверху можуть бути зацікавлені в організації під'їздів, зон розвантаження та доступу клієнтів. Законодавче закріплення спільної власності не усуне подібних суперечностей, проте може створити зрозумілішу правову основу для їх врегулювання.
Принципово важливо розмежовувати право власності співвласників та повноваження ОСББ як юридичної особи. Об'єднання забезпечує управління спільним майном у межах законодавства та прийнятих рішень, однак не стає автоматично одноосібним власником земельної ділянки. Така відмінність має практичне значення для укладення договорів, представництва інтересів мешканців та визначення повноважень органів управління будинком.
Найскладніше питання реформи: де закінчується прибудинкова територія
Практична реалізація запропонованих змін значною мірою залежатиме від того, наскільки ефективно вдасться вирішити проблему формування земельних ділянок під уже збудованими будинками. Особливо складною є ситуація зі старими житловими кварталами, планувальна структура яких створювалася за принципами комплексної забудови, без сучасного розмежування земельної власності між окремими багатоквартирними будинками.
У таких районах внутрішні двори, пішохідні проходи, дитячі майданчики, проїзди та зелені насадження часто обслуговують одночасно декілька будинків. Визначення меж окремої земельної ділянки може потребувати врахування фактичного землекористування, нормативних вимог, доступу до інженерних мереж та інтересів сусідніх співвласників.
Додаткову складність створює необхідність розмежувати території, які можуть перебувати у спільній власності співвласників, і землі загального користування територіальної громади. Не кожен прохід, проїзд або зелена зона поблизу житлового будинку може бути включений до його прибудинкової території лише на підставі історично сформованого способу використання.
За відсутності прозорого механізму визначення меж реформа ризикує перенести частину земельних конфліктів із площини відносин між мешканцями та забудовниками у сферу суперечок між сусідніми будинками. Особливо чутливими можуть виявитися питання доступу до транспортної інфраструктури, розташування контейнерних майданчиків, обслуговування підземних комунікацій та використання спільних рекреаційних просторів.
Для Києва, де значна частина житлового фонду сформувалася протягом другої половини XX століття, ця проблема має системний характер. Історично сформовані житлові масиви нерідко мають спільні дворові простори, складну мережу внутрішніх проїздів і земельні ділянки, функціональне використання яких не відповідає сучасним принципам кадастрового поділу. У таких умовах юридичне оформлення прибудинкових територій потребуватиме не лише технічної землевпорядної роботи, а й узгодження інтересів мешканців, органів місцевого самоврядування та користувачів суміжної інфраструктури.
Чи зміниться вартість утримання багатоквартирних будинків
Поява оформленого права власності на земельну ділянку закономірно порушує питання фінансових наслідків для співвласників. Власність на територію пов'язана не лише з можливістю визначати порядок її використання, а й із необхідністю фінансувати благоустрій, підтримувати належний технічний стан об'єктів інфраструктури та виконувати передбачені законодавством обов'язки.
Проте стверджувати, що після ухвалення законопроєкту мешканці автоматично отримають новий земельний податок або суттєво більші платежі за утримання будинку, передчасно. Податкові наслідки залежать від положень Податкового кодексу України, статусу платника, оформлених речових прав і передбачених законом пільг, а конкретні витрати на обслуговування території визначатимуться фактичним обсягом робіт та організаційною моделлю управління.
Частину витрат співвласники вже несуть через платежі ОСББ або управителю, навіть коли земельна ділянка не оформлена у спільну власність. Зміна її правового статусу сама по собі не означає появи принципово нових робіт з утримання двору, однак може вимагати перегляду договорів, уточнення відповідальності та впорядкування фінансування спільної інфраструктури.
Для житлових комплексів із розвиненою територією питання економіки управління матиме особливе значення. Великі зелені зони, спортивні майданчики, системи освітлення, відеоспостереження, охорона та обслуговування внутрішніх доріг формують постійні експлуатаційні витрати, які необхідно враховувати незалежно від того, наскільки привабливо виглядає благоустрій на рекламних візуалізаціях забудовника.
Аналітика ON.UA: земельні права стають частиною повноцінної власності на житло
Законопроєкт №16172 порушує фундаментальне для українського ринку нерухомості питання: наскільки повним є право власності на квартиру, якщо її власник не має належним чином оформлених прав на земельну ділянку, без якої неможливі нормальна експлуатація будинку, використання спільної інфраструктури та збереження звичного житлового середовища.
Запропонована модель здатна змінити традиційне співвідношення інтересів девелопера та власників квартир. Для забудовників земельна ділянка дедалі більше розглядатиметься як ресурс із заздалегідь визначеним майбутнім правовим режимом, а для співвласників оформлення земельних прав може стати додатковим інструментом захисту спільного майна та впливу на розвиток території.
Реальний ефект реформи залежатиме від значно ширшого комплексу рішень, ніж формальне внесення змін до земельного законодавства. Необхідними залишаються зрозумілі процедури визначення меж, узгодження прав на спільну інфраструктуру, захист інтересів суміжних землекористувачів, належна державна реєстрація та ефективні механізми колективного управління.
Для ринку нерухомості найбільш суттєвим довгостроковим результатом може стати зміна самого підходу до оцінювання житлового об'єкта. Юридична якість багатоквартирного будинку визначатиметься не лише законністю його будівництва, правовстановлювальними документами на квартири та технічним станом, а й прозорістю земельних відносин, захищеністю прибудинкової території та передбачуваністю правил користування спільним майном.
Український житловий ринок поступово переходить до моделі, у якій квартира розглядається не як ізольований об'єкт приватної власності, а як частина складного майнового комплексу зі спільною інфраструктурою, колективними правами та довгостроковими зобов'язаннями. Якщо запропоновані законодавчі механізми будуть реалізовані послідовно, оформлення землі під багатоквартирними будинками може стати важливим етапом формування зріліших відносин між власниками житла, девелоперами та міськими громадами.
При цьому остаточні наслідки залежатимуть від ухваленої редакції закону та практики його застосування, а не лише від задекларованого принципу передачі землі співвласникам.
Поширені запитання
Чи стане земля під багатоквартирними будинками автоматично власністю мешканців?
Станом на 31 жовтня 2026 року автоматичний перехід земельних ділянок за запропонованим механізмом не діє, оскільки законопроєкт №16172 ще не ухвалений. Для нових будинків проєкт передбачає виникнення права спільної сумісної власності на сформовану земельну ділянку з моменту введення об'єкта в експлуатацію. Для існуючого житлового фонду практична реалізація залежатиме від остаточної редакції закону та процедур оформлення земельних прав.
Чи потрібно створювати ОСББ, щоб отримати землю у власність?
Право спільної власності на земельну ділянку пов'язане зі статусом співвласників багатоквартирного будинку, а не виключно з фактом створення ОСББ. Об'єднання може виконувати важливі організаційні та представницькі функції, однак саме по собі не замінює власників квартир і нежитлових приміщень як суб'єктів відповідних майнових прав.
Чи зможуть мешканці заборонити будівництво нового будинку у своєму дворі?
Оформлення права власності на прибудинкову територію може суттєво посилити правовий захист співвласників від неправомірного використання їхньої земельної ділянки. Проте такі права поширюються лише на територію з юридично визначеними межами. Якщо сусідня ділянка має окремий правовий статус, можливість її забудови визначатиметься містобудівним і земельним законодавством, а не виключно позицією мешканців навколишніх будинків.
Чи зможе власник квартири продати свою частину землі окремо?
Ні, запропонована модель спільної сумісної власності не передбачає самостійного відчуження індивідуальної земельної частки, її виділення в натурі або використання як окремого предмета іпотеки. Земельні права пов'язуються з правом власності на приміщення в багатоквартирному будинку та мають забезпечувати його експлуатацію.
Чи вплине оформлення землі на вартість квартир?
Безпосереднього автоматичного підвищення ринкових цін очікувати не варто. Однак прозорий земельний статус будинку може знижувати юридичні ризики, підвищувати передбачуваність використання прибудинкової території та ставати додатковою перевагою під час продажу нерухомості, особливо в житлових комплексах із розвиненою інфраструктурою.
Чи доведеться мешканцям платити земельний податок?
Податкові наслідки визначаються чинним Податковим кодексом України, правовим статусом земельної ділянки, належним оформленням прав і застосовними пільгами. Сам факт обговорення або можливого ухвалення законопроєкту №16172 не означає автоматичного виникнення нового платежу для кожного власника квартири. Конкретні наслідки потребуватимуть оцінки після остаточного визначення законодавчого механізму.
Що робити, якщо земельна ділянка під будинком не має кадастрового номера?
Відсутність кадастрового номера зазвичай свідчить про необхідність перевірити, чи сформована відповідна земельна ділянка як окремий об'єкт у Державному земельному кадастрі. Співвласникам доцільно з'ясувати наявність землевпорядної документації, чинних прав на землю та можливість її формування. Подальший порядок дій залежатиме від фактичного й юридичного статусу території.
Чи поширюватимуться нові правила на старі панельні та цегляні будинки?
Законодавча ініціатива стосується не лише сучасних житлових комплексів. Однак для будинків старого житлового фонду найбільші труднощі можуть виникати під час визначення меж прибудинкових територій, особливо якщо сусідні будинки мають спільні двори, проїзди та інженерну інфраструктуру. Порядок оформлення таких ділянок залежатиме від остаточно ухвалених норм.
Чи зможуть співвласники здавати частину прибудинкової території в оренду?
Можливість передачі окремих частин земельної ділянки в користування залежатиме від встановленого правового режиму, законодавчих обмежень і належним чином прийнятих рішень співвласників. Навіть за наявності права власності використання території має відповідати її цільовому призначенню, містобудівним вимогам і необхідності забезпечувати нормальну експлуатацію багатоквартирного будинку.
Коли нові правила можуть набрати чинності?
У матеріалах законодавчої ініціативи розглядається дата 1 січня 2027 року, однак вона не є остаточною. Реальні строки залежатимуть від парламентського розгляду, ухвалення закону, його підписання та офіційного опублікування. До завершення законодавчої процедури чинними залишаються наявні норми земельного та цивільного законодавства.